Unleidliches Verhalten im Mietverhältnis: Wann kann unleidliches Verhalten zur Kündigung führen?
Unleidliches Verhalten wie Beschimpfungen, unbegründete Diebstahlsvorwürfe oder Drohungen sind in einem Mietshaus mehr als bloße Unhöflichkeiten. Wenn solche Vorfälle wiederholt auftreten und das Verhältnis zwischen den Beteiligten nachhaltig belasten, kann das Mietverhältnis gefährdet sein. Das gilt auch dann, wenn der Konflikt zunächst nur zwischen einzelnen Bewohnern und dem Vermieter besteht.
Eine wichtige Orientierung bietet eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2014: Im OGH vom 19.12.2014, 8 Ob 123/14t, ging es um wiederholte grobe Beleidigungen, unbegründete Anschuldigungen und die Behinderung des Zugangs zu einem Haus. Der OGH bestätigte, dass ein solches Verhalten unter Umständen eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen unleidlichen Verhaltens rechtfertigen kann. Zur Entscheidung.
Der konkrete Fall: Wiederholte Beschimpfungen und versperrter Zugang
In dem Verfahren bestand ein Mietverhältnis zwischen den Klägern und den Beklagten. Einer der Beklagten verhielt sich gegenüber den Klägern wiederholt aggressiv und beleidigend. Er beschimpfte sie grob und ohne erkennbaren Anlass. Außerdem bezichtigte er sie des Diebstahls, obwohl sie mit dem Verschwinden bestimmter Gegenstände nichts zu tun hatten.
Wegen vergleichbarer Beleidigungen war er bereits strafgerichtlich verurteilt worden. Dennoch setzte er sein Verhalten auch nach Zustellung der Kündigung fort. Zusätzlich verkeilte er die Eingangstür des Hauses und ließ das Schloss austauschen. Dadurch konnten die Kläger das Haus nicht mehr betreten.
Die Kläger beriefen sich bei der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere auf dieses unleidliche Verhalten. Die Beklagten hielten dagegen, die Kläger hätten den Erstbeklagten provoziert. Außerdem vertraten sie die Ansicht, ein früherer Vergleich stehe der neuerlichen Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes entgegen.
Die Vorinstanzen gaben den Klägern Recht. Der Oberste Gerichtshof wies die außerordentliche Revision zurück. Damit blieb die Beurteilung bestehen, dass das festgestellte Verhalten schwerwiegend genug war, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
Was bedeutet „unleidliches Verhalten“?
Der Begriff meint nicht jede Unfreundlichkeit und auch nicht jeden einmaligen Streit. Ein angespanntes Gespräch, eine kurzfristige Auseinandersetzung oder eine einzelne unbedachte Äußerung führen nicht automatisch dazu, dass ein Mietverhältnis gekündigt werden darf.
Entscheidend ist vielmehr, ob das Verhalten eine gewisse Intensität erreicht. Typischerweise kommt es auf mehrere Gesichtspunkte an:
- Das Verhalten dauert über längere Zeit an oder wiederholt sich.
- Das geordnete Verhältnis zwischen den Vertragsparteien wird erheblich gestört.
- Die Belastung überschreitet das im konkreten Mietverhältnis zumutbare Maß deutlich.
- Das Verhalten macht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die andere Seite unzumutbar.
Gerichte betrachten dabei nicht zwingend nur einen einzelnen Vorfall. Sie nehmen eine Gesamtbetrachtung vor. Mehrere Vorfälle können sich gegenseitig verstärken. Wiederholte grobe Beschimpfungen wirken anders als ein einmaliger Streit. Werden zusätzlich unbegründete Vorwürfe erhoben oder wird der Zugang zu einem Haus verhindert, kann die Grenze zur erheblichen Vertragsverletzung überschritten sein.
Wichtig ist daher nicht nur, was in einer einzelnen Situation gesagt oder getan wurde. Entscheidend ist das Gesamtbild: Wie oft kam es zu Vorfällen? Wie schwerwiegend waren sie? Haben sie trotz Aufforderung oder Kündigung weiter stattgefunden? Und war eine normale Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar?
Ein früherer Vergleich schützt nicht automatisch vor einer neuen Kündigung
In vielen Mietkonflikten kommt es zu einem Vergleich. Die Beteiligten einigen sich etwa darauf, einen bestehenden Streit zu beenden oder bestimmte Vorfälle nicht weiterzuverfolgen. Daraus folgt jedoch nicht ohne Weiteres, dass jedes spätere Fehlverhalten folgenlos bleibt.
Ein allfälliger Verzicht des Vermieters bezieht sich grundsätzlich auf jene Vorfälle, die bei Abschluss des Vergleichs bekannt waren und von der Vereinbarung erfasst wurden. Neues Fehlverhalten nach dem Vergleich ist davon nicht automatisch umfasst.
Das kann in der Praxis entscheidend sein. Wer nach einer Einigung erneut schwerwiegend gegen mietvertragliche Pflichten verstößt, kann sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass der frühere Konflikt bereits erledigt gewesen sei. Ein Vergleich ist daher kein dauerhafter Freibrief für weiteres aggressives oder beleidigendes Verhalten.
Für beide Seiten ist es sinnvoll, den Inhalt eines Vergleichs genau zu prüfen. Je klarer festgehalten wird, auf welche konkreten Vorfälle und Ansprüche sich die Einigung bezieht, desto leichter lässt sich später beurteilen, welche Fragen tatsächlich erledigt sind.
Reicht eine kurze Besserung nach der Kündigung?
Eine nachträgliche Verhaltensänderung kann grundsätzlich eine Rolle spielen. Sie muss aber verlässlich und nachhaltig sein. Ein kurzfristiges Einlenken oder ein allgemeines Versprechen, sich künftig anders zu verhalten, genügt nicht zwingend.
Gerichte können prüfen, ob ernsthaft damit zu rechnen ist, dass sich das problematische Verhalten wiederholt. Je länger und schwerwiegender die Vorfälle waren, desto überzeugender muss die positive Veränderung sein. Eine bloße Beruhigung für einige Tage kann deshalb weniger Gewicht haben als eine über längere Zeit nachweisbare, stabile Verhaltensänderung.
Im entschiedenen Fall sahen die Gerichte keine ausreichend verlässliche Änderung. Das Verhalten war trotz der Zustellung der Kündigung fortgesetzt worden. Dieser Umstand konnte die Einschätzung verstärken, dass die Störung des Mietverhältnisses nicht nur vorübergehend war.
Was das Urteil für Mieter, Vermieter und Mitmieter bedeutet
Für Mieter
Wiederholte grobe Beschimpfungen, Drohungen, unbegründete Anschuldigungen oder Eingriffe in den Zugang zu einem Haus können erhebliche rechtliche Folgen haben. Das gilt auch dann, wenn sich ein Mieter subjektiv provoziert fühlt.
Eine Provokation beseitigt nicht automatisch die Verantwortung für das eigene Verhalten. Sie kann zwar für die Beurteilung eines Konflikts relevant sein. Sie macht wiederholte Beleidigungen oder andere schwerwiegende Handlungen aber nicht ohne Weiteres zulässig.
Für Vermieter
Vermieter sollten Vorfälle möglichst konkret dokumentieren. Allgemeine Aussagen wie „der Mieter ist ständig aggressiv“ sind weniger aussagekräftig als eine nachvollziehbare Darstellung einzelner Ereignisse.
Sinnvoll können insbesondere sein:
- Aufzeichnungen mit Datum, Ort und Ablauf des Vorfalls,
- Nachrichten, Briefe oder sonstige schriftliche Kommunikation,
- Namen und Kontaktdaten möglicher Zeugen,
- Dokumente zu polizeilichen oder strafgerichtlichen Verfahren, soweit vorhanden,
- Nachweise über weitere Vorfälle nach einer Abmahnung oder einem Vergleich.
Auch die Formulierung eines Vergleichs sollte sorgfältig erfolgen. Er sollte möglichst klar erkennen lassen, welche bereits bekannten Vorfälle erledigt sind. Das verhindert zwar nicht automatisch jedes spätere Problem, schafft aber mehr Klarheit über den Umfang der Vereinbarung.
Für Mitmieter
Mehrere Personen, die gemeinsam mieten, sollten das Verhalten der einzelnen Mitmieter nicht als rein persönliche Angelegenheit betrachten. Der OGH stellte klar, dass ein Kündigungsgrund, den ein Mitmieter verwirklicht, grundsätzlich auch gegenüber den anderen Mitmietern Wirkung entfalten kann.
Das bedeutet: Nicht immer trägt nur jene Person die Konsequenzen, die sich konkret beleidigend oder aggressiv verhalten hat. Unter Umständen ist das gesamte Mietverhältnis betroffen. Mitmieter sollten daher bei eskalierenden Konflikten frühzeitig versuchen, auf eine Beruhigung der Situation hinzuwirken und rechtlichen Rat einzuholen.
Was Betroffene jetzt beachten sollten
- Vorfall genau festhalten: Notieren Sie Datum, Ort, beteiligte Personen und den konkreten Ablauf.
- Kommunikation sichern: Bewahren Sie Nachrichten, Briefe und sonstige Unterlagen vollständig auf.
- Nicht weiter eskalieren: Weitere Beschimpfungen oder Drohungen können die eigene Position erheblich verschlechtern.
- Vergleich prüfen: Klären Sie, welche früheren Vorfälle tatsächlich von einer Einigung umfasst sind.
- Nach einer Kündigung rasch handeln: Fristen und formelle Anforderungen können entscheidend sein.
- Zeugen ansprechen: Personen, die Vorfälle wahrgenommen haben, sollten möglichst früh festgehalten werden.
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Vor einer Stellungnahme kann rechtliche Beratung sinnvoll sein.
Eine Kündigung sollte nicht einfach ignoriert werden. Ebenso wenig sollten Betroffene automatisch davon ausgehen, dass jede Anschuldigung berechtigt ist. Ob unleidliches Verhalten tatsächlich vorliegt, hängt immer von den konkreten Umständen und der Beweislage ab.
Häufige Fragen zum unleidlichen Verhalten im Mietrecht
Kann man wegen einer einzigen Beschimpfung die Wohnung verlieren?
Eine einzelne Unhöflichkeit oder ein einmaliger Streit reicht normalerweise nicht automatisch aus. Entscheidend sind die Schwere des Vorfalls und die Gesamtumstände. Besonders gravierendes Verhalten kann allerdings auch bei einem einzelnen Ereignis rechtlich erheblich sein. In vielen Fällen kommt es auf Wiederholung, Dauer und Intensität an.
Was gilt, wenn ich mich vom Vermieter provoziert gefühlt habe?
Eine Provokation kann bei der Bewertung des Konflikts eine Rolle spielen. Sie rechtfertigt aber nicht automatisch grobe Beleidigungen, Drohungen oder andere erhebliche Vertragsverletzungen. Das Verhalten aller Beteiligten wird im jeweiligen Zusammenhang betrachtet.
Ist nach einem Vergleich alles endgültig erledigt?
Das lässt sich nur anhand des konkreten Vergleichs beurteilen. Ein Vergleich kann bekannte und bereits erledigte Vorfälle betreffen. Neues Fehlverhalten nach dem Vergleich ist davon grundsätzlich nicht automatisch umfasst.
Kann das Verhalten meines Mitmieters auch mir schaden?
Ja, das ist möglich. Ein Kündigungsgrund, den ein Mitmieter verwirklicht, kann unter Umständen Auswirkungen auf das gesamte gemeinsame Mietverhältnis haben. Deshalb sollten Mitmieter bei wiederholten Konflikten nicht abwarten, bis die Situation weiter eskaliert.
Rechtsanwalt Wien bei unleidlichem Verhalten im Mietrecht
Unleidliches Verhalten ist eine Frage des Einzelfalls. Nicht jede Auseinandersetzung rechtfertigt die Beendigung eines Mietverhältnisses. Wiederholte, schwerwiegende und unzumutbare Vorfälle können jedoch erhebliche Konsequenzen haben. Durch jahrelange anwaltliche Praxis kann die Kanzlei Pichler die vorhandenen Unterlagen, die Vorfallchronologie und die Erfolgsaussichten einer rechtlichen Vorgehensweise sorgfältig einordnen.
Sind Sie von einer Kündigung betroffen, beschuldigen Sie einen Mitmieter wegen aggressiven Verhaltens oder möchten Sie als Vermieter die nächsten Schritte prüfen lassen? Vereinbaren Sie eine rechtliche Beratung bei der Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien. Sie erreichen die Kanzlei telefonisch unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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