Wegerecht bei Wohnbau: Darf ein altes Wegerecht für moderne Wohnbauten verwendet werden?
Einleitung: Wenn der Traum vom Eigenheim am Zufahrtsweg scheitert
Wegerecht bei Wohnbau ist ein zentrales Thema, wenn moderne Bauprojekte an alten Nutzungsrechten scheitern.
Ein idyllisches Grundstück in Hanglage, der Plan einer modernen Wohnanlage – und dann der Schock: Die Zufahrt ist rechtlich nicht gesichert. Für viele Bauherren beginnt der Albtraum beim Blick in das Grundbuch: Eine Jahrzehnte alte Wegeservitut soll reichen, um Bagger, Lieferverkehr und später 25 PKWs täglich durch ein Nachbargrundstück zu schicken. Doch kann ein über 60 Jahre altes Wegrecht wirklich für ein modernes Wohnprojekt herhalten?
Genau diese Frage wurde im Jänner 2024 vom Obersten Gerichtshof (OGH) entschieden. Das Urteil schafft Klarheit – und stellt gleichzeitig viele bestehende Planungen in Frage. Wer heute ein Grundstück kaufen oder bebauen will, sollte ganz genau prüfen, welche Rechte wirklich bestehen. Denn auch wenn der Weg „immer schon genutzt wurde“, heißt das noch lange nicht, dass er für jede Zukunftsvision geeignet ist.
Der Sachverhalt: Von der Wiese zur Wohnanlage – mit rechtlichen Stolpersteinen
Das betroffene Grundstück liegt in einer beliebten Urlaubsregion in Österreich und war über Jahrzehnte über ein benachbartes Grundstück erreichbar – durch ein formell im Grundbuch eingetragenes Wegerecht (eine sogenannte Servitut). Die Formulierung dieser Servitut besagte, dass die Eigentümerin das Nachbargrundstück „zum Gehen und Fahren mit Fahrzeugen aller Art“ nutzen dürfe. Ursprünglich befand sich dort lediglich eine landwirtschaftlich genutzte Wiese – später eine kleine Frühstückspension mit gelegentlichem Gästeverkehr.
Im Jahr 2022 erfolgte ein Eigentümerwechsel: Eine Bauunternehmerin kaufte das Grundstück, plante eine Wohnanlage mit 14 Wohnungen, 25 Stellplätzen und regelmäßiger Müll-, Liefer- und Rettungszufahrt. An dem bisherigen Erschließungsweg wollte sie nichts ändern – er sollte weiterhin „einfach mitbenutzt“ werden.
Die Eigentümer des Nachbargrundstücks erhoben Klage. Ihre Argumentation: Der geplante Umfang der Nutzung stehe in keinem Verhältnis zur bisherigen Beanspruchung – insbesondere in Hinblick auf das Verkehrsaufkommen und die damit verbundene Lärmbelastung, Abgasentwicklung, Sicherheit für Kinder sowie laufend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. Sie forderten, dass die Nutzung auf das ursprüngliche Maß beschränkt werde.
Rechtslage rund um Wegerecht bei Wohnbau
Um den Fall zu verstehen, muss man sich mit dem österreichischen Zivilrecht, insbesondere dem Servitutenrecht, vertraut machen. Geregelt ist dieses im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), insbesondere in den §§ 472 bis 530 ABGB.
Was ist eine Servitut?
Eine Servitut – oder Dienstbarkeit – ist ein vertraglich oder gesetzlich eingeräumtes Recht, eine fremde Liegenschaft in bestimmter Weise nutzen zu dürfen, ohne deren Besitz zu haben. Die häufigste Form ist die Wegeservitut, also das Recht, über ein Nachbargrundstück zu gehen oder zu fahren.
§ 482 ABGB – Keine Erweiterung über das zulässige Maß hinaus
Gemäß § 482 ABGB darf eine Servitut (insbesondere ein Wegerecht) „nicht über das Maß hinaus ausgeübt werden, welches zu ihrer Ausübung erfordert wird.“ Im Klartext: Die Nutzung muss sich an dem ursprünglichen Zweck, der zum Zeitpunkt der Entstehung bestand oder voraussehbar war, orientieren.
Relevanz des Mehrverkehrs
Eine wesentliche Rolle spielt die sogenannte Mehrbelastung: Wenn ein Grundstück heute wesentlich anders – insbesondere intensiver – genutzt wird als ursprünglich, und dadurch das dienende Grundstück (auf dem das Wegerecht besteht) stärker beansprucht wird, kann dies rechtswidrig sein.
Der OGH betont: Es kommt darauf an, ob der damalige Rechtszustand eine solche Nutzung überhaupt abdecken konnte.
Einzelfallprüfung durch Gerichte
Ob eine Servitut durch eine neue Nutzung verletzt wird, ist keine rein rechnerische Entscheidung, sondern hängt stark vom Einzelfall ab. Aspekte wie Frequenzsteigerung, Art der Fahrzeuge, Tageszeitennutzung und Zweck der Fahrten (z. B. gewerblich, privat, öffentlich) fließen in die Beurteilung ein.
Die Entscheidung des Gerichts: Die geplante Nutzung ist unzulässig
Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied mit seinem Urteil (OGH 5 Ob 174/23d vom 23.01.2024) zugunsten der Nachbarn. Die Revision der Bauherrin wurde abgewiesen. Gründe:
- Die zugrundeliegende Servitut aus den 1960ern war auf die damalige realistische Nutzung ausgelegt – nämlich ein Grundstück mit gelegentlichem Verkehr zur Wiese bzw. zur kleinen Pension.
- Durch den Bau von 14 Wohnungen entsteht ein vielfach höheres Verkehrsaufkommen – realistisch gesehen mehrere hundert Fahrzeugfahrten pro Woche.
- Ein solches Maß sei nicht vorhersehbar gewesen und übersteige die Belastbarkeit des dienenden Grundstücks erheblich.
- Die Nachbarn müssten diese Mehrnutzung nicht dulden.
Für die neue Eigentümerin bedeutet dies konkret: Ohne neue rechtliche Vereinbarung mit den Nachbarn (z. B. Servitutsvertrag mit erweiterter Nutzung) ist der Zugang zum Grundstück nicht mit Kraftfahrzeugen für die geplante Nutzung gesichert. Die Realisierung des Wohnprojekts ist damit in der bisherigen Form nicht zulässig. Zur Entscheidung.
Rechtsanwalt Wien berät bei Wegerecht bei Wohnbau
Das Urteil ist ein Weckruf für Immobilieneigentümer, Bauherren und Planer. Wegeservituten werden in vielen Fällen als selbstverständlich betrachtet – doch Gerichte prüfen streng, ob neue Nutzungen tatsächlich noch vom ursprünglichen Recht gedeckt sind. Drei Praxisbeispiele zeigen, wie sensibel das Thema ist:
1. Vom Einfamilienhaus zur Ferienvermietung
Ein altes Bauernhaus soll in mehrere Ferienwohnungen umgebaut werden. Die Gäste sollen über einen einst landwirtschaftlich genutzten Weg anreisen. Achtung: Solche gewerblichen Nutzerwechsel bedeuten in vielen Fällen erheblich mehr Verkehr – rechtliche Prüfung unumgänglich!
2. Aus dem Schrebergarten wird ein Wochenendhaus
Ein kleiner Garten mit altem Wegerecht wird vermehrt am Wochenende befahren, inklusive regelmäßiger Lieferdienste, Heizöl, Bauarbeiten. Auch hier kann das zulässige Maß schnell überschritten sein – mit Rechtsfolgen bis zur Nutzungseinschränkung.
3. Wohnbauprojekt auf ehemaligem Grünland
Ein Grundstück, ursprünglich über einen Feldweg mit beschränktem Wegerecht erschlossen, soll durch Umwidmung in Bauland für ein Mehrparteienhaus umgenutzt werden. Ohne Zustimmung des Weggrund-Eigentümers kann das Projekt am Zugang scheitern.
FAQ: Häufige Fragen zur Nutzung von Wegeservituten
1. Ich habe ein Wegerecht im Grundbuch – darf ich den Weg beliebig nutzen?
Nein. Auch wenn das Wegerecht im Grundbuch als „Fahren mit Fahrzeugen aller Art“ eingetragen ist, bedeutet das nicht, dass die Nutzung beliebig ausgeweitet werden kann. Maßgeblich ist, wozu das Wegerecht damals gedacht war – und wie intensiv die Nutzung ist. Eine massive Steigerung durch etwa Wohnbau oder gewerbliche Nutzung kann unzulässig sein.
2. Wie erkenne ich, ob mein Bauprojekt gegen eine bestehende Servitut verstößt?
Hier hilft nur eine juristische Prüfung des Einzelfalls. Wir analysieren für Sie den ursprünglichen Servitutszweck, vergleichen diesen mit Ihrem geplanten Vorhaben und bewerten, ob damit eine unzulässige Mehrbelastung einhergeht. Falls ja, beraten wir Sie zu möglichen Lösungen – etwa Vertragsverhandlungen mit dem Nachbarn oder Alternativen zur Erschließung.
3. Was kann ich als belasteter Nachbar tun, wenn der Verkehr zunimmt?
Wenn Sie bemerken, dass ein benachbartes Grundstück Ihre Zustimmung überstrapaziert – etwa durch erhöhten Baustellen- oder Wohnverkehr –, haben Sie das Recht, dagegen vorzugehen. Zuerst ist ein klärendes Gespräch sinnvoll, doch bei anhaltender Übernutzung können wir für Sie gerichtlich auf Einschränkung oder Untersagung der Nutzung klagen. Wichtig: Dokumentieren Sie die Veränderung so gut wie möglich.
Fazit: Alte Rechte – neue Konflikte
Dieses Urteil sendet ein klares Signal aus der Rechtsprechung: Die bloße Existenz eines Wegerechts schützt nicht automatisch vor Konflikten mit Nachbarn und Rechtsverlusten. Wer ein Grundstück erwerben oder entwickeln will, muss bestehende Rechtsverhältnisse vorher genau prüfen lassen.
Unsere Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien ist auf Immobilienrecht, Nachbarschaftskonflikte und Baurecht spezialisiert. Wir analysieren Wegerechte, verhandeln neue Vereinbarungen und vertreten Ihre Interessen bei Gericht – kompetent, effizient und verständlich.
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