Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: Was der OGH 2024 zu Standard-Mietverträgen entschieden hat

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag: Viele Mieter gehen davon aus, dass ein vorgelegter Standard-Mietvertrag „so schon passen wird“. Unterschrieben wird oft rasch – und erst später stellt sich heraus, dass Betriebskosten, Instandhaltung oder Duldungspflichten viel weiter gehen, als gedacht. Genau solche Konstellationen standen im Mittelpunkt einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2024, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen wichtig ist.

Worum ging es in dem Verfahren vor dem OGH?

Im Verfahren OGH vom 24.01.2024, 9 Ob 4/23p klagte eine Verbraucherschutzorganisation ein Immobilienunternehmen. Streitgegenstand war ein Formular-Mietvertrag (AGB), der bei Mietverträgen im teilweisen Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) verwendet wurde.

Die Verbraucherschutz-Kammer beanstandete insgesamt 44 Vertragsklauseln als unzulässig. Die Kritik: Die Klauseln seien unklar, würden gegen zwingende gesetzliche Bestimmungen verstoßen oder Mieter gröblich benachteiligen. Nach Entscheidungen der Vorinstanzen musste der Oberste Gerichtshof über die Revision beider Seiten entscheiden und eine Reihe dieser Klauseln genauer prüfen.

Die Entscheidung ist hilfreich, um Unwirksame Klauseln im Mietvertrag zu identifizieren und rechtlich einzuordnen. Zur Entscheidung.

Der OGH änderte die vorangegangene Berufungsentscheidung teilweise ab. Besonders relevant sind die Aussagen zu:

• Klausel 9 – pauschale Überwälzung „sonstiger öffentlicher Abgaben“
• Klausel 18 – Vermerke des Mieters auf Zahlscheinen werden „nicht zur Kenntnis“ genommen
• Klausel 28 – weitreichende Duldungs- und Veränderungsrechte des Vermieters zur Durchführung von Arbeiten
• Klausel 3 – Beschränkung auf Wohnzwecke (hier: für zulässig befunden)

Welche Klauseln hat der OGH konkret gekippt – und warum?

Kostenklausel: „sonstige öffentliche Abgaben“ (Klausel 9)

Die Klausel 9 betraf eine Formulierung, wonach der Mieter neben den üblichen Betriebskosten auch „anteilige die Liegenschaft belastende sonstige öffentliche Abgaben“ zu tragen habe.

Der OGH stufte diese Formulierung als intransparent ein. Für Mieter sei nicht erkennbar, welche konkreten Kosten damit gemeint sind und in welchem Umfang zusätzliche Belastungen auf sie zukommen können. Das verstößt gegen das Transparenzgebot im Verbraucherschutzrecht: Wer einen Vertrag unterschreibt, muss in zumutbarer Weise verstehen können, welche Zahlungsverpflichtungen er übernimmt.

Problematisch ist insbesondere:

• Der Begriff „sonstige öffentliche Abgaben“ ist sehr weit und unbestimmt.
• Es fehlt eine nachvollziehbare Aufzählung oder Eingrenzung der möglichen Kosten.
• Der Mieter kann nicht abschätzen, ob künftig neue oder zusätzliche Abgaben auf ihn überwälzt werden.

Solche pauschalen Kostenüberwälzungen sind gegenüber Verbrauchern in vielen Fällen unwirksam.

Zahlschein-Vermerke „gelangen nicht zur Kenntnis“ (Klausel 18)

Klausel 18 sah vor, dass Vermerke oder Erklärungen des Mieters auf Zahlscheinen „aufgrund maschineller Bearbeitung nicht zur Kenntnis der Vermieterin gelangen“.

Der OGH bewertete diese Klausel als intransparent und unzulässig. Sie erweckt beim Mieter den Eindruck, dass jede Mitteilung auf einem Zahlschein von vornherein wirkungslos ist, weil sie angeblich nicht zur Kenntnis genommen werde. Damit wird ein gesetzlich zulässiger Kommunikationsweg faktisch entwertet und die Rechtsposition des Mieters geschwächt.

Wesentliche Überlegungen des Gerichts dazu:

• Die Klausel ist geeignet, Mieter davon abzuhalten, auf diesem Weg wirksame Erklärungen abzugeben (z. B. Widerspruch gegen eine Erhöhung, Hinweis auf Vorbehalt).
• Dem Unternehmer wird ein Vorteil verschafft, indem er sich pauschal darauf berufen kann, solche Erklärungen nicht zu kennen.
• Für Verbraucher ist nicht klar, ob und in welchem Umfang sie sich dennoch auf Erklärungen auf Zahlscheinen berufen können.

In einem Verbandsverfahren ist nach ständiger Rechtsprechung jene Auslegung maßgeblich, die für den Kunden am ungünstigsten ist. Unter diesem Blickwinkel konnte die Klausel keinen Bestand haben.

Weitreichende Duldungspflichten für Arbeiten im Mietobjekt (Klausel 28)

Nach Klausel 28 sollte der Vermieter ein weitgehendes Duldungs- und Veränderungsrecht haben, insbesondere „zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten“.

Der OGH stufte diese Klausel als kundenfeindlich und unzulässig ein. Zwar müssen Mieter gewisse Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten grundsätzlich dulden, allerdings nur im gesetzlich zulässigen Rahmen und mit angemessener Rücksichtnahme. Eine Formularklausel darf diese gesetzlichen Grenzen nicht einseitig erweitern.

Warum war die Klausel problematisch?

• Sie ließ Umfang, Zeitpunkt und Art der Arbeiten weitgehend offen.
• Sie verschob das gesetzliche Gleichgewicht zulasten des Mieters.
• Sie eröffnete die Möglichkeit umfangreicher Eingriffe in das Mietobjekt, ohne entsprechende Schutzmechanismen für den Mieter vorzusehen (z. B. Schonung, Ersatzansprüche, zeitliche Beschränkungen).

Die Klausel ging damit über das hinaus, was Mieter nach dem dispositiven Recht hinnehmen müssen, und war deshalb nach § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend.

Welche Klausel hielt der OGH für zulässig?

Verwendungszweck „nur für Wohnzwecke“ (Klausel 3)

Klausel 3 beschränkte den Gebrauch des Mietgegenstands auf Wohnzwecke und sah vor, dass eine Änderung des Verwendungszwecks der Zustimmung der Vermieterin bedarf.

Der OGH bestätigte, dass das Unterlassungsbegehren hinsichtlich dieser Klausel abzuweisen ist. Die Formulierung ist nach Auffassung des Gerichts zulässig. Ein Vermieter darf grundsätzlich festlegen, dass eine Wohnung nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf und eine Nutzungsänderung (z. B. Büro, Ordination, gewerbliche Tätigkeit) seine Zustimmung erfordert.

Diese Klausel entspricht dem, was viele Mieter in einem Wohnmietvertrag ohnehin erwarten würden, und stellt daher keine unzulässige Benachteiligung dar.

Allgemeine Leitlinien des OGH zu Mietvertrags-AGB

Über die genannten Einzelklauseln hinaus bestätigt der OGH in dieser Entscheidung seine strenge Linie bei der Kontrolle von Standard-Mietverträgen gegenüber Verbrauchern:

• Transparenzgebot: Klauseln müssen klar und verständlich sein. Unbestimmte Sammelbegriffe wie „sonstige Abgaben“ ohne nähere Erläuterung verstoßen häufig gegen dieses Gebot.
• Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB: Bestimmungen, die eine Partei – hier: den Mieter – gröblich benachteiligen, sind unwirksam. Das betrifft vor allem pauschale Überwälzungen von Erhaltungs- oder Instandhaltungspflichten und weitgehende Duldungspflichten.
• Geltungskontrolle: Überraschende oder ungewöhnliche Klauseln in AGB werden im Zweifel nicht Vertragsbestandteil.
• Strenger Prüfungsmaßstab im Verbandsverfahren: Es wird jene Auslegung zugrunde gelegt, die für den Kunden am ungünstigsten ist. Schon deshalb sind „grenzwertige“ Formulierungen riskant.

Wichtig ist auch: Viele dieser Grundsätze gelten auch im Teilanwendungsbereich des MRG. Selbst wenn das Mietrechtsgesetz nur eingeschränkt anwendbar ist, können Vermieter nicht beliebig von gesetzlichen Schutzbestimmungen abweichen.

Was bedeutet das alles für Mieter in der Praxis?

Typische Problemfelder in Mietvertragsklauseln

Für Mieter ergeben sich aus dieser und ähnlichen Entscheidungen einige klare Warnsignale. Besonders aufmerksam sollten Sie werden bei Klauseln zu:

Die Entscheidung hilft, Unwirksame Klauseln im Mietvertrag zu erkennen und zu bewerten.

• Betriebskosten und Abgaben: Unbestimmte Formulierungen wie „sonstige öffentliche Abgaben“, „alle auf der Liegenschaft ruhenden Lasten“ oder ähnliche Sammelbegriffe ohne Aufzählung.
• Erhaltung und Instandhaltung: Pauschale Überwälzung von Erhaltungs-, Instandhaltungs- oder Reparaturpflichten auf den Mieter, ohne klaren Umfang und ohne erkennbares wirtschaftliches Gegengewicht.
• Duldungs- und Betretungsrechte des Vermieters: Klauseln, die dem Vermieter nahezu jederzeitigen Zutritt und weitreichende Baumaßnahmen ohne Einschränkungen einräumen.
• Zahlungsmodalitäten und Mahnkosten: pauschale Mahn- oder Inkassospesen unabhängig von einem Verschulden des Mieters.
• Erklärungen des Mieters: Formulierungen, die die Wirksamkeit von Erklärungen (z. B. auf Zahlscheinen oder Überweisungen) pauschal ausschließen sollen.

Wenn Sie bereits unterschrieben haben

Viele Mieter fragen sich: „Ich habe den Vertrag schon vor Jahren unterschrieben – ist jetzt alles verloren?“ Das ist nicht zwangsläufig der Fall. Auch bereits unterschriebene Klauseln können rechtlich unwirksam sein.

Das kann bedeuten:

• Der Vermieter kann sich auf bestimmte Klauseln nicht wirksam berufen.
• Sie müssen auf Basis einer unwirksamen Klausel keine Zahlungen leisten oder Leistungen erbringen.
• Bereits geleistete Zahlungen können unter Umständen zurückgefordert werden, wenn sie allein auf unwirksame Klauseln gestützt sind.

Ob und in welchem Umfang Ansprüche bestehen, hängt jedoch immer vom konkreten Einzelfall ab (Vertragstext, Dauer des Mietverhältnisses, Art der Zahlungen, Verjährungsfristen etc.). Eine individuelle rechtliche Prüfung ist daher sinnvoll.

Konkrete Handlungsempfehlungen für Mieter

Checkliste: So gehen Sie mit problematischen Mietvertragsklauseln um

• 1. Vertrag aufmerksam lesen – auch die „Kleingedruckten“ Seiten.
  Prüfen Sie insbesondere die Regelungen zu Betriebskosten, Erhaltung, Duldungspflichten, Kündigungsfolgen und Mahnkosten.
• 2. Unklare Begriffe hinterfragen.
  Fragen Sie vor der Unterschrift nach, was genau mit Formulierungen wie „sonstige öffentliche Abgaben“ oder „Kosten des laufenden Betriebs“ gemeint ist. Bestehen Sie auf schriftlicher Konkretisierung.
• 3. Nicht unter Druck unterschreiben.
  Wenn Ihnen „sofortige Unterschrift“ abverlangt wird, ist besondere Vorsicht geboten. Besser den Vertrag mitnehmen und prüfen lassen.
• 4. Bei bestehenden Verträgen: Unterlagen sammeln.
  Bewahren Sie Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Schriftverkehr und Zahlungsbelege auf. Diese Unterlagen sind wichtig, wenn Sie eine Klausel später anfechten wollen.
• 5. Unfaire Klauseln rechtlich prüfen lassen.
  Wenn Sie den Eindruck haben, dass Sie übermäßig belastet werden – etwa durch zusätzliche Abgaben, ungewöhnliche Reparaturpflichten oder häufige Baumaßnahmen –, lassen Sie Ihre Rechte prüfen.

Was Vermieter jetzt beachten sollten

Für Vermieter und Immobilienunternehmen ist die Entscheidung ein deutliches Signal: Standardisierte Formularmietverträge, die seit Jahren unverändert verwendet werden, sind kein Selbstläufer.

Empfehlenswerte Schritte:

• AGB und Musterverträge überarbeiten: Entfernen oder überarbeiten Sie pauschale Kosten- und Duldungsklauseln. Nennen Sie Kostenarten konkret und definieren Sie Pflichten klar.
• Wirtschaftliche Äquivalente sichtbar machen: Wenn Sie dem Mieter besondere Pflichten übertragen (z. B. bestimmte Erhaltungsarbeiten), sollte aus dem Vertrag erkennbar sein, wie sich das im Mietzins niederschlägt.
• Intransparente Formulierungen vermeiden: Unbestimmte Sammelbegriffe, versteckte Haftungsausschlüsse oder einseitige Fristen bergen hohes Risiko in Verbandsklagen.
• Regelmäßige rechtliche Checks: Durch laufende Überprüfung Ihrer Vertragsmuster können Sie Unterlassungsklagen, Kostenrisiken und Imageschäden vorbeugen.

Häufige Fragen von Mietern zu unwirksamen Klauseln

Kann ich mich auf eine OGH-Entscheidung auch bei meinem alten Vertrag berufen?

Ja, OGH-Entscheidungen zu Unwirksame Klauseln im Mietvertrag gelten nicht nur für „neue“ Verträge. Sie spiegeln die generelle Rechtslage wider. Wenn Ihre Vertragsklausel inhaltlich vergleichbar ist, kann sie ebenfalls unwirksam sein. Ob das so ist, muss im Einzelfall geprüft werden – oft lohnt sich das, insbesondere bei höheren Beträgen oder dauerhaften Mehrbelastungen.

Ich zahle im Mietvertrag „alle öffentlichen Abgaben“. Muss ich das wirklich?

Das kommt darauf an, wie die Klausel im Detail formuliert ist und ob Ihre Wohnung dem (Teil-)Anwendungsbereich des MRG unterliegt. Sehr pauschale und unklare Formulierungen wie in der vom OGH beanstandeten Klausel 9 sind häufig intransparent und daher unwirksam. In solchen Fällen kann der Vermieter nicht alles einseitig auf den Mieter abwälzen.

Darf der Vermieter jederzeit in meine Wohnung, wenn im Vertrag eine Duldungsklausel steht?

Nein. Auch bei Duldungsklauseln gelten gesetzliche Grenzen: Der Vermieter darf nicht beliebig und jederzeit Zutritt verlangen oder umfangreiche Arbeiten durchführen, die Ihre Wohnnutzung massiv beeinträchtigen, nur weil eine weit gefasste Vertragsklausel das scheinbar erlaubt. Kundenfeindliche, überzogene Duldungsklauseln können unwirksam sein.

Ich habe auf dem Zahlschein „unter Vorbehalt“ geschrieben. Zählt das überhaupt?

Eine Klausel, die pauschal erklärt, solche Vermerke würden „nicht zur Kenntnis gelangen“, ist – wie der OGH gezeigt hat – problematisch. Ob Ihr konkreter Vermerk rechtlich wirksam ist, hängt von mehreren Faktoren ab (Inhalt, Zeitpunkt, Art der Erklärung). Lassen Sie das im Zweifel prüfen, vor allem wenn es um Rückforderungen oder Einwendungen gegen Forderungen des Vermieters geht.

Rechtliche Unterstützung: Mietvertrag prüfen lassen – Unwirksame Klauseln im Mietvertrag – Rechtsanwalt Wien

Sie stehen vor der Unterschrift eines Mietvertrags und sind unsicher, was einzelne Klauseln bedeuten? Oder Sie haben bereits einen Vertrag und haben den Eindruck, dass bestimmte Bestimmungen Sie einseitig belasten?

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Miet- und Vertragsrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typische Problematik von Formularmietverträgen und die aktuelle Rechtsprechung des OGH zu unwirksamen AGB-Klauseln. Die Kanzlei unterstützt Mieter und Vermieter dabei, Risiken zu erkennen, Verträge anzupassen und bestehende Ansprüche durchzusetzen oder abzuwehren.

Lassen Sie Ihre Mietvertragsklauseln rechtzeitig prüfen oder klären Sie, ob Sie sich auf eine unfaire Bestimmung noch berufen lassen müssen. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.

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