Drogen in der Mietwohnung: Wann darf der Vermieter wegen „unleidlichen Verhaltens“ kündigen?

Drogen in der Mietwohnung: Wiederholte Polizeieinsätze im Haus, fremde Personen aus der Drogenszene im Stiegenhaus, Lärm in der Nacht und verängstigte Nachbarn – genau an diesem Punkt stellen sich viele Vermieter die Frage: Muss ich das wirklich hinnehmen oder kann ich das Mietverhältnis beenden?

Bereits im Jahr 2020 hat der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung eine deutliche Linie gezogen: Massiver Suchtmittelbezug, -konsum und -weitergabe durch einen Mieter können den Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ erfüllen – und damit die Räumung der Wohnung rechtfertigen (OGH vom 29.09.2020, 9 Ob 41/20z).

Zur Entscheidung.

Der folgende Beitrag erklärt verständlich, was unter „unleidlichem Verhalten“ zu verstehen ist, wo die Grenzen liegen und was Vermieter wie Mieter in solchen Konfliktsituationen – insbesondere bei Drogen in der Mietwohnung – beachten sollten.

Drogen in der Mietwohnung – Typische Ausgangssituation

Typische Ausgangssituation: Wenn aus einer Wohnung ein Problemfall wird

Der entschiedene Fall zeigt ein Szenario, das in der Praxis gar nicht so selten vorkommt:

• Ein Mieter bewohnt eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus.
• Es kommt zu einer Hausdurchsuchung wegen Drogenverdachts.
• In der Folge tauchen immer wieder Personen aus dem Suchtgiftmilieu im Haus auf.
• Es entstehen Verschmutzungen und Sachbeschädigungen in den Allgemeinflächen.
• Nachbarn berichten von lauten nächtlichen Streitereien und Lärm.
• Die Polizei muss mehrfach einschreiten.

Im vom OGH beurteilten Fall wurden in der Wohnung des Mieters unter anderem festgestellt:

• Drogenkonsum in der Wohnung,
• Weitergabe von Suchtmitteln an Dritte,
• mehrere Herstellungsakte von Methamphetamin,
• wiederholte strafrechtliche Verurteilungen des Mieters im Suchtmittelbereich.

Die Vermieterin kündigte deshalb das Mietverhältnis und verlangte die Räumung der Wohnung. Während das Erstgericht die Kündigung für wirksam hielt, hob das Berufungsgericht sie zunächst auf. Erst der Oberste Gerichtshof stellte klar: Diese Kündigung war zulässig und die Wohnung ist zu räumen.

Was bedeutet „unleidliches Verhalten“ nach dem Mietrechtsgesetz?

Die rechtliche Grundlage für solche Fälle findet sich im Mietrechtsgesetz (MRG), konkret in § 30 Abs. 2 Z 3 (2. Fall) MRG. Dieser Kündigungsgrund wird häufig als „unleidliches Verhalten“ bezeichnet.

Vereinfacht gesagt: Ein Vermieter darf kündigen, wenn das Verhalten des Mieters das Zusammenleben im Haus so massiv stört, dass es den übrigen Hausbewohnern nicht mehr zugemutet werden kann.

Wichtige Punkte dabei:

• Schutz der Mitmieter: Der Kündigungsgrund dient in erster Linie dazu, andere Mieter vor gravierenden Beeinträchtigungen zu schützen – etwa vor Angst, Gefährdung oder dauerhafter massiver Belästigung.
• Keine Bagatellen: Nicht jedes störende Verhalten reicht aus. Es geht um schwerwiegende und wiederholte Störungen, nicht um einmalige Kleinigkeiten.
• Gesamtwürdigung: Der OGH betont, dass immer der Gesamtverlauf zu betrachten ist. Einzelne Vorfälle werden im Zusammenhang bewertet.

Im entschiedenen Fall sah der OGH die Schwelle des Zumutbaren klar überschritten: Wiederholter Drogenimport, -konsum und -weitergabe, Herstellung von Methamphetamin, mehrere strafrechtliche Verurteilungen sowie fortgesetzte Auffälligkeiten mit Polizeieinsätzen führten zu einer massiven Belastung der Hausgemeinschaft.

Drogen, Besucher, Polizei – was wird dem Mieter zugerechnet?

In Mehrparteienhäusern ist oft unklar, wem welches Verhalten zuzurechnen ist. Der OGH hat hierzu wichtige Klarstellungen getroffen, die für Vermieter wie Mieter bedeutsam sind:

• Eigenes Verhalten des Mieters: Straftaten und Störungen, die der Mieter selbst setzt (z. B. Herstellung oder Weitergabe von Drogen in der Wohnung, wiederholter Suchtmittelkonsum mit Folgen für die Hausgemeinschaft), können unmittelbar einen Kündigungsgrund darstellen.
• Verhalten von Besuchern: Nicht jede Störung durch fremde Personen im Haus wird automatisch dem Mieter zugerechnet. Es braucht einen Anknüpfungspunkt, etwa:
  • der Mieter lädt diese Personen gezielt in seine Wohnung ein, oder
  • er duldet ihr Verhalten, obwohl er es beeinflussen könnte.
• Abgrenzung: Reine Vermutungen, dass bestimmte Personen „zum Mieter gehören“, reichen in der Regel nicht. Allerdings kann sich aus der Gesamtsituation ein klares Bild ergeben – etwa, wenn mehrfach Personen aus dem Suchtgiftmilieu zur Wohnung des Mieters unterwegs sind und es immer wieder zu Polizeieinsätzen im Zusammenhang mit dieser Wohnung kommt.

Im vom OGH beurteilten Fall war bereits das Verhalten des Mieters selbst derart gravierend, dass die Kündigung ohne weiteres „Mitverschulden“ durch Besucher gerechtfertigt war.

Späte Einsicht: Reicht ein ruhigeres Verhalten nach der Kündigung?

Häufig reagieren Mieter nach Erhalt einer Kündigung plötzlich vorsichtiger: Der Lärm lässt nach, die Besucherfrequenz sinkt, es wirkt „ruhiger“ im Haus. Die Frage ist: Macht das eine bereits ausgesprochene Kündigung unwirksam?

Der OGH stellt dazu klar:

• Ein bloß vorübergehendes Beruhigen der Situation reicht nicht, um eine an sich berechtigte Kündigung zu heilen.
• Nur wenn glaubhaft gemacht werden kann, dass eine Wiederholung ausgeschlossen ist, kann dies die Beurteilung beeinflussen.

Im konkreten Fall konnte der Mieter nicht überzeugend darlegen, dass sich sein Verhalten nachhaltig geändert hat und es nicht erneut zu vergleichbaren Vorfällen kommen wird. Daher blieb die Kündigung aufrecht.

Konkrete Konsequenzen: Was bedeutet das für Vermieter und Mieter?

1. Perspektive Vermieter: Wann ist eine Kündigung realistisch durchsetzbar?

Für Vermieter eröffnet die Entscheidung aus dem Jahr 2020 Handlungsspielräume, setzt aber auch klare Anforderungen:

• Wiederholte, schwerwiegende Verstöße: Einmaliger Drogenkonsum in der Wohnung wird in der Regel nicht ausreichen. Wiederholter Import, Herstellung, Weitergabe oder Handel mit Drogen, verbunden mit Polizeieinsätzen, sind hingegen sehr gewichtige Faktoren.
• Belastung der Hausgemeinschaft: Es muss zu konkreten Störungen kommen – etwa Angst der Nachbarn, nächtlicher Lärm, Sachbeschädigungen, Verschmutzungen im Stiegenhaus, ständige Präsenz des Suchtgiftmilieus.
• Dokumentation ist entscheidend: Ohne Beweise wird es vor Gericht schwierig. Wichtig sind:
  • Polizeiberichte und -protokolle,
  • Zeugenaussagen von Nachbarn,
  • Fotos von Verschmutzungen oder Schäden,
  • allenfalls Urteile oder Beschlüsse aus Strafverfahren.

Die Entscheidung zeigt auch: Wenn der Vermieter vor Gericht unterliegt, drohen erhebliche Kosten. Im entschiedenen Fall musste der Mieter die Kosten des Berufungs- und Revisionsverfahrens tragen – ein Hinweis, wie teuer ein Prozess auch für die unterliegende Seite werden kann.

2. Perspektive Mieter: Welche Risiken bestehen – und welche Verteidigungsmöglichkeiten gibt es?

Wer in einer Mietwohnung wiederholt mit Drogen in Verbindung gebracht wird, setzt im schlimmsten Fall sein Wohnrecht aufs Spiel. Zu beachten sind insbesondere:

• Risiko Kündigung und Räumung: Wer Suchtmittel kauft, herstellt, konsumiert oder an Dritte weitergibt und dadurch Mitbewohner belästigt oder gefährdet, muss ernsthaft mit einer Beendigung des Mietverhältnisses rechnen.
• Abwehr falscher Vorwürfe: Wenn Anschuldigungen nicht zutreffen oder übertrieben sind, sollten Mieter das aktiv klarstellen – etwa durch:
  • Zeugen, die den tatsächlichen Ablauf schildern können,
  • eigene Unterlagen oder Nachweise,
  • Gegenbeweise zu behaupteten Vorfällen.
• Dauerhafte Verhaltensänderung: Bei berechtigten Vorwürfen kann eine Einsicht und tatsächliche Besserung eine Rolle spielen. Entscheidend ist, ob glaubhaft gemacht werden kann, dass es nicht erneut zu derartigen Vorfällen kommen wird, z. B.:
  • Beginn oder Abschluss einer Therapie,
  • Abbruch einschlägiger Kontakte,
  • nachhaltig geänderte Lebensumstände.
• Fristen und Formvorschriften: Kündigungen unterliegen rechtlichen Anforderungen und Fristen. Wer tatenlos bleibt, riskiert, dass Einwände nicht mehr gehört werden.

Praxisnahe Beispiele: Wo verläuft die Grenze?

Zur Einordnung, welche Situationen besonders heikel sind, einige vereinfachte Beispielszenarien:

• Beispiel 1 – „Diskrete Eigenkonsumption“: Ein Mieter konsumiert gelegentlich in seiner Wohnung Drogen, ohne dass es zu Lärm, Besucherverkehr oder Polizeieinsätzen kommt. Nach außen treten keine Störungen auf. – Hier wird eine Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ schwer zu begründen sein, weil die Belästigung der Mitmieter fehlt.
• Beispiel 2 – „Szenetreff im Stiegenhaus“: Mehrmals pro Woche kommen Personen aus der Drogenszene ins Haus, halten sich im Stiegenhaus auf, verursachen Lärm, Verschmutzungen und Angst. Es gibt wiederholte Polizeieinsätze, und die Vorfälle sind klar der Wohnung eines bestimmten Mieters zuzuordnen. – Dieses Szenario ähnelt stark dem vom OGH entschiedenen Fall und kann eine Kündigung rechtfertigen.
• Beispiel 3 – „Einmalige Entgleisung“: Nach einer Party wird in einer Nacht laut gefeiert, es kommt zu einer Polizeianzeige. Danach bleibt es ruhig, weitere Auffälligkeiten gibt es nicht. – In der Regel wird ein einmaliges Ereignis ohne Wiederholung die Schwelle zum „unleidlichen Verhalten“ nicht erreichen.
• Beispiel 4 – „Besserung nach ernstem Vorfall“: Ein Mieter ist wegen Drogendelikten aufgefallen, begibt sich aber umgehend in Therapie, beendet problematische Kontakte und es kommt über einen langen Zeitraum zu keinerlei Vorfällen mehr. – Hier kann im Einzelfall argumentiert werden, dass eine Wiederholung nicht zu erwarten ist; eine pauschale Antwort gibt es aber nicht.

Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?

Für Vermieter

• 1. Vorfälle dokumentieren: Führen Sie ein Protokoll mit Datum, Uhrzeit, Art der Störung, beteiligten Personen und allfälligen Zeugen.
• 2. Zeugen sichern: Sprechen Sie mit anderen Mietern, die ebenfalls betroffen sind, und halten Sie deren Wahrnehmungen fest.
• 3. Polizei einschalten: Bei Verdacht auf Straftaten oder Gefährdung zögern Sie nicht, die Polizei zu rufen. Polizeiberichte sind wichtige Beweismittel.
• 4. Rechtliche Prüfung der Kündigung: Lassen Sie prüfen, ob der Kündigungsgrund des „unleidlichen Verhaltens“ erfüllt ist und wie eine form- und fristgerechte Kündigung zu formulieren ist.
• 5. Prozessrisiko abwägen: Ein Gerichtsverfahren verursacht Kosten – sowohl bei Erfolg als auch im Fall des Unterliegens. Eine qualifizierte Einschätzung der Erfolgsaussichten ist daher unverzichtbar.

Für Mieter

• 1. Kündigung ernst nehmen: Ignorieren Sie ein Kündigungsschreiben keinesfalls. Ab Zustellung laufen wichtige Fristen.
• 2. Sachverhalt klären: Prüfen Sie genau, welche Vorwürfe erhoben werden und was davon zutrifft oder nicht.
• 3. Beweismittel sammeln: Halten Sie fest, was tatsächlich passiert ist, und suchen Sie Zeugen, die Ihre Sicht bestätigen können.
• 4. Besserung belegen: Wenn es Fehlverhalten gab, dokumentieren Sie Schritte zur Änderung (Therapie, Beratung, Änderung der Lebensumstände).
• 5. Frühzeitig rechtliche Hilfe holen: Warten Sie nicht bis kurz vor Ablauf von Fristen. Eine rechtzeitig erarbeitete Strategie verbessert Ihre Position erheblich.

FAQ: Häufige Fragen rund um Drogen und Kündigung im Mietrecht

Kann mir der Vermieter sofort kündigen, wenn einmal die Polizei wegen Drogen da war?

Ein einmaliger Polizeieinsatz bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter erfolgreich kündigen kann. Entscheidend ist, ob es zu schwerwiegenden und wiederholten Störungen kommt, die das Zusammenleben im Haus unzumutbar machen. Der OGH legt Wert auf eine Gesamtbetrachtung aller Umstände.

Reicht es für die Kündigung, wenn nur meine Besucher Probleme machen?

Das Verhalten von Besuchern wird nicht automatisch dem Mieter zugerechnet. Allerdings kann es Ihnen zugerechnet werden, wenn Sie diese Personen gezielt einladen oder ihr Verhalten offensichtlich dulden. Im Ergebnis kann also auch das wiederholte problematische Verhalten von Gästen einen Kündigungsgrund begründen, wenn ein klarer Bezug zu Ihnen besteht.

Ich habe eine Kündigung wegen „unleidlichen Verhaltens“ bekommen – was passiert, wenn ich nichts unternehme?

Wenn Sie auf eine Kündigung nicht reagieren, riskieren Sie, dass der Vermieter eine Räumungsklage einbringt und Sie im Verfahren kaum noch Einfluss nehmen können. Außerdem kann es später zu erheblichen Kosten kommen, wenn Sie den Prozess verlieren. Holen Sie daher frühzeitig rechtliche Beratung ein und achten Sie auf Fristen.

Kann eine Verhaltensänderung die Kündigung noch „retten“?

Eine echte und nachweisbare Verhaltensänderung kann in die rechtliche Beurteilung einfließen. Der OGH verlangt aber, dass eine Wiederholung der Störungen ausgeschlossen erscheint. Ein kurzfristig „ruhigeres“ Verhalten direkt nach der Kündigung reicht in der Regel nicht aus.

Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Drogen in Mietwohnungen

Konflikte rund um Drogenkonsum, Suchtmittelhandel und Polizeieinsätze im Mietshaus sind belastend – für Vermieter, Mieter und Nachbarn. Gleichzeitig sind die rechtlichen Hürden für eine wirksame Kündigung hoch, und Fehleinschätzungen können teuer werden.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im österreichischen Mietrecht unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH sowohl Vermieter als auch Mieter dabei, ihre Rechte realistisch einzuschätzen, Beweise sinnvoll zu sichern und geeignete Schritte zu setzen – außergerichtlich wie vor Gericht.

Wenn Sie überlegen, wegen massiver Störungen zu kündigen, oder selbst eine Kündigung bzw. Räumungsklage erhalten haben, sollten Sie Ihre Situation rechtlich prüfen lassen. Sie erreichen die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Gemeinsam kann geklärt werden, welche Möglichkeiten bestehen und welches Vorgehen in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist.

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