Ein- und Zwei-Objekte-Haus: Wann gilt das Mietrechtsgesetz nicht?

Ein- und Zwei-Objekte-Haus: Viele Mieterinnen und Mieter gehen selbstverständlich davon aus, dass das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) auf ihr Mietverhältnis anwendbar ist und sie dadurch besonderen Schutz genießen – etwa bei der Mietzinsbegrenzung. Doch genau das ist nicht immer der Fall. Gerade bei kleineren Häusern mit wenigen Einheiten greift eine wichtige Ausnahme: das sogenannte Ein- und Zwei-Objekte-Haus.

Ob Ihr Mietvertrag unter das MRG fällt oder nicht, kann über Tausende Euro an zulässigem Mietzins entscheiden. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2025 zeigt deutlich, wie kompliziert diese Abgrenzung im Einzelfall sein kann – und wie sehr alles von der konkreten Gebäudesituation und den Beweisen in erster Instanz abhängt.

Typische Ausgangslage: Kleine Häuser, große Unsicherheit

Das Problem taucht immer wieder in ähnlicher Form auf:

• Ein Haus hat scheinbar nur eine oder zwei Wohnungen.
• Dazu kommen Kellerräume, Abstellräume, vielleicht eine Garage.
• Eventuell wurde irgendwann ein Dachboden ausgebaut.
• Die Mieterin oder der Mieter zahlt einen hohen Mietzins und beruft sich auf das MRG, um diesen überprüfen zu lassen.
• Die Vermieterin oder der Vermieter hält dagegen: „Auf dieses Haus ist das MRG gar nicht anwendbar, es ist ein Ein- oder Zwei-Objekte-Haus.“

Genau diese Konstellation lag auch einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH vom 03.06.2025, 5 Ob 151/24b) zugrunde. Zur Entscheidung Eine Mieterin wehrte sich gegen ihrer Ansicht nach überhöhte Miete. Die erste Instanz gab ihr teilweise Recht, weil sie das MRG für anwendbar hielt. Das Berufungsgericht sah es anders und qualifizierte das Gebäude als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus – damit sollte das MRG nicht gelten. Die Mieterin versuchte, diese Entscheidung vor dem OGH zu kippen.

Was sagt das Gesetz zum Ein- und Zwei-Objekte-Haus?

Der zentrale Anknüpfungspunkt ist § 1 Abs 2 Z 5 MRG. Stark vereinfacht lautet die Regel:

• Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten sind vom MRG ausgenommen.
• Bestimmte Räume, die erst nachträglich (etwa durch Dachbodenausbau) geschaffen wurden, zählen unter Umständen nicht mit.

Die entscheidenden Begriffe dabei sind:

• „selbständig“: Es geht um Einheiten, die nach der Verkehrsauffassung als eigenständige Mietobjekte angesehen werden können – also etwa eigenständig begehbare, abgeschlossene Wohnungen oder Geschäftsräume, die typischerweise eigenständig vermietet werden.
• „Nebenräume“: Klassische Kellerräume, Abstellräume oder Garagen, die üblicherweise einer Wohnung zugeordnet sind, werden meist nicht als zusätzliche, selbständige Mietobjekte gezählt, solange sie nicht tatsächlich gesondert vermietet oder in einer Weise genutzt werden, die einer gesonderten Vermietung gleichkommt.
• „nachträglicher Ausbau“: Räume, die erst später entstehen, etwa durch den Ausbau eines Dachbodens, werden nach der gesetzlichen Konzeption in bestimmten Konstellationen bei der Frage, ob es ein Ein- oder Zwei-Objekte-Haus gibt, nicht mitgezählt.

Entscheidend ist dabei nicht, was sich der Vermieter gedacht hat oder wie etwas im Vertrag bezeichnet wird, sondern die objektive bauliche Situation zum Zeitpunkt der Vermietung und die Sicht der Verkehrsauffassung: Ist der Raum tatsächlich eigenständig vermietbar?

Die Entscheidung des OGH vom 03.06.2025, 5 Ob 151/24b

In der Entscheidung aus dem Jahr 2025 stritt man im Kern über zwei Fragen:

• Zählen die Kellerräumlichkeiten als selbständig vermietbare Objekte und verhindern damit die Ausnahme für Ein- und Zwei-Objekte-Häuser?
• Wurde der Dachboden „nachträglich“ ausgebaut und wie wirkt sich das auf die Anwendbarkeit des MRG aus?

Die erste Instanz hatte angenommen, dass das MRG anwendbar ist und einen zulässigen Hauptmietzins sowie eine Überschreitung festgestellt. Das Berufungsgericht sah die Sache anders und bejahte die Ausnahme des § 1 Abs 2 Z 5 MRG – die Mieterin ging leer aus.

Die Mieterin bekämpfte diese Entscheidung mit einem außerordentlichen Revisionsrekurs an den OGH. Ihre Argumentation zielte im Wesentlichen auf die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen ab – also darauf, wie die Gerichte die Nutzung der Kellerräume, deren Vermietbarkeit und den Zeitpunkt des Dachbodenausbaus festgestellt und gewürdigt hatten.

Der OGH wies den Revisionsrekurs jedoch zurück. Begründung in stark vereinfachter Form:

• Es lag keine „erhebliche Rechtsfrage“ im Sinn der Zivilprozessordnung vor.
• Die Vorinstanzen hatten die Kriterien für ein Ein- oder Zwei-Objekte-Haus nicht offensichtlich verkannt.
• Die Einordnung des Hauses als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus beruhte vor allem auf einer Einzelfallwürdigung der baulichen und tatsächlichen Verhältnisse.
• Solche Tatsachen- und Ermessensentscheidungen überprüft der OGH im Revisionsrekurs grundsätzlich nicht erneut.

Damit blieb die Einschätzung des Berufungsgerichts bestehen: Auf dieses Mietverhältnis war das MRG nicht anwendbar, der hohe Mietzins konnte nicht mit den Schutzbestimmungen des MRG bekämpft werden.

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Warum die Tatsachenfeststellung so entscheidend ist

Die Entscheidung macht zweierlei klar:

1. Der OGH ist kein „drittes Tatsachengericht“. Im außerordentlichen Revisionsrekurs geht es im Wesentlichen um Rechtsfragen, nicht um die neue Bewertung von Beweisen. Wenn das Erstgericht und das Berufungsgericht festgestellt haben, dass ein Keller nur als typischer Nebenraum genutzt wird und nicht eigenständig vermietbar ist, wird der OGH das in der Regel hinnehmen.
2. Ob ein Gebäude als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus gilt, ist stark vom Einzelfall abhängig. Es kommt auf Grundrisse, tatsächliche Nutzung, Zugangsmöglichkeiten, Vermietungsgeschichte und vieles mehr an. Solange die Vorinstanzen die gesetzlichen Kriterien nicht grob verkennen, greift der OGH nicht ein.

Für Mieterinnen, Mieter und Vermieterinnen, Vermieter bedeutet das: Was in der ersten Instanz nicht sauber vorgetragen und bewiesen wird, lässt sich später kaum korrigieren.

Was heißt das konkret für Mieterinnen und Mieter?

Wenn Ihr Wohnhaus als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus gilt, hat das gravierende Folgen:

• Das MRG ist – von wenigen Ausnahmen abgesehen – nicht anwendbar.
• Wichtige Schutzmechanismen entfallen, insbesondere:
  • strenge Begrenzung des zulässigen Hauptmietzinses,
  • umfangreiche Kündigungsbeschränkungen,
  • teilweise Formerfordernisse und inhaltliche Grenzen von Befristungen.
• Der Vermieter hat daher deutlich größere Spielräume bei der Mietzinsgestaltung und Vertragsgestaltung.

Praktische Hinweise für Mieterinnen und Mieter:

• Genau hinsehen: Prüfen Sie, wie viele eigenständig begehbare Einheiten das Gebäude wirklich hat. Gibt es weitere Wohnungen, Büros oder vermietete Geschäftsräume?
• Nebenräume dokumentieren: Wie sehen Keller, Abstellräume oder Garagen aus? Sind sie nur als Abteil zur Wohnung zu sehen oder real eigenständige Einheiten, eventuell sogar gesondert vermietet?
• Dachboden / Zubauten im Blick haben: Wurde nachträglich ausgebaut? Seit wann? Wie wird der ausgebaute Bereich genutzt und vermietet?
• Beweise früh sichern: Fotos, Videos, Grundrisse, Baupläne, Auskünfte von Nachbarn oder früheren Mietern – all das kann später entscheidend sein.

Wenn Sie einen überhöhten Mietzins vermuten, ist es wichtig, nicht zu lange zuzuwarten und frühzeitig fachkundigen Rat einzuholen. Die richtige Strategie und eine vollständige Beweislage bereits vor dem Erstgericht können darüber entscheiden, ob das MRG als anwendbar anerkannt wird oder nicht.

Und was bedeutet die Ein- und Zwei-Objekte-Ausnahme für Vermieter?

Für Vermieterinnen und Vermieter kann § 1 Abs 2 Z 5 MRG eine Chance bedeuten – vorausgesetzt, die tatsächlichen Verhältnisse passen:

• Hat Ihr Haus tatsächlich nur eine oder zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräume,
• und haben die übrigen Bereiche echten Nebenraumcharakter (Keller, Abstellräume, Garagen),
• und werden diese Nebenräume nicht separat vermietet,

dann kann die MRG-Ausnahme greifen. Das bedeutet:

• größere Freiheit bei der Festlegung des Mietzinses,
• flexiblere Vertragsgestaltung,
• weniger strenge Kündigungsschutzregelungen.

Allerdings ist die Einstufung ein zweischneidiges Schwert: Versuchen Vermieter, Nebenräume „künstlich kleinzureden“ oder als unvermietbar darzustellen, obwohl sie faktisch wie eigenständige Mietobjekte genutzt oder vermietet werden, kann das später vor Gericht nach hinten losgehen.

Sinnvolle Maßnahmen für Vermieterinnen und Vermieter:

• Dokumentation des Bauzustands: Pläne, Baubescheide, Unterlagen zum Dachbodenausbau, Zeitpunkt von Zubauten etc.
• Nutzungshistorie festhalten: Wer hat wann was gemietet? Wurden Keller- oder Nebenräume jemals eigenständig vermietet?
• Verträge klar formulieren: Saubere Abgrenzung, was zur Wohnung gehört und wie Nebenräume mitvermietet werden.

Checkliste: Was sollten Betroffene jetzt tun?

Mieterinnen und Mieter

• 1. Gebäudeaufnahme machen: Verschaffen Sie sich einen Überblick über alle Einheiten im Haus – Wohnungen, Geschäftsräume, ausgebauter Dachboden, Keller, Garagen.
• 2. Unterlagen sammeln: Mietvertrag, etwaige Nachträge, Pläne, Inserate zur Wohnung, Schriftverkehr mit dem Vermieter.
• 3. Beweismittel sichern: Fotos und Videos von Kellerbereichen, Zugängen, Beschilderungen der Einheiten; Aussagen von Nachbarn können zusätzlich hilfreich sein.
• 4. Mietzins prüfen lassen: Lassen Sie abklären, ob das MRG wahrscheinlich anwendbar ist und welcher Mietzins maximal zulässig wäre.
• 5. Frühzeitig rechtliche Schritte planen: Wartet man zu lange, werden Rückforderungsansprüche schwieriger durchzusetzen, und Fehler in der ersten Instanz lassen sich kaum korrigieren.

Vermieterinnen und Vermieter

• 1. Objektstruktur analysieren: Wie viele eigenständige Einheiten liegen tatsächlich vor? Gibt es irgendetwas, das als dritte eigenständige Einheit gewertet werden könnte?
• 2. Nebenräume klar zuordnen: Halten Sie fest, welche Kellerabteile, Garagen oder Abstellräume welcher Wohnung zugeordnet sind.
• 3. Historie der Vermietung prüfen: Wurden bestimmte Räume jemals separat vermietet oder wie eine gesonderte Einheit behandelt?
• 4. Mietverträge überprüfen lassen: Passen die vertraglichen Regelungen zur tatsächlichen Gebäudestruktur und zur gewünschten Rechtslage (MRG / Nicht-MRG)?

FAQ: Häufige Fragen rund um das Ein- und Zwei-Objekte-Haus

Gilt das MRG automatisch für jede Wohnung?

Nein. Das MRG kennt mehrere Ausnahmen, darunter das Ein- und Zwei-Objekte-Haus nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG. Ob Ihre Wohnung darunter fällt, hängt von der konkreten Gebäudestruktur, der Anzahl selbständiger Einheiten und deren Nutzung ab. Ohne genaue Prüfung der Verhältnisse vor Ort lässt sich das kaum verlässlich beantworten.

Zählt mein Kellerabteil als eigene Mietwohnung?

In der Regel nicht. Typische Kellerabteile, die einer Wohnung zugeordnet sind, gelten meist als Nebenräume und werden nicht als eigene Mietobjekte mitgezählt. Etwas anderes kann aber dann gelten, wenn ein Kellerraum objektiv wie ein eigenständiger Geschäftsraum genutzt oder sogar separat vermietet wird. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Wir sind drei Parteien im Haus – ist das MRG dann sicher anwendbar?

Nicht unbedingt. Wichtig ist, ob es sich aus rechtlicher Sicht um drei selbständige Mietobjekte handelt. Manchmal wohnen mehrere Personen in einer großen Wohnung oder Einheit, ohne dass es sich um getrennte Mietobjekte handelt. Andererseits können Dachbodenausbauten oder eigenständig nutzbare Einheiten dazukommen. Eine genaue Analyse der tatsächlichen Verhältnisse ist notwendig.

Kann ich vor dem OGH noch beweisen, dass mein Vermieter falsch gelegen ist?

Das ist in der Praxis schwierig. Vor dem OGH geht es im Revisionsrekurs im Wesentlichen um Rechtsfragen, nicht um eine neue Beweisaufnahme. Wenn die Vorinstanzen (Erstgericht und Berufungsgericht) die Sachlage bereits festgestellt und gewürdigt haben, sind Korrekturen nur in engen Ausnahmefällen möglich. Deshalb ist es so wichtig, schon in der ersten Instanz umfassend und zielgerichtet Beweise vorzulegen.

Rechtliche Einschätzung einholen – bevor Fakten „zementiert“ sind

Ob Ihr Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des MRG fällt oder aufgrund der Ein- und Zwei-Objekte-Ausnahme nicht, kann massive finanzielle und rechtliche Auswirkungen haben. Gleichzeitig zeigt die Entscheidung des OGH vom 03.06.2025, 5 Ob 151/24b, wie stark alles von der konkreten Tatsachenlage und der Beweisführung in den ersten Instanzen abhängt.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Mietrecht weiß die Pichler Rechtsanwalt GmbH, welche Fakten Gerichte für die Einstufung als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus tatsächlich für ausschlaggebend halten und wie diese überzeugend aufbereitet werden können.

Sind Sie unsicher, ob auf Ihre Wohnung das MRG anwendbar ist oder ob Ihr Haus als Ein- oder Zwei-Objekte-Haus gilt? Lassen Sie Ihr Mietverhältnis, den Mietzins und die Gebäudeaufteilung rechtlich prüfen, bevor Sie weitere Schritte setzen oder Fristen verstreichen.

Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Gemeinsam kann geklärt werden, welche Rechte und Gestaltungsmöglichkeiten Sie in Ihrer konkreten Situation tatsächlich haben.

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