Brandschaden im Mietlager: Wann haftet der Vermieter – und wann nicht?

Brandschaden im Mietlager: Was Vermieter und Mieter wissen müssen.

Wenn das Lager abbrennt: Wer bleibt auf dem Schaden sitzen?

Mehrere Mieter teilen sich ein Wirtschaftsgebäude, jeder nutzt seine Fläche nach eigenem Bedarf. Einer lagert Waren, ein anderer schraubt an Autos, irgendwo stehen Maschinen, Werkzeuge, vielleicht auch leicht brennbare Stoffe. Dann bricht ein Brand aus – das Gebäude ist zerstört, ebenso die eingelagerten Sachen. Die Versicherung zahlt nicht alles oder gar nichts. Der erste Reflex vieler Betroffener: „Das war doch Sache des Vermieters – der muss zahlen!“

Genau an dieser Stelle wird es rechtlich heikel. Denn zwischen dem Gefühl, dass „irgendwer“ verantwortlich sein muss, und einem durchsetzbaren Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter liegt eine hohe Hürde: die Beweislast. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH vom 19.03.2025, 9 Ob 105/24t) aus dem Jahr 2025 zeigt eindrücklich, woran solche Klagen scheitern können. Zur Entscheidung.

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Der konkrete Fall: Hobbyschrauber, Lagerhalle, Großbrand

Im zugrunde liegenden Fall besaß die Vermieterin ein Wirtschaftsgebäude, das sie in Teilflächen an verschiedene Mieter als Lager vermietete. Der Kläger hatte eine dieser Lagerflächen gemietet und dort seine Sachen eingelagert.

Ein anderer Mieter nutzte seine Flächen nicht nur zum Lagern, sondern hobbymäßig zum Arbeiten an Kraftfahrzeugen – mit Hebebühnen, Schweißgeräten und Tätigkeiten, die über ein bloßes „Herumschrauben“ im Hobbykeller deutlich hinausgingen. Eine behördliche Genehmigung dafür gab es nicht; die Vermieterin wusste nach den Feststellungen des Gerichts von dieser speziellen Nutzung und den vorhandenen Geräten nicht.

Im Juli 2021 brach ein Brand aus. Das Wirtschaftsgebäude brannte ab, die eingelagerten Sachen des Klägers wurden vollständig zerstört. Die Brandursache ließ sich nicht exakt feststellen; als möglich galt, dass bei Demontagearbeiten brennbare Stoffe austraten und durch offene Flammen oder Funken entzündet wurden.

Der Mieter verlangte rund 70.000 EUR Schadenersatz von der Vermieterin. Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Der Kläger erhob außerordentliche Revision an den OGH – und scheiterte auch dort.

Warum der OGH die Klage abgewiesen hat

Der OGH hat die außerordentliche Revision zurückgewiesen, weil keine Rechtsfrage von „erheblicher Bedeutung“ (§ 502 Abs 1 ZPO) vorlag. Entscheidend waren aber vor allem zwei Punkte:

• Keine konkret benannte Pflichtverletzung der Vermieterin
• Kein nachgewiesener Kausalzusammenhang zwischen einem möglichen Fehler der Vermieterin und dem Brandschaden

Der Mieter konnte nicht überzeugend darlegen, welche konkrete gesetzliche oder vertragliche Erhaltungspflicht die Vermieterin verletzt haben sollte. Allgemeine Behauptungen, der Vermieter müsse für „Sicherheit“ sorgen, reichen nicht aus. Es braucht eine klar umrissene Pflicht – etwa eine unterlassene Wartung, eine fehlende vorgeschriebene Brandschutzeinrichtung, eine geduldete gefährliche Nutzung trotz Kenntnis.

Selbst wenn man eine Pflichtverletzung annähme, fehlte es laut Gericht am Kausalitätsnachweis: Der Kläger musste beweisen (oder zumindest plausibel belegen), dass gerade diese Pflichtverletzung den Brand verursacht oder den Schaden wesentlich vergrößert hat. Es blieb aber unklar, wie der Brand tatsächlich entstanden ist.

Der OGH betonte außerdem, dass er an die Feststellungen der Vorinstanzen gebunden ist. Er darf in der Revision nicht einfach neue Tatsachen berücksichtigen oder allgemeine Verweise auf frühere Schriftsätze als Beweisgrundlage akzeptieren.

Vermieterpflichten und Beweislast: Wie ist die Rechtslage?

Aus Mietersicht ist zunächst wichtig zu verstehen: Vermieter haben Erhaltungs- und Schutzpflichten. Sie müssen die vermieteten Räume während der Vertragsdauer in einem Zustand erhalten, der dem vertraglich vereinbarten Gebrauch entspricht und keine unzumutbaren Gefahren birgt. (Bei einem Brandschaden im Mietlager ist dies besonders relevant.)

Kommt es aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters zu einem Schaden, kann ein Mieter grundsätzlich Schadenersatz verlangen. Aber:

• Der Mieter muss den Mangel oder die Pflichtverletzung des Vermieters darlegen und beweisen.
• Er muss den zwischen dieser Pflichtverletzung und seinem konkreten Schaden nachweisen.
• Nur beim Verschulden (also der Frage, ob der Vermieter sorgfältig genug gehandelt hat) gibt es in bestimmten Konstellationen Beweiserleichterungen – die Pflicht, Ursache und Zusammenhang aufzuzeigen, bleibt aber beim Geschädigten.

Gerade bei Bränden ist die Beweissituation schwierig: Oft lassen sich Brandursache und Ablauf nur unvollständig rekonstruieren. Allein die Tatsache, dass ein Brand in einem vermieteten Gebäude entstanden ist, bedeutet jedoch noch keinen automatischen Anspruch gegen den Vermieter.

Wurde etwa eine gefährliche Nutzung durch einen anderen Mieter vorgenommen, kommt es vor allem auf Folgendes an:

• Wusste der Vermieter von dieser Nutzung oder hätte er sie erkennen müssen?
• Hat der Vermieter trotz Kenntnis nichts unternommen (z.B. keine Abmahnung, keine Vertragskündigung, keine Anpassung der Brandschutzmaßnahmen)?
• Gibt es vertragliche Regelungen, die gefährliche Tätigkeiten ausdrücklich untersagen?

Fehlen Beweise dafür, dass der Vermieter eine gefährliche Nutzung kannte oder kennen musste und dennoch untätig blieb, ist eine Haftung schwer durchsetzbar – genau das zeigt die Entscheidung aus dem Jahr 2025 zum Thema Brandschaden im Mietlager.

Was bedeutet das in der Praxis? Konkrete Beispiele

1. Mieter mit Lagerbox: Waren durch Brand zerstört

Ein Unternehmer lagert Waren in einer angemieteten Lagerbox. Einige Zeit später kommt es zu einem Brand in einer Nachbarbox. Die genaue Ursache ist unklar, möglicherweise eine unsachgemäße Nutzung durch einen anderen Mieter. Der Unternehmer hat keine eigene Inhaltversicherung abgeschlossen und will nun den Vermieter haftbar machen.

Ohne Nachweis, dass der Vermieter etwa gefährliche Tätigkeiten kannte, notwendige Brandschutzeinrichtungen vernachlässigt oder behördliche Auflagen nicht erfüllt hat, wird eine Klage nach der OGH-Linie mit hoher Wahrscheinlichkeit scheitern.

2. Technikraum ohne Wartung: klarer Mangel, klare Ursache

Anders kann es aussehen, wenn z.B. ein Brand in einem schlecht gewarteten elektrischen Verteiler des Gebäudes ausbricht, obwohl der Vermieter seit Jahren auf nötige Wartungen hingewiesen wurde. Lässt sich durch ein Gutachten nachweisen, dass der Brand gerade wegen dieser unterlassenen Wartung ausgebrochen ist, stehen die Chancen eines Mieters auf Schadenersatz deutlich besser.

3. „Geduldeter“ Werkstattbetrieb in Lagerhalle

Werden Lagerflächen de facto als Kfz-Werkstatt mit Schweißarbeiten verwendet, der Vermieter weiß davon, greift aber nicht ein und nimmt eventuell sogar bauliche Anpassungen dafür vor, lässt sich ein pflichtwidriges Verhalten eher argumentieren – insbesondere, wenn behördliche Genehmigungen fehlen und der Vermieter das erkennt oder erkennen musste. Kommt es in so einem Umfeld zum Brand, kann der Mieter, der „nur lagert“, eher darlegen, dass der Vermieter seine Schutzpflichten verletzt hat.

4. Reine Vermutung reicht nicht

Wenn hingegen weder klar ist, wodurch der Brand ausgelöst wurde, noch nachweisbar ist, dass der Vermieter Gefahrenquellen kannte oder seine Erhaltungspflichten missachtet hat, bleibt es bei Vermutungen – und Vermutungen gewinnen keinen Prozess.

Was sollten Mieter und Vermieter konkret tun?

Handlungsempfehlungen für Mieter von Lagerflächen

• Eigene Versicherung abschließen: Eine Inhalts- oder Betriebsunterbrechungsversicherung kann existenzbedrohende Schäden abfedern. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Vermieter im Ernstfall haftet.
• Bestand dokumentieren: Führen Sie eine Liste Ihrer eingelagerten Gegenstände, machen Sie Fotos, bewahren Sie Rechnungen auf. Das erleichtert die Bezifferung des Schadens.
• Nutzungsregeln schriftlich klären: Prüfen Sie, was laut Mietvertrag erlaubt ist und was nicht. Weist der Vertrag auf Verbote (Schweißarbeiten, Lagerung brennbarer Flüssigkeiten etc.) hin, halten Sie sich strikt daran – Verstöße können auch Ihre eigene Haftung auslösen.
• Bei Anzeichen von Gefahr den Vermieter informieren: Wenn andere Mieter offensichtlich gefährliche Arbeiten verrichten, dokumentieren Sie das (Fotos, Zeugen) und informieren Sie den Vermieter nachweisbar (z.B. per E‑Mail). Das kann später wichtig werden.
• Im Schadensfall rasch handeln: Sofort Feuerwehr- und Polizeiberichte sichern, Fotos vom Schaden machen, frühzeitig einen Brandsachverständigen einbeziehen und anwaltlichen Rat einholen. Die ersten Tage nach dem Brand entscheiden oft darüber, ob sich die Ursache überhaupt noch klären lässt.

Handlungsempfehlungen für Vermieter von Lagerflächen

• Klare Verträge: Mietverträge sollten die erlaubte Nutzung exakt definieren (z.B. „reine Lagerzwecke“) und gefährliche Tätigkeiten ausdrücklich untersagen. Vereinbaren Sie Kontroll- und Zutrittsrechte.
• Regelmäßige Kontrollen: Führen Sie angemessene Begehungen durch und dokumentieren Sie diese. Wird eine gefährliche oder widmungswidrige Nutzung festgestellt, müssen Sie reagieren: Abmahnung, Nutzungsuntersagung, notfalls Kündigung.
• Brandschutz und behördliche Auflagen: Sorgen Sie dafür, dass Brandschutzanlagen gewartet werden und alle Auflagen erfüllt sind. Bewahren Sie Prüfprotokolle und Wartungsnachweise sorgfältig auf.
• Versicherungsschutz prüfen: Eine ausreichende Gebäude- und Haftpflichtversicherung ist unverzichtbar. Klären Sie mit Ihrem Versicherer, welche Risiken abgedeckt sind – und welche nicht.

FAQ: Häufige Fragen rund um Brandschäden in Mietobjekten

Haftet mein Vermieter automatisch, wenn es in der Lagerhalle brennt?

Nein. Ein Brand allein begründet noch keine Haftung. Der Vermieter haftet nur, wenn ihm eine konkrete Pflichtverletzung (z.B. mangelhafter Brandschutz, geduldete gefährliche Nutzung, Missachtung behördlicher Auflagen) nachgewiesen werden kann und wenn diese Pflichtverletzung den Schaden verursacht oder zumindest wesentlich mitverursacht hat.

Ich weiß nicht, wie der Brand entstanden ist – habe ich trotzdem Chancen?

Ohne nachvollziehbare Ursache wird es rechtlich sehr schwierig. Sie müssen nicht jedes Detail des Brandverlaufs kennen, aber zumindest plausibel und beweisgestützt darlegen, warum ein Fehler des Vermieters den Brand ausgelöst oder verschlimmert hat. Gelingt das nicht, stehen die Erfolgsaussichten einer Klage gegen den Vermieter eher schlecht.

Der Nachbar hat in seiner Box geschweißt – kann ich den Vermieter belangen?

Das kommt darauf an. Wusste der Vermieter von den Schweißarbeiten oder hätte er sie bei ordentlicher Kontrolle erkennen müssen, und hat er trotzdem nichts unternommen, kann das eine Haftung begründen. Hatte er jedoch keine Kenntnis und durfte er nach der vertraglichen Widmung von einer bloßen Lagerung ausgehen, verweist die Rechtsprechung tendenziell eher auf den unmittelbar verursachenden Mieter als auf den Vermieter.

Hilft mir eine Beweislastumkehr im Mietrecht bei einem Brandfall?

Teilweise gibt es im Mietrecht Beweiserleichterungen, etwa beim Verschulden des Vermieters. Aber: Die zentrale Hürde – der Nachweis einer Pflichtverletzung und des Kausalzusammenhangs zwischen dieser Pflichtverletzung und Ihrem Schaden – bleibt bei Ihnen. Daran scheiterte auch der Mieter im Fall, den der OGH 2025 entschieden hat.

Rechtzeitig absichern, im Ernstfall gezielt vorgehen

Die Entscheidung des OGH vom 19.03.2025, 9 Ob 105/24t, macht deutlich: Wer sich im Brandfall allein darauf verlässt, dass der Vermieter schon haften wird, riskiert, am Ende leer auszugehen. Ohne belastbare Beweise für eine Pflichtverletzung des Vermieters und für den Zusammenhang mit dem entstandenen Schaden bleibt ein Prozess oft erfolglos.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Schadenersatzrecht unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH sowohl Mieter als auch Vermieter dabei, Risiken zu erkennen, Verträge und Versicherungen richtig zu gestalten und im Schadensfall die entscheidenden Schritte zu setzen.

Sind Sie von einem Brand- oder anderen Schaden in einem Mietobjekt betroffen oder möchten Sie Ihre bestehenden Verträge und Versicherungen rechtlich prüfen lassen? Dann lassen Sie Ihre Situation individuell bewerten. Sie erreichen die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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