Vormerkung im Wiener Grundbuch: OGH stoppt Eintragung ohne Genehmigung nach WrAuslGEG
Vormerkung im Wiener Grundbuch: Provokante These: Die Vormerkung ist kein Abkürzungsweg. Wer in Wien Immobilien mit einer ausländisch dominierten Gesellschaft kauft, braucht – je nach Gesellschafterstruktur zum Zeitpunkt der Unterschrift – eine Genehmigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG). Fehlt sie, bleibt nicht nur die Einverleibung, sondern auch die Vormerkung im Wiener Grundbuch versperrt. Das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) nun unmissverständlich klargezogen.
Der Fall in Kürze – was war passiert?
Eine GmbH erwarb am 7.11.2024 Wohnungseigentum in Wien. Im Kaufvertrag fand sich eine Staatsbürgerschaftserklärung: Sitz in Österreich, alleiniger Gesellschafter sei der Geschäftsführer – ein iranischer Staatsbürger. Später stellte die Käuferin den Antrag auf Vormerkung im Wiener Grundbuch. Dem Antrag beigefügt: der Kaufvertrag, in dem die Staatsbürgerschaftserklärung und der Selbstberechnungsvermerk handschriftlich gestrichen waren, sowie eine eidesstättige Inländererklärung vom 4.2.2025. Darin hieß es, nun halte der Geschäftsführer 10 % und eine inländische GmbH 90 % – also keine überwiegende Ausländerbeteiligung mehr.
Erst- und Rekursgericht lehnten die Vormerkung ab. Der OGH bestätigte (ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00168.25D): Ohne Fremdgrundverkehrs-Genehmigung bzw. Negativbestätigung keine Eintragung – auch nicht als Vormerkung im Wiener Grundbuch. Zur Entscheidung.
Was hat der OGH entschieden – und warum?
Der OGH wies den Revisionsrekurs der Käuferin ab. Zentrale Aussage: Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Am 7.11.2024 war laut damaliger Erklärung ein iranischer Staatsbürger allein an der Käuferin beteiligt. Damit galt die Käuferin als „Ausländerin“ im Sinn des WrAuslGEG. Der Erwerb war genehmigungspflichtig. Eine entsprechende Genehmigung oder Negativbestätigung der Behörde lag dem Grundbuchsantrag nicht bei. Das genügt, um sowohl die Einverleibung als auch die Vormerkung im Wiener Grundbuch zu versagen.
Wichtig ist auch: Das bloße Durchstreichen der Staatsbürgerschaftserklärung und des Selbstberechnungsvermerks im Vertrag ist für sich genommen kein formeller K.o.-Punkt. Diese Passagen sind nicht Teil des eigentlichen Kaufinhalts. Entscheidend blieb jedoch die fehlende Genehmigung nach dem WrAuslGEG zum relevanten Zeitpunkt.
Die spätere Umstrukturierung – 90 % Beteiligung einer inländischen GmbH erst im Februar 2025 – heilt die Genehmigungspflicht nicht. Änderungen nach Unterfertigung zählen für die Frage, ob der Erwerb genehmigungspflichtig war, nicht.
Rechtlicher Kern in einfachen Worten
Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz verlangt bei Grundstückserwerben durch „Ausländer“ eine behördliche Genehmigung. Als „Ausländer“ gelten nicht nur natürliche Personen ohne österreichische oder EU/EWR-Staatsangehörigkeit, sondern auch inländische Gesellschaften, an denen auf der ersten Beteiligungsstufe überwiegend Ausländer beteiligt sind. Ohne Genehmigung beziehungsweise ohne Negativbestätigung der zuständigen Behörde darf das Grundbuchsgericht keine Einverleibung durchführen – und auch keine Vormerkung im Wiener Grundbuch bewilligen.
Für die Beurteilung, ob eine Genehmigung benötigt wird, kommt es auf die Verhältnisse im Moment der Vertragsunterzeichnung an. Spätere Beteiligungsänderungen spielen für diese Frage keine Rolle.
Praxisfolgen: Was bedeutet das konkret?
- Keine Abkürzung über die Vormerkung: Wer meint, die Genehmigung könne „nachgereicht“ werden und sich den Rang über die Vormerkung im Wiener Grundbuch sichern, irrt. Die gleichen materiell-rechtlichen Voraussetzungen gelten für Einverleibung und Vormerkung.
- „Inländerisierung“ hilft nur vor Unterschrift: Eine Umstrukturierung der Gesellschafter, die erst nach Vertragsabschluss erfolgt, ersetzt die fehlende Genehmigung nicht.
- Formelle Unklarheiten verlängern Verfahren: Unsauber gestrichene Vertragsbestandteile oder unklare Vertretungsbefugnisse sind zwar nicht immer ausschlaggebend, verursachen aber Rückfragen und Verzögerungen.
- Sorgfältige Vorbereitung zahlt sich aus: Wer rechtzeitig klärt, ob das WrAuslGEG greift, und die nötigen Erklärungen und Unterlagen beilegt, beschleunigt die Grundbuchsabwicklung erheblich – inklusive einer möglichen Vormerkung im Wiener Grundbuch.
Beispiele aus der Praxis
- Kauf durch Start-up-GmbH mit ausländischem Founder: Zum Zeitpunkt der Unterschrift hält der nicht-europäische Founder 60 %. Ergebnis: Genehmigungspflicht. Ohne Genehmigung/Negativbestätigung keine Vormerkung im Wiener Grundbuch. Spätere Investment-Runde mit inländischem Lead-Investor heilt das nicht rückwirkend.
- Familienholding mit 50/50-Struktur: Ein Elternteil (EU), ein Elternteil (Drittstaat) halten je 50 % an der Käuferin. Bei exakt hälfiger Beteiligung liegt keine „überwiegende“ Ausländerbeteiligung vor. Bei korrekter Inländererklärung kann die Eintragung häufig ohne Genehmigung erfolgen.
- Umbau der Beteiligungen am Tag nach dem Notartermin: Nach Unterzeichnung wird ein inländischer Gesellschafter aufgenommen, der 90 % übernimmt. Maßgeblich bleibt der Tag der Unterschrift: Die Genehmigungspflicht entfällt dadurch nicht.
- Formfehler im Vertrag: Eine im Vertrag enthaltene Staatsbürgerschaftserklärung wird später handschriftlich gestrichen. Allein das hindert die Eintragung nicht zwingend – ausschlaggebend ist aber, ob eine behördliche Genehmigung erforderlich und vorhanden ist.
Checkliste: So machen Sie Ihren Wiener Immobilienkauf genehmigungsfest
- Vor der Unterschrift Beteiligungsverhältnisse prüfen: Wer hält auf der ersten Beteiligungsstufe unmittelbar Anteile an der Käuferin? Liegt eine überwiegende Ausländerbeteiligung vor?
- Genehmigung frühzeitig beantragen: Bei Genehmigungspflicht das Verfahren rechtzeitig einleiten. Mit Verfahrensdauer rechnen und Fristen im Zeitplan berücksichtigen.
- Vertrag klug gestalten: Vereinbaren Sie die behördliche Genehmigung als aufschiebende Bedingung. Regeln Sie Fristen, Mitwirkungspflichten, Rückabwicklung und Kostenverteilung klar.
- Nachweise beilegen: Legen Sie Inländer-/Ausländererklärungen durch vertretungsbefugte Organe, aktuelle Firmenbuchauszüge und – falls erforderlich – die Genehmigung oder Negativbestätigung der Behörde bei.
- Änderungen korrekt dokumentieren: Jede nachträgliche Änderung (etwa Streichungen im Vertrag) sollte eindeutig paraphiert, datiert und – bei Bedarf – notariell bestätigt werden, um Nachfragen zu vermeiden.
- Vormerkung realistisch planen: Rechnen Sie nicht mit einer Vormerkung im Wiener Grundbuch ohne Erfüllung der Genehmigungsvoraussetzungen. Der Rang der Rangordnung hilft nur, wenn die materiellen Voraussetzungen vorliegen.
- Frühzeitig beraten lassen: Besonders bei internationalen Gesellschafterstrukturen lohnt die rechtliche Prüfung vor Unterschrift, um Zeitverlust und Kosten zu vermeiden.
FAQ: Häufige Fragen aus der Praxis
Reicht eine spätere Inländererklärung für die Vormerkung aus?
Nein. Entscheidend ist die Gesellschafterstruktur zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Eine spätere Umstrukturierung oder Inländererklärung beseitigt eine bereits bestehende Genehmigungspflicht nicht.
Kann ich den Rang sichern und die Genehmigung nachreichen?
Nach der aktuellen Rechtsprechung: nein. Ohne Genehmigung oder Negativbestätigung gibt es weder Einverleibung noch Vormerkung im Wiener Grundbuch. Der Rang bleibt Ihnen damit verwehrt.
Sind handschriftliche Streichungen im Kaufvertrag ein Problem?
Sie sind nicht automatisch ein Hindernis. Gerade Erklärungen zur Staatsbürgerschaft sind nicht Teil des Kerninhalts des Kaufs. Dennoch sollten Änderungen immer klar dokumentiert und von allen Parteien bestätigt werden, um zusätzliche Verzögerungen zu vermeiden.
Wer gilt als „Ausländer“ bei einer österreichischen GmbH?
Für das WrAuslGEG kommt es auf die erste Beteiligungsstufe an. Ist die Käuferin eine inländische Gesellschaft, an der Ausländer überwiegend beteiligt sind, gilt sie selbst als „Ausländerin“ – mit der Folge der Genehmigungspflicht beim Grundstückserwerb.
Fazit: Planung schlägt Improvisation
Der OGH hat mit ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00168.25D deutlich gemacht: Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des Fremdgrundverkehrs sind auch für die Vormerkung im Wiener Grundbuch zu erfüllen. Wer das WrAuslGEG ignoriert, verliert Zeit, Geld und – im schlechtesten Fall – den gewünschten Rang im Grundbuch. Wer hingegen früh klärt, ob eine Genehmigungspflicht besteht, und Vertrags- sowie Einreichunterlagen sauber vorbereitet, beschleunigt die Eintragung spürbar.
Rechtsanwalt Wien: Unterstützung bei Vormerkung im Wiener Grundbuch
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Durch jahrelange anwaltliche Praxis kennen wir die Stellschrauben, die in Wien über Tempo und Erfolg der Eintragung entscheiden.
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