Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss: OGH bestätigt Kündigung und Neubestellung in einem Schritt

Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss: Darf die Eigentümergemeinschaft Kündigung und Neubestellung des Verwalters in einem einzigen Umlaufbeschluss entscheiden – und hält das vor Gericht? Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat diese praxisrelevante Frage nun klar beantwortet: Ja, das ist zulässig, wenn die Mitwirkungsrechte aller Wohnungseigentümer gewahrt bleiben. Für viele Anlagen ist das eine wichtige Entlastung – und zugleich ein Hinweis darauf, wo die juristischen Fallstricke liegen.

Was war der konkrete Auslöser?

In einer Wiener Wohnungseigentumsanlage wollten mehrere Eigentümer die Hausverwaltung wechseln. Zwei engagierte Eigentümerinnen holten Angebote ein und starteten einen Umlaufbeschluss. Auf einem gemeinsamen Stimmzettel stand zweierlei: die Kündigung der bisherigen Verwaltung mit 31.12.2024 und die Bestellung einer neuen Verwaltung ab 1.1.2025. Ein „Ja“ oder „Nein“ sollte beides zugleich entscheiden. Alle Unterlagen samt Kontaktdaten für Rückfragen gingen per Post an sämtliche Wohnungseigentümer.

Besonderheit: Zwei Miteigentümerinnen sind nahe Angehörige des Geschäftsführers der bisherigen Hausverwaltung. Für die Kündigung wären sie vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen; für die Bestellung der neuen Verwaltung hingegen wahlberechtigt. Beide nahmen insgesamt nicht teil.

Das Ergebnis, per Hausaushang kundgemacht: rund 72 % Ja, knapp 8 % Nein, der Rest Enthaltungen. Die Mehrheit nach § 24 Abs 4 WEG war damit erreicht. Ein Eigentümer focht den Beschluss an. Sein Einwand: Die gemeinsame Abstimmung sei unzulässig (wegen unterschiedlicher Stimmrechte), außerdem habe es Informations- und Zustellmängel gegeben. Während das Erstgericht die Anfechtung abwies, erklärte das Rekursgericht den Beschluss für unwirksam. Mehrere Eigentümer erhoben außerordentlichen Revisionsrekurs – mit Erfolg.

Was hat der OGH entschieden – und warum?

Der OGH stellte die erstinstanzliche Entscheidung wieder her: Der Umlaufbeschluss bleibt wirksam. Der anfechtende Eigentümer muss die Kosten der Gegenseite ersetzen.

Die wesentlichen Eckpunkte der Begründung, laienverständlich zusammengefasst:

• Gemeinsame Abstimmung ist erlaubt. Kündigung der alten und Bestellung der neuen Hausverwaltung sind zwar rechtlich zwei getrennte Beschlussgegenstände. Sie dürfen aber im selben Umlaufbeschluss kombiniert werden. Entscheidend ist, dass die Mitwirkungsrechte aller Eigentümer (Information, Äußerung, Stimmrecht soweit zulässig) gewahrt bleiben. Das gilt auch beim Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss.
• Formfehler kippen Beschlüsse nur bei echter Beeinträchtigung. Nach § 24 Abs 6 WEG kann man Beschlüsse wegen Formfehlern, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit anfechten. Ein formeller Mangel macht den Beschluss aber nur dann unwirksam, wenn er die Beteiligungsrechte tatsächlich beeinträchtigen konnte oder sich auf die Willensbildung ausgewirkt hat.
• Stimmrechtsausschluss und getrennte Mehrheiten. Wenn – wie hier – für einen Teil der Entscheidung ein Stimmrechtsausschluss gilt (etwa Angehörige der bisherigen Verwaltung bei der Kündigung), muss sich die Erreichung der Mehrheit grundsätzlich getrennt nachvollziehen lassen. Ist das im Einzelfall nicht sauber ausgewiesen, liegt zwar ein formeller Mangel vor – entscheidend bleibt aber, ob dadurch Rechte beeinträchtigt wurden oder sich das Ergebnis geändert haben könnte.
• Anhörungs- und Informationsrecht auch für Ausgeschlossene. Eigentümer, die bei einem Teil vom Stimmrecht ausgeschlossen sind, behalten dennoch das Recht, informiert zu werden und sich zu äußern. Im entschiedenen Fall hatten alle – auch die Angehörigen – die Unterlagen rechtzeitig und vollständig mit Kontaktdaten für Rückfragen erhalten. Dass sie nicht abstimmten, beruhte nicht auf einer Rechtsverletzung.
• Ergebnisrelevanz zählt. Selbst wenn man unterstellt, die beiden Angehörigen hätten „Nein“ gestimmt, wäre die Mehrheit klar gewesen. Die 2022 geänderten Mehrheitsregeln des WEG waren daher nicht ausschlaggebend.

Was bedeutet das für die Praxis?

Das Urteil bringt Klarheit – und Verantwortlichkeit:

• Umlaufbeschluss bleibt ein taugliches Instrument. Gerade bei Verwalterwechseln ist er praxistauglich und effizient. Der Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss bleibt damit ein zentrales Werkzeug in der Eigentümergemeinschaft.
• „Ein Zettel, zwei Fragen“ ist möglich, aber sensibel. Wer Kündigung und Neubestellung bündelt, muss die Informations- und Anhörungsrechte aller Eigentümer lückenlos wahren – auch jener mit (teilweisem) Stimmrechtsausschluss.
• Mehrheiten getrennt nachvollziehbar machen. Auch wenn auf einem gemeinsamen Stimmzettel abgestimmt wird, sollte die Auswertung so dokumentiert sein, dass man die Mehrheit für beide Punkte – Kündigung und Bestellung – getrennt prüfen kann.
• Formfehler allein genügen nicht. Eine Anfechtung hat nur Erfolg, wenn konkret dargelegt wird, wie Information, Anhörung oder Stimmrechtsausübung beeinträchtigt wurden oder sich der Fehler auf das Ergebnis auswirken konnte.
• Kostenrisiko nicht unterschätzen. Wer erfolglos anficht, trägt in der Regel die Kosten der Gegenseite – das kann spürbar sein.

Typische Situationen – so ordnen Sie richtig ein

• Familienbande zum bisherigen Verwalter: Angehörige sind bei der Kündigung vom Stimmrecht ausgeschlossen, nicht aber bei der Neubestellung. Sie müssen trotzdem vollständig informiert und zur Stellungnahme eingeladen werden.
• Ein einziger Stimmzettel: Möglich, aber die Auswertung sollte getrennte Mehrheiten ausweisen. So vermeiden Sie Angriffsflächen – gerade beim Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss.
• Informationsumfang: Angebote, Leistungsumfang, Kosten, Laufzeit, Kündigungsmodalitäten, Vergleichbarkeit der Offerte sowie Kontaktdaten für Rückfragen. Je transparenter, desto anfechtungssicherer.
• Kundmachung des Ergebnisses: Ordentlich und fristgerecht – mit Hinweis auf die Anfechtungsmöglichkeiten.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Eigentümergemeinschaften

Wenn Sie einen Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss initiieren:

• Stellen Sie die Unterlagen vollständig und nachweisbar an alle Eigentümer zu – inklusive Angebotsvergleich, Begründung, Kontaktdaten für Rückfragen und einer angemessenen Rücksendefrist.
• Weisen Sie transparent auf etwaige Stimmrechtsausschlüsse hin (z. B. Angehörige des bisherigen Verwalters bei der Kündigung) – und laden Sie diese Personen dennoch ausdrücklich zur Äußerung ein.
• Auch bei einem gemeinsamen Stimmzettel: Dokumentieren Sie die Mehrheiten getrennt (Kündigung/Bestellung). Das erhöht die Rechtssicherheit.
• Kundmachen des Ergebnisses mit Datum, Abstimmungsquote und Rechtsmittelhinweis – so starten die Fristen klar und nachvollziehbar.

Wenn Sie einen Beschluss kritisch sehen und anfechten wollen:

• Beachten Sie die kurzen Fristen – regelmäßig ein Monat ab ordnungsgemäßer Kundmachung/Zustellung.
• Tragen Sie substanziiert vor: Welche Information fehlte? Wie war Ihre Äußerungsmöglichkeit eingeschränkt? Hätte sich das Ergebnis ändern können?
• Prüfen Sie das Kostenrisiko sorgfältig, besonders wenn die Mehrheit deutlich war und Unterlagen vollständig erschienen.

Unser Fazit

Ein Verwalterwechsel per Umlaufbeschluss ist zulässig – auch mit gemeinsamer Abstimmung über Kündigung und Neubestellung. Entscheidend ist nicht die formale Verpackung, sondern ob Informations-, Anhörungs- und Stimmrechte (soweit zulässig) tatsächlich gewahrt wurden und ob die Mehrheiten nachvollziehbar sind. Wer Beschlüsse angreift, braucht mehr als formale Einwände: Er muss eine konkrete Beeinträchtigung oder Ergebnisrelevanz aufzeigen. Umgekehrt können Initiatoren mit sauberer Vorbereitung und Dokumentation die Angriffsflächen deutlich reduzieren.

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Die OGH-Entscheidung können Sie hier nachlesen: Zur Entscheidung.

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