WGG-Preis beim Wohnungskauf von einer gemeinnützigen Bauvereinigung: Wann ist der Preis angemessen?
Der WGG-Preis wirkt oft erst dann auffällig, wenn die Abrechnung im Detail geprüft wird. Plötzlich finden sich darin Bauverwaltungskosten, Darlehenszinsen, Kosten für Grundbuchhandlungen, Rückstellungen oder Ausgaben für den Fernwärmeanschluss. Für Käufer und Wohnungseigentümer stellt sich dann eine entscheidende Frage: Durfte die gemeinnützige Bauvereinigung all diese Beträge tatsächlich verlangen?
Die Antwort lässt sich nicht immer anhand einer einzigen Rechnungsposition geben. Bei Preisen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, kurz WGG, kommt es grundsätzlich auf die gesamte Berechnung an. Der Oberste Gerichtshof hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 klargestellt, dass einzelne Kostenpositionen nicht ohne Weiteres isoliert und endgültig beurteilt werden können. Für die Beurteilung, ob der WGG-Preis angemessen ist, muss daher regelmäßig die gesamte Abrechnung geprüft werden.
Der Ausgangspunkt: Viele Einzelpositionen ergeben einen Gesamtpreis
Bei der Übertragung einer Wohnung oder der Einräumung von Wohnungseigentum durch eine gemeinnützige Bauvereinigung setzt sich der verlangte Betrag regelmäßig aus zahlreichen Bestandteilen zusammen. Dazu können insbesondere Grundkosten, Baukosten, Finanzierungskosten und verschiedene Nebenkosten zählen.
Für Betroffene ist es verständlicherweise naheliegend, einzelne Positionen herauszugreifen. Eine bestimmte Gebühr erscheint zu hoch. Die Verzinsung der Grundkosten wirkt nicht nachvollziehbar. Oder es ist unklar, weshalb Kosten für Plankopien, Grundbuchauszüge oder die Entsorgung belasteten Erdreichs verrechnet wurden.
Das allein entscheidet aber noch nicht, ob der gesamte Preis unzulässig ist. Nach dem im WGG geltenden Kostendeckungsprinzip darf die gemeinnützige Bauvereinigung insgesamt grundsätzlich nicht mehr verlangen, als nach den gesetzlichen Preis- und Entgeltvorschriften zulässig ist. Daher muss die gesamte Preisberechnung nachvollzogen werden, um den zulässigen WGG-Preis zu ermitteln.
Entscheidend sind unter anderem folgende Fragen:
- Welche Kosten durften überhaupt angesetzt werden?
- Wurden einzelne Positionen zu hoch berechnet?
- Wurden andere zulässige Kosten nicht oder zu niedrig berücksichtigt?
- Welche Auswirkungen haben Förderungen und Finanzierungskosten?
- Wie hoch ist der nach dem WGG zulässige Gesamtpreis?
Was der OGH in der Entscheidung aus dem Jahr 2015 zum WGG-Preis klargestellt hat
In der Entscheidung OGH vom 30.10.2015, 5 Ob 205/15f ging es um die Frage, ob der von einer gemeinnützigen Bauvereinigung verlangte Preis für eine Wohnung beziehungsweise für die Einräumung von Wohnungseigentum angemessen war. Zur Entscheidung.
Der Antragsteller beanstandete zahlreiche Kostenpositionen. Dazu gehörten unter anderem die Valorisierung und Verzinsung der Grundkosten, Bauverwaltungs- und Architektenkosten, Ausgaben für Plankopien und Grundbuchauszüge, Verwaltungsabgaben, Kosten für die Entsorgung kontaminierten Erdreichs, den Fernwärmeanschluss, Darlehenszinsen, Grundbuchhandlungen, Rückstellungen und Projektierungskosten.
Das Erstgericht hatte zunächst versucht, einzelne dieser Fragen getrennt zu beurteilen. Es erließ einen sogenannten Teilsachbeschluss. Darin wurden bestimmte Kosten als zulässig und andere als unzulässig beurteilt. Für weitere Punkte hielt das Gericht noch Sachverständigengutachten für erforderlich.
Gegen diese Entscheidung erhoben sowohl der Antragsteller als auch die gemeinnützige Bauvereinigung ein Rechtsmittel. Das Rekursgericht hob den Teilsachbeschluss vollständig auf. Es trug dem Erstgericht auf, das Verfahren zu ergänzen und danach eine einheitliche Entscheidung über die Angemessenheit des gesamten Preises zu treffen.
Der Oberste Gerichtshof wies die dagegen erhobenen Revisionsrekurse zurück. Damit blieb die Aufhebung des Teilsachbeschlusses bestehen.
Warum einzelne Kosten beim WGG-Preis nicht isoliert entschieden werden durften
Ein Teilsachbeschluss kann grundsätzlich sinnvoll sein, wenn ein Teil des Verfahrens unabhängig von allen übrigen Fragen beurteilt werden kann. Bei einer komplexen Preisberechnung nach dem WGG ist diese Voraussetzung jedoch nicht automatisch erfüllt.
Die einzelnen Kostenbestandteile können miteinander verbunden sein. Wird eine Position korrigiert, kann sich das auf die Gesamtabrechnung auswirken. Außerdem ist es möglich, dass eine Bauvereinigung an anderer Stelle Kosten angesetzt hat, die zwar zulässig, aber bisher noch nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Erst die Gegenüberstellung aller maßgeblichen Beträge zeigt daher, ob der Gesamtpreis tatsächlich überhöht ist.
Eine isolierte Entscheidung könnte zu einem falschen Ergebnis führen. Würde etwa eine einzelne Kostenposition endgültig gestrichen, ohne die gesamte Abrechnung zu prüfen, könnte die Bauvereinigung am Ende auf einem Betrag sitzen bleiben, der bei einer korrekten Gesamtabrechnung grundsätzlich zulässig wäre. Umgekehrt könnte eine scheinbar unauffällige Einzelposition Teil einer insgesamt unzulässigen Preisgestaltung sein.
Der OGH hat in diesem Verfahren daher nicht entschieden, dass die konkret beanstandeten Kosten jedenfalls verrechnet werden durften. Ebenso wenig wurde abschließend festgestellt, dass sie unzulässig waren. Gegenstand der Entscheidung war vor allem die Frage, ob die einzelnen Punkte vor einer vollständigen Prüfung des Gesamtpreises endgültig beurteilt werden durften.
Was bedeutet das für Käufer und Wohnungseigentümer?
Wer die Abrechnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung überprüfen möchte, sollte nicht bei einer einzigen auffälligen Position stehen bleiben. Die entscheidende Grundlage ist eine vollständige und nachvollziehbare Preisprüfung. Nur so lässt sich feststellen, ob der WGG-Preis insgesamt angemessen ist.
Beispiel 1: Hohe Finanzierungskosten
Ein Käufer entdeckt in der Abrechnung beträchtliche Darlehenszinsen. Daraus folgt nicht automatisch, dass der gesamte Betrag unzulässig ist. Es muss geprüft werden, auf welcher Finanzierung die Zinsen beruhen, welchem Projekt sie zugeordnet wurden und ob sie in dieser Form in die Preisberechnung einfließen durften.
Beispiel 2: Kosten für kontaminiertes Erdreich
Auch Entsorgungskosten können Fragen aufwerfen. War die Maßnahme für das konkrete Bauvorhaben erforderlich? Wurde sie richtig dokumentiert? Gehört sie zum zulässigen Kostenbereich? Die Beurteilung hängt von den Umständen des gesamten Projekts ab und nicht allein von der Bezeichnung auf der Rechnung.
Beispiel 3: Bauverwaltung und Projektierung
Pauschale oder schwer nachvollziehbare Bauverwaltungs- und Projektierungskosten sollten besonders genau geprüft werden. Entscheidend ist, ob die Kosten tatsächlich angefallen, ausreichend belegt und dem richtigen Bereich zugeordnet worden sind.
Beispiel 4: Grundkosten und Verzinsung
Bei der Valorisierung und Verzinsung von Grundkosten kann die zeitliche Entwicklung eine Rolle spielen. Eine Prüfung muss daher regelmäßig den vereinbarten Preis, die Abrechnung und die zeitliche Berechnung gemeinsam erfassen.
Welche Unterlagen sollten Betroffene zusammentragen?
Eine rechtliche Prüfung ist nur so aussagekräftig wie die zugrunde liegenden Unterlagen. Sinnvoll ist es, möglichst früh eine vollständige Dokumentation zusammenzustellen.
- Kaufvertrag oder Vereinbarung über die Einräumung von Wohnungseigentum
- Preisaufstellung und Grundkostenabrechnung
- Baukostenabrechnung mit sämtlichen Einzelpositionen
- Aufstellung der Finanzierungs- und Darlehenszinsen
- Unterlagen zu Förderungen und deren Berücksichtigung
- Rechnungen, Belege und Zahlungsnachweise
- Schriftverkehr mit der gemeinnützigen Bauvereinigung
- vorhandene Gutachten oder technische Unterlagen
Fehlen wichtige Unterlagen, sollte zunächst geklärt werden, welche Informationen noch angefordert werden müssen. Ohne Einsicht in die maßgebliche Abrechnung bleibt häufig offen, ob eine Position tatsächlich fehlerhaft ist oder nur unzureichend erklärt wurde.
Was bei einem Gerichtsverfahren zu beachten ist
Verfahren über die Angemessenheit eines WGG-Preises können umfangreich sein. Bei technischen, wirtschaftlichen oder rechnerischen Fragen kann ein Sachverständigengutachten erforderlich werden. Das verlängert das Verfahren, kann aber notwendig sein, um die Kosten sachgerecht einzuordnen.
Die Entscheidung des OGH zeigt außerdem, dass nicht jeder Verfahrensschritt sofort zu einer endgültigen Beurteilung einzelner Kosten führt. Wenn mehrere Positionen untrennbar mit der Gesamtberechnung verbunden sind, kann das Gericht zunächst weitere Feststellungen verlangen und erst danach über den gesamten Preis entscheiden.
Für Betroffene bedeutet das: Ein vorläufiger Erfolg bei einer einzelnen Kostenposition ist nicht immer gleichbedeutend mit einer endgültigen Reduktion des Kaufpreises. Umgekehrt bedeutet die vorläufige Berücksichtigung einer Position nicht automatisch, dass sie endgültig rechtlich zulässig ist.
Häufige Fragen zur Preisprüfung
Kann ich einfach eine einzelne auffällige Rechnung beanstanden?
Ja, eine einzelne Position kann der Ausgangspunkt einer Prüfung sein. Für die abschließende Beurteilung reicht sie aber möglicherweise nicht aus. Maßgeblich ist regelmäßig, wie sich die Position auf die gesamte Preisberechnung auswirkt.
Hat der OGH entschieden, dass die beanstandeten Kosten zulässig sind?
Nein. Der OGH hat in der Entscheidung vom 30.10.2015, 5 Ob 205/15f, nicht abschließend über die Zulässigkeit sämtlicher Kostenpositionen entschieden. Er bestätigte im Ergebnis, dass zunächst das Verfahren ergänzt und anschließend der gesamte Preis einheitlich beurteilt werden muss.
Wie lange kann eine solche Prüfung dauern?
Das hängt vom Umfang der Abrechnung und von den erforderlichen Beweisen ab. Sind technische oder finanzielle Fragen offen, kann ein Sachverständigengutachten notwendig sein. Eine sorgfältige Gesamtabrechnung ist wichtiger als eine vorschnelle Entscheidung über einzelne Beträge.
Was soll ich tun, wenn mir die Abrechnung unklar vorkommt?
Sichern Sie zunächst sämtliche Vertrags- und Abrechnungsunterlagen. Lassen Sie anschließend prüfen, ob die einzelnen Kosten nachvollziehbar, ausreichend belegt und nach dem WGG in die Preisberechnung einzubeziehen sind. Auch die Auswirkungen auf den Gesamtpreis sollten berechnet werden.
Rechtsanwalt Wien: Preis und Abrechnung rechtlich prüfen lassen
Ob ein von einer gemeinnützigen Bauvereinigung verlangter Preis angemessen ist, lässt sich häufig nur anhand einer vollständigen Gesamtschau beurteilen. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnrecht unterstützt die Kanzlei Pichler bei der Prüfung von Kaufpreisabrechnungen, Kostenpositionen und Unterlagen sowie bei der Vorbereitung weiterer rechtlicher Schritte.
Wenn Sie Zweifel an einer Preisberechnung haben, sollten Sie nicht ausschließlich einzelne Rechnungsbeträge betrachten. Lassen Sie die gesamte Abrechnung prüfen. Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei befindet sich am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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