Wohnrecht nach Immobilienverkauf abgelaufen – droht jetzt wirklich die Räumung? Rechtsanwalt Wien

Rechtsanwalt Wien: Viele Eigentümerinnen und Eigentümer verlassen sich darauf, dass ein vereinbartes Wohnrecht sie langfristig absichert – auch nach dem Verkauf der eigenen Immobilie. Problematisch wird es, wenn dieses Wohnrecht befristet ist und einfach „weitergelebt“ wird, ohne dass rechtzeitig eine neue Vereinbarung getroffen wird. Dann kann sehr schnell der Vorwurf der titellosen Benützung im Raum stehen – mit der Folge einer Räumungsklage.

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2025 (OGH vom 22.05.2025, 4 Ob 69/25p) hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) genau so einen Fall zu beurteilen: Ein befristetes Wohnrecht war abgelaufen, die Nutzung wurde dennoch fortgesetzt, später wurde mit dem Argument der angeblichen Steuerhinterziehung versucht, den gesamten Vertrag zu Fall zu bringen – letztlich ohne Erfolg. Zur Entscheidung

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Typische Ausgangssituation: Verkauf mit Wohnrecht – und dann läuft die Zeit ab

Ein häufiges Szenario in der Praxis: Ein älteres Ehepaar verkauft seine Liegenschaft an Käufer, möchte aber weiter darin wohnen. Im Kaufvertrag selbst oder in einem ergänzenden Schriftstück (Sideletter) wird ein Wohnrecht vereinbart – oft zugunsten eines oder beider Verkäufer.

Im vom OGH behandelten Fall verkaufte ein Ehepaar seine Liegenschaft. Eine der Verkäuferinnen erhielt in einem Sideletter und in einer späteren Vereinbarung ein obligatorisches Wohnrecht. Wichtig: Dieses Wohnrecht war befristet. Es war also von Anfang an klar, dass die Berechtigung zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Nach Ablauf dieser Frist wurde keine neue Vereinbarung getroffen.

Die Käufer verlangten nach Ende der Befristung die Räumung. Die Verkäuferin blieb dennoch in den Räumen. Die Gerichte gingen davon aus, dass sie ab diesem Zeitpunkt keinen rechtlichen Titel (mehr) für die Nutzung hatte. Die Rede ist dann von „titelloser Benützung“. Die Folge: Die Räumungsklage der Käufer wurde von den Vorinstanzen zugesprochen.

Im Revisionsverfahren versuchte die Beklagte schließlich, das Immobiliengeschäft als sittenwidrig und damit nichtig darzustellen – mit dem Argument, das Geschäft habe der Steuerhinterziehung gedient. Zu diesem Zeitpunkt war sie bereits verstorben; das Verfahren wurde auf die Verlassenschaft nach ihr umgestellt.

Was hat der OGH entschieden – und warum blieb die Räumung aufrecht?

Der OGH hat in dieser Entscheidung zwei wesentliche Punkte hervorgehoben:

• Parteienbezeichnung nach Todesfall: Stirbt eine Partei im laufenden Verfahren, kann – wie hier – die Bezeichnung auf „Verlassenschaft nach der verstorbenen …“ berichtigt werden. War die verstorbene Person anwaltlich vertreten, ruht das Verfahren nicht automatisch, sondern wird grundsätzlich fortgeführt.
• Außerordentliche Revision abgewiesen: Die außerordentliche Revision der Beklagten (bzw. der Verlassenschaft) wurde zurückgewiesen, weil die sehr strengen Voraussetzungen des § 502 ZPO nicht erfüllt waren. Die Urteile der Vorinstanzen, die die Räumung zugesprochen hatten, blieben damit rechtskräftig aufrecht.

Weshalb war die Revision chancenlos? Die Beklagte brachte in dieser Instanz im Wesentlichen vor, das Geschäft sei wegen Steuerhinterziehung sittenwidrig und daher nichtig (§ 879 ABGB). Der OGH machte allerdings deutlich, dass

• in der Revision keine neuen, erstmals ausführlich dargelegten Behauptungen aufgestellt werden dürfen (Neuerungsverbot), und
• die bloße Behauptung, Teile des Geschäfts hätten steuerliche Zwecke oder sogar eine Steuerhinterziehung zum Ziel gehabt, nicht automatisch zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags führt.

Steuerhinterziehung und Sittenwidrigkeit: Wann ist ein Vertrag wirklich nichtig?

Nach österreichischem Zivilrecht (§ 879 ABGB) sind sittenwidrige Verträge nichtig. Doch nicht jede steuerlich fragwürdige Gestaltung führt automatisch zur zivilrechtlichen Nichtigkeit des gesamten Geschäfts.

Entscheidend ist insbesondere:

• Zweck des Geschäfts: War die Umgehung oder Hinterziehung von Steuern der alleinige Zweck der Vereinbarung? Oder sollte in erster Linie ein reales Rechtsgeschäft (z. B. die echte Übertragung des Eigentums an einer Liegenschaft) durchgeführt werden, das nur teilweise steuerlich „optimiert“ wurde?
• Eindeutiger Parteiwille: Wenn klar erkennbar ist, dass die Parteien tatsächlich Eigentum übertragen wollten, bleibt der Hauptvertrag in der Regel aufrecht, selbst wenn einzelne Nebenabreden problematisch sind.
• Beweislast: Wer sich auf Sittenwidrigkeit beruft, muss das Vorliegen der sittenwidrigen Absicht schlüssig und konkret darlegen. Pauschale Hinweise auf steuerliche Unregelmäßigkeiten reichen nicht.

Im besprochenen Fall war der Wille zur Eigentumsübertragung eindeutig erkennbar. Allein die Behauptung, ein Sideletter oder Teile der Gestaltung hätten primär steuerlichen Charakter gehabt, genügte nicht, um den gesamten Immobilienkauf rückwirkend zu kippen und so das abgelaufene Wohnrecht „zu retten“.

Formale Hürden: Warum neue Argumente in der Revision selten helfen

Rechtlich besonders bedeutsam ist, dass der OGH klarstellt: Die Revision ist kein „dritter Versuch“, den Prozess mit einem völlig neuen Vorbringen umzudrehen.

Nach der Zivilprozessordnung gilt im Revisionsverfahren ein strenges Neuerungsverbot. Das bedeutet:

• Neue Tatsachenbehauptungen oder bisher nicht vorgebrachte rechtliche Argumente dürfen in der Revision grundsätzlich nicht mehr eingeführt werden.
• Wer erst in der letzten Instanz plötzlich ausführlich über Sittenwidrigkeit oder Steuerhinterziehung spricht, ohne das schon im erstinstanzlichen oder berufungsgerichtlichen Verfahren konkret thematisiert zu haben, hat in der Regel keine Chance.
• Die außerordentliche Revision wird außerdem nur zugelassen, wenn eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung besteht (z. B. grundsätzliche Bedeutung für die Rechtsprechung, Uneinheitlichkeit der Judikatur). Alltägliche Streitfragen oder reine Einzelfallentscheidungen reichen dafür meist nicht aus.

Die praktische Folge: Wer seine rechtlichen Argumente – insbesondere zur Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit – nicht frühzeitig und substantiiert einbringt, kann sie später häufig nicht mehr „nachschieben“.

Was bedeutet das für Betroffene? Konkrete Alltagssituationen

Die Entscheidung zeigt mehrere Risiken, die viele Betroffene unterschätzen:

• Ablauf von Wohnrechten: Wer ein befristetes Wohnrecht nach Verkauf der eigenen Liegenschaft hat, sollte frühzeitig vor Ablauf klären, ob und wie dieses verlängert oder neu vereinbart werden kann. Nach Ablauf ohne neue Vereinbarung droht der Vorwurf der titellosen Benützung – und damit eine Räumungsklage.
• Sideletter und „inoffizielle“ Vereinbarungen: Zusätzliche Schriftstücke neben dem Hauptvertrag (z. B. Sideletter zu Wohnrechten, Kaufpreisgestaltungen, Nutzungen) können steuerliche oder zivilrechtliche Risiken bergen. Selbst wenn daran im Nachhinein Kritik aufkommt, bleibt der Hauptvertrag oft gültig, wenn der Eigentumsübergang gewollt war.
• Steuerliche „Kreativität“: Vereinbarungen, die primär dazu dienen, Steuern zu sparen oder zu umgehen, können nicht nur steuerrechtliche Folgen haben, sondern auch zivilrechtlich angegriffen werden. Den gesamten Vertrag allein damit zu Fall zu bringen, ist dennoch schwierig und erfordert eine klare Beweisführung.
• Prozesse nach einem Todesfall: Verstirbt eine Partei während des Verfahrens, gehen die Auseinandersetzungen häufig mit der Verlassenschaft bzw. den Erben weiter. Es ist ein Irrtum zu glauben, dass ein Prozess damit automatisch „endet“ oder von selbst ruht – vor allem, wenn anwaltliche Vertretung besteht.

Wie sollten Sie vorgehen? Praktische Handlungsempfehlungen

1. Wohnrecht und Verträge genau prüfen

• Überprüfen Sie, ob Ihr Wohnrecht befristet oder unbefristet vereinbart wurde.
• Kontrollieren Sie, in welcher Urkunde das Wohnrecht geregelt ist (Kaufvertrag, Sideletter, Zusatzvereinbarung) und ob es verbüchert wurde.
• Achten Sie auf klare Regelungen zur Verlängerung oder zum Erlöschen des Wohnrechts.

2. Frühzeitig handeln, bevor Fristen ablaufen

• Nehmen Sie rechtzeitig vor Ablauf einer Befristung Kontakt mit der anderen Vertragspartei auf, wenn Sie eine Verlängerung wünschen.
• Bestehen Sie auf schriftlichen Nachträgen oder neuen Vereinbarungen – mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer beweisbar.
• Lassen Sie Änderungen rechtlich prüfen, bevor Sie unterschreiben.

3. Sittenwidrigkeit oder Steuerhinterziehung nicht „für später“ aufheben

• Haben Sie Bedenken, dass eine vertragliche Gestaltung steuerlich oder moralisch problematisch ist, sprechen Sie dies frühzeitig mit Ihrem Rechtsbeistand an.
• Wollen Sie sich im Streitfall auf Sittenwidrigkeit (§ 879 ABGB) berufen, müssen entsprechende Argumente konkret und möglichst schon im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht werden.
• Rechnen Sie nicht damit, in der Revision neue, umfangreiche Vorwürfe ausbreiten zu können – hier sind die Hürden sehr hoch.

4. Bei drohender Räumung rasch Klarheit schaffen

• Erhalten Sie eine Aufforderung zur Räumung oder gar eine Räumungsklage, zögern Sie nicht mit der anwaltlichen Beratung – kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt Wien.
• Sammeln Sie alle relevanten Unterlagen (Verträge, Sideletter, Schriftverkehr, Zahlungsnachweise).
• Notieren Sie wichtige zeitliche Abläufe (Abschluss des Kaufvertrags, Beginn und Ende des Wohnrechts, mündliche Absprachen).

5. Todesfall und laufende Verfahren im Blick behalten

• Verstirbt eine beteiligte Person, informieren Sie unverzüglich die bevollmächtigte Anwaltskanzlei und/oder das Gericht.
• Als Erbe oder Vertreter der Verlassenschaft sollten Sie klären, welche Prozesse weiterlaufen und welche Fristen zu beachten sind.
• Unterschätzen Sie nicht, dass Verlassenschaften als Partei in Verfahren auftreten können und damit auch Haftungs- und Kostenrisiken verbunden sind.

Häufige Fragen aus der Praxis

Mein befristetes Wohnrecht ist abgelaufen, ich wohne aber noch dort. Kann der Käufer mich einfach räumen lassen?

Wenn das Wohnrecht tatsächlich abgelaufen ist und keine neue Vereinbarung besteht, nutzen Sie die Immobilie grundsätzlich ohne Rechtsgrund („titellose Benützung“). Der Eigentümer kann dann eine Räumungsklage einbringen. Ob dennoch Argumente zu Ihren Gunsten greifen (z. B. mündliche Zusagen, andere Vereinbarungen, besondere Schutzmechanismen), hängt vom Einzelfall ab und sollte dringend rechtlich geprüft werden.

In unserem Immobilienvertrag gibt es einen Sideletter, der steuerlich fragwürdig wirkt. Macht das den ganzen Kaufvertrag ungültig?

Nicht automatisch. Selbst wenn ein Teil einer Gestaltung steuerrechtlich problematisch wäre, bleibt der Hauptvertrag zivilrechtlich oft aufrecht, wenn er einem realen, gewollten Zweck dient (z. B. Eigentumsübertragung). Um einen Vertrag wegen Sittenwidrigkeit zu Fall zu bringen, muss die unrechtmäßige oder sittenwidrige Absicht im Vordergrund und im Extremfall der alleinige Zweck der Vereinbarung sein. Das ist im Streitfall schwer zu beweisen und bedarf einer sorgfältigen rechtlichen Analyse.

Kann ich in der Revision neue Argumente bringen, wenn mir vorher etwas „durchgerutscht“ ist?

In der Regel nein. In der Revision gilt ein strenges Neuerungsverbot. Neue Tatsachen, Behauptungen oder Beweismittel dürfen grundsätzlich nicht mehr eingebracht werden. Auch neue rechtliche Argumentationslinien sind nur in sehr engen Grenzen möglich. Wesentliche Einwendungen – insbesondere zur Nichtigkeit oder Sittenwidrigkeit eines Vertrags – müssen daher bereits vor den Vorinstanzen erhoben werden.

Was passiert mit einem laufenden Prozess, wenn eine der Parteien stirbt?

Der Prozess endet nicht automatisch. Ist die verstorbene Partei anwaltlich vertreten, kann das Verfahren grundsätzlich ohne längere Unterbrechung fortgesetzt werden, indem die Parteienbezeichnung auf die Verlassenschaft berichtigt wird. Erben und Beteiligte an der Verlassenschaft sollten sich rasch darüber informieren, welche Verfahren betroffen sind und welche Pflichten und Risiken (z. B. Prozesskosten) bestehen.

Rechtzeitig absichern: Wohnrecht, Räumung, Verlassenschaft – lassen Sie Ihre Situation prüfen

Wenn ein Wohnrecht ausgelaufen ist, eine Räumung droht oder im Raum steht, einen Immobilienvertrag wegen angeblicher Sittenwidrigkeit oder Steuerhinterziehung anzugreifen, geht es schnell um existenzielle Fragen – insbesondere um das eigene Zuhause.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Zivilrecht berät die Kanzlei Pichler bei der Gestaltung und Überprüfung von Kaufverträgen, Wohnrechtsvereinbarungen und in Räumungs- sowie Eigentumsstreitigkeiten. Durch jahrelange anwaltliche Praxis werden dabei nicht nur die zivilrechtlichen, sondern auch die prozessualen Fallstricke – etwa im Zusammenhang mit Revisionen und dem Neuerungsverbot – berücksichtigt.

Sie müssen solche Auseinandersetzungen nicht alleine führen. Lassen Sie Ihre Verträge und Ihre aktuelle Situation frühzeitig prüfen, bevor Fristen ablaufen oder Fakten geschaffen werden. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Standort Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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