Rechtsschutzversicherung Vermietung [Rechtsanwalt Wien]

Rechtsschutzversicherung Vermietung bei Vermietung & Straftat: Wann zahlt die Versicherung wirklich?

Viele Versicherte gehen davon aus, dass ihre Rechtsschutzversicherung Vermietung „alles rund um ihr Leben“ abdeckt – vom Nachbarschaftsstreit bis zum Prozess gegen den Steuerberater. Die Realität ist deutlich komplizierter: Besonders wenn Steuern, berufliche Tätigkeiten oder gar strafbare Handlungen im Spiel sind, greifen Ausschlussklauseln. Und selbst innerhalb eines einzigen Verfahrens kann es passieren, dass ein Teil gedeckt und ein anderer Teil nicht gedeckt ist.

Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH vom 22.04.2025, 7 Ob 218/24w) zeigt sehr anschaulich, wie fein diese Trennlinie verlaufen kann – und welche Chancen Versicherte dennoch haben, ihre Deckung ganz oder zumindest anteilig durchzusetzen. Zur Entscheidung.

Rechtsschutzversicherung Vermietung: Kernfragen

Der Fall: Steuerberater, Selbstanzeige, Spionage – und eine verweigerte Deckung

Im entschiedenen Fall verfügte der Versicherungsnehmer über eine Rechtsschutzversicherung im Privatbereich. Er beauftragte ein Steuerberatungsunternehmen, unter anderem eine strafbefreiende Selbstanzeige für nicht versteuerte Einkünfte zu erstatten.

Betroffen waren dabei zwei Einkunftsquellen:

• Einnahmen aus Vermietung eines Hauses (Elternhaus), und
• Einnahmen aus einer jahrelangen Spionagetätigkeit, für die der Mann später strafrechtlich verurteilt wurde.

Tatsächlich wurden weder für die Vermietungseinkünfte noch für die Einnahmen aus der Spionagetätigkeit ordnungsgemäße Steuererklärungen bzw. wirksame Selbstanzeigen erstattet. Der Mann wurde strafrechtlich verurteilt; ein Teil seiner Einnahmen wurde als verfallen erklärt.

Daraufhin wollte er den Steuerberater auf Schadenersatz klagen – weil dieser die gebotenen steuerlichen Schritte (insbesondere die Selbstanzeige) nicht richtig gesetzt und ihn dadurch in strafrechtliche und finanzielle Schwierigkeiten gebracht habe. Für die Kosten dieses Zivilprozesses verlangte er Deckung von seiner Rechtsschutzversicherung.

Die Versicherung lehnte ab. Sie berief sich auf mehrere Ausschlussklauseln, insbesondere:

• Fälle im Zusammenhang mit Verbrechen,
• Fälle aus dem Bereich des Steuer- und Abgabenrechts und
• Fälle im Zusammenhang mit „sonstiger Erwerbstätigkeit“.

Erstgericht und Berufungsgericht gaben der Versicherung recht und verneinten den Deckungsschutz insgesamt. Der Versicherungsnehmer ging in Revision zum OGH – mit teilweisem Erfolg.

Was der OGH entschieden hat: Teilweise Deckung statt völliger Ablehnung

Der OGH gab der Revision teilweise statt und nahm eine klare Trennung innerhalb desselben Prozesses vor.

1. Vermietung des Elternhauses – Deckung ja

Hinsichtlich der Einnahmen aus der Vermietung des Elternhauses bejahte der OGH den Versicherungsschutz:

• Die Vermietung eines einzelnen Hauses, ohne Anhaltspunkte für eine professionelle Organisation (z. B. mehrere Objekte, Personal, gewerbliche Struktur), ist typischerweise private Vermögensverwaltung.
• Solche privaten Vermögensangelegenheiten fallen grundsätzlich in den versicherten Privatbereich einer Rechtsschutzversicherung, sofern die Bedingungen das so vorsehen. Insbesondere kann eine Rechtsschutzversicherung Vermietung in diesem Rahmen abdecken.
• Die Versicherung durfte diese Ansprüche daher nicht pauschal mit dem Argument „Erwerbstätigkeit“ oder „Steuerrecht“ ausschließen.

Ergebnis: Die Versicherung muss dem Versicherungsnehmer für die Rechtsverfolgung im Zusammenhang mit den Miet-/Pachteinkünften Deckung gewähren – bis zur vereinbarten Höchstversicherungssumme von 69.000 EUR.

2. Einkünfte aus Spionagetätigkeit – Deckung nein

Anders beurteilte der OGH die Einkünfte aus der jahrelangen Spionagetätigkeit:

• Diese Tätigkeit war dauerhaft, berufsmäßig ausgeübt und mit erheblichen Einnahmen verbunden.
• Sie war daher klar dem Bereich einer nicht privaten, erwerbsorientierten Tätigkeit zuzuordnen.
• Somit fielen die daraus resultierenden Streitigkeiten nicht unter den privaten Versicherungsschutz.

Über den Risikoausschluss für Verbrechen musste der OGH im Ergebnis gar nicht mehr entscheiden: Die Tätigkeit lag ohnehin außerhalb des versicherten Privatbereichs. Für diesen Teil des begehrten Schadenersatzes gegen den Steuerberater besteht daher kein Rechtsschutz.

3. Gemischte Verfahren – anteilige Kostentragung

Ein Kernpunkt der Entscheidung: In einem einzigen Prozess standen sowohl gedeckte (Vermietung) als auch nicht gedeckte (Spionage) Ansprüche zur Diskussion.

Dazu stellte der OGH klar:

• Bestehen in einem Verfahren nebeneinander gedeckte und ungedeckte Ansprüche, sind die Kosten grundsätzlich anteilig nach dem Verhältnis der Streitwerte zu tragen.
• Die Rechtsschutzversicherung ist nur dann vollständig leistungsfrei, wenn sich die Prozesskosten ausschließlich auf ungedeckte Ansprüche beziehen.

Da im konkreten Fall auch ein (versicherter) Vermietungsanteil im Streit stand, musste die Rechtsschutzversicherung die Kosten jedenfalls anteilig übernehmen. Im Rahmen des geteilten Obsiegens wurden der Versicherung entsprechend bestimmte Barauslagen und Pauschalgebühren auferlegt.

4. Beweislast für Ausschlüsse liegt bei der Versicherung

Wesentlich ist auch: Die Versicherung trägt die Beweislast für das Vorliegen von Risikoausschlüssen. Sie konnte hier etwa die Voraussetzungen einer bestimmten fachgebietsbezogenen Steuer-/Abgabenrechts-Ausschlussklausel nicht ausreichend darlegen. Unklare oder nicht sauber nachgewiesene Ausschlüsse gehen zulasten des Versicherers.

Wie grenzt die Rechtsprechung „privat“ von „beruflich“ ab?

Die Versicherungsbedingungen sprechen oft vom „Privatbereich“ oder schließen „sonstige Erwerbstätigkeiten“ aus, ohne dass das im Detail definiert ist. Der OGH knüpft hier an den Maßstab des durchschnittlich verständigen Versicherungsnehmers an:

• Was würde jemand ohne juristische und versicherungstechnische Spezialkenntnisse vernünftigerweise unter diesen Begriffen verstehen?
• Unklare Klauseln sind so auszulegen, wie sie ein solcher Versicherungsnehmer verstehen darf – und gehen im Zweifel zulasten des Versicherers.

Typische Abgrenzungen sind:

• Private Vermögensverwaltung: etwa Vermietung von ein bis wenigen Objekten, ohne großen organisatorischen Aufwand, ohne Firmenstruktur oder Personal. Das bleibt meist innerhalb des Privatbereichs.
• Erwerbstätigkeit/Beruf: regelmäßige, auf Einnahmenerzielung gerichtete Tätigkeit mit gewisser Organisation, Wiederholungsabsicht und wirtschaftlicher Bedeutung (z. B. mehrere Mietobjekte, gewerbliche Vermietung, Beratungsunternehmen, Handelsbetrieb).
• Straftaten und daraus erzielte Einkünfte: fallen in der Regel nicht unter den Schutz einer Privat-Rechtsschutzversicherung – teils wegen des fehlenden Privatbezugs, teils wegen ausdrücklicher Ausschlussklauseln für Verbrechen oder vorsätzliche Delikte.

Rechtsanwalt Wien

Was bedeutet das für Privatvermieter und Versicherungsnehmer?

Die Entscheidung hat praktische Auswirkungen auf viele Alltagssituationen, insbesondere bei „Mischfällen“:

• 1. Vermietung im kleinen Rahmen bleibt meist versichert
  Wer sein Elternhaus, eine Eigentumswohnung oder wenige Objekte vermietet, bewegt sich in aller Regel noch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Streitigkeiten gegenüber Dienstleistern (z. B. Steuerberater, Hausverwalter) oder Dritten können daher – abhängig von den konkreten Bedingungen – vom Privat-Rechtsschutz gedeckt sein. Eine Rechtsschutzversicherung Vermietung deckt solche Fälle häufig ab.
• 2. Professionelle Vermietung kann aus dem Schutz herausfallen
  Wird die Vermietung umfangreicher – mehrere Objekte, gewerbliche Struktur, eigene Mitarbeiter, professionelle Organisation –, kann sie als Erwerbstätigkeit qualifiziert werden. Dann greifen oftmals Ausschlussklauseln, und der klassische Privat-Rechtsschutz deckt diese Konflikte nicht mehr.
• 3. Gemischte Streitigkeiten: Trennung kann sich lohnen
  Geht es in einem Verfahren zugleich um private und berufliche Aspekte, kommt es auf die Streitwertanteile an. In manchen Konstellationen kann es zweckmäßig sein, unterschiedliche Streitgegenstände – wenn rechtlich möglich – in getrennten Verfahren geltend zu machen, um klare Zuständigkeiten der Rechtsschutzversicherung zu schaffen.
• 4. Ausschluss wegen Straftat ist kein Automatismus für alles
  Selbst wenn eine Straftat im Hintergrund steht, bedeutet das nicht zwingend, dass jeder damit verbundene Anspruch und jedes Verfahren von vornherein aus der Deckung fällt. Es ist stets genau zu prüfen, welcher Teil des Streits auf ein privates Risiko zurückgeht und deshalb vom Versicherungsumfang erfasst sein kann. Auch hier kann eine Rechtsschutzversicherung Vermietung für den privaten Anteil eintreten.

Checkliste: So gehen Sie bei Streit mit der Rechtsschutzversicherung vor

Wer eine Deckungsablehnung erhält, fühlt sich oft machtlos. Mit folgenden Schritten können Sie Ihre Position stärken:

1. Versicherungsbedingungen genau lesen (lassen)

• Prüfen Sie, welcher Bereich versichert ist (Privat-, Berufs-, Verkehrsrechtsschutz etc.).
• Achten Sie besonders auf Klauseln zu:
  • „Privatbereich“ oder „nicht berufliche Tätigkeit“,
  • „sonstiger Erwerbstätigkeit“,
  • Steuer- und Abgabenrecht,
  • strafbaren Handlungen, Verbrechen oder Vorsatzdelikten.
• Behalten Sie die vereinbarte Deckungssumme im Blick.

2. Deckungszusage frühzeitig und schriftlich einholen

• Informieren Sie die Rechtsschutzversicherung so früh wie möglich über den drohenden oder bereits anhängigen Streit.
• Schildern Sie den Sachverhalt vollständig, aber strukturiert.
• Verlangen Sie eine schriftliche Deckungszusage – und heben Sie diese gut auf.

3. Ablehnung nicht ungeprüft hinnehmen

• Lehnt der Versicherer ab, bitten Sie um:
  • konkrete Nennung der herangezogenen Ausschlussklauseln und
  • Darlegung, warum diese im Einzelfall greifen sollen.
• Weisen Sie darauf hin, dass die Beweislast für Ausschlüsse grundsätzlich beim Versicherer liegt.
• Lassen Sie prüfen, ob zumindest eine teilweise Deckung oder anteilige Kostenübernahme in Betracht kommt.

4. Dokumentation gegenüber Dienstleistern sichern

• Bei Steuerberatern, Hausverwaltern, Maklern, Finanzdienstleistern etc. sollten Sie:
  • Aufträge und Weisungen schriftlich erteilen,
  • Vollmachten, E-Mails, Protokolle und Rechnungen sammeln,
  • wesentliche Beratungsgespräche kurz schriftlich festhalten (z. B. per E-Mail).
• Diese Unterlagen sind oft entscheidend, um einen Schadenersatzanspruch nachvollziehbar zu begründen – und um der Rechtsschutzversicherung die Anspruchsbasis zu zeigen.

5. Früh anwaltlichen Rat einholen – gerade bei Steuer- und Strafrisiken

• Bei unangemeldeten Einkünften, drohenden Selbstanzeigen oder bereits laufenden Straf- und Finanzverfahren sollten Sie nicht abwarten.
• Durch jahrelange anwaltliche Praxis zeigt sich, dass eine frühe Einschätzung der Gesamtrisiken (Strafrecht, Steuerrecht, Versicherungsrecht) häufig hilft, gravierende finanzielle und rechtliche Nachteile zu vermeiden.

FAQ: Häufige Fragen rund um Rechtsschutz, Vermietung & Straftaten

Deckt meine private Rechtsschutzversicherung Streitigkeiten aus Vermietung?

Oft ja – wenn es sich um „normale“ Vermietung im Rahmen privater Vermögensverwaltung handelt, etwa ein Haus oder eine einzelne Wohnung ohne gewerblichen Umfang. Sobald die Vermietung professionell und im größeren Stil betrieben wird, kann sie als Erwerbstätigkeit gewertet werden und damit unter Ausschlussklauseln fallen. Entscheidend sind die Formulierungen in Ihren Versicherungsbedingungen. Grundsätzlich kann eine Rechtsschutzversicherung Vermietung für einfache Vermietungsangelegenheiten leisten.

Was passiert, wenn in meinem Fall sowohl private als auch berufliche Themen drinnen sind?

Dann ist genau zu unterscheiden: Für den privaten Teil kann Deckung bestehen, für den beruflichen Teil meist nicht. Nach der Rechtsprechung sind die Prozesskosten grundsätzlich anteilig nach dem Verhältnis der Streitwerte zu verteilen. Die Rechtsschutzversicherung ist nicht automatisch für den gesamten Prozess leistungsfrei, nur weil ein Teil nicht gedeckt ist.

Meine Versicherung beruft sich auf einen Steuerrechts-Ausschluss. Habe ich dann überhaupt noch Chancen?

Das kommt auf die konkrete Klausel und den Einzelfall an. Nicht jede steuerrechtliche Frage führt automatisch zum Ausschluss. Zudem muss der Versicherer darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Voraussetzungen der Ausschlussklausel tatsächlich vorliegen. Es lohnt sich, eine Ablehnung rechtlich prüfen zu lassen – mitunter besteht zumindest teilweise Deckung.

Gibt es Rechtsschutz, wenn im Hintergrund eine Straftat steht?

Viele Rechtsschutzversicherungen schließen Verfahren im Zusammenhang mit vorsätzlichen Straftaten oder Verbrechen aus. Das heißt aber nicht, dass jeder damit verbundene zivilrechtliche Streit (z. B. gegen einen Berater) automatisch ohne Deckung ist. Es kommt darauf an, ob der konkrete Anspruch dem versicherten Bereich (z. B. private Vermögensverwaltung) zuzuordnen ist und welche Ausschlüsse im Detail gelten.

Rechtsschutz abgelehnt? Lassen Sie Ihre Chancen professionell prüfen

Eine Deckungsablehnung muss nicht das letzte Wort sein. Gerade bei gemischten Fällen – etwa Kombination aus Vermietung, beruflicher Tätigkeit und möglicherweise strafrechtlich relevanten Einkünften – lohnt sich ein genauer Blick auf Police, Bedingungen und den konkreten Lebenssachverhalt.

Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Versicherungsnehmer seit vielen Jahren bei Streitigkeiten mit Rechtsschutzversicherungen, in Vermietungsangelegenheiten sowie in komplexen Konstellationen mit steuer- und strafrechtlichem Hintergrund. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Versicherung zahlen muss oder ob zumindest eine teilweise Deckung möglich ist, können Sie die Situation rechtlich überprüfen lassen.

Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter Telefon 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Gemeinsam kann geklärt werden, welche Ansprüche bestehen und welche nächsten Schritte sinnvoll sind.

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