Vorleistungen im Bauprojekt: Wann können „Gründer“ ihr Geld oder ihre Arbeit zurückfordern?

Viele Projektbeteiligte wissen nicht, dass sie ihr Risiko falsch einschätzen – Rechtsanwalt Wien

Vorleistungen im Bauprojekt: In der Frühphase eines Bau- oder Immobilienprojekts werden oft hohe Beträge vorfinanziert, Pläne erstellt, Kontakte genutzt und unzählige Stunden Arbeit investiert – meist noch bevor ein formaler Gesellschaftsvertrag unterschrieben ist. Später steigen neue Investoren ein, eine Miteigentümergemeinschaft wird gegründet – und plötzlich stellt sich die Frage: Werden die frühen Leistungen der „Gründer“ berücksichtigt, oder sind sie schlicht verloren?

Genau um diese Konstellation ging es in einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH vom 25.11.2020, 6 Ob 190/20i). Der Fall zeigt sehr deutlich, welche Risiken „Pioniere“ eines Projekts ohne klare Vereinbarungen eingehen – und welche Schutzmechanismen spätere Investoren haben. Zur Entscheidung.

Vorleistungen im Bauprojekt: Typische Ausgangslage: Von der losen Projektgruppe zur Miteigentümergemeinschaft

Der entschiedene Fall spiegelt eine Alltagssituation im Immobilienbereich wider:

• Ein kleiner Kreis von Personen initiiert ein Bauprojekt und erbringt erste Vorleistungen im Bauprojekt: Zahlungen, Arbeitsleistungen, organisatorische Vorarbeiten, Sacheinlagen.
• Zu diesem Zeitpunkt gibt es oft nur mündliche Absprachen oder lose Vereinbarungen („wir ziehen das gemeinsam durch“, „das rechnen wir später an“).
• Erst später wird eine formale Miteigentümergemeinschaft (MEG) gegründet, häufig mit weiteren Investoren, die anfangs nicht beteiligt waren.
• Diese neuen Gesellschafter treten auf Basis eines schriftlichen Miteigentümervertrags bei und zahlen ihre Einlagen ein.

Nach einiger Zeit kommt es zum Streit: Gründungsbeteiligte wollen ihre frühen Aufwendungen ersetzt haben oder auf ihre Beteiligung angerechnet wissen. Dabei richten sie ihre Forderungen nicht nur an die ursprünglichen Mitstreiter, sondern auch an die später eingetretenen Gesellschafter oder an die Miteigentümergemeinschaft selbst.

Im vom OGH entschiedenen Fall behaupteten die „Gründer“, ihnen stünden bereicherungsrechtliche Ansprüche zu – also Rückforderungsansprüche wegen angeblicher Sacheinlagen oder Vorleistungen im Bauprojekt. Sie wollten erreichen, dass die späten Investoren (unter ihnen der Kläger) bzw die MEG ihnen diese Vorleistungen vergüten. Die Vorinstanzen wiesen diese Gegenforderungen ab; der OGH bestätigte diese Sichtweise.

Was hat der OGH entschieden?

Der OGH hat in der Entscheidung aus dem Jahr 2020 (OGH vom 25.11.2020, 6 Ob 190/20i) die Revisionen der Beklagten als unzulässig zurückgewiesen. Damit blieben die Entscheidungen der Vorinstanzen aufrecht: Die geltend gemachten bereicherungsrechtlichen Gegenforderungen der Gründungsbeteiligten waren nicht durchsetzbar.

Wesentliche Punkte der Entscheidung:

• Trennung der Gesellschaften: Es ist rechtlich zulässig und möglich, zwischen einer Vorgründungskonstellation und der später formell begründeten Miteigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Mit Unterzeichnung des Miteigentümervertrags wurde eine neue Gesellschaft geschaffen. Die frühen Aktivitäten bildeten nicht automatisch dieselbe Gesellschaft fort.
• Keine automatische Übernahme von „Altlasten“: Spätere Gesellschafter haften nicht schon deshalb für Vorleistungen der Gründer, weil sie in die Miteigentümergemeinschaft eintreten. Entscheidend ist, was für sie erkennbar war und welche Vereinbarungen tatsächlich getroffen wurden.
• Keine erkennbaren Abmachungen über Anrechnung von Vorleistungen: Die Vorinstanzen hatten festgestellt, dass spätere Gesellschafter keine erkennbare Kenntnis davon hatten, dass sich die Gründer ihre früheren Leistungen speziell anrechnen lassen wollten. Es gab also keine für sie erkennbare Zweckvereinbarung, aus der eine Pflicht zur Vergütung dieser Vorleistungen abgeleitet werden könnte.
• Kostenrisiko: Die Beklagten mussten dem Kläger die Kosten der Revisionsbeantwortung ersetzen (insgesamt 2.657,21 EUR, aufgeteilt nach dem Spruch). Das verdeutlicht, dass gescheiterte Prozesse zusätzliche finanzielle Belastungen nach sich ziehen.

Rechtlicher Hintergrund: Einlagen, Vorleistungen und Bereicherung – was gilt?

1. Fehlende Vereinbarung: Was sagt das Gesetz?

Wenn Gesellschafter nicht klar regeln, wer welche Einlage in welcher Form erbringen soll, greift das dispositive Recht. Nach § 1184 ABGB gilt grundsätzlich, dass jeder Gesellschafter einen gleichwertigen Beitrag zum gemeinsamen Zweck leisten muss. Gleichwertig heißt allerdings nicht: identische Art der Einlage.

Das kann bedeuten:

• der eine leistet Geld,
• der andere bringt Arbeitszeit oder Know-how ein,
• ein weiterer stellt eine Liegenschaft oder eine Sache zur Verfügung.

Fehlt aber eine konkrete, schriftliche Abmachung darüber, ob und wie bestimmte Vorleistungen im Bauprojekt angerechnet, vergütet oder abgegolten werden, entsteht rasch Streit. Und: Wer etwas „einfach so“ vorleistet, steht im Nachhinein oft schlechter da, als er glaubt.

2. Bereicherungsrechtliche Rückforderung: Nicht jede Vorleistung ist „zurückholbar“

Wer später sein Geld oder seine Leistung zurückhaben will, stützt sich oft auf das Bereicherungsrecht (Kondiktionen, insbesondere §§ 1431, 1435 ABGB). Dafür braucht es aber bestimm­te Voraussetzungen:

• Leistung aus Irrtum (§ 1431 ABGB): Der Leistende muss in einem wesentlichen Irrtum über das Bestehen oder den Inhalt seiner Verpflichtung gewesen sein.
• Zweckverfehlung (§ 1435 ABGB): Die Leistung wurde für einen bestimmten, klar erkennbaren Zweck erbracht, der später nicht eintritt. Dieser Zweck muss auch für den Empfänger erkennbar gewesen sein.

Im entschiedenen Fall stellte der OGH klar:

• Es lag kein relevanter Irrtum vor, der eine Rückforderung rechtfertigen würde.
• Es gab auch keine für die späteren Gesellschafter erkennbare Zweckbindung im Sinne von: „Wir leisten jetzt, weil wir später genau diese Gegenleistung erwarten.“

Damit scheiterten die bereicherungsrechtlichen Ansprüche. Die Gründungsbeteiligten konnten ihre Vorleistungen im Bauprojekt also nicht einfach mit Verweis auf eine angebliche „Übervorteilung“ oder „Ungleichbehandlung“ zurückfordern.

Was bedeutet das in der Praxis? Typische Risikosituationen

Gründer ohne schriftliche Abmachung

Sie zahlen erste Planungsrechnungen, verhandeln mit Behörden, sichern eine Option auf ein Grundstück oder bringen Sachleistungen ein – im Vertrauen darauf, dass dies später „schon berücksichtigt wird“. Wird später eine Miteigentümergemeinschaft gegründet, ohne diese Punkte sauber zu regeln, kann das bedeuten:

• Ihre frühen Leistungen gelten als Ihr Beitrag zum Projekt, ohne gesonderte Vergütung,
• Sie können diese Vorleistungen im Bauprojekt später nicht ohne Weiteres von den neuen Gesellschaftern oder der MEG zurückfordern,
• ein Prozess kann scheitern und zusätzliche Kosten verursachen.

Späte Investoren, die „Altlasten“ fürchten

Wer später als Investor oder Miteigentümer einsteigt, hat oft Sorge, dass die „Pioniere“ des Projekts nachträglich hohe Forderungen geltend machen. Die OGH-Entscheidung zeigt:

• Später beitretende Gesellschafter müssen nicht automatisch für nicht offengelegte oder unklare Vorleistungen der Gründer einstehen.
• Entscheidend ist, ob für sie erkennbar war, dass bestimmte Vorleistungen mit einer konkreten Vergütungs- oder Anrechnungszusage verbunden sind.

Das gibt späten Investoren eine gewisse Rechtssicherheit – ersetzt aber keine sorgfältige Prüfung des Projekts vor dem Einstieg.

Gemischte Gruppen mit ungleicher Erwartung

Ein besonders konfliktträchtiges Szenario entsteht, wenn einige Beteiligte davon ausgehen, dass alle gleichwertig beitragen, während andere glauben, ihre besonderen Vorleistungen würden später „selbstverständlich“ besonders honoriert. Fehlen klare Regelungen, kann sich diese Erwartung als trügerisch erweisen.

Wie können sich Projektbeteiligte absichern? Konkrete Handlungsempfehlungen

1. Frühzeitig alles schriftlich festhalten

• Dokumentieren Sie von Beginn an alle Beiträge: Zahlungen, Sachleistungen, Arbeitsstunden, Nutzung von Kontakten oder Rechten.
• Halten Sie schriftlich fest, ob diese Leistungen
  • als regulärer Beitrag zur künftigen Gesellschaft,
  • als unentgeltliche Vorleistung,
  • oder als gesondert zu vergütende Leistung

  erbracht werden.

2. Gesellschaftsvertrag und Miteigentümervertrag präzise formulieren

• Regeln Sie im Vertrag ausdrücklich:
  • Art und Umfang der Einlagen jedes Gesellschafters,
  • ob und wie Vorleistungen im Bauprojekt der Gründer angerechnet werden,
  • ob bestimmte Vorleistungen bereits als abgegolten gelten.
• Klare Formulierungen verhindern, dass später über „stillschweigende“ Abmachungen gestritten wird.

3. Vor Beitritt als Investor genau prüfen

• Verlangen Sie Einsicht in Projektunterlagen, Vorverträge, Finanzierungspläne und Protokolle.
• Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob und welche Gründungsleistungen
  • bereits abgegolten sind oder
  • noch zu vergüten bzw anzurechnen sein sollen.
• Klären Sie vor Unterzeichnung, ob Altstreitigkeiten oder offene Forderungen aus der Frühphase bestehen könnten.

4. Bei Unsicherheit: Rechtliche Beratung einholen – nicht erst im Streitfall

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Gesellschafts- und Immobilienbereich zeigt sich in der Praxis immer wieder: Die Kosten für eine saubere Vertragsgestaltung sind in der Regel deutlich niedriger als die Kosten eines späteren Gerichtsverfahrens – insbesondere wenn Revisionen bis zum OGH geführt werden.

FAQ: Häufige Fragen zu Vorleistungen und Miteigentümergemeinschaften

Kann ich meine Vorleistungen immer zurückfordern, wenn das Projekt anders läuft als geplant?

Nein. Eine Rückforderung ist nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich, etwa bei einem relevanten Irrtum oder wenn eine klar erkennbare Zweckvereinbarung verfehlt wurde. Wer ohne eindeutige Vereinbarung in der Frühphase Geld oder Arbeit investiert, trägt ein erhebliches Risiko, auf diesen Leistungen sitzenzubleiben.

Ich bin später in eine Miteigentümergemeinschaft eingestiegen – hafte ich für alte Vereinbarungen der Gründer?

Grundsätzlich haften Sie nicht automatisch für nicht offengelegte oder unklare Abmachungen aus der Vorgründungsphase. Entscheidend ist, was im Vertrag steht und was für Sie erkennbar war. Wurden Ihnen bestimmte Vergütungsversprechen oder Anrechnungen nicht kommuniziert, können Gründer daraus in aller Regel keine Ansprüche gegen Sie ableiten.

Reicht es, wenn wir unter den Gründern „per Handschlag“ vereinbaren, dass Vorleistungen angerechnet werden?

Rein rechtlich können auch mündliche Vereinbarungen wirksam sein. In der Praxis sind sie aber schwer nachweisbar und bieten wenig Sicherheit – vor allem, wenn später Dritte (neue Gesellschafter, Investoren) dazukommen. Ohne schriftliche Dokumentation laufen Sie Gefahr, dass Gerichte Ihre Vorstellungen nicht teilen.

Ich habe schon viel in ein Projekt gesteckt, aber der Gesellschaftsvertrag ist noch nicht unterschrieben. Was soll ich tun?

Sie sollten Ihre Position umgehend klären, bevor weitere Leistungen erbracht werden. Lassen Sie schriftlich festhalten, auf welcher Grundlage Sie leisten (zB als Darlehen, als vorweggenommene Einlage, als gesondert zu vergütende Leistung) und wie diese Beiträge behandelt werden, wenn das Projekt scheitert oder neue Gesellschafter dazukommen. Eine rechtliche Prüfung an diesem Punkt ist meist entscheidend.

Professionelle Unterstützung bei Projekt- und Gesellschaftsverträgen

Wenn Sie in einem Immobilien- oder Bauprojekt Gründungsleistungen erbracht haben oder als Investor in eine Miteigentümergemeinschaft einsteigen wollen, sollten Sie Ihre Rechte und Pflichten genau kennen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis in der Begleitung von Projektgesellschaften und Miteigentümergemeinschaften kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke – von der Vorgründungsphase bis zur Streitentscheidung.

Lassen Sie Ihre Verträge, Einlagenvereinbarungen und Vorleistungen rechtlich prüfen, bevor es zum Konflikt kommt. Sie erreichen die Kanzlei Pichler unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Sie müssen komplexe gesellschaftsrechtliche Fragen nicht allein bewältigen – eine frühzeitige Beratung kann Ihre wirtschaftliche Position nachhaltig absichern.

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