OGH: Kein Schadenersatz wegen möglicher Pflichtteilsverkürzung – warum ein nicht eingetragenes Veräußerungs- und Belastungsverbot Ihr Haus nicht schützt

2. Einleitung

Wer ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nutzen will, um eine Immobilie „in der Familie zu halten“, sollte wissen, dass ohne Grundbuchseintragung kein verlässlicher Schutz entsteht. Wer eine Immobilie „in der Familie halten“ will, greift häufig zu einem Veräußerungs- und Belastungsverbot. Der Gedanke dahinter: Niemand darf ohne Zustimmung der Kinder verkaufen oder neu belehnen – so bleibt das Haus gesichert, und die nächste Generation profitiert eines Tages vom Wert. Was aber, wenn das Verbot nie im Grundbuch angemerkt wird, die Schulden drücken und ein Teilverkauf scheinbar die einzige Rettung vor der Zwangsversteigerung ist?

Genau in dieser Gemengelage prallten Familienfrieden, Finanzdruck und formale Grundbuchsregeln aufeinander. Der Sohn klagte gegen seine Mutter auf Schadenersatz „für alle Schäden aus dem Verkauf“ – mit der Begründung, sein künftiges Erb- bzw. Pflichtteilsrecht werde verkürzt. Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte nun klar: Aus der bloß möglichen Minderung eines künftigen Erbes/Pflichtteils folgt kein Schadenersatzanspruch. Und ein nicht eingetragenes Veräußerungs- und Belastungsverbot schützt gegenüber Dritten nicht.

Dieser Beitrag erklärt den Fall, die Rechtslage und die Konsequenzen – und zeigt, wie sich Familienvermögen in der Praxis rechtssicher gestalten lässt.

3. Der Sachverhalt

Im Jahr 2015 vereinbarten eine Mutter und ihr damaliger Ehemann im Zuge ihrer Scheidung zugunsten ihres Sohns ein Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB für eine Liegenschaft. Die Intention war klar: Das Haus sollte in der Familie bleiben und vor dem Zugriff weiterer Gläubiger geschützt werden. Allerdings unterblieb der entscheidende Schritt – die grundbücherliche Anmerkung dieses Verbots.

Auf der Liegenschaft lasteten bereits zwei Bankpfandrechte aus Fremdwährungskrediten. Der Vater bediente die Raten nicht mehr. Die Mutter geriet unter finanziellen Druck, konvertierte die Kredite und wollte – um eine drohende Zwangsversteigerung abzuwenden – einen rückwärtigen Grundstücksteil mit einer Halle verkaufen. Sie wusste, dass sie dafür nach der Vereinbarung die Zustimmung des Sohns brauchte, erhielt sie aber nicht. Gegenüber dem Notar erklärte sie unzutreffend, der Sohn könne krankheitsbedingt nicht zustimmen. Am 24.02.2020 wurde der Teilverkauf dennoch beurkundet und der Erwerber ins Grundbuch eingetragen.

Der Sohn klagte anschließend gegen die Mutter auf Feststellung, dass sie ihm „für alle Schäden aus diesem Verkauf“ hafte. Sein Hauptargument: Durch den Verkauf werde sein späteres Erb- bzw. Pflichtteilsrecht verkürzt. Die Vorinstanzen gaben ihm Recht. Der OGH änderte jedoch ab – und wies die Klage ab.

4. Die Rechtslage

4.1 Veräußerungs- und Belastungsverbot nach § 364c ABGB – was bedeutet das?

Mit einem Veräußerungs- und Belastungsverbot (§ 364c ABGB) verpflichtet sich der Eigentümer, die Liegenschaft nicht zu veräußern (verkaufen/schenken) und nicht zu belasten (z. B. mit Hypotheken), ohne Zustimmung des Berechtigten. Dieses Verbot ist zunächst eine persönliche Verpflichtung zwischen den Vertragsparteien. Es verschafft dem Begünstigten kein Eigentum und kein dingliches Verfügungsrecht über die Liegenschaft.

Der entscheidende Punkt ist die grundbücherliche Anmerkung:

• Ohne Eintragung wirkt das Verbot nur zwischen den Beteiligten (obligatorisch). Ein Verkauf an einen Dritten bleibt grundsätzlich wirksam. Der Begünstigte kann sich in der Regel nicht auf das Verbot berufen, um den Grundbuchseintrag des Käufers zu verhindern oder rückgängig zu machen.
• Mit Eintragung wird das Verbot im Grundbuch für jedermann sichtbar und entfaltet Wirkung gegenüber Dritten. Dispositionen ohne erforderliche Zustimmung scheitern im Regelfall bereits an der grundbücherlichen Durchführung. Käufer und Banken sehen das Verbot, und das Grundbuchsgericht verlangt die Zustimmung des Berechtigten.

4.2 Künftiges Erb- und Pflichtteilsrecht – noch kein geschütztes Vermögensrecht

Erb- und Pflichtteilsrechte entstehen erst mit dem Tod des Eigentümers. Bis dahin ist der Eigentümer in seiner Vermögensdisposition frei – er darf zu Lebzeiten verkaufen, schenken oder belasten, soweit nicht wirksam beschränkende Vereinbarungen mit Wirkung gegenüber Dritten (z. B. ein im Grundbuch angemerktes Veräußerungs- und Belastungsverbot) bestehen. Ein potenzieller künftiger Erbe hat vor dem Todesfall keine gesicherte Rechtsposition, aus der er Schadenersatz verlangen könnte, nur weil eine spätere Erbschaft oder ein Pflichtteil möglicherweise geringer ausfällt.

Das gilt auch dann, wenn Eltern und Kinder ideell vereinbaren, „das Haus in der Familie zu halten“. Ohne entsprechende rechtsverbindliche und grundbücherlich gesicherte Gestaltung bleibt es bei einer bloßen Erwartung, nicht bei einem rechtlich geschützten Vermögensrecht.

4.3 Feststellungsklage und rechtliches Interesse

Wer gerichtlich feststellen lassen will, dass ein anderer für Schäden haftet, braucht ein aktuelles rechtliches Interesse an dieser Feststellung. Eine rein hypothetische Möglichkeit eines künftigen Schadens reicht nicht. Wenn also nur eine mögliche spätere Pflichtteilsverkürzung behauptet wird – ohne dass bereits ein konkreter, fälliger Schaden besteht oder ein greifbarer Eingriff in ein bestehendes Recht vorliegt –, fehlt es am erforderlichen Feststellungsinteresse.

4.4 Bedeutung des Grundbuchs

Österreichisches Immobilienrecht ist vom Grundbuch geprägt: Rechte, die gegenüber Dritten wirken sollen, müssen in aller Regel einverleibt oder angemerkt werden. Wer sein Recht nicht ins Grundbuch bringt, trägt das Risiko, dass Dritte in gutem Glauben Geschäfte tätigen und sich auf das sichtbare Grundbuch verlassen. Genau deshalb ist die Anmerkung eines Veräußerungs- und Belastungsverbots für die Wirksamkeit in der Außenbeziehung so wichtig.

5. Die Entscheidung des Gerichts

Der OGH gab der Revision der Mutter statt, änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen ab und wies die Klage des Sohns ab. Die Kernaussagen:

• Kein Schadenersatz aus möglicher Pflichtteilsverkürzung: Eine allenfalls eintretende Minderung eines künftigen Erb- oder Pflichtteilsanspruchs begründet keinen gegenwärtigen Schaden und damit auch keinen Schadenersatzanspruch.
• Veräußerungs- und Belastungsverbot ohne Grundbucheintragung schützt nicht gegenüber Dritten: Das Verbot war nicht angemerkt. Der Teilverkauf und die Eintragung des Käufers im Grundbuch sind daher wirksam. Dem Sohn verschafft das bloße Verbot keine durchsetzbare Position gegen den Dritten.
• Kein ausreichendes Feststellungsinteresse: Für eine Feststellungshaftung „für alle Schäden aus dem Verkauf“ fehlt es an einem konkreten, gegenwärtigen Rechtseingriff oder Schaden. Eine bloße Möglichkeit einer späteren Vermögensminderung reicht nicht.
• Kostenfolge: Der Sohn hat der Mutter die Prozesskosten zu ersetzen.

Wichtig: Der OGH stellte nicht in Abrede, dass Vertragsverletzungen in anderen Konstellationen zu Schadenersatz führen können. Im konkreten Fall fehlte es aber an einem rechtlich geschützten, gegenwärtigen Interesse des Sohns, das durch den Teilverkauf verletzt worden wäre. Zur Entscheidung.

6. Praxis-Auswirkung

Was bedeutet das für Bürgerinnen und Bürger konkret? Drei anschauliche Beispiele:

• Beispiel 1 – „Das Verbot steht nur im Vertrag“: Eltern und Kind vereinbaren ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, tragen es aber nicht im Grundbuch an. Jahre später verkauft der Eigentümer einen Grundstücksteil an einen Dritten; dieser wird im Grundbuch eingetragen. Der Begünstigte kann den Kauf grundsätzlich nicht zu Fall bringen und auch nicht allein aus einer möglichen künftigen Pflichtteilsverkürzung Schadenersatz verlangen. Ergebnis: Vertragliche Verbote ohne Grundbuchseintrag bieten keinen verlässlichen Drittschutz.
• Beispiel 2 – „Richtig gesichert“: Das Verbot wird grundbücherlich angemerkt. Ein Käufer will ohne Zustimmung des Begünstigten erwerben. Das Grundbuchsgericht verlangt die Zustimmung; ohne diese scheitert die Eintragung. Ergebnis: Die Rechtsposition des Begünstigten ist faktisch wirksam und verhindert schädliche Dispositionen.
• Beispiel 3 – „Drohende Zwangsversteigerung“: Der Eigentümer ist in finanzieller Not und will einen Teil verkaufen, um eine Totalverwertung zu verhindern. Ist das Verbot nicht angemerkt, kann der Verkauf durchgeführt werden; Schadenersatzansprüche des Begünstigten sind wegen fehlenden aktuellen Rechts und Schadens unsicher. Ist das Verbot angemerkt, braucht es die Zustimmung des Begünstigten – andernfalls droht die Zwangsversteigerung. In solchen Situationen sind abgestimmte Lösungen (z. B. befristete Zustimmung gegen Sicherheiten, Rangordnung, Umschuldung) rechtzeitig zu verhandeln.

Unsere Empfehlung:

• Rechte immer grundbücherlich sichern (Anmerkung des Verbots, Vorkaufsrechte, Dienstbarkeiten) – insbesondere, wenn ein Veräußerungs- und Belastungsverbot tatsächlich wirken soll.
• Stärkere Instrumente nutzen, wenn die Immobilie „in der Familie bleiben“ soll: z. B. Schenkung auf den Todesfall, Vermächtnis/Testament, bereits heutige Eigentumsübertragung mit Wohn-/Fruchtgenussvorbehalt, Erbvertrag, Vorkaufsrecht mit Anmerkung.
• Frühzeitig handeln: Droht ein ungewollter Verkauf, prüfen Sie rasch einstweilige Verfügungen oder Unterlassungsansprüche – diese müssen vor Abschluss und Eintragung durchgesetzt werden.
• In der Krise rechtzeitig juristisch beraten lassen, um tragfähige Bankengespräche, Umschuldungen oder Teilverwertungen rechtssicher zu strukturieren.

Rechtsanwalt Wien: Veräußerungs- und Belastungsverbot richtig absichern

Gerade in familiären Konstellationen wird ein Veräußerungs- und Belastungsverbot oft „gut gemeint“ vereinbart, aber nicht grundbücherlich abgesichert. Für Betroffene ist entscheidend, ob das Veräußerungs- und Belastungsverbot im Grundbuch angemerkt ist: Nur dann ist es gegenüber Dritten sichtbar und verhindert typischerweise die Eintragung ohne Zustimmung.

7. FAQ Sektion

1) Reicht ein Veräußerungs- und Belastungsverbot im Vertrag – oder muss es ins Grundbuch?

Ein rein vertragliches Veräußerungs- und Belastungsverbot wirkt nur zwischen den Vertragspartnern. Gegenüber Dritten entfaltet es ohne Grundbuchsanmerkung grundsätzlich keine Wirkung. Das bedeutet: Ein Käufer kann trotz des Verbots wirksam erwerben und im Grundbuch eingetragen werden. Erst die Anmerkung im Grundbuch macht das Verbot für alle sichtbar und verhindert im Regelfall die Durchführung von Verfügungen ohne Zustimmung des Begünstigten. Wenn Sie echten Schutz wollen, führt am Grundbuch kein Weg vorbei.

2) Kann ich Schadenersatz verlangen, wenn der Eigentümer trotz Verbots verkauft und dadurch mein künftiger Pflichtteil sinkt?

Nach der Klarstellung des OGH: Nein, eine bloß mögliche spätere Pflichtteils- oder Erbverkürzung begründet keinen aktuellen Schaden und damit keinen Schadenersatzanspruch. Pflichtteils- und Erbrechte entstehen erst mit dem Tod; davor besteht keine gesicherte Rechtsposition. Eine Ausnahme könnte nur dann denkbar sein, wenn ein anderes, konkretes und aktuelles Recht verletzt wird (z. B. ein grundbücherlich angemerktes Veräußerungs- und Belastungsverbot oder ein wirksam gesichertes Vorkaufsrecht) und daraus ein konkreter Schaden resultiert. Die Schwelle ist hoch – lassen Sie sich im Einzelfall beraten.

3) Was kann ich tun, wenn ein unerwünschter Verkauf unmittelbar bevorsteht?

Handeln Sie sofort. Je nach Lage kommen in Betracht:

• Einstweilige Verfügung/Unterlassungsklage gegen den Eigentümer, um eine Veräußerung zu verhindern – das setzt aber eine rechtlich abgesicherte Position voraus (etwa ein angemerktes Verbot).
• Grundbuchsperre durch Rangordnung ist als Begünstigter ohne eigenes Recht schwierig; hier hilft nur eine rechtzeitig gesicherte Rechtsposition.
• Verhandlung einer befristeten Zustimmung gegen Sicherheiten/Auflagen, wenn eine Teilverwertung die Zwangsversteigerung der gesamten Liegenschaft abwenden kann.

Entscheidend ist der Zeitfaktor: Ist der Kauf bereits abgeschlossen und der Käufer im Grundbuch eingetragen, sind vorbeugende Maßnahmen meist zu spät. Suchen Sie früh anwaltlichen Rat.

4) Wie sichere ich, dass die Immobilie wirklich „in der Familie bleibt“?

Ein bloßes Veräußerungs- und Belastungsverbot ist selten genug. Effektive Bausteine sind:

• Testament/Vermächtnis, ggf. ergänzt durch einen Erbvertrag, wenn Bindungswirkung gewünscht ist.
• Schenkung auf den Todesfall oder bereits heutige Eigentumsübertragung unter Vorbehalt von Wohnrecht/Fruchtgenuss, um Versorgung und Einfluss zu sichern.
• Vorkaufsrecht oder Kaufoption zugunsten der Kinder, grundbücherlich angemerkt.
• Veräußerungs- und Belastungsverbot nur mit Grundbuchsanmerkung, gegebenenfalls befristet oder an Bedingungen geknüpft, um Flexibilität bei Finanzierungsfragen zu erhalten.

Welche Kombination sinnvoll ist, hängt von Familienkonstellation, Finanzlage, Steuer- und Pflichtteilsfragen ab. Wir entwickeln für Sie ein maßgeschneidertes Konzept.

5) Muss ein Begünstigter einer Teilveräußerung zustimmen, um eine Zwangsversteigerung zu verhindern?

Das ist eine heikle Abwägungsfrage und vom OGH in dieser Entscheidung nicht entschieden worden. Denkbar ist, dass in engen Ausnahmen eine Treu- und Glauben-Pflicht zur Mitwirkung bestehen kann, wenn die Teilverwertung objektiv die deutlich mildere Maßnahme ist und die Rechtsposition des Begünstigten angemessen gewahrt bleibt. Solche Konstellationen sind aber hoch individuell. Praktisch empfiehlt sich eine verhandelte Lösung (z. B. Zustimmung unter Bedingungen, zusätzliche Sicherheiten, zeitliche Befristung), begleitet durch anwaltliche Beratung und – wo notwendig – gerichtliche Absicherung.

6) Ich bin Eigentümer in finanzieller Schieflage – was darf ich trotz Verbots?

Ohne Grundbuchsanmerkung bleibt ein Verkauf grundsätzlich wirksam; es kann aber eine Vertragsverletzung gegenüber dem Begünstigten darstellen. Ob daraus Schadenersatz folgt, hängt vom konkreten Schutzumfang des Verbots und von nachweisbaren, aktuellen Schäden ab – die Hürden sind hoch. Ist das Verbot angemerkt, brauchen Sie die Zustimmung des Begünstigten für Verfügungen. Handeln Sie rechtzeitig: Optionen sind Umschuldung, Rangordnung, Teilverwertung mit Zustimmung, Vergleich mit Gläubigern oder ein strukturierter Verkauf mit Rückmiet-/Rückerwerbsoptionen. Holen Sie vor Schritten rechtlichen Rat ein, um Folgerisiken zu vermeiden.

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