Unterversicherung Gebäudeversicherung: Warum viele Immobilienbesitzer im Schadensfall leer ausgehen – und wie Sie das verhindern
Rechtsanwalt Wien: Wenn der Albtraum nach dem Brand beginnt
Unterversicherung Gebäudeversicherung ist ein Risiko, das viele Eigentümer unterschätzen. Stellen Sie sich vor: Ihr Zuhause oder Ihre vermietete Immobilie wird durch ein Feuer schwer beschädigt. Der Schock ist groß – doch Sie haben ja eine Gebäudeversicherung abgeschlossen. Beruhigt erwarten Sie die Auszahlung des Schadensersatzes. Doch dann kommt der nächste Schlag: Die Versicherung zahlt nur einen Bruchteil. Warum? Ihre Immobilie war unterversichert. Ein Begriff, der im Vertrag vielleicht klein geschrieben wurde – in der Realität aber existenzbedrohende Folgen haben kann.
Genau das ist einem Ehepaar aus Österreich passiert. Der Fall zeigt deutlich: Wer sich blind auf Versicherungsmakler oder scheinbar pauschale Werte verlässt, riskiert im Ernstfall fast alles zu verlieren. In diesem Artikel beleuchten wir den konkreten Fall, erklären verständlich die rechtliche Lage und zeigen, wie Sie sich als Immobilienbesitzer vor dem Risiko einer Unterversicherung Gebäudeversicherung effektiv schützen können.
Der Sachverhalt: Ein realer Fall mit fatalen Folgen
Ein Ehepaar besaß ein Mehrparteienwohnhaus in Österreich. Um für den Ernstfall vorzusorgen, schlossen sie 2019 eine Gebäudeversicherung mit Feuerschadenabdeckung ab. Die Versicherungssumme betrug 900.000 Euro – so weit, so gut. Doch Ende 2022 kam, was niemand will: Ein Brand beschädigte das Gebäude erheblich.
Im Rahmen der Schadensabwicklung stellte sich heraus, dass der tatsächliche Wiederherstellungswert des Hauses 1.681.200 Euro betrug. Fast das Doppelte der versicherten Summe. Ergebnis: Die Versicherung wendete die sogenannte Unterversicherungsregelung an und bezahlte nur anteilig:
- Versicherter Schaden: rund 55.000 Euro
- Tatsachlich gezahlt: ca. 36.000 Euro
- Offene Differenz: rund 18.700 Euro
Das Ehepaar weigerte sich, diese Differenz hinzunehmen, und klagte gegen die Versicherung – mit dem Argument, dass sie nicht ausreichend über die Risiken der Unterversicherung aufgeklärt worden seien. Zudem hatte ein Versicherungsmakler den Vertragsabschluss begleitet. Ihre Hoffnung: Die Versicherung müsse haften, weil sie den Wert des versicherten Objekts nicht korrekt geprüft habe.
Die Rechtslage: Was bedeutet Unterversicherung – und wer haftet?
Für juristische Laien ist der Begriff „Unterversicherung“ oft schwer greifbar. Dabei ist die Regelung einfach – und gefährlich. Gemäß dem österreichischen Versicherungsvertragsgesetz (VersVG) gilt:
Was ist Unterversicherung?
Eine Unterversicherung liegt vor, wenn die angegebene Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Wert der versicherten Sache. Im Schadensfall zahlt die Versicherung dann nur anteilig – nach dem Prinzip der „Pro-rata-Deckung“ (§ 56 VersVG).
Wer trägt die Verantwortung?
Laut ständiger Rechtsprechung liegt die Verantwortung für die richtige Festlegung der Versicherungssumme beim Versicherungsnehmer selbst. Das bedeutet: Als Eigentümer oder Versicherter müssen Sie sicherstellen, dass Ihre Angaben korrekt und aktuell sind. Die Versicherung ist nicht verpflichtet, die Richtigkeit aktiv zu überprüfen – es sei denn, es sind objektive Hinweise auf grobe Fehlvorstellungen des Kunden erkennbar.
Welche Rolle spielt der Versicherungsmakler?
Ein Versicherungsmakler ist rechtlich als Vertreter des Kunden tätig (§ 28 MaklerG). Das bedeutet: Wenn ein Makler in die Vertragsgestaltung einbezogen wird, trägt dieser die Pflicht, umfassend und korrekt zu beraten. Vor allem bei der Festlegung der Versicherungssumme muss der Makler auf mögliche Risiken hinweisen und Informationen zur realistischen Bewertung liefern.
Im konkreten Fall wurde der Vertrag mit Unterstützung eines Maklers abgeschlossen. Damit lag die Verantwortung für die korrekte Absicherung nicht bei der Versicherung, sondern beim Kunden – und in eingeschränktem Maße beim Makler.
Die Entscheidung des Gerichts: Kein Anspruch auf Nachzahlung
Der Fall landete schließlich in letzter Instanz vor dem österreichischen Obersten Gerichtshof (OGH). Das Urteil war klar: Die Klage des Ehepaars wurde abgewiesen. Die Begründung:
- Der Versicherungsnehmer muss eigenverantwortlich handeln – die Pflicht zur richtigen Festlegung der Versicherungssumme liegt beim Eigentümer.
- Eine Aufklärungspflicht der Versicherung besteht nur, wenn konkrete Anzeichen für grobe Fehleinschätzungen vorliegen – das war hier nicht der Fall.
- Durch die Einschaltung eines Versicherungsmaklers wurde der Informationspflicht der Versicherung genüge getan. Der Makler haftet als Kundeninteressenvertreter.
Die Revision des Ehepaars wurde ebenfalls zurückgewiesen. Damit steht fest: Die Differenz von knapp 19.000 Euro muss das Paar selbst tragen.
Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?
Das Urteil hat weitreichende Bedeutung für alle, die eine Immobilie besitzen oder vermieten. Die drei wichtigsten Erkenntnisse für die Praxis:
1. Wer nicht prüft, zahlt drauf
Verlassen Sie sich nicht blind auf einen einmal eingerichteten Versicherungsvertrag. Die Baukosten verändern sich – Sanierungen, Anbauten oder allgemeine Preissteigerungen führen dazu, dass eine früher passende Versicherungssumme schnell nicht mehr ausreicht. Prüfen Sie regelmäßig, ob Ihre Versicherungssumme dem aktuellen Neubauwert entspricht.
2. Der Makler ist kein Allheilmittel – aber haftbar
Wenn Sie einen Versicherungsvertrag über einen Makler abschließen, sollten Sie alle Empfehlungen schriftlich einfordern. Ein guter Makler erstellt ein Wertgutachten – oder zieht einen Sachverständigen hinzu.
Sichern Sie sich rechtlich ab und dokumentieren Sie die Kommunikation. Denn: Fehlerhaft beratene Versicherungskunden könnten ihre Ansprüche gegen den Makler richten – nicht gegen die Versicherung.
3. Ein „Unterversicherungsverzicht“ kann bares Geld retten
Einige Versicherer bieten den sogenannten Unterversicherungsverzicht im Vertrag an: Dabei wird auf die anteilige Kürzung im Schadensfall verzichtet – auch wenn es rechnerisch eine Unterversicherung gibt. Häufig wird diese Leistung an die Voraussetzung geknüpft, dass korrekt und nachvollziehbar ein Gebäudewert ermittelt wurde.
Verhandeln Sie solche Klauseln aktiv – und lassen Sie sich anwaltlich beraten, ob diese ausreichend formuliert und rechtlich haltbar sind.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Unterversicherung bei Immobilien
Was genau bedeutet Unterversicherung bei Gebäudeversicherungen?
Unterversicherung liegt vor, wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Wiederherstellungswert des Gebäudes. Im Schadensfall ersetzt die Versicherung dann nur einen Teil des Schadens – im gleichen Verhältnis wie versichert wurde. Beispiel: Ist nur 50 % des tatsächlichen Wertes versichert, zahlt die Versicherung auch nur 50 % des Schadens.
Wer haftet bei Unterversicherung – der Versicherer oder der Makler?
Grundsätzlich liegt die Verantwortung für eine korrekte Versicherungssumme beim Eigentümer oder Versicherungsnehmer. Wird ein Makler eingeschaltet, haftet dieser als Interessenvertreter des Kunden. Die Versicherung ist nur in Ausnahmefällen verpflichtet, aktiv auf Unterversicherung hinzuweisen – etwa bei objektiv erkennbaren Fehlannahmen.
Wurde man vom Makler falsch beraten, kann ein Haftungsanspruch gegen diesen bestehen. Wichtig: Beweispflicht trifft in der Regel den Versicherungsnehmer.
Wie kann ich mich als Immobilienbesitzer gegen Unterversicherung schützen?
Folgende Maßnahmen empfehlen wir aus rechtlicher Sicht:
- Lassen Sie den Gebäudewert regelmäßig durch einen Sachverständigen oder Makler prüfen.
- Verlangen Sie bei Abschluss der Versicherung einen Unterversicherungsverzicht.
- Sichern Sie alle Beratungen in Schriftform – vor allem bei Einschaltung eines Maklers.
- Nutzen Sie versicherungstechnische Instrumente wie Index-Klauseln, die die Versicherungssumme automatisch an den Baukostenindex anpassen.
- Lassen Sie Versicherungsverträge vorab von einem spezialisierten Anwalt prüfen.
Unsere Kanzlei in Wien verfügt über umfassende Erfahrung bei der rechtlichen Prüfung und Gestaltung von Versicherungsverträgen. Ob Eigentümer, Vermieter oder Bauträger – wir helfen Ihnen, Ihr Immobilienvermögen rechtssicher abzusichern.
Fazit: Jetzt vorsorgen – statt später verlieren
Ein einziger Fehler bei der Einschätzung des Immobilienwerts kann Zehntausende Euro kosten. Im Ernstfall bleibt keine Zeit für Diskussionen – und Gerichte beurteilen die Rechtslage eindeutig: Die Verantwortung liegt beim Immobilienbesitzer. Daher unser dringender Rat:
Lassen Sie bestehende Versicherungsverträge und geplante Neuabschlüsse rechtlich prüfen. Gerade bei älteren Verträgen oder nach Umbauten ist eine fachkundige Bewertung unerlässlich. Unsere Kanzlei steht Ihnen dabei gerne zur Seite – schnell, kompetent und lösungsorientiert.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung:
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