Eigenbedarfskündigung wegen gesundheitlicher Probleme: Wann darf der Vermieter kündigen?
Eine Eigenbedarfskündigung wegen gesundheitlicher Probleme kann für einen Vermieter relevant werden, wenn eine Wohnung im Erdgeschoss für einen gesundheitlich beeinträchtigten Menschen weit mehr als eine bloße Komfortfrage ist. Wenn das tägliche Stiegensteigen Schmerzen verursacht oder eine erhebliche Sturzgefahr besteht, kann der Wunsch nach einer ebenerdig erreichbaren Wohnung nachvollziehbar und rechtlich bedeutsam sein.
Doch reicht ein solcher gesundheitlicher Grund automatisch für eine Eigenbedarfskündigung? Nein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt nach dem Mietrechtsgesetz strenge Voraussetzungen voraus. Der Wohnbedarf muss tatsächlich bestehen und dringend sein. Außerdem muss gerade die gekündigte Wohnung geeignet sein, diesen Bedarf zu decken.
Eine wichtige Orientierung bietet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018: OGH vom 25.10.2018, 6 Ob 129/18s. Zur Entscheidung. Der Fall zeigt, wie sorgfältig Gerichte gesundheitliche Gründe, alternative Wohnungen und mögliche Umbauten prüfen müssen.
Der typische Konflikt: Eine Wohnung ist ebenerdig erreichbar
Im zugrunde liegenden Fall bewohnte die Vermieterin eine Wohnung im dritten Stock eines Hauses ohne Lift. Wegen gesundheitlicher Probleme war ihr das Stiegensteigen zwar noch möglich, medizinisch jedoch nicht mehr empfehlenswert. Zudem bestand eine erhöhte Sturzgefahr.
Im selben Haus standen zwei weitere Wohnungen leer. Eine davon lag im ersten Stock und war kleiner. Die andere befand sich ebenfalls im dritten Stock und war größer. Die Wohnung des Mieters im Erdgeschoss war allerdings die einzige, die ohne Stufen und ebenerdig erreichbar war.
Die Vermieterin wollte deshalb in diese Wohnung einziehen und kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs. Der Mieter hielt dem entgegen, dass die Vermieterin auch einen Treppenlift einbauen lassen könnte. Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass diese Möglichkeit technisch und wirtschaftlich machbar sei. Deshalb hielten sie den behaupteten Eigenbedarf nicht für dringend genug.
Die Vermieterin widersprach dieser Einschätzung. Ihrer Ansicht nach war keineswegs geklärt, ob ein Treppenlift tatsächlich eingebaut werden konnte. Offen waren unter anderem die Kosten, die technische Umsetzung, notwendige behördliche Genehmigungen und Fragen des Brandschutzes.
Was der OGH zur Eigenbedarfskündigung klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Vermieterin statt und hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Über die Wirksamkeit der Kündigung war damit allerdings noch nicht endgültig entschieden. Das Berufungsgericht musste den Fall neuerlich prüfen und ergänzende Feststellungen treffen.
Besonders wichtig war dabei: Ein Gericht darf nicht einfach unterstellen, dass ein Treppenlift ohne Weiteres eingebaut werden kann. Es muss konkret geprüft werden, ob eine solche Lösung
- technisch möglich,
- rechtlich zulässig,
- innerhalb eines angemessenen Zeitraums umsetzbar,
- finanzierbar und
- der Vermieterin wirtschaftlich zumutbar
ist.
Außerdem musste geklärt werden, ob die Vermieterin tatsächlich beabsichtigte, in die Wohnung des Mieters einzuziehen. Auch der bloße Wunsch nach einer bequemeren oder schöneren Wohnung genügt grundsätzlich nicht. Entscheidend ist, ob ein ernsthafter und dringender eigener Wohnbedarf besteht.
Gesundheitliche Gründe können eine Eigenbedarfskündigung begründen
Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht nur dann denkbar, wenn der Vermieter die Wohnung aus familiären oder beruflichen Gründen benötigt. Auch gesundheitliche Einschränkungen können einen dringenden Wohnbedarf begründen.
Das gilt insbesondere dann, wenn die bisherige Wohnung wegen einer Erkrankung oder körperlichen Einschränkung nur noch unter erheblichen Beschwerden oder mit einer konkreten Gesundheitsgefahr genutzt werden kann. Stiegen, fehlende Barrierefreiheit oder eine ungünstige Raumaufteilung können in solchen Fällen eine zentrale Rolle spielen.
Allerdings muss der Vermieter nachvollziehbar erklären können, weshalb gerade die gekündigte Wohnung benötigt wird. Die Begründung darf nicht auf einer allgemeinen Vorliebe beruhen. Sie muss sich aus den persönlichen Umständen und den Eigenschaften der Wohnung ergeben.
Im Fall des Erdgeschosses war daher entscheidend, dass die Wohnung als einzige im Haus ohne Stiegen erreichbar war. Die bloße Existenz anderer leer stehender Wohnungen schloss den Eigenbedarf nicht automatisch aus. Diese Wohnungen mussten vielmehr daraufhin geprüft werden, ob sie den konkreten gesundheitlichen Bedarf tatsächlich decken konnten.
Eine theoretische Alternative reicht bei der Eigenbedarfskündigung nicht aus
Vermieter müssen mögliche Alternativen berücksichtigen. Dazu können andere Wohnungen im selben Haus, Umbauten oder technische Hilfsmittel gehören. Daraus folgt aber nicht, dass jede theoretisch denkbare Lösung automatisch Vorrang vor einer Eigenbedarfskündigung hat.
Ein Treppenlift ist kein bloßes Möbelstück, das jederzeit ohne weitere Prüfung aufgestellt werden kann. Je nach Gebäude können bauliche Voraussetzungen, Platzverhältnisse, Brandschutzbestimmungen oder behördliche Anforderungen relevant sein. Auch die Kosten und der Zeitaufwand können erheblich sein.
Ob eine solche Maßnahme zumutbar ist, hängt daher von den konkreten Umständen ab. Eine Lösung kann technisch möglich, aber finanziell untragbar sein. Sie kann leistbar, aber baurechtlich nicht zulässig sein. Oder sie kann zwar grundsätzlich funktionieren, dem gesundheitlichen Problem aber nicht ausreichend abhelfen.
Gerichte müssen diese Fragen auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beurteilen. Erforderlichenfalls kommen technische Stellungnahmen, Kostenvoranschläge oder Sachverständigengutachten in Betracht.
Warum Schweigen im Prozess gefährlich sein kann
Der OGH befasste sich außerdem mit einer wichtigen Frage des Prozessrechts. Das bloße Schweigen einer Partei zu einer Behauptung des Gegners darf nicht automatisch als Zustimmung oder Anerkenntnis gewertet werden.
Ein sogenanntes schlüssiges Geständnis setzt zusätzliche deutliche Anhaltspunkte voraus. Das gilt besonders bei Behauptungen, die fachliches Wissen erfordern. Ob ein Treppenlift eingebaut werden kann, welche Genehmigungen notwendig sind und welche Kosten entstehen, sind keine allgemein bekannten Tatsachen.
Ein Gericht darf solche Fragen daher nicht einfach als selbstverständlich behandeln. Beabsichtigt es, von einer bestimmten technischen oder wirtschaftlichen Möglichkeit auszugehen, müssen die Parteien Gelegenheit erhalten, dazu Stellung zu nehmen und Beweise vorzulegen. Das ist Teil eines fairen Verfahrens.
Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter und Mieter?
Vermieter sollten den Eigenbedarf umfassend vorbereiten
Wer eine Eigenbedarfskündigung wegen gesundheitlicher Gründe ausspricht, sollte nicht nur die eigene Erkrankung oder Bewegungseinschränkung darlegen. Ebenso wichtig ist die Verbindung zur konkreten Wohnung.
In der Praxis können insbesondere folgende Punkte entscheidend sein:
- Welche gesundheitlichen Einschränkungen bestehen?
- Warum ist die bisherige Wohnung nicht mehr ausreichend geeignet?
- Weshalb wird gerade die gekündigte Wohnung benötigt?
- Welche anderen Wohnungen oder Räume stehen zur Verfügung?
- Wurden Umbauten oder technische Hilfsmittel geprüft?
- Warum sind diese Alternativen nicht möglich oder nicht zumutbar?
Behauptungen sollten möglichst durch geeignete Unterlagen untermauert werden. Dazu können medizinische Unterlagen, technische Stellungnahmen, Kostenvoranschläge oder Angaben zu erforderlichen Genehmigungen gehören. Je konkreter die Vorbereitung, desto besser kann das Gericht den tatsächlichen Bedarf beurteilen.
Mieter sollten eine Kündigung nicht ungeprüft akzeptieren
Auch Mieter sollten eine Eigenbedarfskündigung nicht vorschnell als wirksam ansehen. Es kann darauf ankommen, ob der Vermieter tatsächlich selbst einziehen möchte und ob der behauptete Bedarf dringend ist.
Zu prüfen ist außerdem, ob andere Wohnungen vorhanden sind und ob diese den Bedarf decken könnten. Bei gesundheitlich begründetem Eigenbedarf ist insbesondere relevant, ob die alternative Wohnung ebenfalls barrierearm oder ohne erhebliche gesundheitliche Belastung erreichbar ist.
Einwendungen sollten im Verfahren klar und vollständig vorgebracht werden. Zwar bedeutet Schweigen nicht automatisch ein Anerkenntnis. Dennoch kann ein unklarer oder lückenhafter Vortrag die eigene Position schwächen und zu unnötigen Beweisproblemen führen.
Diese Schritte sind jetzt sinnvoll
- Kündigung und Begründung sichern: Bewahren Sie das Kündigungsschreiben, den Mietvertrag und sämtliche Beilagen vollständig auf.
- Fristen beachten: Eine Kündigung sollte rasch rechtlich geprüft werden. Im Mietrecht können Fristen und formale Anforderungen erhebliche Bedeutung haben.
- Alternativen dokumentieren: Halten Sie fest, welche anderen Wohnungen, Räume oder Umbauoptionen tatsächlich vorhanden sind.
- Technische Fragen klären: Bei einem Treppenlift oder sonstigen Umbau können Kostenvoranschläge und fachkundige Stellungnahmen entscheidend sein.
- Eigenen Standpunkt deutlich vortragen: Alle wesentlichen Einwendungen sollten ausdrücklich und nachvollziehbar dargelegt werden.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Unterschriften, Vergleiche oder freiwillige Auszüge sollten erst nach rechtlicher Prüfung erfolgen.
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung aus gesundheitlichen Gründen
Kann der Vermieter wegen einer Erkrankung sofort kündigen?
Nein. Gesundheitliche Probleme können einen dringenden Eigenbedarf begründen, die Kündigung ist aber nicht automatisch wirksam. Es muss unter anderem feststehen, dass der Bedarf tatsächlich besteht, gerade die gekündigte Wohnung benötigt wird und keine zumutbare Alternative zur Verfügung steht.
Muss der Vermieter zuerst einen Treppenlift einbauen?
Nicht zwingend. Ein Treppenlift kann eine zu prüfende Alternative sein. Ob der Einbau verlangt werden kann, hängt jedoch von der technischen Machbarkeit, den Kosten, notwendigen Genehmigungen, dem Zeitaufwand und der wirtschaftlichen Zumutbarkeit ab. Eine bloße Vermutung genügt in keine Richtung.
Reicht es, wenn im Haus eine andere Wohnung frei ist?
Allein die Verfügbarkeit einer anderen Wohnung entscheidet nicht. Maßgeblich ist, ob diese Wohnung den konkreten Wohnbedarf tatsächlich decken kann. Lage, Größe, Erreichbarkeit und die gesundheitlichen Anforderungen müssen miteinander verglichen werden.
Was soll ich tun, wenn ich eine Eigenbedarfskündigung erhalten habe?
Lassen Sie das Kündigungsschreiben möglichst rasch prüfen. Relevant sind nicht nur die gesundheitlichen Gründe des Vermieters, sondern auch die konkrete Begründung, vorhandene Alternativen, die Ernsthaftigkeit des Einzugswunsches und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben.
Rechtsanwalt Wien: Unterstützung bei der Eigenbedarfskündigung
Fazit: Gesundheitlicher Eigenbedarf braucht konkrete Beweise
Die Entscheidung des OGH vom 25.10.2018, 6 Ob 129/18s, zeigt deutlich: Gesundheitliche Gründe können eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Der Vermieter muss aber nicht jede theoretisch denkbare Alternative verwirklichen. Entscheidend ist, ob eine solche Alternative tatsächlich möglich, rechtlich zulässig, finanzierbar und zumutbar ist.
Ebenso wenig dürfen Gerichte technische Fragen ohne nähere Prüfung als selbstverständlich behandeln. Gerade bei Treppenliften, Umbaukosten und baurechtlichen Vorgaben kommt es auf konkrete Feststellungen und geeignete Beweise an.
Durch jahrelange anwaltliche Praxis unterstützt die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Einschätzung von Eigenbedarfskündigungen und der sorgfältigen Vorbereitung des weiteren Vorgehens. Wenn Sie eine Kündigung erhalten haben oder selbst eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs erwägen, lassen Sie Ihre Situation rechtzeitig prüfen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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