Fristlose Kündigung wegen blockiertem Fluchtweg? Was Mieter und Vermieter wirklich riskieren

Einleitung: Wann wird ein Fehlverhalten wirklich „kündigungsreif“?

Viele Mieter und Vermieter glauben, dass ein grober Verstoß – etwa ein blockierter Notausgang oder zugestellte Gänge – automatisch eine Fristlose Kündigung rechtfertigt. So einfach ist es aber nicht. Die Gerichte prüfen sehr genau, wie schwerwiegend ein Fehlverhalten war, wie lange es angedauert hat und ob es bereits behoben wurde. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2020 zeigt das sehr deutlich – und gibt beiden Seiten wichtige Leitlinien an die Hand.

Typische Ausgangslage: Gewerbemieter im Einkaufszentrum

Besonders in Einkaufszentren oder Geschäftspassagen sind die Fluchtwege streng geregelt. Gänge, Notausgänge und Fluchttüren müssen jederzeit frei und benutzbar bleiben. Gleichzeitig haben Mieter oft Platzprobleme – Ware, Paletten, Werbeständer oder Müllcontainer „wandern“ dann schnell in den Gangbereich.

Im vom Obersten Gerichtshof behandelten Fall (OGH vom 23.09.2020, 1 Ob 151/20t) betrieb ein Mieter ein Geschäft in einem Einkaufszentrum. Im Bereich vor seinem Geschäft:

• wurden Teile eines Gangs, der als Fluchtweg diente, wiederholt mit Gegenständen zugestellt,
• wurde eine Notausgangstür zeitweise regelrecht „verbarrikadiert“,
• war eine andere Türe häufig versperrt.

Die Hausverwaltung reagierte und forderte den Mieter auf, die Gegenstände zu entfernen und die Notausgänge freizuhalten. Der Mieter:

• räumte noch am selben Tag die Gegenstände weg und
• machte die Notausgangstür wieder frei zugänglich.

Etwa eine Woche später kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis dennoch – mit der Begründung, das Verhalten des Mieters sei so gravierend gewesen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Die Frage an die Gerichte: Reicht dieses Verhalten für eine fristlose Kündigung?

Rechtlicher Hintergrund: „Unleidliches Verhalten“ & „erheblich nachteiliger Gebrauch“

Im Mietrecht – insbesondere im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – kommen für eine derartige Kündigung im Kern zwei Gründe in Betracht:

• unleidliches Verhalten des Mieters und/oder seiner Leute gegenüber Vermieter, anderen Mietern oder Hausbewohnern, und
• erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand.

Was bedeutet „unleidliches Verhalten“?

Von „unleidlichem Verhalten“ sprechen die Gerichte, wenn es zu wiederholten oder andauernden erheblichen Störungen kommt – etwa:

• anhaltender massiver Lärm,
• wiederkehrende Gefährdungen,
• fortgesetzte grobe Rücksichtslosigkeit gegenüber anderen Hausbewohnern.

Es geht nicht um eine einzelne Unachtsamkeit oder einen kurzen Verstoß, sondern um ein Verhalten, das dem Vermieter oder anderen Hausbewohnern das weitere Zusammenleben mit dem Mieter unzumutbar macht.

Was ist „erheblich nachteiliger Gebrauch“?

Von „erheblich nachteiligen Gebrauch“ ist auszugehen, wenn der Mieter den Mietgegenstand so nutzt, dass:

• die Substanz des Hauses oder des Mietobjekts gefährdet wird (z. B. erhebliche Bauschäden, Brandgefährdung), oder
• dem Vermieter ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil droht (z. B. gravierende behördliche Auflagen, Schließung, hohe Verwaltungsstrafen).

Entscheidend ist stets die Schwere, die Dauer und die Konsequenzen des Verhaltens. Nicht jede Vertragsverletzung erreicht diese Schwelle.

Was hat der OGH in diesem Fall entschieden?

Der Oberste Gerichtshof hat in der Entscheidung vom 23.09.2020 (1 Ob 151/20t) die außerordentliche Revision der Vermieterin nicht angenommen. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts aufrecht: Die Kündigung war nicht gerechtfertigt.

Zur Entscheidung.

Warum war die Kündigung unzulässig?

Die Gerichte hielten im Wesentlichen fest:

• Es lag zwar ein vertragswidriges Verhalten vor, weil Fluchtwege beeinträchtigt und Notausgänge nicht ordnungsgemäß freigehalten wurden.
• Es gab jedoch keinen konkreten Nachweis einer akuten Gefährdung, etwa dass Menschenleben unmittelbar in Gefahr waren oder dass bereits eine konkrete, erhebliche Verwaltungsstrafe drohte.
• Der Mieter hatte bereits vor Ausspruch der Kündigung auf die Aufforderung reagiert und die beanstandeten Gegenstände entfernt sowie die Notausgangstür wieder freigegeben.

Damit sah das Berufungsgericht weder:

• ein „unleidliches Verhalten“ im Sinn einer wiederholten oder andauernden erheblichen Störung, noch
• einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ des Mietobjekts.

Der Oberste Gerichtshof hob hervor, dass bei der Beurteilung von Kündigungsgründen ein erheblicher Einzelfallspielraum der Tatsacheninstanzen besteht. Dieser Beurteilungsspielraum wurde hier nicht überschritten, sodass keine Korrektur durch den OGH erforderlich war.

Rechtsanwalt Wien: Beratung zur Fristlose Kündigung

Die Entscheidung betrifft die Anforderungen an eine Fristlose Kündigung und zeigt deutlich, wie wichtig Dokumentation und Verhältnismäßigkeit sind.

Was bedeutet das in der Praxis für Vermieter?

Die Entscheidung zeigt deutlich: Eine fristlose Kündigung ist kein „schnelles Druckmittel“, sondern rechtlich streng begrenzt. Für Vermieter ergeben sich daraus wichtige Konsequenzen:

1. Dokumentation ist entscheidend

Wer eine Kündigung auf Fehlverhalten stützen will, sollte die Vorfälle möglichst genau dokumentieren:

• Fotos oder Videos (z. B. zugestellter Fluchtweg, blockierte Notausgangstür),
• Datum, Uhrzeit, Dauer der Beeinträchtigung,
• Zeugenaussagen (Mitarbeiter, andere Mieter, Sicherheitsdienst),
• Schriftliche Abmahnungen und Aufforderungen an den Mieter samt Fristen.

Ohne greifbare Beweise wird es vor Gericht schwer, eine erhebliche und andauernde Störung oder einen erheblich nachteiligen Gebrauch darzulegen.

2. Vorher abmahnen – außer bei akuter Gefahr

In vielen Fällen wird von Vermietern erwartet, dass sie den Mieter zunächst abmahnen und ihm die Möglichkeit geben, das Verhalten einzustellen. Eine sofortige Kündigung ohne Vorwarnung ist nur in extremen Ausnahmefällen (z. B. akute Lebensgefahr) sinnvoll und rechtlich erfolgversprechend.

Praxisnah bedeutet das:

• Bei behebbaren Verstößen (zugestellter Gang, falsch abgestellte Waren) ist eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung meist der erste Schritt.
• Eine vorschnell ausgesprochene Kündigung kann vor Gericht scheitern und zu langen, teuren Rechtsstreitigkeiten führen.

3. Behörden einbinden, wenn wirklich Gefahr droht

Wenn eine Situation objektiv gefährlich wirkt, sollten Vermieter oder Hausverwaltungen – zusätzlich zur Abmahnung – zuständige Behörden einschalten, etwa:

• Feuerpolizei oder Feuerwehr,
• Baupolizei bzw. Bauaufsicht,
• Gewerbebehörde.

Deren Einschätzungen und allfällige Bescheide können im Prozess belegen, dass tatsächlich eine erhebliche Gefährdung vorlag und der Vermieter nicht überreagiert hat.

Und was heißt das für Mieter – besonders Gewerbemieter?

Für Mieter ergibt sich aus der Entscheidung des OGH eine wichtige Erkenntnis: Schnelles, kooperatives Verhalten kann Kündigungen entschärfen – jedenfalls dann, wenn keine schwerwiegende oder dauerhafte Gefährdung vorliegt.

1. Sofort reagieren und Behebung nachweisen

Wer von der Hausverwaltung oder vom Vermieter auf einen Verstoß hingewiesen wird, sollte unverzüglich handeln:

• Gegenstände aus Fluchtwegen entfernen,
• Notausgänge frei und unversperrt halten,
• Gefahrenquellen umgehend beseitigen.

Wichtig ist, die Behebung zu dokumentieren:

• Fotos nach der Räumung,
• schriftliche Bestätigung der Hausverwaltung (wenn möglich),
• Zeugen (Mitarbeiter, Nachbarn).

Wenn das Thema später vor Gericht landet, kann die nachweisbare, schnelle Reaktion ein starkes Argument gegen eine fristlose Kündigung sein.

2. Bei Kündigung nicht vorschnell aufgeben

Wird trotz Behebung eine Kündigung ausgesprochen, bedeutet das nicht, dass diese automatisch wirksam wäre. Je nach Art und Schwere des Verstoßes kann es sich lohnen, die Rechtmäßigkeit der Kündigung prüfen zu lassen. Die Gerichte berücksichtigen:

• ob es sich um einen einmaligen oder gelegentlichen Verstoß gehandelt hat,
• ob die Situation bereits vor der Kündigung behoben war,
• ob eine konkrete Gefährdung oder ein erheblicher Schaden nachgewiesen werden kann.

Konkrete Handlungsempfehlungen für beide Seiten

Für Vermieter und Hausverwaltungen

• Situation genau erfassen: Wann, wie oft und wie lange kommt es zu Verstößen (z. B. blockierte Fluchtwege)?
• Schriftlich abmahnen: Klare Aufforderung zur Behebung, mit angemessener Frist und Hinweis auf mögliche Konsequenzen.
• Beweise sichern: Fotos, Zeugen, Protokolle, eventuell behördliche Stellungnahmen.
• Verhältnismäßigkeit prüfen: Ist eine sofortige Kündigung notwendig oder reicht (zunächst) eine Unterlassungsklage oder behördliche Meldung?
• Rechtsberatung einholen: Vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung die Erfolgsaussichten und Risiken prüfen lassen.

Für Mieter – insbesondere in Einkaufszentren

• Hausschutz- und Brandschutzordnungen kennen: Verträge und Hausordnungen genau lesen, Besonderheiten für Fluchtwege beachten.
• Warnungen ernst nehmen: Auf Mails und Schreiben der Hausverwaltung rasch und nachweisbar reagieren.
• Behebung dokumentieren: Fotos, interne Protokolle, E‑Mails an die Verwaltung über die durchgeführten Maßnahmen.
• Nicht abwarten, wenn gekündigt wird: Frühzeitig rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, um Fristen zu wahren und Verteidigungsstrategien zu entwickeln.

FAQ: Häufige Fragen zu Kündigung und Fehlverhalten im Mietverhältnis

Kann mein Vermieter sofort kündigen, wenn ich einmal den Fluchtweg verstelle?

In der Regel nein. Ein einmaliger, kurzfristiger Verstoß rechtfertigt meist noch keine fristlose Kündigung, solange keine akute Gefahrensituation entsteht und der Mieter nach Aufforderung sofort reagiert. Problematisch wird es bei wiederholtem oder Fehlverhalten oder wenn konkrete Gefährdungen oder hohe Strafen drohen.

Wie oft muss ich abgemahnt werden, bevor fristlos gekündigt werden darf?

Es gibt keine fixe „Anzahl“ an Abmahnungen. Entscheidend sind Art und Intensität des Verstoßes. In vielen Fällen erwarten Gerichte zumindest eine klare und eindeutige Abmahnung mit Frist zur Behebung. Bei extrem gefährlichem Verhalten (z. B. massive Brandgefahr) kann unter Umständen auch eine einmalige, besonders schwere Pflichtverletzung genügen.

Ich habe den Mangel behoben, trotzdem wurde gekündigt – bringt eine Klage etwas?

Das kann sich durchaus lohnen. Die Gerichte berücksichtigen, ob das Verhalten andauert oder bereits beendet wurde und wie schwerwiegend es war. Wenn der Verstoß einmalig war, schnell behoben wurde und keine konkrete Gefährdung nachgewiesen ist, stehen die Chancen oft nicht schlecht, dass eine Kündigung als unverhältnismäßig angesehen wird.

Wie weise ich als Vermieter eine „erhebliche Gefährdung“ nach?

Hilfreich sind:

• Fotos und Videos der gefährlichen Situation,
• Berichte oder Bescheide der Feuerwehr, Baupolizei oder anderen Behörden,
• Dokumentierte Brandschutzauflagen im Mietvertrag oder in der Hausordnung,
• eventuelle bereits verhängte oder konkret drohende Verwaltungsstrafen.

Je konkreter die Gefährdung und deren Folgen dargestellt werden kann, desto eher wird ein „erheblich nachteiliger Gebrauch“ angenommen.

Rechtzeitig handeln – bevor der Konflikt eskaliert

Mietverhältnisse scheitern selten an einem einzigen Vorfall, sondern oft an fehlender Kommunikation und überhasteten Schritten. Die Entscheidung des OGH vom 23.09.2020 (1 Ob 151/20t) zeigt klar: Verhältnismäßigkeit und Einzelfallprüfung stehen im Mittelpunkt. Isolierte, bereits behobene Verstöße führen in vielen Fällen nicht automatisch zur fristlosen Kündigung.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler sowohl Mieter als auch Vermieter dabei, ihre Rechte realistisch einzuschätzen und sinnvolle Schritte zu setzen. Wenn Sie von einer Kündigung betroffen sind oder überlegen, ein Mietverhältnis wegen Fehlverhaltens zu beenden, sollten Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen lassen.

Sind Sie in einer ähnlichen Lage oder unsicher, welche Möglichkeiten Sie haben? Vereinbaren Sie einen Termin in der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Sie erreichen die Kanzlei telefonisch unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Gemeinsam kann geklärt werden, welche Schritte rechtlich sinnvoll und durchsetzbar sind.

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