Abbruchkündigung wegen Abbruch des Hauses: Wann ist eine Ersatzwohnung Pflicht?
Eine Abbruchkündigung bedeutet für Mieter einen tiefen Einschnitt. Die vertraute Wohnung muss möglicherweise aufgegeben werden, obwohl sie noch bewohnbar ist und der Vermieter bislang zur Erhaltung verpflichtet war. Besonders schwierig wird die Situation, wenn der Vermieter den schlechten Zustand des Hauses, hohe Sanierungskosten und eine behördliche Abbruchbewilligung ins Treffen führt.
Doch eine Kündigung wegen des geplanten Abbruchs ist nicht automatisch wirksam. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019 klargestellt, unter welchen Voraussetzungen eine sogenannte wirtschaftliche Abbruchreife vorliegen kann und welche Bedeutung eine angemessene Ersatzwohnung hat.
Der Fall: Ein sanierungsbedürftiges Haus und ein langjähriger Mieter
In dem vom Obersten Gerichtshof entschiedenen Fall lebte ein Mieter seit vielen Jahren in einer Wohnung in einem älteren Wohnhaus in Salzburg. Das Gebäude bestand nur aus zwei Wohnungen und war erheblich sanierungsbedürftig.
Die Fenster und das Dach hatten das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht. Im Keller und an der Fassade bestanden Feuchtigkeitsschäden und Risse. Für eine umfassende Sanierung wären – abhängig vom Umfang der Arbeiten – rund 193.617 bis 319.862 Euro erforderlich gewesen.
Die Vermieterin war eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft. Für sie galten daher zusätzlich die Vorgaben des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Sie durfte nur kostendeckende Mieten verlangen. Nach den Feststellungen des Gerichts hätten die künftig erzielbaren Mieteinnahmen die erforderlichen Sanierungs- und Erhaltungskosten auf Dauer nicht gedeckt.
Die Vermieterin erwarb das Haus und erwirkte anschließend eine rechtskräftige Baubewilligung für dessen Abbruch. Dem Mieter wurden Ersatzwohnungen angeboten, die grundsätzlich wohnbeihilfefähig und für ihn finanziell leistbar waren. Der Mieter wehrte sich dennoch gegen die Kündigung. Er argumentierte unter anderem, dass die Vermieterin zur Erhaltung des Hauses verpflichtet sei.
Was der OGH zur wirtschaftlichen Abbruchreife und zur Abbruchkündigung sagt
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision des Mieters teilweise Folge. Die Entscheidung ist zitierfähig als OGH vom 24.01.2019, 6 Ob 199/18k. Zur Entscheidung.
Der OGH bestätigte, dass der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 14 MRG grundsätzlich gegeben sein kann, wenn die Erhaltung eines Hauses wirtschaftlich nicht sinnvoll möglich ist und eine rechtskräftige Abbruchbewilligung vorliegt. Gleichzeitig durfte aber nicht sofort endgültig ausgesprochen werden, dass der Mieter die Wohnung räumen muss.
Das Gericht änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen daher in ein Zwischenurteil ab. Darin wurde zunächst nur festgestellt, dass der Kündigungsgrund vorliegt – ausdrücklich vorbehaltlich einer ordnungsgemäßen Ersatzbeschaffung.
Ob die Kündigung endgültig wirksam ist und ob der Mieter tatsächlich räumen muss, war damit noch nicht abschließend geklärt. Diese Fragen mussten in einem weiteren Verfahrensschritt geprüft werden.
Ein Haus muss nicht einsturzgefährdet sein
Für viele Betroffene ist überraschend: Ein Gebäude muss nicht unmittelbar einsturzgefährdet oder völlig unbewohnbar sein, damit wirtschaftliche Abbruchreife angenommen werden kann.
Entscheidend ist vielmehr, ob die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses langfristig aus den zulässigen Mieteinnahmen finanziert werden kann. Der OGH stellte dabei auf eine Betrachtung über einen Zeitraum von zehn Jahren ab. Sind die notwendigen Sanierungskosten dauerhaft deutlich höher als die erzielbaren Einnahmen, kann ein Abbruch wirtschaftlich sinnvoller sein als eine umfassende Sanierung.
Im konkreten Fall war das Haus technisch noch nicht vollständig abbruchreif. Eine Sanierung wäre grundsätzlich möglich gewesen. Sie hätte jedoch so hohe Kosten verursacht, dass diese durch die zulässigen Mieteinnahmen langfristig nicht gedeckt werden konnten. Das genügte für die Annahme einer wirtschaftlichen Abbruchreife.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters hat somit eine wirtschaftliche Grenze. Solange notwendige Erhaltungsarbeiten wirtschaftlich vertretbar sind, kann der Mieter grundsätzlich deren Durchführung verlangen. Werden die erforderlichen Arbeiten hingegen auf Dauer unwirtschaftlich, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Kündigung wegen Abbruchreife zulässig sein.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Abbruchkündigung erfüllt sein?
Eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 14 MRG setzt nach der dargestellten Entscheidung im Wesentlichen mehrere Punkte voraus:
- Die ordnungsgemäße Erhaltung des Hauses kann aus den zulässigen Mieteinnahmen nicht finanziert werden.
- Für den Abbruch liegt eine rechtskräftige baubehördliche Bewilligung vor.
- Dem betroffenen Mieter wird eine angemessene Ersatzwohnung beschafft.
Diese Voraussetzungen müssen nachvollziehbar und im Verfahren überprüfbar sein. Ein bloßer Hinweis auf einen schlechten Gebäudezustand reicht nicht. Ebenso genügt es nicht, wenn der Vermieter lediglich erklärt, dass ein Neubau wirtschaftlich attraktiver wäre.
Ob der Vermieter den schlechten Zustand des Hauses möglicherweise selbst mitverursacht hat, ändert an der objektiven Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife grundsätzlich nichts. Ein eigenes Verschulden des Vermieters kann allerdings gegebenenfalls Schadenersatzansprüche des Mieters begründen.
Die Baubewilligung wird im Kündigungsprozess nicht neu geprüft
Liegt eine rechtskräftige Abbruchbewilligung vor, müssen die Zivilgerichte grundsätzlich von diesem baubehördlichen Bescheid ausgehen. Im Kündigungsverfahren wird nicht nochmals umfassend geprüft, ob die Baubehörde den Abbruch inhaltlich richtig bewilligt hat.
Das bedeutet für Mieter: Ein Einwand gegen die Abbruchbewilligung muss grundsätzlich im baurechtlichen Verfahren geltend gemacht werden. Im mietrechtlichen Verfahren stehen dagegen andere Fragen im Mittelpunkt – insbesondere die wirtschaftliche Abbruchreife, die Ersatzwohnung und die korrekte Abwicklung der Kündigung.
Warum die Ersatzwohnung so entscheidend ist
Der Mieter soll durch die Kündigung nicht schutzlos gestellt werden. Deshalb muss eine angemessene Ersatzwohnung beschafft werden. Zu berücksichtigen sind unter anderem die Größe, die Lage, die Ausstattung und die Kosten der Ersatzwohnung. Auch die tatsächliche finanzielle Leistbarkeit spielt eine Rolle.
Eine angebotene Wohnung muss daher nicht zwingend in jeder Hinsicht identisch mit der bisherigen Wohnung sein. Sie darf den Mieter aber nicht unzumutbar schlechter stellen. Ob ein Ersatzangebot angemessen ist, hängt von den Umständen des jeweiligen Falls ab.
Wichtig ist außerdem der vom OGH betonte Verfahrensschutz: Das Zwischenurteil ist auch dann erforderlich, wenn der Vermieter bereits in der Kündigung eine Ersatzwohnung angeboten hat. Das Gericht muss zunächst klären, ob der Kündigungsgrund überhaupt besteht. Erst danach geht es abschließend um die Ersatzwohnung und gegebenenfalls um eine angemessene Entschädigung.
Ein sofortiges endgültiges Räumungsurteil ist in dieser Situation daher nicht zulässig, wenn der Mieter Einwendungen erhebt und die gesetzlichen Voraussetzungen noch getrennt geprüft werden müssen.
Was bedeutet das im Alltag?
Die Wohnung ist noch bewohnbar
Dass eine Wohnung noch bewohnt werden kann, schließt eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Abbruchreife nicht automatisch aus. Entscheidend ist nicht allein der aktuelle technische Zustand, sondern die langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit der Erhaltung.
Der Vermieter bietet eine andere Wohnung an
Ein Ersatzangebot sollte nicht vorschnell angenommen oder abgelehnt werden. Der Mieter sollte prüfen lassen, ob die neue Wohnung hinsichtlich Kosten, Größe, Lage und Ausstattung tatsächlich zumutbar ist. Eine unbegründete Ablehnung kann nachteilig sein, wenn das Angebot angemessen war.
Die Sanierungskosten erscheinen überhöht
Der Vermieter muss die wirtschaftliche Unmöglichkeit der Erhaltung nachvollziehbar darlegen. Dazu gehören insbesondere die erforderlichen Sanierungskosten und die voraussichtlich erzielbaren Mieteinnahmen. Bestehen Zweifel an den Berechnungen, können die zugrunde liegenden Zahlen rechtlich und sachlich überprüft werden.
Der Vermieter hat den Verfall möglicherweise verursacht
Auch ein vom Vermieter mitverursachter schlechter Gebäudezustand verhindert die objektive Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife nicht zwingend. Unabhängig davon können Schadenersatzansprüche in Betracht kommen. Diese Fragen müssen gesondert geprüft werden.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
- Ist die Abbruchbewilligung bereits rechtskräftig?
- Wurde die wirtschaftliche Unmöglichkeit einer Sanierung nachvollziehbar belegt?
- Welche Sanierungskosten wurden angesetzt?
- Welche Mieteinnahmen wären bei Erhaltung des Hauses realistisch erzielbar?
- Ist die angebotene Ersatzwohnung hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung und Kosten angemessen?
- Wurde die Ersatzwohnung tatsächlich beschafft oder nur unverbindlich in Aussicht gestellt?
- Bestehen mögliche Ansprüche auf eine Entschädigung oder auf Schadenersatz?
- Wurde das Verfahren zunächst mit einem Zwischenurteil über den Kündigungsgrund geführt?
Eine Kündigung sollte keinesfalls einfach ignoriert werden. Fristen können laufen, und eine vorschnelle Zustimmung zu einer Ersatzwohnung kann die spätere Verhandlungsposition beeinflussen. Sämtliche Schreiben, Angebote, Berechnungen und gerichtlichen Dokumente sollten aufbewahrt und rechtzeitig rechtlich geprüft werden.
Häufige Fragen zur Abbruchkündigung
Kann mein Vermieter wegen eines geplanten Abrisses einfach kündigen?
Nein. Ein geplanter Abriss allein genügt nicht. Erforderlich sind unter anderem eine wirtschaftlich nicht vertretbare Erhaltung, eine rechtskräftige Abbruchbewilligung und eine angemessene Ersatzwohnung.
Muss ich die angebotene Ersatzwohnung nehmen?
Sie müssen ein Ersatzangebot nicht ungeprüft akzeptieren. Eine Ablehnung kann jedoch problematisch sein, wenn die Wohnung tatsächlich angemessen und finanziell zumutbar ist. Vor einer Entscheidung sollte das Angebot daher sorgfältig geprüft werden.
Was ist, wenn das Haus noch gar nicht baufällig ist?
Eine technische Einsturzgefahr ist nicht zwingend erforderlich. Auch eine dauerhaft unwirtschaftliche Sanierung kann zur sogenannten wirtschaftlichen Abbruchreife führen.
Darf das Gericht sofort meine Räumung anordnen?
Nach der Entscheidung des OGH muss zunächst geklärt werden, ob der Kündigungsgrund vorliegt. Bei einer angebotenen Ersatzwohnung ist daher der Verfahrensschutz durch ein Zwischenurteil zu beachten. Die endgültige Räumung darf nicht vorschnell angeordnet werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Kündigung und Ersatzwohnung
Eine Abbruchkündigung berührt nicht nur das Mietrecht, sondern oft auch die persönliche Lebensplanung und die finanzielle Sicherheit der Betroffenen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der Prüfung der Kündigung, der wirtschaftlichen Abbruchreife, der Ersatzwohnung und der weiteren Vorgehensweise.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Mietrecht unterstützt die Kanzlei Pichler dabei, die rechtlich entscheidenden Unterlagen zu ordnen und die eigenen Interessen sachlich und rechtzeitig zu wahren. Wenn Sie von einer Abbruchkündigung betroffen sind oder ein Ersatzangebot erhalten haben, vereinbaren Sie eine Beratung unter 01/5130700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Pichler Rechtsanwalt GmbH
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