Sturmschaden oder Überschwemmung? Was Ihre Gebäudeversicherung bei Wasserschäden im Lichthof wirklich deckt
Wenn die Versicherung nach Starkregen plötzlich „Überschwemmung“ sagt – Wasserschäden im Lichthof
Heftige Gewitter, Starkregen in wenigen Minuten, vollgelaufene Lichthöfe – (Wasserschäden im Lichthof) – und danach die böse Überraschung: Die Gebäudeversicherung lehnt die Zahlung ab, weil es angeblich eine „Überschwemmung“ gewesen sei und dieser Fall ausgeschlossen sei. Viele Eigentümer wissen nicht, dass solche Ablehnungen rechtlich oft nicht halten, wenn man die Versicherungsbedingungen genau liest.
Bereits 2023 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer wichtigen Entscheidung klargestellt, dass Versicherer den Begriff „Überschwemmung“ nicht beliebig ausdehnen dürfen, um nach Starkregen nicht zahlen zu müssen. Die Entscheidung OGH vom 22.11.2023, 7 Ob 113/23b, betrifft genau den Fall von aufgestautem Regenwasser in kleinen Lichthöfen – eine Konstellation, die für viele Mehrparteienhäuser in Österreich äußerst relevant ist. Zur Entscheidung.
Der konkrete Fall: Wassereintritt über den Lichthof ins Gebäude
Im entschiedenen Fall war die Klägerin Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses und hatte dafür eine Bündelversicherung abgeschlossen. Bestandteil dieser Versicherung waren besondere Bedingungen für Sturmschäden, darunter die sogenannten „Besonderen Bedingungen Nr. 6808“ (BB 6808).
Am 17. Juli 2021 kam es zu einem Unwetter mit Starkregen. Vor den Erdgeschosswohnungen befanden sich kleine, umschlossene Lichthöfe mit einer Fläche von jeweils rund 5 m². Diese Lichthöfe sollten eigentlich über Bodenabläufe entwässert werden. Durch den extremen Regen stauten sich jedoch große Wassermengen an, die Abläufe konnten das Wasser nicht mehr schnell genug aufnehmen.
Das Wasser stand in den Lichthöfen, drang von dort in den Bodenaufbau und in das angrenzende Mauerwerk ein. So kam es zu erheblichen Innenschäden in den Wohnungen. Wichtig: Das Wasser drang nicht etwa durch offenstehende Fenster oder Türen ein, sondern über die durchfeuchteten Bauteile.
Die Eigentümerin meldete den Schaden ihrer Versicherung und forderte Deckung. Die Versicherung verweigerte jedoch die Zahlung und argumentierte im Wesentlichen:
- Es habe sich um eine „Überschwemmung“ gehandelt, und solche Schäden seien nach den Bedingungen ausgeschlossen.
- Gedeckt seien nur Schäden durch direkte Einwirkung von Niederschlagswasser auf die Gebäudesubstanz, nicht aber Schäden, die erst durch aufgestautes Wasser und dessen Eindringen in Mauern entstehen.
Die Sache landete vor Gericht – und letztlich vor dem OGH.
Wie der OGH die Versicherungsbedingungen auslegt
Im Zentrum der Entscheidung stand die Frage, wie die Klauseln der BB 6808 zu verstehen sind und was ein Versicherungsnehmer unter „Überschwemmung“ beziehungsweise „Eintritt von Niederschlagswasser“ vernünftigerweise versteht.
Der OGH betonte dabei zwei Grundsätze der Versicherungsvertragsauslegung:
- Maßstab des durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmers: Versicherungsbedingungen sind so auszulegen, wie sie ein normaler, durchschnittlich verständiger Versicherungsnehmer – ohne Spezialwissen – versteht, der die Klauseln aufmerksam liest.
- Unklare oder einschränkende Klauseln gehen zulasten des Versicherers: Risikoausschlüsse, also Bestimmungen, die eine an sich zugesagte Deckung wieder einschränken, werden nicht weiter gefasst, als ihr klar erkennbarer Sinn reicht. Bleiben Zweifel, gehen diese zu Lasten desjenigen, der die Klausel formuliert hat – also in der Regel des Versicherers.
Erweiterter Versicherungsschutz durch BB 6808
Die BB 6808 wurden ausdrücklich als Erweiterung gegenüber den allgemeinen Bedingungen (AStB 1998) vereinbart. Sie sollen den Versicherungsschutz also ausbauen, nicht einschränken. Nach Art. 1.3 BB 6808 ist auch der Eintritt von Niederschlagswasser in das Gebäude vom Versicherungsschutz erfasst.
Entscheidend: Der OGH stellte klar, dass diese Erweiterung nicht verlangt, dass zunächst durch Sturm etwa Fenster, Türen oder das Dach zerstört worden sein müssen, bevor Wasser eindringen darf. Die Klausel deckt auch solche Fälle, in denen sich Regenwasser – wie hier in einem Lichthof – ansammelt und von dort über Bauteile in das Gebäude eindringt.
Nach Auffassung des OGH umfasst diese Regelung daher auch genau den geschilderten Fall: In einem umschlossenen Lichthof angesammeltes Niederschlagswasser, das über Mauerteile in das Gebäude dringt, fällt unter diesen erweiterten Deckungsschutz.
Was ist eine „Überschwemmung“ – und was nicht?
Der Versicherer versuchte, sich auf einen Risikoausschluss für „Überschwemmung“ zu berufen. Wäre dieses Ereignis als „Überschwemmung“ zu qualifizieren, müsste der Versicherer trotz der erweiterten Deckung nicht zahlen.
Der OGH legte diesen Begriff jedoch eng aus: „Überschwemmung“ beschreibt nach seinem Verständnis eine großräumige Überflutung, also ein Ereignis, bei dem Wasser größere Flächen überzieht – typischerweise etwa bei Flusshochwasser, massive Überflutung von Straßen oder weiten Grundstücksbereichen.
Nicht darunter fällt eine lokal begrenzte Ansammlung von Regenwasser in einem kleinen Lichthof, das dort stehen bleibt und dann in die angrenzende Bausubstanz eindringt. Genau dies war im entschiedenen Fall passiert. Das aufgestaute Wasser in den wenigen Quadratmeter großen Lichthöfen hat der OGH daher nicht als „Überschwemmung“ im Sinne des Risikoausschlusses angesehen.
Damit konnte der Versicherer die Deckung nicht mit dem Hinweis auf „Überschwemmung“ verweigern.
Rechtsanwalt Wien: Hilfe bei Wasserschäden im Lichthof
Ergebnis: Versicherung muss grundsätzlich zahlen
Der OGH hat die Revision der Versicherung zurückgewiesen und bestätigt, dass dem Grunde nach Versicherungsschutz besteht. Das bedeutet:
- Die Versicherung ist grundsätzlich verpflichtet, für den Schaden einzustehen.
- Offen blieb lediglich die Frage der konkreten Schadenshöhe – also wie viel die Versicherung im Detail zahlen muss. Dies ist eine Tatsachenfrage, die im Einzelfall anhand von Gutachten, Kostenvoranschlägen usw. zu klären ist.
Für Eigentümer und Hausverwaltungen ist diese Entscheidung ein wichtiges Signal: Versicherer können sich nicht einfach pauschal auf „Überschwemmung“ berufen, um nach Starkregenereignissen jegliche Deckung abzulehnen – insbesondere dann nicht, wenn der Vertrag eine erweiterte Deckung für Niederschlagswasser vorsieht.
Was bedeutet das für Eigentümer und Hausverwaltungen in der Praxis?
1. Wasserschäden im Lichthof können gedeckt sein
Haben Sie eine Gebäudeversicherung mit Klauseln ähnlich den BB 6808, kann der folgende Fall versichert sein:
- Starker Regen führt dazu, dass sich Wasser in einem Lichthof, Lichtschacht oder kleinen Hof vor Erdgeschossfenstern ansammelt.
- Die Abläufe sind mit der Wassermenge überfordert, das Wasser bleibt stehen.
- Von dort dringt das Wasser in Mauern, Bodenaufbau oder Kellerwände ein und verursacht Innenschäden (Feuchtigkeit, Schimmel, Schaden am Putz, Bodenbelägen usw.).
In solchen Konstellationen lohnt sich eine genaue Prüfung der Polizze. Wird der Eintritt von Niederschlagswasser in das Gebäude ausdrücklich mitversichert, kann die Versicherung zur Leistung verpflichtet sein – selbst wenn sie sich zunächst weigert.
2. Große Überschwemmungen bleiben risikoreich
Unverändert gilt: Echte Überschwemmungen, etwa durch
- Flusshochwasser,
- großräumig überflutete Siedlungsgebiete oder
- massive Überflutung ganzer Grundstücke
sind in vielen Standard-Polizzen nach wie vor ausgeschlossen. Für solche Fälle ist oft ein eigener Elementarschadenschutz oder eine spezielle Erweiterung erforderlich. Wer in einem hochwassergefährdeten Gebiet wohnt oder gewerbliche Objekte dort unterhält, sollte diesen Punkt besonders genau prüfen.
3. Dokumentation ist entscheidend für die Schadenshöhe
Auch wenn der OGH die Deckung dem Grunde nach bejaht hat, kann die Versicherung immer noch die Höhe des Schadens bestreiten. Dann kommt es auf Ihre Beweise an. Wichtig sind insbesondere:
- Fotos und Videos der Lichthöfe, der stehenden Wassermengen und der Schäden im Gebäudeinneren,
- zeitliche Dokumentation (Datum, Uhrzeit, Dauer des Regenereignisses),
- eventuell heranziehbare Wetterdaten (etwa Starkregenwarnungen, Messdaten),
- Gutachten von Sachverständigen zu Durchfeuchtung, Sanierungsbedarf und Instandsetzungskosten,
- Zeugenaussagen von Bewohnern, Hausverwaltung oder Handwerkern, die die Situation gesehen haben.
4. Vorbeugen – und spätere Diskussionen vermeiden
Auch wenn Versicherungen bei Starkregen grundsätzlich zahlen können, sollten Eigentümer und Verwalter den Zustand ihrer Lichthöfe und Entwässerungsanlagen im Auge behalten, um Schäden und Streit zu reduzieren. Praktische Maßnahmen sind etwa:
- regelmäßige Kontrolle und Reinigung der Bodenabläufe in Lichtschächten und Lichthöfen,
- Überprüfung, ob die Entwässerungsleitungen ausreichend dimensioniert sind,
- gegebenenfalls technische Verbesserungen (z.B. zusätzliche Abläufe, Notüberläufe, Rückstauklappen),
- regelmäßige Wartung und Dokumentation dieser Wartung – um im Ernstfall nicht mit dem Vorwurf der mangelhaften Instandhaltung konfrontiert zu werden.
Was sollten Betroffene nach einem Starkregenschaden konkret tun?
Checkliste: So sichern Sie Ihre Ansprüche
- Sofort für Sicherheit sorgen: Gefährdungsbereiche absichern, Stromquellen prüfen, bei Bedarf Fachleute (Elektriker, Installateur) hinzuziehen.
- Schaden lückenlos dokumentieren: Umfassende Fotos und Videos machen, bevor aufgeräumt oder getrocknet wird. Detailaufnahmen der Lichthöfe, Abläufe, Wasserstände und der Schäden im Inneren.
- Zeugen festhalten: Namen und Kontaktdaten von Personen notieren, die die Situation gesehen haben (Bewohner, Nachbarn, Hausbetreuer).
- Wetterlage belegen: Starkregenwarnungen, Medienberichte oder lokale Wetterdaten sichern, um das Ausmaß des Unwetters nachweisen zu können.
- Schaden fristgerecht melden: Unverzüglich der Versicherung melden – möglichst schriftlich (E-Mail, Einschreiben) mit erster Beschreibung und Bildmaterial im Anhang.
- Polizze prüfen lassen: Klären, ob besondere Bedingungen wie BB 6808 oder ähnliche Klauseln vereinbart wurden, die den Schutz bei Niederschlagswasserschäden erweitern.
- Keine vorschnellen Verzichtserklärungen unterschreiben: Lassen Sie Ablehnungsschreiben oder Vergleichsangebote der Versicherung rechtlich prüfen, bevor Sie zustimmen.
Häufige Fragen rund um Wasserschäden im Lichthof
„Die Versicherung sagt, es war eine Überschwemmung. Muss ich das so hinnehmen?“
Nein. Ob tatsächlich eine „Überschwemmung“ im versicherungsrechtlichen Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage. Nach der Entscheidung OGH vom 22.11.2023, 7 Ob 113/23b, fällt eine lokal begrenzte Wasseransammlung in kleinen Lichthöfen typischerweise nicht darunter. Es lohnt sich daher, die konkreten Vertragsbedingungen und den Schadenhergang juristisch prüfen zu lassen, bevor Sie die Ablehnung akzeptieren.
„Mein Wasser kam über den Lichtschacht ins Mauerwerk. Ist das überhaupt ein gedeckter Sturmschaden?“
Das kann durchaus der Fall sein, wenn Ihre Polizze eine Erweiterung ähnlich den BB 6808 enthält. Dort ist der Eintritt von Niederschlagswasser in das Gebäude mitversichert, ohne dass zuvor Bauteile zerstört werden müssen. Dann können auch Schäden durch aufgestautes Regenwasser im Lichthof gedeckt sein. Es kommt auf den genauen Wortlaut Ihrer Bedingungen an.
„Reicht es, wenn ich ein paar Fotos vom Schaden gemacht habe?“
Fotos sind ein sehr wichtiger Baustein, aber oft nicht ausreichend. Gerade wenn die Versicherung die Schadenshöhe bestreitet, sind zusätzliche Nachweise sinnvoll: detaillierte Kostenvoranschläge, Sachverständigengutachten, Protokolle von Bautrocknungsfirmen und Messungen zur Durchfeuchtung. Je besser Sie den Umfang dokumentieren, desto größer sind Ihre Chancen auf eine angemessene Entschädigung.
„Kann ich auch Jahre später noch etwas gegen eine abgelehnte Zahlung tun?“
Hier spielt die Verjährung eine große Rolle. Ansprüche aus dem Versicherungsvertrag verjähren in der Regel nach drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Schaden und vom Versicherer als möglichen Schuldner erfahren haben. Je früher Sie rechtliche Beratung einholen, desto besser lassen sich Ihre Chancen beurteilen – insbesondere, wenn bereits eine schriftliche Ablehnung der Versicherung vorliegt.
Rechtliche Unterstützung bei Streit mit der Gebäudeversicherung
Streitigkeiten mit Versicherungen nach Starkregen, Hagel oder Sturm sind rechtlich komplex und für Betroffene oft sehr belastend. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Versicherungsrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Argumentationsmuster der Versicherer ebenso wie die Chancen, die sich aus der aktuellen Rechtsprechung – wie der Entscheidung OGH vom 22.11.2023, 7 Ob 113/23b – ergeben.
Wenn Ihre Versicherung nach einem Wasserschaden im Lichthof oder Lichtschacht die Deckung mit dem Hinweis auf „Überschwemmung“ verweigert oder die Schadenshöhe deutlich kürzt, sollten Sie das nicht einfach hinnehmen. Lassen Sie Ihre Polizze, den Schadenhergang und die Ablehnungsschreiben prüfen.
Sie können die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 telefonisch erreichen oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at kontaktieren. Die Kanzlei mit Sitz am Karlsplatz 3, 1010 Wien, berät Sie als erfahrener Rechtsanwalt bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber der Versicherung und unterstützt Sie dabei, sachlich und mit klarer Strategie vorzugehen.
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