Lagezuschlag im Mietzins: Wann ist er zulässig und wann nicht?
Lagezuschlag: Ein Mietzins kann deutlich höher ausfallen, wenn die Vermieterseite zusätzlich zum Hauptmietzins einen Lagezuschlag verrechnet. Doch die Bezeichnung „gute Lage“ allein genügt nicht. Entscheidend ist, ob sich die konkrete Wohnumgebung tatsächlich durch eine überdurchschnittliche Qualität auszeichnet.
Gerade in Wien ist die Abgrenzung schwierig. In vielen Vierteln treffen historische Gründerzeitgebäude, sanierte Altbauten und moderne Neubauten aufeinander. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass ein Lagezuschlag zulässig ist. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2014 zeigt, worauf es ankommt und welche Argumente nicht ausreichen.
Der typische Streit: Ist die Wohngegend wirklich überdurchschnittlich?
Eine Mieterin hatte eine Wohnung in Wien gemietet. Für den Zeitraum von Juni 2009 bis März 2012 war nach Ansicht der Gerichte ein höherer Hauptmietzins verlangt worden, als nach dem Mietrechtsgesetz zulässig war.
Das Erstgericht berechnete den zulässigen Hauptmietzins mit 224,08 Euro netto, wertgesichert. Bei der Berechnung wurden verschiedene gesetzlich mögliche Zuschläge berücksichtigt. Einen Lagezuschlag ließ das Gericht jedoch nicht zu.
Die Vermieterseite argumentierte dagegen, dass sich die Wohnumgebung verändert habe. Wegen zahlreicher neuerer Gebäude sei das Viertel nicht mehr als sogenanntes Gründerzeitviertel einzustufen. Daraus sollte sich die Berechtigung für einen Lagezuschlag ergeben.
Die Vorinstanzen folgten dieser Argumentation nicht. Die Vermieterseite wandte sich daraufhin mit einem außerordentlichen Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof.
Was hat der OGH zum Lagezuschlag entschieden?
Der Oberste Gerichtshof wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 16.12.2014, 5 Ob 188/14d. Zur Entscheidung. Die Entscheidungen der Vorinstanzen blieben damit aufrecht.
Im konkreten Fall bedeutete das:
- Der zulässige Hauptmietzins wurde mit 224,08 Euro netto, wertgesichert, festgestellt.
- Die darüber hinausgehenden Vorschreibungen für den Zeitraum vom 1. Juni 2009 bis zum 31. März 2012 wurden als Überschreitung des zulässigen Mietzinses beurteilt.
- Ein zusätzlicher Lagezuschlag durfte nicht verrechnet werden.
Der OGH stellte insbesondere klar: Selbst wenn eine Wohngegend nicht mehr eindeutig als Gründerzeitviertel einzustufen wäre, bedeutet das noch nicht automatisch, dass dort eine überdurchschnittlich gute Wohnlage vorliegt.
Warum ein fehlendes Gründerzeitviertel allein nicht genügt
Das Mietrechtsgesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen einer durchschnittlichen und einer überdurchschnittlichen Wohnlage. Ein Lagezuschlag kommt nur dann in Betracht, wenn die konkrete Lage besser als der Durchschnitt ist.
Für diese Beurteilung können unter anderem folgende Gesichtspunkte eine Rolle spielen:
- die allgemeine Verkehrsauffassung zur Qualität der Wohngegend,
- die tatsächlichen Verhältnisse in der näheren Umgebung,
- die Bebauung und städtebauliche Struktur,
- die Qualität und Ausstattung des Wohnumfelds,
- die Frage, ob die Wohnlage insgesamt tatsächlich über dem Durchschnitt liegt.
Ein Gründerzeitviertel wird vereinfacht als Wohngegend verstanden, die überwiegend durch Gebäude aus den Jahren 1870 bis 1917 geprägt ist. Ursprünglich bestanden dort häufig viele kleinere und weniger gut ausgestattete Wohnungen. Eine solche Lage gilt höchstens als durchschnittlich.
Der entscheidende Umkehrschluss ist aber nicht zulässig: Ist eine Gegend kein Gründerzeitviertel, folgt daraus nicht automatisch eine überdurchschnittliche Lage.
Im Verfahren wurde im Wesentlichen darauf verwiesen, dass in der Umgebung neuere Gebäude vorhanden waren beziehungsweise sich das Verhältnis zwischen älteren und neueren Gebäuden verändert hatte. Nach der Beurteilung des OGH reichte das allein nicht aus, um eine überdurchschnittliche Wohnlage zu beweisen.
Die Wohnumgebung wurde als durchschnittlich bis gut beurteilt. Außerdem überwogen weiterhin Gebäude aus der Gründerzeit. Unter diesen Umständen war es nicht fehlerhaft, den Lagezuschlag abzulehnen.
Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter?
Ein Lagezuschlag ist nicht schon deshalb gerechtfertigt, weil eine Wohnung in einem beliebten Bezirk liegt oder in der Umgebung moderne Gebäude errichtet wurden. Auch eine allgemeine Beschreibung als „gute Lage“ ersetzt keine konkrete Prüfung.
In der Praxis können sich beispielsweise folgende Situationen ergeben:
Neue Wohnhäuser in einer historisch gewachsenen Umgebung
In einem Viertel entstehen mehrere Neubauten. Die Vermieterseite argumentiert deshalb, die gesamte Gegend sei nun überdurchschnittlich. Das allein reicht nicht zwingend aus. Entscheidend bleibt die Wohnumgebung als Ganzes.
Aufwertung durch Sanierungen und Infrastruktur
Ein Altbau wurde umfassend saniert, in der Nähe gibt es neue Geschäfte oder eine bessere Verkehrsanbindung. Diese Umstände können für die Beurteilung relevant sein. Sie führen aber nicht automatisch dazu, dass jeder Mietvertrag in der Umgebung einen Lagezuschlag rechtfertigt.
Eine begehrte Adresse ohne nachvollziehbare Begründung
Manche Wohngegenden gelten allgemein als attraktiv. Für die Zulässigkeit eines Zuschlags ist jedoch eine nachvollziehbare und konkrete Begründung erforderlich. Die bloße Einschätzung, ein Bezirk sei besonders gefragt, muss nicht ausreichen.
Ein Mietzins liegt deutlich über dem erwarteten Betrag
Wenn neben dem Hauptmietzins mehrere Zuschläge verrechnet werden, kann sich die Gesamtbelastung erheblich erhöhen. Betroffene sollten daher prüfen lassen, ob der Lagezuschlag und auch die übrigen Bestandteile des Mietzinses rechtlich zulässig sind.
Was sollten Betroffene jetzt prüfen?
Wer Zweifel an der Höhe des Mietzinses hat, sollte nicht nur auf den Gesamtbetrag achten. Wichtig ist, wie dieser Betrag zusammengesetzt wurde.
- Mietvertrag und Mietzinsaufstellung sichern: Bewahren Sie den Mietvertrag, Vorschreibungen, Betriebskostenabrechnungen und allfällige Schreiben der Vermieterseite auf.
- Den Hauptmietzins getrennt betrachten: Prüfen Sie, welcher Betrag als Hauptmietzins ausgewiesen ist und welche Zuschläge zusätzlich verlangt werden.
- Den Lagezuschlag hinterfragen: Lassen Sie sich erklären, worauf die Einstufung als überdurchschnittliche Wohnlage konkret gestützt wird.
- Die Umgebung genau dokumentieren: Fotos, Informationen zur Bebauung und eine Beschreibung der tatsächlichen Wohnumgebung können für die Beurteilung hilfreich sein.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Bevor Sie einer Nachforderung zustimmen oder auf mögliche Ansprüche verzichten, sollte die rechtliche Situation geprüft werden.
- Verjährungs- und Fristenfragen beachten: Mietzinsüberprüfungen können zeitliche Grenzen und formale Anforderungen haben. Eine frühzeitige Abklärung ist deshalb sinnvoll.
Die konkrete Beurteilung hängt immer von den Umständen des einzelnen Mietobjekts ab. Maßgeblich ist nicht allein das Image eines Viertels, sondern die tatsächliche Qualität der relevanten Wohnumgebung.
Auch Vermieter müssen den Zuschlag nachvollziehbar begründen können
Für Vermieterinnen und Vermieter bringt die Entscheidung ebenfalls wichtige Hinweise. Wer einen Lagezuschlag verrechnet, sollte die überdurchschnittliche Qualität der Lage konkret darlegen können.
Die bloße Feststellung, dass in einem Viertel neuere Gebäude stehen, die Gegend moderner geworden ist oder die Adresse besonders gefragt erscheint, ist mit einem rechtlichen Nachweis nicht automatisch gleichzusetzen. Wird ein Lagezuschlag in einem mietrechtlichen Verfahren nicht anerkannt, kann dies zu einer Reduktion des zulässigen Mietzinses führen. Unter Umständen stehen auch Rückforderungsansprüche wegen zu viel bezahlter Beträge im Raum.
Häufige Fragen zum Lagezuschlag
Kann ein Lagezuschlag verlangt werden, wenn in der Umgebung viele Neubauten stehen?
Nicht automatisch. Neubauten können ein Beurteilungskriterium sein, beweisen für sich allein aber noch keine überdurchschnittliche Wohnlage. Entscheidend ist die gesamte konkrete Wohnumgebung.
Wenn es kein Gründerzeitviertel mehr ist, darf dann ein Lagezuschlag verrechnet werden?
Nein, daraus folgt nicht automatisch die Zulässigkeit. Der Wegfall der Einstufung als Gründerzeitviertel bedeutet lediglich, dass die Wohnlage nicht aus diesem Grund als durchschnittlich eingeordnet werden muss. Ob sie tatsächlich überdurchschnittlich ist, muss gesondert beurteilt werden.
Wie kann ich erkennen, ob mein Mietzins zu hoch ist?
Prüfen lassen sollten Sie insbesondere den Hauptmietzins, die angewendeten Zuschläge und die Begründung für einen allfälligen Lagezuschlag. Dafür werden regelmäßig der Mietvertrag, die Mietzinsaufstellung und Informationen zur konkreten Wohnumgebung benötigt.
Kann ich zu viel bezahlte Beträge zurückfordern?
Das kann im Einzelfall möglich sein. Ob und in welchem Umfang ein Anspruch besteht, hängt unter anderem von der Mietzinsgestaltung, dem anwendbaren Mietrecht und den maßgeblichen Fristen ab. Eine individuelle Prüfung ist daher unerlässlich.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie Ihren Mietzins rechtzeitig prüfen
Die Entscheidung OGH vom 16.12.2014, 5 Ob 188/14d macht deutlich: Ein Lagezuschlag setzt mehr voraus als eine attraktive Adresse, neue Gebäude oder eine allgemeine Aufwertung des Viertels. Entscheidend ist, ob die konkrete Wohnlage tatsächlich über dem Durchschnitt liegt und sich dies nachvollziehbar begründen lässt.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieterinnen, Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter bei Fragen zur Zulässigkeit des Mietzinses und zur konkreten Berechnung von Zuschlägen. Wenn Sie den Eindruck haben, dass ein Lagezuschlag nicht ausreichend begründet ist oder Ihr Mietzins insgesamt zu hoch ausfällt, lassen Sie Ihre Situation prüfen.
Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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