Wasserschaden in der Mietwohnung: Wann eine unsachgemäße Dusche zur Kündigung führen kann
Ein Wasserschaden in der Mietwohnung ist zunächst ein technisches Problem. Er kann jedoch rasch zu einem rechtlichen werden – insbesondere dann, wenn eine Dusche oder Badewanne unsachgemäß eingebaut wurde und die notwendige Sanierung ausbleibt. Für Mieter kann das im schlimmsten Fall die Beendigung des Mietverhältnisses bedeuten.
Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage in einer Entscheidung aus dem Jahr 2019 auseinandergesetzt: OGH vom 31.07.2019, 5 Ob 84/19t. Die Entscheidung zeigt deutlich, dass nicht nur der fehlerhafte Einbau selbst zählt. Auch der Umgang mit dem entstandenen Schaden ist entscheidend. Zur Entscheidung des OGH.
Der konkrete Fall: Eine undichte Dusche und verspätete Sanierung
Eine Mieterin hatte in ihrer Wohnung Duschen eingebaut. Die Abdichtung gegen Feuchtigkeit war jedoch nicht ausreichend. In der Folge entstand ein umfangreicher Wasserschaden.
Die Vermieterin forderte die Mieterin auf, den Schaden fachgerecht beheben zu lassen. Die Mieterin entfernte zwar die schadenverursachende Dusche und ließ den betroffenen Raum trocknen. Eine fachgerechte Sanierung der möglicherweise bereits betroffenen Bausubstanz erfolgte zunächst aber nicht.
Erst beinahe ein Jahr später beauftragte die Mieterin die Behebung des Wasserschadens. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Vermieterin die Wohnung bereits besichtigt. Zusätzlich musste eine weitere unsachgemäß eingebaute Dusche erneuert werden.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen erheblich nachteiligen Gebrauchs der Wohnung. Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und brachte letztlich eine außerordentliche Revision beim Obersten Gerichtshof ein.
Was der OGH zum Wasserschaden in der Mietwohnung entschieden hat
Der OGH wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Entscheidung des Berufungsgerichts aufrecht: Die Vermieterin durfte sich auf den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs berufen.
Nach Ansicht des Gerichts waren mehrere Umstände gemeinsam maßgeblich:
- Die Duschen waren nicht ausreichend gegen Feuchtigkeit abgedichtet.
- Durch die unsachgemäße Ausführung war ein umfangreicher Wasserschaden entstanden.
- Die Mieterin hatte den Schaden nicht unverzüglich fachgerecht sanieren lassen.
- Durch das Verhalten war das notwendige Vertrauen zwischen Vermieterin und Mieterin nachhaltig beeinträchtigt.
Der OGH führte keine neue umfassende Beweisaufnahme durch. Bei einer außerordentlichen Revision prüft er vor allem, ob die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts offensichtlich fehlerhaft war oder eine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Das war nach seiner Einschätzung nicht der Fall.
Warum § 30 Abs 2 Z 3 MRG hier eine Rolle spielt
Nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG kann eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn ein Mieter die Wohnung erheblich nachteilig verwendet. Das ist insbesondere dann denkbar, wenn die Substanz des Mietobjekts beschädigt wird oder eine solche Beschädigung droht.
Auch wichtige Interessen des Vermieters oder anderer Mieter können betroffen sein. Ein Wasserschaden kann beispielsweise die Bausubstanz, darunterliegende Wohnungen oder gemeinschaftliche Gebäudeteile gefährden. Entscheidend ist daher nicht nur, ob bereits ein großer Schaden eingetreten ist. Auch ein Verhalten, das eine erhebliche Schädigung herbeiführen kann, kann rechtlich problematisch sein.
Eine vorsätzliche Schädigung ist nicht zwingend erforderlich. Es kann genügen, dass der Mieter wusste oder wissen musste, dass sein Verhalten gefährlich oder schädlich ist. Wer eine wasserführende Einrichtung unsachgemäß einbaut oder einen erkennbaren Feuchtigkeitsschaden nicht fachgerecht behandeln lässt, setzt sich daher einem erheblichen rechtlichen Risiko aus.
Der bloße Abbau der Dusche reicht nicht immer
Ein häufiger Irrtum lautet: Wenn die Ursache des Wasserschadens entfernt wurde, sei das Problem erledigt. Das kann zu kurz greifen.
Durch den Abbau einer Dusche wird zwar möglicherweise verhindert, dass weiteres Wasser austritt. Damit ist aber noch nicht automatisch geklärt, ob Feuchtigkeit in Wände, Böden oder andere Bauteile eingedrungen ist. Sichtbares Trocknen kann ebenfalls nicht zuverlässig ausschließen, dass die Bausubstanz weiterhin durchfeuchtet oder bereits geschädigt ist.
Im Fall des OGH wog deshalb nicht nur die mangelhafte Installation schwer. Besonders relevant war, dass die fachgerechte Sanierung trotz Aufforderung der Vermieterin erst deutlich später veranlasst wurde.
Eine spätere Reparatur beseitigt den Kündigungsgrund außerdem nicht automatisch. Für die Beurteilung einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem sie zugestellt wird. Eine spätere Verhaltensänderung kann zwar berücksichtigt werden. Sie hilft dem Mieter aber nur dann ausreichend, wenn dadurch sicher ausgeschlossen ist, dass sich vergleichbare Probleme wiederholen.
Was das für Mieter und Vermieter praktisch bedeutet
Wenn Sie Mieter sind
Bauliche Veränderungen in einer Mietwohnung sollten nicht eigenmächtig und nicht ohne fachkundige Ausführung vorgenommen werden. Das gilt besonders für Duschen, Badewannen, Waschmaschinenanschlüsse und sonstige wasserführende Einrichtungen.
Bei einem Wasserschaden in der Mietwohnung sollten Mieter rasch und nachvollziehbar handeln:
- Die betroffene Einrichtung sofort außer Betrieb nehmen oder die Ursache des Wasseraustritts beseitigen.
- Den Vermieter unverzüglich informieren – möglichst schriftlich oder zumindest nachweisbar.
- Eine fachkundige Untersuchung der betroffenen Bauteile veranlassen.
- Die notwendige Sanierung durch geeignete Fachleute durchführen lassen.
- Fotos, Befunde, Rechnungen und Arbeitsberichte sorgfältig aufbewahren.
- Dem Vermieter die Besichtigung und notwendige Kontrolle der Wohnung ermöglichen.
Wer nur die sichtbare Schadensquelle entfernt und die weitere Untersuchung hinauszögert, riskiert zusätzliche Kosten. Je nach Umständen können Schadenersatzforderungen und eine Kündigung des Mietverhältnisses hinzukommen.
Wenn Sie Vermieter sind
Vermieter sollten unsachgemäße Umbauten und Wasserschäden möglichst früh dokumentieren. Fotos, schriftliche Aufforderungen, Kostenvoranschläge, Gutachten und Protokolle über Besichtigungen können später eine wichtige Grundlage bilden.
Eine Aufforderung zur Behebung sollte möglichst konkret sein. Sie sollte erkennen lassen, welche Maßnahmen erforderlich sind und dass nicht bloß die sichtbare Ursache, sondern auch eine mögliche Durchfeuchtung der Bausubstanz fachgerecht geprüft und behoben werden muss.
Ebenso wichtig ist eine sachliche Dokumentation des weiteren Verhaltens. Wird eine Sanierung verweigert oder über Monate hinausgezögert, kann dieser Umstand für die rechtliche Beurteilung erheblich sein.
Diese Schritte sind jetzt sinnvoll
Unabhängig davon, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, sollten Sie bei einem Wasserschaden nicht abwarten. Die folgenden Fragen helfen bei der ersten Einordnung:
- Woher stammt der Wasseraustritt?
- Wurde die Ursache dauerhaft beseitigt oder nur vorübergehend unterbrochen?
- Kann Feuchtigkeit in Wände, Böden oder andere Bauteile eingedrungen sein?
- Wurde der Vermieter beziehungsweise der Mieter sofort informiert?
- Gibt es eine fachkundige Dokumentation des Schadens?
- Wurde der Zutritt zur Wohnung für Untersuchung und Sanierung ermöglicht?
- Besteht bereits eine Kündigung, eine Fristsetzung oder eine Aufforderung zur Schadensbehebung?
Besonders bei einer bereits ausgesprochenen Kündigung sollten Betroffene nicht nur mit der Reparatur beginnen, sondern auch die rechtlichen Fristen und die konkrete Begründung prüfen lassen. Eine Sanierung kann notwendig sein, ersetzt aber nicht automatisch die rechtliche Auseinandersetzung über die Wirksamkeit der Kündigung.
Häufige Fragen zum Wasserschaden in der Mietwohnung
Kann mein Vermieter sofort kündigen, wenn meine Dusche undicht ist?
Nicht jeder kleine Defekt rechtfertigt automatisch eine Kündigung. Entscheidend sind unter anderem das Ausmaß der Gefahr oder des Schadens, die Ursache, das Verhalten des Mieters und die Frage, ob rasch und fachgerecht reagiert wurde. Ein erheblicher Schaden oder eine konkrete Gefährdung der Bausubstanz kann jedoch rechtlich sehr ernst sein.
Reicht es, wenn ich die Dusche ausbaue und den Raum trockne?
Das muss nicht genügen. Der Abbau kann den weiteren Wasseraustritt verhindern. Er sagt aber nichts Sicheres darüber aus, ob Feuchtigkeit in der Bausubstanz vorhanden ist. Eine fachkundige Untersuchung und gegebenenfalls Sanierung können erforderlich sein.
Ist eine spätere Reparatur ausreichend, um die Kündigung zu verhindern?
Eine spätere Reparatur kann berücksichtigt werden, beseitigt einen bereits verwirklichten Kündigungsgrund aber nicht automatisch. Nach der Entscheidung des OGH kommt es darauf an, ob durch das spätere Verhalten sicher ausgeschlossen ist, dass vergleichbare Schäden erneut auftreten. Eine erhebliche Verzögerung kann daher besonders belastend sein.
Wer muss den Wasserschaden beweisen?
Das hängt vom konkreten Verfahren und den jeweiligen Behauptungen ab. Für beide Seiten ist es deshalb wichtig, den Schaden, die Ursache, die Kommunikation und die Sanierungsmaßnahmen möglichst vollständig zu dokumentieren. Bei Streit über die Ursache kann eine fachkundige Untersuchung entscheidend sein.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Wasserschäden und Mietkündigungen
Ein Wasserschaden sollte weder als bloßes technisches Missgeschick noch eine Kündigung als reine Formsache behandelt werden. Entscheidend sind häufig Details: die Qualität des Einbaus, der Zeitpunkt der Kenntnis, die Reaktion auf die erste Aufforderung und die fachliche Qualität der Sanierung.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei rechtlichen Fragen rund um Wasserschäden, bauliche Veränderungen, Schadenersatzforderungen und Kündigungen nach dem Mietrechtsgesetz. Lassen Sie die konkrete Situation möglichst früh prüfen, insbesondere wenn bereits eine schriftliche Aufforderung oder Kündigung vorliegt.
Für eine erste Kontaktaufnahme erreichen Sie die Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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