Scheidung gemeinsames Haus: Wer darf die Immobilie behalten?
Scheidung gemeinsames Haus gehört zu den schwierigsten Fragen nach einer Trennung. Oft möchte ein Ehegatte im bisherigen Haus bleiben, während der andere die Liegenschaft verkaufen oder selbst übernehmen will. Doch der bloße Wunsch, weiterhin dort zu wohnen, entscheidet nicht automatisch über die Eigentumsaufteilung.
Maßgeblich ist vielmehr, ob die gewünschte Lösung wirtschaftlich tragfähig und insgesamt fair ist. Dazu zählen nicht nur der Wert des Hauses, sondern auch Kredite, Sanierungskosten, laufende Belastungen und persönliche Haftungen gegenüber der Bank.
Scheidung gemeinsames Haus: Wenn der Wunsch nach dem Haus an der Finanzierung scheitert
Ein typisches Szenario sieht so aus: Ein Ehepaar besitzt gemeinsam eine Liegenschaft mit einem Haus. Auf dem Grundstück lasten hohe Schulden. Nach der Trennung möchte die Ehefrau das Haus behalten. Sie argumentiert, dass sie dort mit ihrer Familie lebt und auf die Immobilie angewiesen ist. Der Ehemann soll im Gegenzug die Schulden übernehmen.
Auf den ersten Blick kann diese Lösung nachvollziehbar wirken. Bei genauer wirtschaftlicher Betrachtung kann sie jedoch problematisch sein. Wenn die Ehefrau die laufenden Kreditraten nicht dauerhaft bezahlen kann und zusätzlich umfangreiche Sanierungsarbeiten notwendig sind, stellt sich die Frage, ob die Übertragung des Hauses überhaupt sinnvoll wäre.
Kann die Immobilie voraussichtlich nicht erhalten werden und müsste sie ohnehin bald verkauft werden, spricht das gegen eine Übertragung an jene Person, die den Wunsch nach dem Haus geäußert hat. Ist der andere Ehegatte hingegen finanziell in der Lage, die Liegenschaft samt den damit verbundenen Schulden zu übernehmen, kann dies bei der gerichtlichen Entscheidung entscheidend sein.
Was gilt bei der Aufteilung von Haus und Schulden?
Bei der Aufteilung des ehelichen Vermögens muss das Gericht eine billige, also insgesamt ausgewogene Lösung finden. Der Grundsatz der Billigkeit ist insbesondere in § 83 EheG verankert. Dabei werden die konkreten Umstände des Einzelfalls betrachtet.
Eine Immobilie darf daher nicht ohne Weiteres einem Ehegatten übertragen werden, wenn der andere dadurch seinen Eigentumsanteil verliert, gleichzeitig aber mit den Schulden belastet bleibt. Eine solche Lösung könnte zu einer erheblichen wirtschaftlichen Benachteiligung führen.
Vereinfacht gesagt, müssen mehrere Fragen gemeinsam beantwortet werden:
- Wer ist derzeit Eigentümer der Liegenschaft?
- Wie hoch sind die offenen Kredite und sonstigen Belastungen?
- Wer kann die laufenden Rückzahlungen tatsächlich finanzieren?
- Welche Sanierungs- und Erhaltungskosten sind zu erwarten?
- Ist eine angemessene Auszahlung des anderen Ehegatten möglich?
- Stimmt die Bank einer Schuldübernahme oder Haftungsänderung zu?
Der Wert der Immobilie darf nicht isoliert betrachtet werden. Eine Liegenschaft mit hohen Krediten kann wirtschaftlich deutlich weniger wert sein als ein unbelastetes Haus. Umgekehrt können notwendige Sanierungen die tatsächliche finanzielle Belastung erheblich erhöhen.
Was hat der OGH dazu entschieden?
Mit dieser Problematik befasste sich der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018, konkret im OGH vom 17.07.2018, 1 Ob 45/18a. Die Entscheidung ist daher nicht aktuell, bleibt aber für die grundsätzliche Beurteilung vergleichbarer Fälle bedeutsam. Zur Entscheidung.
Im dortigen Verfahren gehörten eine Liegenschaft und ein Haus zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten. Mit der Liegenschaft waren hohe Schulden verbunden. Die Ehefrau wollte, dass ihr die Immobilie übertragen wird. Der Ehemann sollte die damit verbundenen Schulden übernehmen.
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen konnte die Ehefrau die Liegenschaft wirtschaftlich nicht dauerhaft finanzieren. Zusätzlich waren Sanierungsarbeiten erforderlich. Es bestand daher die konkrete Gefahr, dass sie das Haus ohnehin sofort wieder verkaufen müsste. Der Ehemann war hingegen in der Lage, die Liegenschaft samt den Schulden zu übernehmen.
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Damit blieb die Entscheidung der Vorinstanzen bestehen. Eine grundsätzliche Rechtsfrage, die eine weitere Prüfung durch den OGH gerechtfertigt hätte, lag nach seiner Beurteilung nicht vor.
Die Kernaussage lässt sich so zusammenfassen: Eine gemeinsame Immobilie muss im Aufteilungsverfahren nicht jenem Ehegatten übertragen werden, der sie behalten möchte, wenn dieser die Immobilie wirtschaftlich nicht tragen kann und der andere Ehegatte sie samt den Schulden übernehmen kann.
Warum die Entscheidung für Betroffene wichtig ist
Die Entscheidung zeigt, dass emotionale und familiäre Interessen zwar berücksichtigt werden können, aber nicht allein ausschlaggebend sind. Wer bisher im Haus gelebt hat oder dort Kinder beziehungsweise Pflegekinder betreut, hat dadurch nicht automatisch Anspruch auf die Immobilie.
Besonders wichtig ist die wirtschaftliche Realität. Das Gericht prüft, ob die gewünschte Lösung auf Dauer funktionieren kann. Dazu gehören Einkommen, Kreditraten, laufende Betriebskosten, notwendige Reparaturen und die sonstigen Lebenshaltungskosten.
Eine Übertragung ohne angemessenen Ausgleich kann außerdem unzulässig sein. Erhält ein Ehegatte das Haus, während der andere seinen Eigentumsanteil verliert und weiterhin mit den Schulden belastet bleibt, ist eine solche Gestaltung regelmäßig besonders sorgfältig zu prüfen.
Auch die persönliche Haftung darf nicht übersehen werden. Eine Ehefrau oder ein Ehemann kann beispielsweise weiterhin als Ausfallsbürgin oder als gemeinsamer Kreditnehmer haften. Die interne Vereinbarung zwischen den geschiedenen Ehegatten ändert nicht automatisch den Kreditvertrag.
Eigentum und Bankhaftung sind zwei verschiedene Dinge
Viele Betroffene gehen davon aus, dass mit der Übertragung des Hauses auch sämtliche Schulden automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen. Das ist ein gefährlicher Irrtum.
Die Eigentumsverhältnisse und die Haftung gegenüber der Bank sind getrennt zu beurteilen. Selbst wenn in einer Vereinbarung festgehalten wird, dass ein Ehegatte den Kredit künftig allein bezahlen soll, kann die Bank weiterhin Ansprüche gegen beide bisherigen Kreditnehmer oder gegen einen Bürgen haben.
Vor einer Vereinbarung sollte daher schriftlich geklärt werden:
- Wer übernimmt die monatlichen Kreditraten?
- Wer bleibt Kreditnehmer oder Bürge?
- Hat die Bank der Schuldübernahme zugestimmt?
- Wurde eine Person tatsächlich aus ihrer persönlichen Haftung entlassen?
- Welche Folgen hat eine spätere Zahlungsunfähigkeit?
Ohne ausdrückliche Zustimmung der Bank besteht das Risiko, dass eine interne Regelung zwischen den Ehegatten die Bank nicht bindet. Eine vermeintlich klare Vereinbarung kann dann zu erheblichen finanziellen Problemen führen.
Was bedeutet das im Alltag?
Die bisherige Familienwohnung
Ein Ehegatte möchte mit den Kindern im bisherigen Haus bleiben. Das allein reicht nicht aus, wenn das Einkommen für Kreditraten, Betriebskosten und Sanierungen nicht ausreicht. Das Gericht kann eine andere Lösung für sachgerechter halten, wenn der Verbleib wirtschaftlich nicht dauerhaft möglich ist.
Das Haus mit hohem Sanierungsbedarf
Eine Immobilie kann auf dem Papier einen beträchtlichen Wert haben. Sind jedoch Dach, Heizung oder Fassade dringend zu erneuern, muss die Finanzierung dieser Arbeiten in die Beurteilung einfließen. Wer diese Kosten nicht tragen kann, wird Schwierigkeiten haben, die Übertragung überzeugend zu begründen.
Der Ehegatte mit der besseren Finanzierung
Kann ein Ehegatte die offenen Kredite übernehmen und die Immobilie erhalten, während der andere sie nur unter großen finanziellen Opfern behalten könnte, spricht dieser Umstand für die Übernahme durch den zahlungsfähigeren Ehegatten. Das bedeutet nicht automatisch, dass dieser das Haus ohne Ausgleich erhält.
Die gemeinsame Kreditaufnahme
Auch wenn ein Ehegatte aus dem Haus auszieht, kann er gegenüber der Bank weiterhin haften. Eine Scheidungsvereinbarung sollte daher nicht abgeschlossen werden, ohne die Auswirkungen auf Kredite, Bürgschaften und Sicherheiten genau zu prüfen.
Diese Unterlagen sollten frühzeitig gesammelt werden
Wer die gemeinsame Immobilie übernehmen möchte, sollte seine finanzielle Leistungsfähigkeit nachvollziehbar darlegen. Hilfreich sind insbesondere:
- aktuelle Einkommensnachweise und Steuerunterlagen,
- eine aktuelle Bewertung der Liegenschaft,
- Unterlagen zu offenen Krediten und monatlichen Raten,
- Finanzierungszusagen oder konkrete Bankangebote,
- Kostenschätzungen für notwendige Sanierungen,
- Nachweise über laufende Wohn- und Lebenshaltungskosten,
- Unterlagen zu Bürgschaften und sonstigen persönlichen Haftungen.
Je früher diese Informationen vorliegen, desto besser lässt sich beurteilen, ob eine Übernahme realistisch ist. Eine bloße Absichtserklärung, das Haus künftig irgendwie finanzieren zu wollen, wird regelmäßig weniger überzeugend sein als eine belastbare Finanzierungszusage.
Häufige Fragen zu Haus, Scheidung und Schulden
Kann ich das Haus behalten, weil die Kinder dort wohnen?
Die Interessen von Kindern können bei der Aufteilung berücksichtigt werden. Sie führen jedoch nicht automatisch dazu, dass die Immobilie einem bestimmten Ehegatten übertragen wird. Entscheidend bleibt, ob die Lösung wirtschaftlich tragfähig und insgesamt angemessen ist.
Kann mein Ehegatte einfach die Schulden übernehmen?
Zwischen den Ehegatten kann vereinbart werden, wer die Kreditraten künftig bezahlt. Dadurch wird die Bank jedoch nicht automatisch gebunden. Für eine wirksame Entlassung aus der persönlichen Haftung ist regelmäßig die Zustimmung des Kreditinstituts erforderlich.
Bekomme ich eine Auszahlung, wenn mein Ehegatte das Haus übernimmt?
Eine entschädigungslose Übertragung des Eigentums ist nicht ohne Weiteres zulässig. Ob und in welcher Höhe ein Ausgleich zu leisten ist, hängt von den Eigentumsverhältnissen, dem Wert der Immobilie, den Schulden und den übrigen Umständen des Aufteilungsverfahrens ab.
Was passiert, wenn ich mir das Haus eigentlich nicht leisten kann?
Dann besteht das Risiko, dass die Immobilie dem anderen Ehegatten zugesprochen oder verkauft wird. Wichtig ist, die finanzielle Situation offen und frühzeitig zu prüfen, anstatt eine Übernahme zu verlangen, die später an der Finanzierung oder an notwendigen Sanierungen scheitert.
Rechtsanwalt Wien bei Scheidung und gemeinsamem Haus
Die Aufteilung eines Hauses nach einer Trennung betrifft Eigentum, Schulden, Bankverträge und häufig auch die zukünftige Wohnsituation. Eine scheinbar faire Lösung kann sich als nachteilig erweisen, wenn persönliche Haftungen oder Sanierungskosten nicht berücksichtigt wurden.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in familienrechtlichen Vermögensfragen unterstützt die Kanzlei Pichler dabei, die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen einer Vereinbarung sorgfältig zu prüfen. Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler zu Eigentumsaufteilung, Kreditverpflichtungen, Bürgschaften und möglichen Ausgleichszahlungen.
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