Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ nach dem MRG: Wann darf der Vermieter wirklich räumen? [Rechtsanwalt Wien]

Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ nach dem MRG: Wann darf der Vermieter wirklich räumen?

Eine gerichtliche Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ trifft Mieterinnen und Mieter oft völlig unvorbereitet. Plötzlich steht im Raum, die Wohnung zu verlieren – wegen eines Kinderwagens im Stiegenhaus oder gelagerter Möbel während einer Renovierung. Genau um solche Alltagssituationen ging es in einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020. Sie zeigt klar: Nicht jede Unannehmlichkeit im Haus rechtfertigt eine Kündigung.

Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“

Typische Konflikte im Mietshaus: Kinderwagen, Renovierung, Abstellflächen

In Mehrparteienhäusern prallen oft unterschiedliche Bedürfnisse aufeinander:

• Eltern stellen den Kinderwagen im Stiegenhaus ab, weil die Wohnung klein ist.
• Mieter lagern Möbel und Kartons kurzfristig im Gang, weil renoviert wird.
• Fahrräder werden im Innenhof oder Hausflur abgestellt.

Vermieterinnen und andere Hausbewohner empfinden das schnell als störend oder gefährlich. Manche Vermieter greifen dann zum schärfsten Schwert: der Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ nach § 30 Abs 2 Z 3 Mietrechtsgesetz (MRG). Die Hürde dafür ist aber deutlich höher, als viele glauben.

Was war im entschiedenen Fall passiert?

In der Entscheidung des OGH vom 30.11.2020, 5 Ob 197/20m, hatte eine Vermieterin ihren Mieter wegen „unleidlichen Verhaltens“ gekündigt. Der Vorwurf: Der Mieter habe Gegenstände im Gang und Innenhof abgestellt und den Hausfrieden gestört.

Die Gerichte stellten dazu fest:

• Der Mieter hatte im Zusammenhang mit Renovierungsarbeiten Gegenstände im Gang bzw. Innenhof abgestellt.
• Diese Lagerung war nur kurzfristig – jeweils einige Tage bis maximal ein bis zwei Wochen.
• Nach Zustellung der Kündigung stellte der Mieter dieses Verhalten sofort ein.
• Zusätzlich wurde ihm vorgeworfen, regelmäßig einen Kinderwagen im Stiegenhaus abzustellen.

Die erste Instanz hob die Kündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ keine ordentliche Revision zu. Die Vermieterin versuchte noch eine außerordentliche Revision an den OGH – ohne Erfolg. Der OGH wies diese zurück.

Zur Entscheidung.

Wann gilt Verhalten als „unleidlich“ im Sinn des § 30 Abs 2 Z 3 MRG?

Der Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ ist im Mietrechtsgesetz bewusst eng gefasst. Es geht nicht um jede Störung oder jeden Konflikt, sondern um besonders gravierende Fälle.

Vereinfacht gilt:

• Das Verhalten muss das Zusammenleben im Haus über das übliche Maß hinaus beeinträchtigen.
• Es muss zu erheblichen Störungen auf Dauer kommen oder zu besonders schweren Einzelvorfällen.
• Andere Hausbewohner müssen das Verhalten nicht mehr zumutbar hinnehmen müssen.

Bloße Unannehmlichkeiten, gelegentliche Spannungen oder kurzfristige Störungen reichen in der Regel nicht aus. Gerade im innerstädtischen Bereich und in kleinen Wohnungen müssen Mieterinnen und Mieter sowie Vermieter mit gewissen Beeinträchtigungen rechnen.

Was hat der OGH konkret entschieden?

Der Oberste Gerichtshof stellte in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2020 mehrere wichtige Punkte klar:

1. Kurzfristige Lagerung bei Renovierung ist meist hinzunehmen

Das Abstellen von Gegenständen im Gang bzw. Innenhof im Zusammenhang mit Renovierungsarbeiten, und zwar jeweils nur für ein paar Tage bis maximal ein bis zwei Wochen, reichte dem OGH nicht für eine Kündigung:

• Die Störung war zeitlich begrenzt.
• Die Situation hing mit einer Renovierung zusammen, also einer typischen Ausnahmesituation.
• Der Mieter stellte das Verhalten unmittelbar nach Zustellung der Kündigung ein.

Unter diesen Umständen liege kein „unleidliches Verhalten“ vor, das eine Aufkündigung nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG rechtfertigen würde.

2. Kinderwagen im Stiegenhaus: oft ortsüblich und zulässig

Besonders praxisrelevant ist die Aussage des Gerichts zum Kinderwagen. Der OGH hielt fest, dass das regelmäßige kurzfristige Abstellen eines Kinderwagens im Stiegenhaus unter bestimmten Umständen hinzunehmen ist:

• die Wohnung ist klein,
• die Liegenschaft liegt in einem innerstädtischen Bereich,
• es kommt zu keiner Gefährdung oder wesentlichen Behinderung anderer Hausbewohner,
• es handelt sich um ein übliches Alltagsverhalten.

In vielen Häusern ist es praktisch nicht möglich, Kinderwägen ausschließlich in der Wohnung oder in eigenen Abstellräumen zu verstauen. Der OGH betonte daher, dass in solchen Konstellationen das Abstellen eines Kinderwagens im Stiegenhaus in vielen Fällen zu dulden ist.

3. Keine „erhebliche Rechtsfrage“ – Revision unzulässig

Der OGH wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Grund: Es lag keine „erhebliche Rechtsfrage“ vor. Das heißt:

• Die Vorinstanzen hatten die Rechtslage richtig angewendet.
• Es gab keine gravierende Fehlbeurteilung der Tatsachen.
• Es bestand kein Bedarf, Grundsätzliches zur Auslegung des § 30 Abs 2 Z 3 MRG neu zu klären.

Weil der Kündigungsgrund nach Ansicht des OGH schon offensichtlich nicht vorlag, musste sich das Gericht mit weiteren Fragen – etwa einer „positiven Zukunftsprognose“ – gar nicht mehr beschäftigen.

Formale Hürde: Der Kündigungsgrund muss genau beschrieben werden

Neben der materiellen Frage, ob das Verhalten überhaupt „unleidlich“ ist, spielt auch der Inhalt der gerichtlichen Aufkündigung eine wichtige Rolle.

Das Gesetz verlangt, dass in der Aufkündigung selbst der Kündigungsgrund konkretisiert wird. Das bedeutet:

• Der Vermieter muss die konkreten Vorfälle schildern (Was ist passiert? Wann? Wo? Wie oft?).
• Pauschale Formulierungen wie „ständige Störung des Hausfriedens“ ohne Details sind problematisch.
• Neue Tatsachen, die erst später – etwa in der Berufung – vorgebracht werden, sind grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen.

Für Vermieterinnen und Vermieter heißt das: Wer sich im Kündigungsschreiben nicht präzise genug ausdrückt, riskiert, den Prozess allein aus formellen Gründen zu verlieren – selbst wenn es tatsächlich zu Störungen kam.

Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter in der Praxis?

Die Entscheidung zeigt deutlich: Eine Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ ist kein Allzweckmittel gegen Unzufriedenheit mit einem Mieter. Vermieter sollten Folgendes beachten:

• Kurzfristige Störungen reichen meist nicht: Vorübergehende Lagerung von Gegenständen im Gang während einer Renovierung oder kurzzeitiges Abstellen eines Kinderwagens sind in vielen Fällen zu dulden.
• Dokumentation ist entscheidend: Wer aufkündigen will, sollte vorher genaue Aufzeichnungen führen (Datum, Uhrzeit, Art der Störung, Photos, allfällige Zeugen).
• Abmahnung vor Kündigung: In der Praxis ist es ratsam, zunächst schriftlich zu ermahnen, an die Hausordnung zu erinnern und eine Verhaltensänderung zu verlangen.
• Nur gravierende oder dauerhafte Störungen tragen eine Kündigung: Etwa wiederholte massive Lärmbelästigungen, Beschimpfungen, Drohungen oder grobe Verunreinigungen – jeweils nachweisbar und über längere Zeit.

Wer ohne klare Faktenlage vorschnell kündigt, riskiert nicht nur die Abweisung der Klage, sondern auch Prozesskosten und eine dauerhafte Belastung des Mietverhältnisses.

Was bedeutet die Entscheidung für Mieter?

Für Mieterinnen und Mieter ist die Entscheidung ermutigend – aber kein Freibrief:

• Ortsübliche, kurzfristige Verhaltensweisen sind häufig zulässig: Kinderwagen im Stiegenhaus, wenn keine anderen Möglichkeiten bestehen und niemand ernsthaft behindert oder gefährdet wird, sind in vielen Fällen hinzunehmen.
• Sofortiges Einstellen störender Handlungen wirkt positiv: Im entschiedenen Fall war entscheidend, dass der Mieter nach der Kündigung das Abstellen von Gegenständen sofort beendet hat.
• Auf Abmahnungen reagieren: Wer Schreiben der Hausverwaltung oder der Vermieterin ignoriert, verschlechtert seine Ausgangsposition im Prozess.
• Konflikte frühzeitig entschärfen: Ein Gespräch mit Vermietern oder Hausverwaltung, Kompromissbereitschaft und kleine Anpassungen im Verhalten helfen oft, eine Eskalation zu vermeiden.

Wer bereits eine Kündigung erhalten hat, sollte rasch handeln und rechtlichen Rat suchen – insbesondere, wenn das angeblich „unleidliche Verhalten“ eher alltägliche oder kurzfristige Situationen betrifft.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter und Mieter

Für Vermieterinnen und Vermieter

• Sachverhalt klären: Prüfen Sie, wie häufig, wie lange und in welcher Intensität die behaupteten Störungen auftreten.
• Alles dokumentieren: Führen Sie ein Protokoll mit Daten, Uhrzeiten, Art der Störung; sichern Sie Fotos oder E-Mails, notieren Sie mögliche Zeugen.
• Schriftliche Abmahnung: Weisen Sie den Mieter konkret auf die Pflichtverletzung hin, setzen Sie eine Frist zur Änderung des Verhaltens und verweisen Sie auf die Hausordnung.
• Juristische Prüfung vor Aufkündigung: Lassen Sie prüfen, ob der Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt und wie er in der Aufkündigung rechtssicher formuliert werden muss.

Für Mieterinnen und Mieter

• Hinweise ernst nehmen: Reagieren Sie auf Abmahnungen der Hausverwaltung oder Vermieterin zeitnah und sachlich.
• Verhalten anpassen: Wenn Ihnen ein konkret störendes Verhalten vorgeworfen wird (z. B. Lagerung im Gang), überprüfen Sie Alternativen und ändern Sie die Praxis möglichst rasch.
• Eigenes Verhalten dokumentieren: Halten Sie fest, seit wann Sie etwa den Kinderwagen anders abstellen, machen Sie gegebenenfalls Fotos, um enge Platzverhältnisse zu belegen.
• Bei Kündigungsandrohung Beratung einholen: Warten Sie nicht bis zur letzten Frist im Gerichtsverfahren, sondern suchen Sie frühzeitig anwaltliche Unterstützung.

FAQ: Häufige Fragen rund um „unleidliches Verhalten“ nach dem MRG

Kann mich der Vermieter kündigen, nur weil der Kinderwagen im Stiegenhaus steht?

Nicht automatisch. Entscheidend sind die Umstände: Ist die Wohnung klein und gibt es keine realistische andere Abstellmöglichkeit? Wird niemand gefährdet oder wesentlich behindert (Fluchtwege frei, keine Stolperfallen)? Wird der Kinderwagen nur vorübergehend oder ständig abgestellt? Nach der Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2020 ist das kurzfristige, ortsübliche Abstellen eines Kinderwagens in vielen Fällen zu dulden und rechtfertigt allein keine Kündigung.

Reicht ein einmaliger Vorfall für eine Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“?

In der Regel nicht. Das Gesetz verlangt eine erhebliche Störung des Zusammenlebens, meist durch wiederholtes oder andauerndes Verhalten. Einmalige Vorfälle kommen nur dann in Betracht, wenn sie besonders schwerwiegend sind (z. B. massive Gewalt, schwere strafbare Handlungen). Kurzzeitige Lagerung von Gegenständen im Gang während einer Renovierung erfüllt diesen Standard normalerweise nicht.

Muss der Vermieter mich zuerst abmahnen, bevor er kündigt?

Das Mietrechtsgesetz schreibt eine Abmahnung nicht ausdrücklich als Voraussetzung vor. In der Praxis spielt sie aber eine große Rolle: Eine vorherige, dokumentierte Abmahnung zeigt, dass der Mieter sein Verhalten trotz Hinweises nicht geändert hat. Das stärkt die Position des Vermieters im Prozess. Umgekehrt kann eine sofortige Verhaltensänderung nach einer Abmahnung oder Kündigung – wie im OGH-Fall – gegen das Vorliegen eines „unleidlichen Verhaltens“ sprechen.

Was soll ich tun, wenn ich eine Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ bekomme?

Handeln Sie rasch:

• Lesen Sie die Kündigung genau und prüfen Sie, welche konkreten Vorwürfe erhoben werden.
• Stellen Sie ein etwaiges störendes Verhalten umgehend ein.
• Sammeln Sie Unterlagen und mögliche Beweise zu Ihrer Sicht der Dinge.
• Kontaktieren Sie so früh wie möglich eine Rechtsanwaltskanzlei, um Fristen einzuhalten und Ihre Verteidigung vorzubereiten.

Rechtsanwalt Wien

Rechtliche Unterstützung: Lassen Sie Ihre Situation individuell prüfen

Konflikte über „unleidliches Verhalten“ sind stark vom Einzelfall abhängig. Kleine Unterschiede in den Umständen können darüber entscheiden, ob eine Kündigung rechtswirksam ist oder nicht. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke auf Vermieter- wie auf Mieterseite – von der richtigen Formulierung einer Aufkündigung bis zur Verteidigung gegen überzogene Räumungsbegehren.

Wenn Sie unsicher sind, ob ein bestimmtes Verhalten im Haus hingenommen werden muss, oder wenn bereits eine Kündigung im Raum steht: Lassen Sie Ihre rechtliche Position frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Eine fundierte Einschätzung kann oft entscheiden, ob ein Mietverhältnis gerettet oder rechtssicher beendet wird.

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