Gemeinsamer Mietvertrag von Ehegatten: Wann schützt § 97 ABGB die Ehewohnung – und wann nicht?

Viele Ehepartner gehen selbstverständlich davon aus, dass sie im Streitfall die gemeinsame Ehewohnung mit gerichtlicher Hilfe „sichern“ können. Besonders dann, wenn Gewaltvorwürfe im Raum stehen oder ein Scheidungsverfahren läuft, ist die Sorge groß, der andere könnte „einfach kündigen“ und man steht mit den Kindern auf der Straße.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2021 zeigt jedoch deutlich: Nicht in jeder Konfliktsituation greift der Schutz des § 97 ABGB. Wer eine einstweilige Verfügung zum Schutz der Ehewohnung beantragt, muss sehr genau darlegen können, wodurch die Wohnung konkret gefährdet ist.

Typische Ausgangslage: Scheidung, Betretungsverbot und Angst um die Wohnung

Das folgende Szenario kommt in der Praxis häufig vor:

• Ein Ehepaar lebt in einer Mietwohnung, beide stehen im Mietvertrag.
• Die Ehe ist zerrüttet, das Scheidungsverfahren läuft.
• Nach Vorfällen im familiären Bereich wird gegenüber einem Ehegatten ein polizeiliches Betretungs- und Annäherungsverbot ausgesprochen.
• Der andere Ehegatte bleibt mit dem gemeinsamen Kind in der Wohnung und hat große Angst, dass der „ausgesperrte“ Partner etwas unternimmt, um die Wohnung zu verlieren – etwa durch Kündigung des Mietvertrags oder Zahlungsverweigerung.

In genau einer solchen Konstellation hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) zu entscheiden: OGH vom 25.02.2021, 2 Ob 2/21i.

Zur Entscheidung.

Was war im entschiedenen Fall passiert?

Ein verheiratetes Paar lebte mit der gemeinsamen Tochter in einer Mietwohnung. Beide Ehegatten waren als Mieter im Mietvertrag eingetragen (Mitmieter).

Nach massiven Spannungen wurde gegen den Ehemann ein polizeiliches Betretungs- und Annäherungsverbot verhängt. Die Ehefrau befürchtete, dass der Mann – aus Rache oder aus Trotz – Schritte setzen könnte, um die Wohnung zu verlieren, etwa indem er:

• den Mietvertrag kündigt oder
• entscheidende Zahlungen einstellt, sodass der Vermieter kündigt.

Sie beantragte daher beim Zivilgericht eine einstweilige Verfügung nach § 97 ABGB. Diese sollte dem Ehemann verbieten, über die Ehewohnung zu verfügen, insbesondere die Mietrechte aufzugeben. Ihre zentrale Argumentation: Sie und die minderjährige Tochter seien dringend auf die Wohnung angewiesen.

Die erste Instanz und das Rekursgericht gaben der Ehefrau Recht und erließen bzw. bestätigten die einstweilige Verfügung. Der Ehemann bekämpfte dies mit Revision.

Der OGH hob die Entscheidungen auf und wies den Antrag der Ehefrau ab. Zusätzlich musste die Frau die Verfahrenskosten tragen (354,96 EUR). Das ist für Betroffene nicht nur psychisch belastend, sondern auch finanziell spürbar.

§ 97 ABGB: Worum geht es dabei überhaupt?

§ 97 ABGB ist eine zentrale Schutzbestimmung für Ehegatten in Bezug auf die Ehewohnung. Vereinfacht gesagt:

• Der auf die Wohnung angewiesene Ehegatte soll davor geschützt werden, dass der andere Ehegatte allein über die Wohnrechte verfügt und ihn willkürlich aus der Wohnung drängen kann.
• Typischer Fall: Nur ein Ehegatte ist im Mietvertrag bzw. im Grundbuch (Eigentumswohnung, Haus) eingetragen und möchte kündigen, verkaufen oder sonst „verfügen“.

In solchen Konstellationen kann der gefährdete Ehegatte nach § 97 ABGB unter anderem eine einstweilige Verfügung beantragen, um die Verfügungsmacht des anderen vorläufig zu beschränken. Das Ziel: Der Verlust der Wohnung soll verhindert werden, solange die eigentliche Hauptsache (z. B. im Scheidungs- oder Aufteilungsverfahren) noch nicht entschieden ist.

Wichtig ist aber: § 97 ABGB setzt voraus, dass der andere Ehegatte tatsächlich allein verfügen kann. Wenn bereits rechtlich klar ist, dass ein Partner die Wohnung gar nicht im Alleingang kündigen oder „wegnehmen“ kann, fehlt oft die Grundlage für eine einstweilige Verfügung nach dieser Bestimmung.

Warum hat der OGH den Schutz hier verneint?

Der OGH argumentierte im Kern in zwei Schritten:

1. Beide Ehegatten waren Mitmieter – keine einseitige Kündigung möglich

Im vorliegenden Fall standen beide Ehepartner im Mietvertrag. Das bedeutet:

• Sie waren Mitmieter der Wohnung.
• Die Mietrechte konnten nicht wirksam einseitig von nur einem Ehegatten gekündigt werden.

Damit fehlte die typische Ausgangssituation von § 97 ABGB: Es gab keinen „allein verfügungsberechtigten“ Ehegatten, der rechtlich in der Lage gewesen wäre, durch seine Entscheidungen den anderen aus der Wohnung zu drängen.

Mit anderen Worten: Selbst wenn der Ehemann wollte, er hätte die Mietrechte nicht ohne Mitwirkung der Ehefrau so disponieren können, dass diese automatisch ihre Wohnung verliert.

2. Keine konkrete, unmittelbar drohende Gefährdung der Wohnung

Zweiter entscheidender Punkt: Eine einstweilige Verfügung setzt immer voraus, dass eine konkrete Gefahr besteht, die ohne raschen gerichtlichen Schutz irreparable Nachteile verursacht – hier: den Verlust der Wohnung.

Der OGH stellte fest:

• Die Ehefrau hatte nicht ausreichend dargelegt, dass der Verlust der Wohnung unmittelbar bevorstand.
• Es gab keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass etwa:
  • der Ehemann schon eine Kündigung beim Vermieter eingebracht hatte oder
  • die Mietzahlungen derart im Rückstand waren, dass eine Aufkündigung durch den Vermieter realistisch und zeitnah drohte.
• Dass der Ehemann einzelne, eher geringfügige Dispositionen (wie z. B. die Kündigung eines Streamingdienstes) vorgenommen hatte, reichte dem Gericht dafür nicht aus.

Allgemeine Befürchtungen und ein zerrüttetes Verhältnis reichen also nicht. Das Gericht verlangt konkrete Tatsachen, die eine baldige Gefährdung der Wohnung belegen.

Was bedeutet das für Ehegatten, die beide im Mietvertrag stehen?

Die Entscheidung hat für viele Betroffene wichtige praktische Konsequenzen.

1. Gemeinsame Mieter sind vor einseitiger Kündigung besser geschützt

Wenn beide Ehegatten im Mietvertrag als Mieter eingetragen sind, kann nicht einer allein die Mietrechte wirksam kündigen und damit den anderen automatisch aus der Wohnung drängen. Das bringt einen gewissen Grundschutz:

• Der „aggressive“ Partner kann weder alleine kündigen noch alleine einen neuen Mietvertrag abschließen, der die alten Rechte einfach beseitigt.
• Bei einer Kündigung oder Vertragsänderung ist grundsätzlich die Mitwirkung beider Mieter erforderlich.

2. Einstweilige Verfügung nach § 97 ABGB ist dann schwerer durchzusetzen

Gerade weil der andere Ehegatte als Mitmieter nicht einseitig verfügen kann, ist die Hürde für eine einstweilige Verfügung nach § 97 ABGB in solchen Fällen deutlich höher:

• Es genügt nicht, dass die Beziehung zerrüttet ist.
• Es reicht auch nicht, dass der andere „droht, alles kaputt zu machen“ oder sich verantwortungslos verhält.
• Erforderlich sind konkrete, nachweisbare Gefährdungen der Wohnsituation.

3. Was wären solche konkreten Gefährdungen?

Beispiele für Situationen, in denen eine einstweilige Verfügung eher in Betracht kommt:

• Massive Mietrückstände, weil der bisher zahlende Ehegatte plötzlich die Zahlung komplett eingestellt hat und bereits:
  • Mahnschreiben des Vermieters vorliegen oder
  • eine Aufkündigung angedroht oder zugestellt wurde.
• Dokumentierte Versuche des anderen Ehegatten, den Mietvertrag ohne Zustimmung des Mitmieters zu kündigen oder zu verändern (z. B. Schriftverkehr mit dem Vermieter).
• Bereits eingebrachte gerichtliche Schritte im Zusammenhang mit der Wohnung (z. B. Räumungsklage wegen Zahlungsverzug).

Je genauer solche Umstände belegt werden können (Briefe, E-Mails, Mahnungen, Gerichtsdokumente), desto größer die Chance, dass ein Gericht eine einstweilige Verfügung überhaupt prüft.

Was sollten Betroffene konkret tun?

Rechtsanwalt Wien

1. Mietvertrag genau prüfen

Erste Frage: Wer steht im Mietvertrag?

• Nur ein Ehegatte? Dann besteht grundsätzlich ein stärkeres Risiko der einseitigen Verfügung – und damit auch eher ein Anwendungsfall von § 97 ABGB.
• Beide Ehegatten? Dann ist eine einseitige Kündigung rechtlich nicht ohne Weiteres möglich, die Hürde für eine einstweilige Verfügung steigt.

2. Beweise für die Gefährdung sammeln

Wenn tatsächlich die Gefahr besteht, die Wohnung zu verlieren, sollten Sie unverzüglich dokumentieren und sichern:

• Zahlungsunterlagen: Kontoauszüge, aus denen ersichtlich ist, dass Mieten oder Betriebskosten nicht mehr bezahlt werden.
• Mahnschreiben und Kündigungsandrohungen des Vermieters.
• Schriftverkehr des anderen Ehegatten mit dem Vermieter (E-Mails, Briefe, SMS, WhatsApp), aus denen Kündigungsabsichten hervorgehen.
• Gerichtliche Schreiben (z. B. Aufkündigung, Räumungsklage).

Auch Berichte über Gewalt oder Betretungsverbote (Polizeiprotokolle, Beschlüsse) können für das Gesamtbild wichtig sein – sie ersetzen aber nicht den Nachweis einer konkreten Gefährdung der Wohnung.

3. Frühzeitig rechtlichen Rat einholen

Die Entscheidung des OGH zeigt deutlich: Eine unpräzise oder allgemein gehaltene Schilderung („Ich habe Angst, er wird uns die Wohnung wegnehmen“) reicht nicht. Wer einen Antrag stellt und verliert, trägt regelmäßig die Kosten des Verfahrens.

Es ist daher sinnvoll, bereits frühzeitig – idealerweise vor einem gerichtlichen Antrag – mit anwaltlicher Unterstützung zu klären:

• Welche Rechte haben Sie als (Mit-)Mieter?
• Welche Nachweise liegen bereits vor?
• Welche weiteren Beweise sollten noch gesichert werden?
• Ob neben oder statt einer einstweiligen Verfügung andere Schritte sinnvoll sind (z. B. Zahlungsanträge, Unterhaltsansprüche, Aufteilungsverfahren, Schutzmaßnahmen bei Gewalt).

Häufige Fragen aus der Praxis

Kann mein Ehepartner die Wohnung einfach alleine kündigen, obwohl wir beide im Vertrag sind?

In aller Regel: nein. Stehen beide als Mieter im Vertrag, ist die Wohnung ein gemeinsames Mietrecht. Eine wirksame Kündigung erfordert grundsätzlich die Mitwirkung beider. Genau das hat der OGH im Fall vom 25.02.2021 (2 Ob 2/21i) hervorgehoben. Der andere Ehegatte kann zwar versuchen, einseitig zu handeln, rechtlich durchsetzbar ist eine solche Kündigung aber meist nicht.

Reicht ein polizeiliches Betretungsverbot, um die Wohnung per einstweiliger Verfügung zu sichern?

Ein Betretungs- und Annäherungsverbot schützt primär vor körperlicher und psychischer Gewalt, nicht automatisch vor dem Verlust der Wohnung. Für eine einstweilige Verfügung nach § 97 ABGB muss zusätzlich eine konkrete Gefährdung der Wohnrechte vorliegen, etwa drohende Kündigung oder Räumung. Ohne solche Anzeichen wird ein bloßes Betretungsverbot für eine Sicherung nach § 97 ABGB meist nicht ausreichen.

Was, wenn mein Ehepartner die Miete nicht mehr zahlt und ich mir die Wohnung allein nicht leisten kann?

Wenn dadurch ernsthaft eine Kündigung durch den Vermieter droht, kann eine einstweilige Verfügung nach § 97 ABGB in Betracht kommen. Gleichzeitig sollten aber auch unterhaltsrechtliche und gegebenenfalls sozialrechtliche Schritte geprüft werden, um die finanzielle Grundlage für die Wohnung zu sichern. Wichtig ist, Mahnungen und Zahlungsrückstände genau zu dokumentieren.

Ich habe „nur ein schlechtes Gefühl“ – soll ich trotzdem eine einstweilige Verfügung beantragen?

Ein ungutes Gefühl ist menschlich verständlich, juristisch aber nicht ausreichend. Ohne konkrete Nachweise einer drohenden Gefährdung riskieren Sie, dass der Antrag abgewiesen wird – inklusive Kostenersatz. Sinnvoll ist es, zunächst mit anwaltlicher Unterstützung zu klären, ob belastbare Tatsachen für eine Gefährdung vorliegen und ob andere Maßnahmen (z. B. Kommunikation mit dem Vermieter, Sicherung von Zahlungen) sinnvoller sind.

Wann Unterstützung durch eine Kanzlei besonders wichtig ist

Konflikte rund um die Ehewohnung gehören zu den emotional belastendsten Themen einer Trennung – insbesondere, wenn Kinder betroffen sind oder Gewalt im Raum steht. Gleichzeitig sind die gesetzlichen Anforderungen an eine einstweilige Verfügung hoch und für Laien schwer zu überblicken.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Menschen in Trennungs- und Scheidungssituationen umfassend zu ihren Rechten an der Ehewohnung, zu möglichen Schutzinstrumenten (einschließlich § 97 ABGB) und zu sinnvollen Alternativen oder Ergänzungen wie Unterhalt, Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und Gewaltschutzmaßnahmen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Wohnsituation gefährdet ist, oder bereits Mahnungen, Kündigungsandrohungen oder gerichtliche Schreiben erhalten haben, sollten Sie Ihre Lage rechtlich prüfen lassen, bevor Sie weitreichende Schritte setzen.

Kontaktieren Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at, um Ihre Situation in einem persönlichen Beratungsgespräch zu besprechen und die für Sie passende Strategie zu entwickeln.

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