Eigenbedarf und „unleidliches Verhalten“ im Mietrecht: Wann Vermieter eine Kündigung wirklich durchsetzen können
Wenn der Eigenbedarf selbst verschuldet ist
Viele Vermieter verlassen sich darauf, eine Wohnung im Notfall „eh jederzeit wegen Eigenbedarf kündigen“ zu können. Im österreichischen Mietrecht ist das deutlich komplizierter – und kann, wie eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021 zeigt, sogar komplett scheitern, wenn der Bedarf vorhersehbar war.
In einer Entscheidung des OGH vom 04.11.2021, 5 Ob 174/21f, ging es genau darum: Ein Vermieter wollte eine Wohnung wegen Eigenbedarfs für seine erwachsenen Töchter räumen lassen und stützte sich zusätzlich auf angeblich „unleidliches Verhalten“ des Mieters. Am Ende blieb der Mieter – und der Vermieter hatte das Nachsehen. Zur Entscheidung
Der konkrete Fall: Eigenbedarf für Töchter und Streit mit dem Mieter
Im Verfahren standen sich ein Vermieter und sein Mieter gegenüber. Der Vermieter hatte eine Wohnung, die zuvor längere Zeit leer gestanden war, unbefristet vermietet. Einige Jahre später wollte er diese Wohnung für seine Töchter nutzen, geboren 1994 und 1996. Er kündigte den Mietvertrag und brachte ein Räumungsbegehren ein – mit zwei Begründungen:
- dringender Eigenbedarf für seine beiden Töchter und
- unleidliches Verhalten des Mieters, unter anderem ein Vorfall, bei dem der Mieter den Vermieter an den Schultern packte, rüttelte und ihn als „Lügner“ bezeichnete.
Das Erstgericht gab dem Mieter Recht, hob die Kündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Der Vermieter versuchte daraufhin, mit einer außerordentlichen Revision zum OGH doch noch eine Räumung durchzusetzen. Der OGH wies die Revision aber zurück – die Kündigung blieb damit unwirksam.
Was versteht das Gesetz unter „Eigenbedarf“?
Der Eigenbedarf ist im österreichischen Mietrecht ein anerkannter Kündigungsgrund. Vereinfacht gesprochen kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige dringend benötigt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar wäre.
Aber: Das ist kein Freibrief. Nach ständiger Rechtsprechung gilt ein wichtiger Grund – wie eben Eigenbedarf – nicht, wenn der Vermieter die Situation durch zumutbare Sorgfalt selbst herbeigeführt oder mitverursacht hat. Genau hier lag der Knackpunkt im genannten Fall.
Selbstverschuldeter Eigenbedarf – was heißt das konkret?
Im Fall vor dem OGH standen wesentliche Punkte im Vordergrund:
- Die Wohnung hatte zuvor leer gestanden.
- Der Vermieter wusste, dass seine Töchter bereits Jahrgänge 1994 und 1996 waren – also in einem Alter, in dem absehbar war, dass sie in einigen Jahren eigenen Wohnraum brauchen könnten.
- Trotzdem entschied er sich, die Wohnung unbefristet zu vermieten, ohne Absicherung, dass er sie später für die Töchter zurückbekommt.
Die Gerichte kamen daher zum Schluss: Der Vermieter hätte voraussehen können, dass seine Töchter in absehbarer Zeit einen Wohnbedarf haben würden. Indem er trotzdem einen unbefristeten Mietvertrag abschloss, hat er die spätere „Bedarfsnotlage“ selbst verursacht. Auf diesen selbstverschuldeten Eigenbedarf kann er sich dann nicht erfolgreich als Kündigungsgrund berufen.
Unleidliches Verhalten: Wann ist das wirklich ein Kündigungsgrund?
Neben dem Eigenbedarf berief sich der Vermieter auf „unleidliches Verhalten“ des Mieters. Im Mietrecht ist damit ein Verhalten gemeint, das das Zusammenleben im Haus massiv beeinträchtigt – etwa ständige schwere Beschimpfungen, Bedrohungen, wiederholte tätliche Angriffe oder dauerhafte massive Störungen von Mitbewohnern oder Vermieter.
Die Gerichte schauen sich dabei immer das Gesamtbild an:
- Gibt es dauernde und erhebliche Störungen?
- Handelt es sich um häufige Wiederholungen?
- Oder liegt zwar nur ein einmaliger Vorfall vor, dieser ist aber besonders schwerwiegend (z.B. schwere Körperverletzung, massive Drohung)?
Warum der OGH hier kein „unleidliches Verhalten“ sah
Im vorliegenden Fall gab es:
- eine Reihe kleinerer Konflikte zwischen Vermieter und Mieter sowie
- einen Vorfall 2018, bei dem der Mieter den Vermieter an den Schultern packte, rüttelte und ihn als „Lügner“ bezeichnete.
Die Gerichte bewerteten dies als Grenzfall, aber nicht als Verhalten, das die hohe Schwelle zur Kündigung überschreitet:
- Die Störungen waren nicht dauerhaft und nicht ständig wiederholt.
- Der einzelne Vorfall mit dem Rütteln war zwar unangemessen, aber nicht so schwerwiegend, dass er allein eine fristlose oder außerordentliche Kündigung des Mietvertrags tragen könnte.
Der OGH schloss sich dieser Einschätzung an und sah darin keine Rechtsfrage von „erheblicher Bedeutung“, die eine außerordentliche Revision rechtfertigen würde. Die Revision wurde daher zurückgewiesen.
Was bedeutet diese Entscheidung für Vermieter in der Praxis?
Die Entscheidung zeigt deutlich: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder unleidlichen Verhaltens ist kein Selbstläufer. Für Vermieter ergeben sich insbesondere folgende Punkte:
1. Vorausschauende Planung beim Vermieten
- Wenn absehbar ist, dass Kinder, Eltern oder andere Angehörige in einigen Jahren Wohnraum benötigen, sollte dies bereits bei der Vermietung berücksichtigt werden.
- Wer in so einer Situation eine unbefristete Vermietung wählt, geht das Risiko ein, Eigenbedarf später nicht erfolgreich geltend machen zu können, weil der Bedarf als selbstverschuldet gewertet wird.
2. Befristung oder vertragliche Absicherung nutzen
- Vermieter können überlegen, Wohnungen in solchen Konstellationen nur befristet zu vermieten, um sich die Möglichkeit einer späteren Eigennutzung offen zu halten.
- Ebenfalls möglich sind vertragliche Gestaltungslösungen, mit denen bestimmte künftige Nutzungsszenarien (z.B. Rückfall an den Vermieter bei Eigenbedarf für Kinder nach X Jahren) berücksichtigt werden – hier ist aber auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zu achten.
3. Unerwarteter Eigenbedarf ist anders zu beurteilen
Anders liegt der Fall, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar war, etwa:
- plötzliche schwere Erkrankung eines Angehörigen, der Pflege in der Nähe braucht,
- unerwartete berufliche Veränderung, die den Vermieter zwingt, die Wohnung wieder selbst zu nutzen.
In solchen Konstellationen kann Eigenbedarf durchaus ein tragfähiger Kündigungsgrund sein – hier kommt es sehr genau auf die konkreten Umstände an.
4. Konflikte mit Mietern besonnen dokumentieren
Auch beim Thema „unleidliches Verhalten“ ist Zurückhaltung geboten: Nicht jeder heftige Wortwechsel, nicht jeder einmalige Ausraster trägt eine Kündigung.
- Vermieter sollten Konflikte chronologisch dokumentieren (Datum, Beteiligte, Ablauf, allfällige Zeugen).
- Nur anhaltende, massive oder besonders gravierende Verfehlungen rechtfertigen eine Kündigung.
- Einzelne Vorfälle müssen schon sehr schwerwiegend sein, um alleine zu reichen (z.B. ernste Gewaltanwendung oder Bedrohungen).
Und was heißt das für Mieter?
Für Mieter bringt die Entscheidung ebenfalls Klarheit und eine gewisse Sicherheit:
1. Eigenbedarf ist überprüfbar
Wenn ein Vermieter mit Eigenbedarf kündigt, lohnt es sich genau zu prüfen:
- War dieser Bedarf schon bei Vertragsabschluss absehbar?
- Hat der Vermieter die jetzige Situation durch sein Verhalten selbst herbeigeführt (z.B. unbefristete Vermietung trotz erkennbaren Bedarfs)?
In solchen Fällen kann eine Kündigung erfolgreich angefochten werden.
2. Einmalige Konflikte führen nicht automatisch zum Verlust der Wohnung
Mieter müssen nicht befürchten, bei jeder lauteren Auseinandersetzung sofort gekündigt zu werden. Wichtig ist aber:
- Das eigene Verhalten sollte trotz Ärger nicht aus dem Ruder laufen – Drohungen, Gewalt oder massive Beschimpfungen können sehr wohl eine Kündigung rechtfertigen.
- Kommt es zu Konflikten, ist es sinnvoll, Eskalationen zu vermeiden und gegebenenfalls Unterstützung (Mediation, rechtliche Beratung) zu suchen.
Rechtsanwalt Wien
Konkrete Handlungsempfehlungen für Vermieter und Mieter
Checkliste für Vermieter
- Vor Vermietung nachdenken: Benötige ich diese Wohnung in den nächsten Jahren wahrscheinlich für Kinder, Eltern oder mich selbst?
- Vertragsgestaltung prüfen: Ist eine Befristung oder eine andere vertragliche Absicherung sinnvoll, um späteren Eigenbedarf rechtssicher zu ermöglichen?
- Entwicklung dokumentieren: Wenn sich ein Eigenbedarf unerwartet ergibt, Gründe und Umstände möglichst genau festhalten (z.B. gesundheitliche Gründe, berufliche Veränderungen).
- Konflikte mit Mietern schriftlich halten: Vorfälle notieren, Zeugen anführen, um im Ernstfall eine dauerhafte Störung nachweisen zu können.
- Vor Kündigung beraten lassen: Bevor ein Kündigungsverfahren eingeleitet wird, sollte die Erfolgsaussicht rechtlich eingeschätzt werden – das spart Zeit, Kosten und Nerven.
Checkliste für Mieter
- Kündigungsschreiben genau lesen: Auf welche Gründe stützt sich der Vermieter? Eigenbedarf, unleidliches Verhalten, etwas anderes?
- Eigenbedarf hinterfragen: War der behauptete Bedarf schon länger absehbar? Wurde trotzdem unbefristet vermietet?
- Konflikte dokumentieren: Wenn es Spannungen gibt: Datum, Beteiligte, Art des Vorfalls und mögliche Zeugen notieren.
- Frühzeitig Rat holen: Nicht warten, bis eine Räumungsklage zugestellt wird. Je früher rechtlicher Rat eingeholt wird, desto größer die Handlungsspielräume.
FAQ: Häufige Fragen zur Kündigung wegen Eigenbedarf und unleidlichem Verhalten
Kann mein Vermieter immer wegen Eigenbedarf kündigen?
Nein. Eigenbedarf ist zwar ein anerkannter Kündigungsgrund, er muss aber dringend sein und darf nicht vom Vermieter selbst verschuldet sein. Wenn der Vermieter schon bei Vertragsschluss wusste oder wissen musste, dass er die Wohnung bald für Angehörige braucht, und dennoch unbefristet vermietet, kann eine spätere Kündigung an diesem Punkt scheitern.
Reicht ein heftiger Streit mit dem Vermieter schon für eine Kündigung?
In der Regel nicht. Ein einmaliger Streit oder eine einzelne Entgleisung rechtfertigt eine Kündigung nur, wenn er besonders schwerwiegend ist (z.B. ernsthafte Gewalt oder massive Bedrohungen). Für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens verlangen die Gerichte meist dauernde oder wiederholte erhebliche Störungen des Zusammenlebens.
Was kann ich tun, wenn ich eine Kündigung für ungerechtfertigt halte?
Sie sollten die Kündigung nicht einfach hinnehmen. Prüfen Sie die Begründung, sammeln Sie Unterlagen (Mietvertrag, Schriftwechsel, eigene Aufzeichnungen) und holen Sie rasch rechtliche Beratung ein. Oft bestehen gute Chancen, eine Kündigung anzufechten oder zumindest eine tragfähige Lösung zu verhandeln.
Macht es einen Unterschied, ob der Eigenbedarf plötzlich aufgetreten ist?
Ja. Wenn der Eigenbedarf unerwartet und unverschuldet entsteht (z.B. durch plötzliche Krankheit oder unvorhergesehene Lebensumstände), wird er von den Gerichten anders bewertet als ein Bedarf, der schon lange absehbar war. Es kommt immer auf die konkrete Situation an.
Rechtliche Einschätzung einholen – bevor es eskaliert
Kündigungen wegen Eigenbedarf oder angeblich unleidlichen Verhaltens sind oftmals mit großer Unsicherheit, Emotionen und erheblichen finanziellen Folgen verbunden – sowohl für Vermieter als auch für Mieter. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke und bewertet mit Ihnen gemeinsam, ob eine Kündigung tragfähig ist oder welche Verteidigungsmöglichkeiten bestehen.
Wenn Sie eine Kündigung ausgesprochen haben oder erhalten haben oder überlegen, wie Sie ein Mietverhältnis rechtssicher gestalten können, lassen Sie Ihre Situation individuell prüfen. Sie erreichen die Kanzlei in Wien unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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