Dachterrasse Mietvertrag: Wann darf der Vermieter die Nutzung beenden?
Dachterrasse Mietvertrag: Eine Dachterrasse wird errichtet, die Mieter nutzen sie über Jahre – und plötzlich verlangt der Vermieter die Räumung. Was zunächst wie eine eindeutige Vereinbarung wirkt, kann rechtlich überraschend unsicher sein. Besonders problematisch wird es, wenn die Mieter selbst einen Teil der Errichtungskosten übernommen haben, der Mietzins aber nie klar festgelegt wurde.
Mit genau dieser Konstellation befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2021: Im OGH vom 24.02.2021, 9 Ob 21/20h ging es um zwei Dachterrassen in einem Wiener Wohnhaus, deren Nutzung jahrelang nicht eindeutig vertraglich geregelt war. Zur Entscheidung.
Dachterrasse Mietvertrag: Jahrelange Nutzung bedeutet nicht automatisch ein gesichertes Mietrecht
In dem Verfahren waren im Zuge einer Sanierung Dachterrassen errichtet worden. Die betroffenen Mieter wollten die zusätzlichen Flächen anschließend nutzen. Die damalige Eigentümerin stimmte der Errichtung grundsätzlich zu. Teilweise übernahmen die Mieter Kosten, unter anderem für Bodenbeläge und durch eine Akontozahlung von 14.000 Euro.
Allen Beteiligten war offenbar klar, dass die Nutzung nicht kostenlos sein sollte. Gerade bei der entscheidenden Frage blieb die Vereinbarung jedoch offen: Wie sollte die Gegenleistung der Mieter konkret aussehen?
- Sollte die Vermieterin die Errichtungskosten übernehmen und dafür einen höheren Mietzins verlangen?
- Sollten die Mieter die Kosten tragen und deshalb nur einen geringeren Mietzins bezahlen?
- Sollten gegenseitige Ansprüche später abgerechnet und miteinander verrechnet werden?
Keine dieser Varianten wurde abschließend vereinbart. Auch ein späterer schriftlicher Mietvertrag über die Terrassen kam nicht zustande. Die Vermieterin forderte die Mieter dennoch wiederholt auf, eine entsprechende Vereinbarung abzuschließen. Später verlangte sie die Räumung und argumentierte, die Nutzung erfolge ohne ausreichenden rechtlichen Grund.
Was der OGH zur fehlenden Mietzinsvereinbarung beim Dachterrasse-Mietvertrag sagte
Der OGH hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung zurück. Eine sofortige endgültige Entscheidung zugunsten der Vermieterin traf der OGH daher nicht.
Die zentrale Aussage war jedoch deutlich: Nach den bisherigen Feststellungen konnten sich die Mieter nicht ohne Weiteres auf einen wirksamen Mietvertrag über die Dachterrassen berufen. Zwar war grundsätzlich von einer entgeltlichen Nutzung die Rede. Es war aber nicht ausreichend geklärt, welche konkrete Gegenleistung für die Nutzung geschuldet sein sollte.
Offen war insbesondere:
- Welche Errichtungs- und Sanierungskosten von welcher Partei zu tragen waren.
- Welche Kosten in eine spätere Abrechnung einfließen sollten.
- Ob die von den Mietern übernommenen Kosten endgültig als Mietzins gelten sollten.
- Für welchen Zeitraum eine einmalige Zahlung die Terrassennutzung abdecken sollte.
- Ob eine spätere Abrechnung bereits den Mietzins festlegen oder nur die Grundlage für weitere Gespräche bilden sollte.
Das Verfahren war damit noch nicht beendet. Das Berufungsgericht musste weitere Einwände der Mieter prüfen und anschließend neuerlich entscheiden. Trotzdem zeigt die Entscheidung sehr anschaulich, welche Risiken entstehen, wenn die Nutzung einer zusätzlichen Fläche zwar praktisch beginnt, die vertraglichen Eckpunkte aber nicht feststehen.
Ein schriftlicher Vertrag ist nicht immer notwendig – Klarheit beim Dachterrasse Mietvertrag aber schon
Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Er kann grundsätzlich auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Eine schriftliche Vereinbarung ist daher nicht in jedem Fall Voraussetzung für ein Mietverhältnis.
Das bedeutet aber nicht, dass jede längere Nutzung automatisch einen Mietvertrag begründet. Die Parteien müssen sich über die wesentlichen Punkte geeinigt haben. Dazu gehört insbesondere die Gegenleistung des Mieters. Der Mietzins muss nicht immer als fixer monatlicher Eurobetrag vereinbart werden. Er muss aber zumindest bestimmbar sein.
Bestimmbar bedeutet: Es müssen klare Kriterien vorhanden sein, anhand derer sich der geschuldete Betrag oder die sonstige Gegenleistung objektiv berechnen lässt. Eine bloße Absprache, man werde später gemeinsam „abrechnen“ oder „schauen, was sich ergibt“, reicht dafür nicht unbedingt aus.
Auch Baukosten können eine Gegenleistung für die Nutzung sein
Der OGH stellte zugleich klar, dass ein Mietzins nicht ausschließlich aus monatlichen Geldzahlungen bestehen muss. Auch eine einmalige Zahlung oder die Übernahme bestimmter Errichtungs- und Sanierungskosten kann grundsätzlich die Gegenleistung für eine Nutzung darstellen.
Entscheidend ist dann aber, welche Bedeutung diese Zahlung haben soll. Deckt sie die Nutzung für ein Jahr, für zehn Jahre oder für die gesamte Vertragsdauer ab? Wird sie vollständig angerechnet oder nur teilweise? Bezieht sie sich ausschließlich auf die Terrasse oder auch auf andere Teile des Hauses?
Ohne eine Antwort auf diese Fragen lässt sich oft nicht feststellen, ob überhaupt ein ausreichend bestimmter Mietvertrag vorliegt. Gerade bei größeren Investitionen können dadurch erhebliche finanzielle Risiken entstehen.
Warum die Duldung der Nutzung nicht genügt
Dass ein Vermieter die Nutzung einer Terrasse, eines Gartens oder eines Abstellplatzes über längere Zeit nicht untersagt, ist rechtlich bedeutsam, aber nicht automatisch entscheidend. Aus der bloßen Duldung folgt nicht zwingend, dass ein Mietvertrag mit bestimmten Bedingungen abgeschlossen wurde.
Im Fall der Dachterrassen war zusätzlich von Bedeutung, dass die Vermieterin wiederholt auf einen noch abzuschließenden schriftlichen Vertrag hingewiesen hatte. Für die Mieter konnte daraus erkennbar sein, dass die Vermieterin gerade nicht von einer bereits vollständig geregelten Vereinbarung ausging.
Eine jahrelange Nutzung kann daher zwar ein Argument für das Bestehen einer Vereinbarung sein. Sie ersetzt aber nicht immer die notwendige Klärung von Mietzins, Nutzungsumfang und Kostenverteilung.
Diese Punkte sollten Vermieter und Mieter ausdrücklich regeln
Für Vermieter
Wer eine zusätzliche Fläche zur Verfügung stellt, sollte die Nutzung nicht auf unbestimmte Zeit „laufen lassen“. In einer schriftlichen Vereinbarung sollten zumindest folgende Punkte festgehalten werden:
- Welche konkrete Fläche mitvermietet oder zur Nutzung überlassen wird.
- Ab welchem Zeitpunkt die Nutzung beginnt.
- Ob ein monatlicher Mietzins, eine Einmalzahlung oder eine andere Gegenleistung geschuldet ist.
- Wie sich der Mietzins berechnet und wann er fällig wird.
- Wer Errichtung, Wartung, Reparaturen und laufende Kosten übernimmt.
- Wie bereits geleistete Akontozahlungen oder Investitionen angerechnet werden.
- Was gilt, wenn eine baubehördliche Bewilligung fehlt oder die Nutzung eingeschränkt werden muss.
- Unter welchen Voraussetzungen die Vereinbarung beendet werden kann.
Wird die Nutzung zunächst nur vorläufig oder aus Kulanz gestattet, sollte auch das ausdrücklich dokumentiert werden. Andernfalls kann später Streit darüber entstehen, ob bereits ein dauerhaftes Mietverhältnis begründet wurde.
Für Mieter
Mieter sollten vor Beginn von Bauarbeiten oder größeren Investitionen auf einer klaren schriftlichen Regelung bestehen. Das gilt nicht nur für Dachterrassen, sondern auch für Gärten, Stellplätze, Lagerräume oder sonstige Nebenflächen.
Wichtig ist vor allem, schriftlich festzulegen, ob die eigene Investition den Mietzins ersetzt oder reduziert. Außerdem sollte geregelt werden, für welchen Zeitraum die Zahlung oder die Arbeitsleistung die Nutzung abgilt. Eine mündliche Zusage wie „Das wird später berücksichtigt“ bietet regelmäßig keine ausreichende Sicherheit.
Baurechtliche Fragen nicht übersehen
Im Zusammenhang mit Terrassen besteht neben dem Mietrecht ein weiteres Risiko: Die tatsächliche Ausführung muss baurechtlich zulässig und sicher sein. Im Ausgangsfall waren die Terrassen teilweise größer ausgeführt worden als ursprünglich vorgesehen. Außerdem bestanden zumindest teilweise Zweifel an der erforderlichen baubehördlichen Bewilligung beziehungsweise an einer ausreichenden Absturzsicherung.
Vor der Nutzung einer Dachterrasse sollte daher geprüft werden:
- Ob für die Errichtung eine Baubewilligung erforderlich war.
- Ob die tatsächliche Ausführung der Bewilligung entspricht.
- Ob eine Benützungsbewilligung notwendig ist und vorliegt.
- Ob Geländer und Absturzsicherungen den Sicherheitsanforderungen entsprechen.
- Wer für die Herstellung und Erhaltung der sicheren Ausführung verantwortlich ist.
Eine mietrechtliche Vereinbarung ersetzt keine baurechtliche Genehmigung. Umgekehrt schafft eine vorhandene Bewilligung allein noch keine klare Regelung darüber, wer die Fläche nutzen darf und welches Entgelt dafür geschuldet wird.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Alle Unterlagen zusammentragen: Dazu gehören Mietverträge, E-Mails, Briefe, Zahlungsbelege, Bauunterlagen und Protokolle von Besprechungen.
- Absprachen zeitlich ordnen: Entscheidend kann sein, wann die Nutzung begonnen hat, welche Zahlungen geleistet wurden und wann erstmals ein schriftlicher Vertrag verlangt wurde.
- Zahlungen genau zuordnen: Aus dem Verwendungszweck sollte sich möglichst ergeben, ob es sich um eine Akontozahlung, einen Baukostenzuschuss oder Mietzins handeln sollte.
- Die baurechtliche Situation klären: Größe, Ausführung, Bewilligungen und Sicherheitsvorrichtungen sollten überprüft werden.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Wer eine Räumungsaufforderung erhält oder zur Unterzeichnung eines neuen Vertrags gedrängt wird, sollte die rechtlichen Folgen vorab prüfen lassen.
- Fristen beachten: Schriftliche Aufforderungen, Klagen oder behördliche Schreiben sollten nicht unbeantwortet bleiben.
Häufige Fragen zur Nutzung einer Dachterrasse
Kann ich die Terrasse behalten, wenn ich sie schon viele Jahre nutze?
Nicht allein aufgrund der langen Nutzungsdauer. Die jahrelange Nutzung kann zwar für eine Vereinbarung sprechen. Entscheidend ist aber, ob sich aus den Umständen ein ausreichend bestimmtes Miet- oder Nutzungsverhältnis ergibt. Eine automatische dauerhafte Absicherung folgt daraus nicht.
Ist eine einmalige Zahlung dasselbe wie Mietzins?
Das kann der Fall sein. Auch eine einmalige Zahlung oder die Übernahme von Errichtungskosten kann eine Gegenleistung für die Nutzung darstellen. Dafür muss jedoch klar sein, welchen Zeitraum und welchen Nutzungsumfang diese Zahlung abdeckt.
Was gilt, wenn der Vermieter die Nutzung jahrelang geduldet hat?
Die Duldung kann bei der rechtlichen Beurteilung eine Rolle spielen. Sie beweist aber nicht automatisch, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen vereinbart wurden. Wenn der Vermieter wiederholt auf einen noch abzuschließenden Vertrag hingewiesen hat, kann das gegen einen bereits endgültig vereinbarten Mietvertrag sprechen.
Darf ich eine Terrasse nutzen, wenn die Baubewilligung unklar ist?
Das sollte nicht ohne vorherige Prüfung geschehen. Eine fehlende oder abweichende Bewilligung kann eigene rechtliche und sicherheitsrechtliche Folgen haben. Auch die Frage der Absturzsicherung ist besonders wichtig.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unsicherheit frühzeitig klären
Unklare Vereinbarungen über Zusatzflächen führen häufig erst dann zu Problemen, wenn das Mietverhältnis endet, Eigentümer wechseln oder hohe Investitionen im Raum stehen. Dann lässt sich eine jahrelange mündliche Gesprächs- und Zahlungsgeschichte nur schwer rekonstruieren.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Streitigkeiten über Dachterrassen, Nebenflächen, Investitionskosten und unklare Mietzinsvereinbarungen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis können Vertragsunterlagen, Zahlungsflüsse und die konkrete Nutzung rechtlich eingeordnet werden.
Wenn Sie eine Räumungsaufforderung erhalten haben, selbst in eine Zusatzfläche investiert haben oder eine bestehende Vereinbarung nachträglich schriftlich klären möchten, lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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