Sanierungsobjekt gekauft – volle Betriebskosten trotzdem: Was Wohnungseigentümer jetzt wissen müssen
Einleitung: Der unterschätzte Kostenfaktor beim Wohnungskauf
Sanierungsobjekt gekauft – und trotzdem volle Betriebskosten? Der Traum vom eigenen Immobilienprojekt kann schnell zum finanziellen Drahtseilakt werden – besonders dann, wenn es sich um ein unsaniertes Objekt handelt. Viele Anleger und künftige Eigentümer setzen auf den Kauf von Wohnungen im Rohbau- oder Sanierungszustand, um sie in Eigenregie neu zu gestalten oder langfristig zu vermieten. Doch was, wenn diese Einheiten vorerst nicht nutzbar sind? Muss man trotzdem laufende Kosten tragen – etwa Betriebskosten und Rücklagenbeiträge – obwohl noch kein Nutzen aus dem Objekt gezogen wird? Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) macht unmissverständlich klar: Ja – und das mit voller Härte.
Was wie ein bloßes Detail im Wohnungseigentum erscheint, kann in der Praxis zu erheblichen Mehrkosten führen. Der nachfolgende Fachartikel beleuchtet ein aktuelles Urteil, erklärt die Hintergründe und gibt konkrete Empfehlungen für Wohnungseigentümer, Käufer und Investoren.
Betriebskosten beim Sanierungsobjekt: Der Sachverhalt
In einem Mehrparteienhaus in Wien kaufte eine Eigentümerin insgesamt drei Wohnungen. Diese befanden sich im Erdgeschoss und waren, zum Zeitpunkt des Erwerbs, in einem baulich mangelhaften Zustand: feuchte Wände, undichte Fenster, keinerlei Innenausbau. Es handelte sich also um Wohnungen im Rohbau, die praktisch nicht bewohnbar waren. Eine konkrete Nutzung war – zumindest vorläufig – nicht geplant. Die Käuferin verfolgte vielmehr die Strategie, die Wohnungen erst dann umzubauen und aufzuwerten, wenn die Eigentümergemeinschaft des Hauses generelle Sanierungsmaßnahmen an der Liegenschaft einleiten würde. Doch bis dahin wollte sie jegliche Kosten vermeiden.
Deshalb stellte sie einen Antrag beim zuständigen Gericht: Sie wollte, dass die Betriebskosten (z. B. Wasser, Kanal, Müll, allgemeine Hausverwaltung etc.) gemindert oder individuell kalkuliert werden – zumindest vorübergehend, bis ihre Wohnungen nutzbar wären. Sie berief sich auf eine angeblich ungleiche Nutzungsmöglichkeit und forderte ein Abweichen von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen.
Die Rechtslage: Betriebskosten im Wohnungseigentum – was sagt das Gesetz?
Die rechtliche Grundlage für die Betriebskostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft findet sich im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG). Hier ist in § 32 WEG geregelt, wie Betriebskosten und Rücklagenbeiträge auf die einzelnen Eigentümer aufzuteilen sind:
- Grundsatz: Betriebskosten und Beiträge zur Rücklage sind nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) aufzuteilen (§ 32 Abs. 1 WEG).
- Ausnahme: Eine davon abweichende Aufteilung ist nur dann möglich, wenn objektiv erhebliche Unterschiede in der Nutzungsmöglichkeit der einzelnen Objekte bestehen (§ 32 Abs. 2 WEG).
Wichtig ist hier die Betonung auf „objektiv“: Subjektive Umstände wie persönliche Pläne, fehlende Motivation zur Renovierung oder spätere Nutzungsabsichten sind für das Gesetz nicht ausschlaggebend. Die Rechtsprechung stellt daher nicht auf die faktische Nutzung, sondern auf die potentielle Nutzbarkeit ab. Nur wenn eine Wohnung nachweislich und objektiv nicht nutzbar wäre – etwa aufgrund schwerer Schäden oder behördlicher Nutzungsverbote – kann eine Ausnahme von der Kostenverteilung beantragt werden.
Die Entscheidung des OGH: Kein Erbarmen mit bewusster Untätigkeit
Der Oberste Gerichtshof hat klar entschieden: Der Antrag der Eigentümerin, vorübergehend geringere Betriebskosten zu zahlen oder eine abweichende Verteilungsregelung zu schaffen, wurde abgewiesen.
Begründung des Gerichts:
- Nutzbarkeit versus tatsächliche Nutzung: Es kommt laut OGH nicht darauf an, ob die Eigentümerin ihre Wohnungen derzeit real bewohnt oder nützt, sondern ob sie sie theoretisch nutzen könnte.
- Subjektive Gründe sind irrelevant: Der Verzicht auf die Nutzung war eine persönliche, wirtschaftlich-strategische Entscheidung der Eigentümerin – keine objektive Unmöglichkeit.
- Keine Initiative zur Verbesserung: Die Antragstellerin hatte selbst keine Sanierungsanträge oder -initiativen eingebracht. Dass sie auf Maßnahmen der Gemeinschaft warten wollte, verschlimmerte ihre Position aus Sicht des Gerichts sogar.
- Kein sachlich gerechtfertigter Ausnahmefall: Die beantragte Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung war – mangels objektiver Sonderstellung – nicht begründbar im Sinne des WEG.
Das Fazit des Gerichts: Wer Eigentum erwirbt, trägt auch anteilig Verantwortung – unabhängig vom baulichen Zustand oder der künftigen Verwendung. Die gesetzliche Betriebskostenverteilung greift ab Eigentumserwerb und ist nicht verhandelbar, solange keine objektiven Sonderlagen nachgewiesen werden können. Zur Entscheidung.
Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das Urteil konkret für Wohnungseigentümer?
Dieses Urteil schafft Klarheit – und kann erhebliche finanzielle Auswirkungen haben – insbesondere für Käufer unsanierter Objekte, für Bauträgerinvestoren oder Erbengemeinschaften:
1. Beispiel: Kauf einer Rohbauwohnung zur späteren Vermietung
Wer eine Wohnung kauft, um sie nach Renovierung zu vermieten, muss dennoch ab dem Kauf jeden Monat Betriebskosten und Rücklagenbeiträge zahlen. Eine spätere Nutzung oder Investition spielt dabei rechtlich keine Rolle. Selbst wenn das Objekt fünf Jahre leer steht, läuft der Kostenmeter weiter – ohne Minderung.
2. Beispiel: Wohnung mit Bauschäden in einem sanierungsbedürftigen Haus
Viele Käufer hoffen, dass die Eigentümergemeinschaft zuerst das Haus instand setzt, bevor sie selbst aktiv werden. Doch ohne eigenen Antrag oder Beschluss initiieren andere meist keine Maßnahmen. Wer also passiv abwartet, zahlt doppelt: Sanierungsstau plus laufende Beteiligung an Gemeinschaftskosten.
3. Beispiel: Erbfall mit ruinösem Altbau-Anteil
Auch Erben, die Anteile an schwer beschädigten oder nicht vermietbaren Wohnungen übernehmen, haften im Rahmen ihrer Eigentumsrechte für alle laufenden Gemeinschaftskosten. Die Verantwortung beginnt mit der Eigentumsübernahme – auch wenn der Zustand eine Nutzung wirtschaftlich sinnlos erscheinen lässt.
FAQ – Häufige Fragen und rechtliche Klarstellungen
Was zählt rechtlich als „objektive Nicht-Nutzbarkeit“?
Objektiv nicht nutzbar ist eine Wohnung nur, wenn nachweisbare und äußerlich feststellbare Mängel vorliegen, die eine Nutzung unmöglich oder unzumutbar machen – zum Beispiel akute Gesundheitsgefahren, gesetzliche Nutzungsverbote oder Einsturzgefahr. Ein Rohbau allein genügt nicht.
Kann ich mit den anderen Eigentümern eine Sonderregelung treffen?
Ja – grundsätzlich können Eigentümer einstimmige Vereinbarungen treffen, etwa zur abweichenden Verteilung von Betriebskosten. Solche Regelungen müssen protokolliert, rechtssicher formuliert und im Grundbuch verbüchert werden. Ohne Einstimmigkeit oder gerichtliche Genehmigung bleibt es aber bei der gesetzlichen Regelung.
Welche Maßnahmen kann ich setzen, um meine Situation zu verbessern?
Wenn Sie als Eigentümer geringere Kosten anstreben, empfiehlt sich:
- Einbringung sanierungsbezogener Anträge in der Eigentümerversammlung.
- Nachweise über unzumutbare Nutzungshindernisse dokumentieren (Sachverständigengutachten).
- Gegebenenfalls rechtliche Wege beschreiten – z. B. einen gerichtlichen Antrag auf abweichende Kostenverteilung gemäß § 32 Abs. 2 WEG inklusive Beweismaterial stellen.
Fazit: Rechte haben heißt nicht, keine Pflichten zu tragen
Der Erwerb von Wohnungseigentum – insbesondere von sanierungsbedürftigen Objekten – ist eine strategische Entscheidung mit Langzeitfolgen. Dieses Urteil des OGH unterstreicht, dass Eigentum nicht nur Rechte, sondern auch sofortige und umfassende Pflichten mit sich bringt. Der Zustand der Wohnung, subjektive Erwartungen oder spätere Nutzungsabsichten entbinden nicht von der gesetzlichen Haftung für laufende Betriebskosten.
Wer investieren will, sollte sich frühzeitig rechtlich beraten lassen, konkrete Pläne entwickeln und vor allem wissen: Untätigkeit im Wohnungseigentum hat immer einen Preis – und den bezahlt man Monat für Monat über die Betriebskostenabrechnung.
Unsere Kanzlei steht privaten und institutionellen Eigentümern bei wohnungseigentumsrechtlichen Fragen beratend zur Seite – ob Kaufprüfung, Streitigkeiten zur Kostenverteilung oder Antragsverfahren bei Gericht. Vereinbaren Sie gerne einen Termin für eine individuelle Erstberatung.
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