Treuhänderhaftung beim Bauträgerkauf: Wann haftet der Treuhänder für vorzeitig ausgezahlte Kaufpreisraten?
Treuhänderhaftung kann beim Kauf einer Bauträgerwohnung entscheidend sein, wenn der Kaufpreis bereits weitgehend bezahlt wurde, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist und zentrale Sicherheiten fehlen.
Der Kauf einer Wohnung vom Bauträger ist für viele Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso gefährlicher ist es, wenn der Kaufpreis bereits weitgehend bezahlt wurde, obwohl der Käufer noch nicht Eigentümer ist und zentrale Sicherheiten fehlen.
Genau hier setzt das Bauträgervertragsgesetz an. Es soll verhindern, dass Käufer ihre Vorauszahlungen verlieren, wenn der Bauträger insolvent wird, das Bauvorhaben scheitert oder die Eigentumsübertragung nicht wie geplant durchgeführt werden kann. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2018 zeigt, wie streng die Pflichten des mit der Abwicklung beauftragten Treuhänders sind.
Der typische Konflikt: Das Geld ist weg, die Sicherheit fehlt
Bei einer Bauträgerwohnung wird der Kaufpreis meist nicht erst nach vollständiger Fertigstellung bezahlt. Stattdessen sieht der Vertrag mehrere Raten vor, die sich am Baufortschritt orientieren. Damit dieses System für Käufer nicht zu einem unkalkulierbaren Risiko wird, muss jede Auszahlung gesetzlich und vertraglich abgesichert sein.
In dem vom OGH behandelten Fall hatte ein Käufer eine Wohnung von einem Bauträger erworben und beinahe 300.000 Euro auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Der beauftragte Rechtsanwalt leitete dennoch bereits Teilbeträge an Handwerker beziehungsweise an den Bauträger weiter.
Zu diesem Zeitpunkt waren jedoch mehrere wesentliche Voraussetzungen nicht erfüllt:
- Die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung lag noch nicht vor.
- Eine ausreichende Zusage der finanzierenden Bank zur Lastenfreistellung fehlte.
- Der vereinbarte Ratenplan entsprach nicht den zwingenden gesetzlichen Vorgaben.
- Statt einer getrennten und nachvollziehbaren Abwicklung wurde lediglich ein Sammelanderkonto verwendet.
Für den Käufer bedeutete das: Er hatte bereits erhebliche Beträge bezahlt, war aber weiterhin dem Risiko ausgesetzt, weder lastenfreies Eigentum an der Wohnung zu erwerben noch sein Geld zurückzuerhalten.
Was verlangt das Bauträgervertragsgesetz?
Das Bauträgervertragsgesetz, kurz BTVG, schützt Käufer vor allem vor dem Risiko ungesicherter Vorauszahlungen. Die gesetzlichen Schutzvorschriften sind bei Verbrauchergeschäften zwingend. Sie dürfen daher nicht einfach durch eine Vertragsklausel zum Nachteil des Käufers abgeändert werden.
Beim grundbücherlichen Sicherungsmodell müssen mehrere Voraussetzungen zusammenspielen. Dazu gehören insbesondere:
- die grundbücherliche Sicherung des künftigen Eigentumserwerbs,
- ein gesetzeskonformer Ratenplan,
- die erforderlichen behördlichen Genehmigungen,
- eine ausreichende Sicherung der lastenfreien Eigentumsübertragung,
- eine geeignete Vertrags- und Grundbuchslage sowie
- eine ordnungsgemäße Treuhandabwicklung.
Entscheidend ist dabei nicht nur, ob einzelne Sicherheiten irgendwann vorgesehen sind. Sie müssen im Zeitpunkt der jeweiligen Zahlung tatsächlich bestehen. Fehlt eine wesentliche Voraussetzung, ist die betreffende Zahlung grundsätzlich noch nicht fällig. Der Treuhänder darf das Geld dann nicht an den Bauträger oder an andere Zahlungsempfänger weiterleiten.
Der Grundgedanke ist einfach: Der Käufer soll nicht zuerst zahlen müssen und erst später hoffen dürfen, dass die versprochene Sicherheit irgendwann hergestellt wird. Der „erste Euro“ darf erst dann ausbezahlt werden, wenn die gesetzlich erforderliche Absicherung vollständig vorhanden ist.
Die Entscheidung des OGH: Treuhänderhaftung bei mangelhafter Abwicklung
Der Oberste Gerichtshof entschied in seiner Entscheidung OGH vom 25.10.2018, 6 Ob 173/18m, dass der Treuhänder grundsätzlich für alle Schäden haftet, die dem Käufer aus einer mangelhaften Abwicklung der Treuhandschaft entstehen. Zur Entscheidung.
Der OGH wies die Revision des Treuhänders zurück. Damit blieb die Haftung, die bereits von den Vorinstanzen festgestellt worden war, bestehen.
Das Gericht stellte insbesondere klar, dass eine bloße grundbücherliche Anmerkung nicht ausreicht, wenn andere notwendige Sicherungsvoraussetzungen fehlen. Der Treuhänder hätte den Kaufpreis nicht weiterleiten dürfen, solange unter anderem die erforderlichen behördlichen Genehmigungen, ein zulässiger Ratenplan und eine ausreichende Lastenfreistellung nicht gesichert waren.
Eine besondere Bedeutung hat die Aussage des OGH zum möglichen Schaden. Der Käufer muss nicht abwarten, bis endgültig feststeht, dass der Bauträger insolvent ist oder die Wohnung nie übertragen wird. Bereits der Verlust einer gesetzlich vorgesehenen Sicherheit kann einen ersatzfähigen Schaden darstellen.
Im konkreten Verfahren wurde dem Käufer nicht unmittelbar der gesamte Kaufpreis als Schadenersatz zugesprochen. Es ging um die Feststellung, dass der Treuhänder für spätere Schäden aus seinen Pflichtverletzungen einzustehen hat. Diese Feststellung kann für die weitere Durchsetzung konkreter Ansprüche entscheidend sein.
Treuhänder sind nicht bloß für Überweisungen zuständig
Die Entscheidung macht deutlich, dass die Aufgaben eines Treuhänders weit über die technische Weiterleitung von Geld hinausgehen. Der Treuhänder muss aktiv prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Auszahlung erfüllt sind und ob die Sicherheit des Käufers während der gesamten Abwicklung erhalten bleibt.
Zu den wesentlichen Prüfungen gehören etwa:
- Ist die lastenfreie Übertragung des Eigentums durch eine rechtlich ausreichende Erklärung der finanzierenden Bank gesichert?
- Entspricht der Ratenplan den zwingenden gesetzlichen Grenzen?
- Liegen alle notwendigen behördlichen Genehmigungen vor?
- Ist die grundbücherliche Situation so gestaltet, dass der Käufer sein Eigentum tatsächlich erwerben kann?
- Werden die Gelder eindeutig und nachvollziehbar dem jeweiligen Käufer und Erwerbsvorgang zugeordnet?
Ein Sammelkonto, auf dem Zahlungen mehrerer Käufer zusammenlaufen, kann diesen Anforderungen nicht ohne Weiteres entsprechen. Für den Käufer muss nachvollziehbar bleiben, welche Gelder zu seinem Erwerb gehören und wie sie im Rahmen der Treuhandschaft verwaltet werden.
Was bedeutet die Treuhänderhaftung für Käufer in der Praxis?
1. Der Bauträger verlangt eine Zahlung, obwohl die Genehmigung noch fehlt
Der Hinweis, die Genehmigung werde „ohnehin bald erteilt“, ersetzt keine tatsächlich vorliegende Genehmigung. Solange eine notwendige behördliche Voraussetzung fehlt, kann die Auszahlung der betreffenden Kaufpreisrate unzulässig sein.
2. Die Bank stellt die Lastenfreistellung nur vage in Aussicht
Eine allgemeine Erklärung, dass die finanzierende Bank einer späteren Freistellung grundsätzlich zustimmen werde, bietet nicht dieselbe Sicherheit wie eine verbindliche und rechtlich durchsetzbare Regelung. Bleibt unklar, ob bestehende Pfandrechte tatsächlich gelöscht werden, besteht für den Käufer ein erhebliches Risiko.
3. Der Ratenplan verlangt bereits zu Baubeginn eine ungewöhnlich hohe Zahlung
Ein Vertragsplan darf die gesetzlichen Vorgaben nicht zulasten des Käufers überschreiten. Im entschiedenen Fall sollten bereits bei Baubeginn 25 Prozent des Kaufpreises fällig werden, obwohl nach den zwingenden Vorgaben höchstens 15 Prozent vorgesehen waren.
4. Der Bauträger ist wirtschaftlich angeschlagen
Gerade bei finanziellen Schwierigkeiten des Bauträgers ist die ordnungsgemäße Sicherung entscheidend. Wer dann bereits hohe Beträge bezahlt hat, kann bei einer Insolvenz vor der schwierigen Frage stehen, ob und in welchem Umfang das Geld zurückerlangt werden kann.
Wichtig ist außerdem: Ein Käufer muss nicht zwingend vom Vertrag zurücktreten, um mögliche Ansprüche wegen unzulässiger vorzeitiger Auszahlungen zu prüfen. Auch wenn er die Wohnung weiterhin erwerben möchte, können Pflichtverletzungen des Treuhänders rechtliche Folgen haben.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Käufer prüfen lassen
Wer Zweifel an der Abwicklung hat, sollte nicht erst handeln, wenn der Bauträger die Fertigstellung einstellt. Für eine rechtliche Prüfung sind insbesondere folgende Unterlagen wichtig:
- der vollständige Bauträgervertrag,
- der vereinbarte Zahlungs- und Ratenplan,
- aktuelle Grundbuchsauszüge,
- Treuhandvereinbarungen und Auszahlungsbestätigungen,
- Nachweise über behördliche Genehmigungen,
- Erklärungen der finanzierenden Bank zur Lastenfreistellung,
- Einzahlungsbelege und Kontoauszüge sowie
- die gesamte Korrespondenz mit Bauträger, Treuhänder und Bank.
Bis zur Klärung sollte sorgfältig geprüft werden, ob eine weitere Zahlung tatsächlich fällig ist. Eine eigenmächtige Einstellung von Zahlungen kann allerdings ebenfalls rechtliche Folgen haben. Deshalb sollte die konkrete Situation vorab anwaltlich beurteilt werden.
Häufige Fragen zur Treuhandabwicklung beim Bauträgerkauf
Kann ich mein Geld zurückfordern, wenn der Treuhänder zu früh ausgezahlt hat?
Das hängt von den konkreten Umständen und dem tatsächlich eingetretenen Schaden ab. Eine vorzeitige Auszahlung kann jedoch eine Haftung des Treuhänders begründen. Entscheidend sind unter anderem der Vertrag, die fehlenden Sicherungsvoraussetzungen und die weitere Entwicklung des Bauvorhabens.
Reicht es, wenn die Wohnung bereits im Grundbuch angemerkt ist?
Nicht unbedingt. Die grundbücherliche Sicherung ist nur ein Teil der erforderlichen Absicherung. Zusätzlich können etwa Genehmigungen, ein gesetzeskonformer Ratenplan und eine wirksame Lastenfreistellung erforderlich sein.
Muss ich warten, bis der Bauträger endgültig insolvent ist?
Nein. Nach der Entscheidung des OGH kann bereits der Verlust einer gesetzlich vorgesehenen Sicherheit rechtlich relevant sein. Eine frühzeitige Prüfung ist daher sinnvoll, sobald konkrete Anzeichen für eine mangelhafte Abwicklung bestehen.
Was soll ich tun, wenn der Treuhänder meine Fragen nicht beantwortet?
Fordern Sie die fehlenden Informationen und Nachweise schriftlich an und sichern Sie sämtliche Unterlagen. Bei unklaren Auszahlungen, fehlender Lastenfreistellung oder nicht vorliegenden Genehmigungen sollte rasch anwaltlich geprüft werden, welche Ansprüche und Sicherungsmaßnahmen in Betracht kommen.
Rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt Wien kann erhebliche finanzielle Risiken verhindern
Der Kauf einer Bauträgerwohnung sollte nicht allein auf das Vertrauen in den Bauträger oder den Treuhänder beruhen. Durch jahrelange anwaltliche Praxis weiß die Kanzlei Pichler, wie wichtig eine genaue Prüfung von Bauträgervertrag, Zahlungsplan, Treuhandabwicklung und grundbücherlicher Situation ist.
Wenn Sie bereits Zahlungen geleistet haben und Zweifel an der Absicherung bestehen, lassen Sie Ihre Unterlagen möglichst früh prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien, unterstützt Sie bei der rechtlichen Einschätzung und der Durchsetzung möglicher Ansprüche.
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