Verträge vor Gründung: Wann Verträge wirklich gültig sind – und wer haftet

Einleitung: Wenn der Traum von der Provision platzt

Verträge vor Gründung betreffen viele unerwartet – besonders wenn Leistungen schon erbracht wurden, die rechtlich aber in der Luft hängen.

Es ist ein häufiges Szenario: Eine engagierte Maklerin führt intensive Gespräche mit potenziellen Kunden, leistet Vorarbeit, organisiert Besichtigungen – in der Hoffnung auf eine lukrative Provision. Alles scheint abgesprochen, doch dann, nach Vertragsabschluss der Immobile, bleibt die Bezahlung aus. Der Kunde behauptet plötzlich: „Den Vertrag gibt es gar nicht – wir existierten zu dem Zeitpunkt noch gar nicht als Firma.“

Was für viele wie ein schlechter Witz klingt, ist ein ernsthaftes juristisches Problem. Denn: Existiert eine Firma rechtlich noch nicht, kann sie auch keine Verträge eingehen – und nicht verpflichtet werden. Für viele Dienstleister, aber auch für Gründer selbst, ist das häufig unbekanntes Terrain. Ein aktueller Fall, in dem der Oberste Gerichtshof (OGH) hierzu Klarheit geschaffen hat, zeigt, welche gravierenden Folgen unklare Vertragsverhältnisse haben können – sowohl für Auftraggeber als auch für Auftragnehmer.

Der Sachverhalt: Wo kein Unternehmen, da kein Auftrag?

Im Zentrum des Falles stand eine erfahrene Immobilienmaklerin, die von vermeintlichen Vertretern einer Kommanditgesellschaft (KG) für die Vermittlung zweier Immobilien beauftragt wurde. Beim Verkauf der ersten Liegenschaft war alles unproblematisch verlaufen. Strittig war allerdings der zweite Kauf, insbesondere die Immobilie im sogenannten „Straßentrakt“. Die Maklerin verlangte hierfür eine – übliche – Maklerprovision.

Die KG, offiziell noch nicht gegründet und noch nicht im Firmenbuch registriert, wies die Forderung jedoch zurück. Ihr Argument: Zum Zeitpunkt der Gesprächsführung existierte die KG in rechtlicher Hinsicht noch gar nicht. Man habe nie eine Vereinbarung geschlossen, und selbst wenn jemand ein Gespräch geführt habe, dann in einer privaten Funktion – nicht im Namen einer (noch nicht existierenden) Firma.

In ihrer Klage argumentierte die Maklerin, man hätte mit der späteren KG sehr wohl über die Provisionsvereinbarung gesprochen – und dass sich diese Gesellschaft später auch der Vereinbarung bewusst gewesen sein müsse. Doch sie konnte weder schriftliche Belege für eine Beauftragung noch stichhaltige Beweise für eine nachträgliche Übernahme der Verpflichtung vorbringen.

Rechtsanwalt Wien: Die Rechtslage bei Verträgen vor Gründung

Zentraler Punkt dieses Falles ist die rechtliche Stellung einer Kommanditgesellschaft (KG) vor ihrer Eintragung ins Firmenbuch. Laut österreichischem Gesellschaftsrecht – insbesondere nach § 1 UGB (Unternehmensgesetzbuch) – entsteht eine KG erst mit der Eintragung. Sie ist davor nicht rechtsfähig.

Das bedeutet: Bevor eine Gesellschaft überhaupt gegründet wurde, kann sie keine Verträge abschließen, keine Verpflichtungen eingehen – schlicht: Sie existiert juristisch nicht. Das wirkt sich unmittelbar auf die Vertragslage aus:

• Wenn jemand im Namen einer noch nicht bestehenden KG handelt, so ist zunächst nur diese natürliche Person Vertragspartnerin – nicht die spätere Gesellschaft.
• Eine Haftung der KG kann nur dann entstehen, wenn sie später den Vertrag ausdrücklich übernimmt – zum Beispiel durch ein Bestätigungsschreiben, ein Übernahmeprotokoll oder durch entsprechendes Verhalten (konkludente Übernahme).
• Diese Übernahme muss jedoch klar dokumentiert und beweisbar sein. Die Beweislast liegt stets beim Kläger – also hier bei der Maklerin.

Ein wichtiger Grundsatz des Zivilverfahrens kommt in diesem Zusammenhang zur Geltung: „Wer behauptet, muss beweisen.“ – Das gilt auch für rechtliche Behauptungen. Die Klägerin hätte im Verfahren konkret darlegen und beweisen müssen:

• Wer sie beauftragt hat;
• Dass die später gegründete KG die Vereinbarung übernommen hat (schriftlich oder durch entsprechendes Verhalten);
• Und dass diese Vereinbarung eine übliche Maklerprovision deckt.

Da diese Darlegungen nicht ausreichend geführt wurden, war die Klage aus rechtlicher Sicht nicht schlüssig – und somit abzuweisen.

Die Entscheidung des Gerichts: Ohne Gesellschaft kein Vertragspartner

Der OGH bestätigte in seiner Entscheidung die Urteile der Vorinstanzen (OGH 6 Ob 172/23a): Die Klage wurde zu Recht abgewiesen.

Das höchste Gericht schloss sich der Ansicht an, dass die beklagte Gesellschaft zum Zeitpunkt der angeblichen Beauftragung noch nicht existierte – sie war weder gegründet noch im Firmenbuch eingetragen. Somit konnte kein wirksamer Vertrag mit der KG zustandekommen. Und: Da es keinen ausreichenden Nachweis gab, dass die KG die behauptete Vereinbarung später übernommen hatte, bestand auch keine Verpflichtung zur Provisionszahlung.

Zudem betonte der OGH, dass in einem Zivilprozess das Gericht nicht verpflichtet ist, „nach anderen rechtlichen Anknüpfungspunkten zu forschen“, wenn die Klägerin keine fundierte, rechtliche Argumentation darlege. Das sogenannte „Verhandlungsgrundsatz“ (§ 228 ZPO) verlangt, dass die Parteien ihre Vorbringen vollständig und selbstständig erstatten. Das bedeutet: Das Gericht darf nicht helfen oder „weiterdenken“ – es urteilt nur auf Basis der konkret vorgetragenen Argumentationen und Beweise.

Zur Entscheidung

Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das konkret für Bürgerinnen und Bürger?

Dieses Urteil wirkt auf den ersten Blick wie ein Spezialfall – doch seine Relevanz ist sehr breit. Denn ob Architekten, Steuerberater, Bauunternehmer oder Makler – viele Branchen arbeiten mit Start-ups, neu gegründeten Firmen oder Gesellschaften in Gründung („i.G.“). Das Urteil unterstreicht die Notwendigkeit, gerade in solchen Konstellationen besondere Sorgfalt walten zu lassen.

1. Für Gründer und Unternehmer

• Wenn Sie eine Firma gründen, sollten Sie keine Verträge im Namen der Gesellschaft abschließen, bevor diese nicht im Firmenbuch eingetragen ist.
• Wenn Sie dennoch im Vorfeld tätig werden, haften Sie persönlich für Ihre Erklärungen und Verpflichtungen – das kann teuer werden.
• Soll eine später gegründete Gesellschaft einen bestehenden Vertrag übernehmen, muss dies formell und beweisbar erfolgen: z. B. durch schriftliche Bestätigung oder faktisches Verhalten wie Zahlungen, Leistungserbringung etc.

2. Für Dienstleister wie Makler, Berater oder Handwerker

• Fragen Sie immer konkret: Mit wem genau schließe ich den Vertrag? Besteht der Auftraggeber bereits als juristische Person oder handelt es sich nur um einen künftigen Firmennamen?
• Achten Sie auf Formalitäten: Schriftliche Beauftragungen sind unerlässlich – sie sollten auch den konkreten Auftraggeber bezeichnen (Name, Funktion, ggf. Privatperson).
• Wenn ein Vertreter im Namen einer Firma auftritt, die es noch nicht gibt, lassen Sie sich die persönliche Haftung bestätigen oder warten Sie mit Vertragsabschluss auf die Eintragung im Firmenbuch.

3. Für Vertragspartner allgemein

• Vertrauen Sie nicht allein auf mündliche Zusagen – sie sind schwer beweisbar.
• Verlassen Sie sich nicht auf Handelsnamen oder Firmenschilder – maßgeblich ist einzig die Eintragung im Firmenbuch.
• Gehen Sie bei Unsicherheit zum Anwalt – eine kurze Prüfung vor Abgabe eines Angebots kann vor teuren Streitigkeiten schützen.

FAQ – Häufige Fragen zur Haftung vor der Firmengründung

1. Kann eine Firma schon vor ihrer Eintragung gültige Verträge abschließen?

Nein. Eine Gesellschaft wie z.B. eine OG, KG oder GmbH entsteht rechtlich erst mit ihrer Eintragung ins Firmenbuch. Vorher kann sie keine Verpflichtungen eingehen – sie ist schlicht nicht existent. Verträge, die vermeintlich im Namen der „zukünftigen“ Gesellschaft abgeschlossen werden, binden rechtlich nur die handelnde Person selbst. Eine spätere Haftung oder Übernahme des Vertrags durch die Gesellschaft muss konkret erfolgen und nachweisbar sein.

2. Was bedeutet „konkludente Vertragsübernahme“ durch die spätere Gesellschaft?

Eine konkludente Vertragsübernahme bedeutet, dass die spätere Gesellschaft den Vertrag nicht ausdrücklich übernimmt, aber so handelt, dass man davon ausgehen kann, sie akzeptiert die Verpflichtung. Beispiele: Sie zahlt Rechnungen aus dem Vertrag, setzt Handlungen um, die aus dem Vertrag folgen, oder korrespondiert auf Basis des bestehenden Vertrags. Aber: Das muss im Ernstfall auch gerichtsfest belegbar sein – eine bloße Mitwirkung reicht oft nicht.

3. Was kann ich als Makler tun, um mich abzusichern?

Als Makler oder Dienstleister sollten Sie auf folgende Punkte besonders achten:

• Verlangen Sie die Offenlegung des aktuellen rechtlichen Status Ihrer Auftraggeber (Eintragung Firmenbuch, Gesellschaftsvertrag, Wer unterzeichnet?).
• Arbeiten Sie mit schriftlichen Vermittlungsaufträgen, auf denen auch deutlich hervorgeht, ob eine Firma oder eine Privatperson Sie beauftragt.
• Bestehen Sie – bei geplanten Gesellschaften – auf einem Hinweis im Vertrag, dass der Unterzeichner persönlich haftet, wenn die geplante Gesellschaft nicht übernimmt.

Fazit: Rechtzeitige Beratung schützt vor teuren Irrtümern

Dieses Urteil zeigt eindrücklich, wie wichtig klare und rechtsverbindliche Vertragsverhältnisse gerade im frühesten Stadium von Unternehmensgründungen sind. Sowohl für Dienstleister wie auch für Gründer besteht ein erhebliches Risiko, wenn mündliche Absprachen, unklare Zuständigkeiten oder fehlende rechtliche Strukturen bestehen.

Wir von der Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien verfügen über umfassende Erfahrung im Gesellschaftsrecht, Vertragsrecht und Zivilrecht. Lassen Sie uns in der Gründungsphase oder bei Vertragsverhandlungen rechtzeitig prüfen, ob Ihre Absprachen einer rechtlichen Überprüfung standhalten.

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