Wohnungspreis nach dem WGG prüfen: Warum Fristen und eine genaue Begründung entscheidend sind
Ist der Wohnungspreis nach dem WGG einer gemeinnützigen Bauvereinigung angemessen? Diese Frage lässt sich nicht allein anhand eines Bauchgefühls beantworten. Gerade bei Grundkosten, Bauverwaltungskosten und der Verzinsung eingesetzter Eigenmittel kommt es auf die konkrete rechtliche und rechnerische Grundlage an.
Eine Entscheidung aus dem Jahr 2019 zeigt außerdem deutlich: Selbst wenn inhaltlich wichtige Fragen zur Preisbildung bestehen, kann ein Rechtsmittel an formalen Fehlern scheitern. Der Oberste Gerichtshof hat mit dieser Entscheidung klargestellt, welche Bedeutung Rechtsmittelfristen, eine vollständige Begründung und die richtige Anfechtung gerichtlicher Beschlüsse haben.
Der Fall: Streit über die Angemessenheit des Wohnungspreises
Im Verfahren ging es um Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet beziehungsweise vergeben worden waren. Die Antragsteller bezweifelten, dass der verlangte Preis angemessen war. Im Mittelpunkt standen unter anderem die Grundkosten, Bauverwaltungskosten und die Verzinsung von Eigenmitteln.
Das Erstgericht hatte zunächst eine Entscheidung getroffen. Später ergänzte es diese durch einen sogenannten Ergänzungssachbeschluss. Die Antragsteller brachten danach gemeinsam einen Rekurs ein. Das Rekursgericht wertete diesen jedoch im Wesentlichen als Angriff auf die ursprüngliche Entscheidung und wies ihn wegen Verspätung zurück.
Beim führenden Antragsteller kam ein weiterer verfahrensrechtlicher Punkt hinzu: Gegen die ursprüngliche Entscheidung war bereits zuvor ein Rechtsmittel eingebracht worden. Nach dem Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsmittels darf eine Partei grundsätzlich nicht mehrfach gegen dieselbe Entscheidung vorgehen.
Zusätzlich wurden Rechtsmittel gegen Entscheidungen zurückgewiesen, mit denen die Ablehnung eines Sachverständigen abgelehnt worden war. Auch hier stellte sich die Frage, ob eine solche Entscheidung sofort selbständig bekämpft werden kann oder erst gemeinsam mit dem Rechtsmittel gegen die spätere Sachentscheidung.
Was der OGH entschieden hat
Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentlichen Revisionsrekurse zurück. Maßgeblich war die Entscheidung OGH vom 31.07.2019, 5 Ob 224/18d. Die Zurückweisungen wegen Verspätung beziehungsweise wegen mehrfacher Rechtsmitteleinbringung blieben damit bestehen. Zur Entscheidung.
Der OGH prüfte die angefochtenen Entscheidungen nicht nochmals umfassend inhaltlich. Auch die Beurteilung zur Angemessenheit des vereinbarten Preises wurde nicht aufgehoben. Der Gerichtshof sah keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die eine weitere Überprüfung im außerordentlichen Revisionsrekurs rechtfertigen würde.
Wichtig ist die genaue Einordnung: Der OGH hat nicht ausgesprochen, dass jede einzelne beanstandete Kostenposition allgemein und in jedem Fall zulässig ist. Er hat vielmehr festgestellt, dass die konkreten rechtlichen und tatsächlichen Fragen dieses Verfahrens keine weitere außerordentliche Überprüfung durch den OGH rechtfertigten.
Warum ein Ergänzungsbeschluss die Frist nicht neu eröffnet
Ein Ergänzungssachbeschluss soll eine gerichtliche Entscheidung vervollständigen. Das kann erforderlich sein, wenn das Gericht über einen Teil des Anspruchs versehentlich nicht oder nicht vollständig entschieden hat.
Der Ergänzungsbeschluss ersetzt die ursprüngliche Entscheidung jedoch nicht. Beide Entscheidungen bleiben rechtlich selbständig. Daraus folgt:
- Die ursprüngliche Entscheidung muss innerhalb der dafür geltenden Frist angefochten werden.
- Der Ergänzungsbeschluss kann grundsätzlich nur hinsichtlich seines ergänzenden Inhalts bekämpft werden.
- Die Zustellung des Ergänzungsbeschlusses setzt die Frist für die Anfechtung der ursprünglichen Entscheidung nicht automatisch neu in Gang.
- Die ursprüngliche Rechtsmittelfrist wird durch eine spätere Ergänzung nicht generell verlängert.
Wer daher erst nach Zustellung eines Ergänzungssachbeschlusses die gesamte ursprüngliche Entscheidung bekämpft, riskiert die Zurückweisung wegen Verspätung. Das gilt auch dann, wenn der Ergänzungsbeschluss inhaltlich mit dem ursprünglichen Verfahren zusammenhängt.
Ein Rechtsmittel sollte vollständig und präzise sein
Der Grundsatz der Einmaligkeit des Rechtsmittels ist für Betroffene besonders wichtig. Gegen dieselbe Entscheidung darf eine Partei grundsätzlich nur eine Rechtsmittelschrift einbringen. Eine weitere Eingabe ist nicht automatisch zulässig, auch wenn sie noch innerhalb der Rechtsmittelfrist einlangt.
Das bedeutet in der Praxis: Ein Rechtsmittel sollte nicht vorschnell eingebracht werden, wenn wesentliche Argumente, Unterlagen oder Berechnungen noch fehlen. Ein späterer Nachtrag kann unzulässig sein oder zumindest nicht dieselbe Wirkung entfalten wie eine von Anfang an vollständige Rechtsmittelschrift.
Bei einem Streit über den Wohnungspreis genügt es daher regelmäßig nicht, allgemein zu erklären, der Preis sei „zu hoch“ oder die Abrechnung sei „nicht nachvollziehbar“. Erforderlich ist eine möglichst konkrete Darstellung:
- Welche einzelne Kostenposition wird beanstandet?
- Warum soll diese Position rechtlich oder rechnerisch unrichtig sein?
- Welche Unterlagen oder Tatsachen sprechen für die eigene Auffassung?
- Welche Feststellungen des Erstgerichts sollen falsch oder unvollständig sein?
- Welche konkrete Entscheidung wird stattdessen beantragt?
Je genauer der Einwand formuliert ist, desto eher kann das Gericht erkennen, worin der behauptete Fehler tatsächlich liegt. Pauschale Kritik erschwert hingegen die rechtliche Prüfung.
Sachverständige: Nicht jede Entscheidung ist sofort anfechtbar
In wohnrechtlichen Verfahren spielen Sachverständige häufig eine wichtige Rolle. Sie können etwa zur Bewertung von Grundstücken, zur Prüfung von Baukosten oder zu anderen fachlichen Fragen herangezogen werden.
Wird ein Antrag auf Ablehnung eines Sachverständigen zurückgewiesen, kann diese Entscheidung grundsätzlich nicht sofort selbständig angefochten werden. Die entsprechende Einwendung muss in der Regel gemeinsam mit dem Rechtsmittel gegen die spätere Sachentscheidung vorgebracht werden.
Wer die Frage der Befangenheit oder Ungeeignetheit eines Sachverständigen daher erst zu einem späteren Zeitpunkt aufgreift, muss besonders darauf achten, dass die Einwendung im richtigen Rechtsmittel und innerhalb der maßgeblichen Frist enthalten ist. Andernfalls kann die Möglichkeit verloren gehen, diesen Punkt später noch erfolgreich geltend zu machen.
Preisprüfung nach dem WGG ist kein automatischer Komplett-Check
Verfahren nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz können dazu dienen, die Angemessenheit eines verlangten Preises zu überprüfen. Das Gericht ist dabei aber nicht verpflichtet, ohne konkreten Anlass sämtliche Kostenpositionen vollständig und losgelöst vom Parteivorbringen neu zu untersuchen.
Auch wenn das Gericht im Verfahren eine gewisse amtswegige Prüfung vorzunehmen hat, müssen die Parteien ihre Einwendungen konkret vortragen. Das betrifft insbesondere die Positionen, die aus ihrer Sicht nicht korrekt angesetzt wurden.
In der Entscheidung aus dem Jahr 2019 wurde außerdem festgehalten, dass eine gemeinnützige Bauvereinigung nicht bereits vor einem Verfahren verpflichtet ist, ein Verkehrswertgutachten über die Grundkosten einzuholen oder den daraus abgeleiteten Verkehrswert bekanntzugeben. Ob im konkreten Gerichtsverfahren ein Sachverständigengutachten erforderlich ist, entscheidet grundsätzlich das Tatsachengericht. Diese Einschätzung kann im außerordentlichen Revisionsrekurs nur eingeschränkt überprüft werden.
Auch pauschale Bauverwaltungskosten sind gesondert zu betrachten. Nach der im Verfahren herangezogenen Regelung können Bauverwaltungskosten unter bestimmten Voraussetzungen pauschal verrechnet werden. Ein gesetzlich vorgesehener Pauschalbetrag unterliegt dabei nicht derselben Angemessenheitskontrolle wie eine Abrechnung, bei der konkrete Kosten einzeln nachgewiesen werden.
Was das für Wohnungskäufer und Bewohner bedeutet
1. Die Zustellung sofort dokumentieren
Wer eine gerichtliche Entscheidung erhält, sollte das Zustelldatum unmittelbar festhalten. Der Briefumschlag, der Zustellnachweis oder eine elektronische Zustellbestätigung können später entscheidend sein. Nicht auf einen möglichen Ergänzungs- oder Berichtigungsbeschluss warten.
2. Die angefochtene Entscheidung genau bestimmen
Es muss klar sein, ob sich das Rechtsmittel gegen die ursprüngliche Entscheidung, gegen einen Ergänzungsbeschluss oder nur gegen einzelne Teile richtet. Eine spätere Ergänzung darf nicht automatisch als neue Möglichkeit verstanden werden, die gesamte Entscheidung nochmals anzufechten.
3. Kostenpositionen einzeln prüfen
Bei einem behauptet überhöhten Wohnungspreis sollten insbesondere die Grundkosten, Bauverwaltungskosten und die angesetzte Verzinsung eingesetzter Eigenmittel nachvollzogen werden. Dafür sind Kaufvertrag, Kostenaufstellung, Vorschreibungen, Zahlungsbelege und sonstige Unterlagen zusammenzustellen.
4. Keine zweite Rechtsmittelschrift auf gut Glück einbringen
Wer bereits ein Rechtsmittel eingebracht hat, sollte nicht ohne vorherige rechtliche Prüfung eine weitere, umfangreichere Version nachreichen. Eine solche Ergänzung kann wegen des Grundsatzes der Einmaligkeit des Rechtsmittels unzulässig sein.
5. Sachverständigeneinwendungen rechtzeitig sichern
Bestehen Zweifel an der Unbefangenheit oder fachlichen Eignung eines Sachverständigen, sollte dieser Einwand sofort dokumentiert und rechtlich eingeordnet werden. Entscheidend ist, in welchem Verfahrensstadium und mit welchem Rechtsmittel die Frage geltend gemacht werden kann.
Häufige Fragen zum Wohnungspreis und zu Rechtsmittelfristen
Kann ich den Preis meiner Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung überprüfen lassen?
Eine gerichtliche Überprüfung der Angemessenheit kann grundsätzlich in Betracht kommen. Dafür müssen jedoch konkrete Einwendungen gegen bestimmte Kostenpositionen vorgebracht werden. Ein bloßer allgemeiner Verdacht, der Preis sei zu hoch, reicht regelmäßig nicht aus.
Beginnt die Rechtsmittelfrist mit einem Ergänzungsbeschluss von vorne?
Nein, nicht automatisch. Der Ergänzungsbeschluss betrifft grundsätzlich nur den ergänzten Inhalt. Die Frist für die Anfechtung der ursprünglichen Entscheidung wird dadurch nicht generell neu eröffnet oder verlängert.
Kann ich nach meinem ersten Rechtsmittel noch eine bessere Version nachreichen?
Das ist grundsätzlich nicht selbstverständlich möglich. Gegen dieselbe Entscheidung darf eine Partei im Regelfall nur ein Rechtsmittel einbringen. Ob eine weitere Eingabe zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt und den konkreten Umständen ab und sollte vorab geprüft werden.
Muss die Bauvereinigung schon vor dem Verfahren ein Verkehrswertgutachten vorlegen?
Nach der Entscheidung des OGH besteht keine generelle Pflicht, bereits im Vorfeld eines Verfahrens ein Verkehrswertgutachten über die Grundkosten einzuholen oder den daraus abgeleiteten Verkehrswert bekanntzugeben. Ob ein Gutachten im Verfahren notwendig ist, entscheidet das Gericht.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Prüfung frühzeitig veranlassen
Die Entscheidung OGH vom 31.07.2019, 5 Ob 224/18d zum Wohnungspreis nach dem WGG macht deutlich, dass in einem wohnrechtlichen Verfahren nicht nur die materielle Frage zählt, ob ein Preis angemessen ist. Ebenso entscheidend sind die richtige Einhaltung der Fristen, die eindeutige Bezeichnung der angefochtenen Entscheidung und eine vollständig ausgearbeitete Begründung.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Betroffene zu Fragen rund um Wohnungspreise, Kostenaufstellungen und gerichtliche Rechtsmittel. Lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst früh prüfen – insbesondere die gerichtliche Entscheidung, den Zustellnachweis und die einzelnen Kostenpositionen.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
