Pauschalpreis am Bau: Wann sind Zusatzleistungen wirklich extra zu bezahlen?

Pauschalpreis am Bau: Auf vielen Baustellen läuft es gleich ab: Der Auftraggeber verlangt „noch schnell“ eine zusätzliche Leistung, der Unternehmer führt die Arbeiten aus – und erst später stellt sich die Frage, ob dafür überhaupt ein zusätzliches Entgelt zusteht. Genau hier lauert ein erhebliches Kostenrisiko, vor allem bei Pauschalwerkverträgen.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat sich in einer Entscheidung aus dem Jahr 2024 (OGH vom 19.12.2024, 1 Ob 170/24t) mit einem solchen Konflikt befasst und dabei zentrale Grundsätze zur Auslegung von E-Mails, Nachträgen und konkludenter Zustimmung bekräftigt. Die Entscheidung zeigt sehr deutlich: Wer Zusatzleistungen ohne saubere Nachtragsvereinbarung ausführt, kann am Ende leer ausgehen.

Zur Entscheidung.

Was war passiert? Streit um das „Verpressen von Brandschutzklappen“

Im zugrunde liegenden Fall ging es um ein Bauprojekt mit einem Pauschalwerkvertrag. Typisch für solche Verträge: Der Unternehmer schuldet eine bestimmte Bauleistung zu einem fixen Gesamtpreis. Streitpunkt war, ob das Verpressen von Brandschutzklappen in diesem Pauschalpreis enthalten war oder als eigenständige Zusatzleistung gesondert zu bezahlen ist.

Der Ablauf – stark vereinfacht:

• Die Auftragnehmerin (Klägerin) war der Ansicht, dass das Verpressen der Brandschutzklappen nicht im Pauschalpreis enthalten sei.
• Sie schrieb dem Auftraggeber per E-Mail, sie werde ein Nachtragsangebot legen und die Arbeiten bis zur Beauftragung nicht ausführen.
• Der Auftraggeber (Beklagter) reagierte per E-Mail: Aus seiner Sicht seien die Arbeiten im Pauschalpreis enthalten; er forderte die Klägerin zur Durchführung auf.
• Trotz ihrer vorherigen Ankündigung führte die Klägerin die Arbeiten dann tatsächlich aus.
• Später stellte sie dafür eine zusätzliche Rechnung – also ein gesondertes Entgelt für das Verpressen der Brandschutzklappen.
• Das Berufungsgericht verneinte einen Anspruch auf zusätzliches Honorar. Die Klägerin erhob dagegen außerordentliche Revision an den OGH.

Der OGH nahm die außerordentliche Revision nicht zur Entscheidung an und bestätigte damit faktisch die Sichtweise des Berufungsgerichts: Die Klägerin bekam kein zusätzliches Geld.

Wie hat der OGH argumentiert?

Im Kern stützt sich die Entscheidung auf zwei rechtliche Eckpfeiler: die objektive Auslegung von Erklärungen und die konkludente Annahme durch Verhalten.

1. Objektive Auslegung: Was versteht ein vernünftiger Empfänger?

Der OGH betont – in Fortführung seiner ständigen Rechtsprechung –, dass es bei der Auslegung von Willenserklärungen (z.B. E-Mails) nicht darauf ankommt, was eine Partei innerlich dachte, sondern wie die Erklärung aus Sicht eines verständigen Erklärungsempfängers zu verstehen ist.

Im konkreten Fall lag folgendes E-Mail-Konvolut vor:

• Die Klägerin kündigte an, ein Nachtragsangebot zu legen und bis zur Beauftragung nicht zu arbeiten.
• Der Beklagte entgegnete sinngemäß: „Diese Arbeiten sind im Pauschalpreis enthalten, bitte führen Sie sie aus.“

Nach objektiver Betrachtung konnte der Beklagte davon ausgehen, dass die Klägerin die Arbeiten zu den bisherigen Konditionen erbringt, sobald sie diese trotzdem ausführt – also ohne zusätzliche Bezahlung. Die Ankündigung „ich warte auf einen Nachtrag“ verlor ihren Wert, als die Klägerin ohne weitere Klarstellung schlicht tätig wurde.

2. Konkludente Annahme: Zustimmung durch Tun

Ein zweiter zentraler Punkt ist die Frage, ob durch die Ausführung der Arbeiten eine stillschweigende (konkludente) Vertragsänderung zustande gekommen ist.

Der Beklagte hatte klar zum Ausdruck gebracht, dass er die Arbeiten als Teil des Pauschalpreises ansieht. Indem die Klägerin diese Arbeiten trotzdem ausführte, ohne vorher auf einer ausdrücklichen Nachtragsvereinbarung zu bestehen, werteten die Vorinstanzen – und damit mittelbar auch der OGH – dieses Verhalten als Annahme des Angebots des Beklagten: Die Leistung wird im Rahmen des Pauschalvertrags erbracht, ohne zusätzliches Entgelt.

Damit war eine spätere Nachforderung ausgeschlossen. Der Versuch, nachträglich ein zusätzliches Honorar einzufordern, scheiterte.

3. Außerordentliche Revision: Keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung

Formell ging es beim OGH um die Frage, ob die außerordentliche Revision überhaupt zulässig ist. Nach § 502 Abs. 1 ZPO muss dafür eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung vorliegen, etwa weil es an Rechtsprechung fehlt oder weil von bestehender Judikatur abgewichen würde.

Die Klägerin stützte sich im Wesentlichen auf Angriffe gegen die Tatsachenwürdigung und Auslegung der Vorinstanzen. Der OGH hielt fest, dass damit keine grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage aufgezeigt wurde. Die Grundsätze zur objektiven Auslegung und konkludenten Annahme sind gefestigt – es bestand daher kein Anlass, die Revision zu behandeln. Die außerordentliche Revision wurde zurückgewiesen.

Bemerkenswert: Die Beklagte musste die Kosten ihrer Revisionsbeantwortung selbst tragen, obwohl die Revision zurückgewiesen wurde. Für Parteien zeigt sich: Auch die Kostenfrage vor dem OGH hängt von prozessualen Feinheiten ab.

Rechtsanwalt Wien

Was bedeutet das für die Praxis von Bauunternehmern und Handwerkern?

Die Entscheidung macht deutlich, wie gefährlich es sein kann, ohne klare Nachtragsvereinbarung zusätzliche Leistungen zu erbringen – insbesondere bei Pauschalwerkverträgen und beim Pauschalpreis am Bau.

Typische Risikosituationen für Auftragnehmer

• „Das gehört eh dazu“ – Diskussion auf der Baustelle: Der Bauherr oder Generalunternehmer erklärt, bestimmte Zusatzarbeiten seien im Pauschalpreis inkludiert, Sie sind anderer Meinung. Wenn Sie trotzdem einfach loslegen, kann das als Zustimmung zur unentgeltlichen Ausführung gewertet werden.
• „Wir klären das später“ – Aufschub ohne Schriftlichkeit: Sie hoffen auf Kulanz oder ein späteres Entgegenkommen und vertrauen auf mündliche Zusagen. Ohne dokumentierten Nachtrag kann der spätere Anspruch scheitern.
• E-Mail-Wechsel ohne klare Konsequenzen: Sie kündigen einen Nachtrag an, der Auftraggeber widerspricht und verlangt die Leistung. Wenn Sie danach kommentarlos arbeiten, kann das wie im besprochenen Fall als Verzicht auf Mehrvergütung verstanden werden.

Praxisbeispiele

• Zusätzliche Elektro-Leitungen: Ein Elektriker wird gebeten, zusätzliche Steckdosen zu installieren. Der Bauherr meint, das sei im „All-Inclusive-Angebot“ enthalten. Der Elektriker installiert die Steckdosen ohne schriftliche Klarstellung. Später versucht er, eine Zusatzrechnung zu stellen – mit hohem Prozessrisiko.
• Mehrdämmung bei der Fassade: Der Bauunternehmer dämmt auf Wunsch des Bauherrn stärker als geplant. Ohne schriftlichen Nachtrag kann die Ausführung als Teil des bestehenden Pauschalpreises gelten, insbesondere wenn der Bauherr vorab klar erklärt hat, dass er keine Mehrkosten akzeptiert.

Was sollten Auftragnehmer konkret tun, bevor sie Zusatzleistungen erbringen?

Checkliste: So sichern Sie Ihre Vergütung bei Nachträgen

• 1. Nie ohne schriftliche Beauftragung arbeiten
  Führen Sie zusätzliche oder strittige Leistungen erst aus, wenn Sie eine klare schriftliche Beauftragung haben, in der auch das zusätzliche Entgelt (oder zumindest die Abrechnungsgrundlage, etwa Regiestunden) festgehalten ist. Gerade beim Pauschalpreis am Bau ist das besonders wichtig.
• 2. E-Mails präzise formulieren
  Schreiben Sie unmissverständlich:
  • dass Sie die Leistung nicht im Pauschalpreis sehen,
  • dass Sie die Arbeiten erst nach Annahme eines Nachtragsangebots durchführen, und
  • dass Arbeiten ohne solche Annahme nicht als Verzicht auf Ihr Zusatzentgelt zu stufen sind.

  Werden Sie vom Auftraggeber zur Ausführung „ohne Mehrkosten“ aufgefordert, reagieren Sie nochmals ausdrücklich und lehnen das ab.

• 3. Keine Ausführung „im Schweigen“
  Führen Sie strittige Leistungen nicht kommentarlos aus. Sobald Sie trotz erkennbarer Meinungsverschiedenheit einfach tätig werden, laufen Sie Gefahr, dass Ihr Verhalten als Einverständnis mit der Sicht des Auftraggebers gewertet wird.
• 4. Arbeit unter Vorbehalt klar kennzeichnen
  Wenn aus praktischen oder zeitlichen Gründen doch sofort gearbeitet werden muss, deklarieren Sie das schriftlich:
  • „Wir führen die Arbeiten aus unter ausdrücklichem Vorbehalt einer gesonderten Verrechnung.“
  • „Die Durchführung stellt keinen Verzicht auf unsere Ansprüche auf Zusatzentgelt dar.“

  Auch dann bleibt ein Risiko – besser ist eine klare Einigung vor Beginn.

• 5. Dokumentation führen
  Speichern Sie alle E-Mails, Baustellenprotokolle, WhatsApp-Nachrichten, Besprechungsnotizen. Diese Unterlagen sind im Streitfall oft entscheidend, um zu zeigen, welche Vereinbarung tatsächlich getroffen wurde.
• 6. Frühzeitig rechtlichen Rat einholen
  Spätestens wenn sich der Streit um „enthält der Pauschalpreis das oder nicht?“ abzeichnet, lohnt sich eine rechtliche Einschätzung, bevor Sie weiterarbeiten. Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Bau- und Werkvertragsrecht können frühzeitig Risiken erkannt und entschärft werden.

Und was bedeutet die Entscheidung für Auftraggeber und Bauherren?

Auch Auftraggeber können aus dieser Entscheidung lernen – sowohl private Bauherren als auch gewerbliche Projektentwickler oder Generalunternehmer.

• Klar kommunizieren, was der Pauschalpreis umfasst: Wenn Sie der Meinung sind, dass bestimmte Leistungen bereits vom Pauschalpreis abgedeckt sind, halten Sie das schriftlich fest und fordern Sie den Unternehmer entsprechend zur Ausführung auf – so wie im entschiedenen Fall.
• Schriftliche Bestätigungen bei echten Zusatzwünschen: Verlangen Sie eine klare Kostendarstellung, bevor Sie zusätzliche Arbeiten beauftragen. Stimmen Sie nur schriftlich zu, um Überraschungen zu vermeiden.
• Keine stillschweigende Duldung: Wenn der Unternehmer Zusatzentgelt ankündigt und Sie damit nicht einverstanden sind, widersprechen Sie ausdrücklich – idealerweise per E-Mail – und stellen klar, dass Sie von einer Leistung im Rahmen des Pauschalvertrags ausgehen.

Die Entscheidung zeigt: Eine klare und dokumentierte Kommunikation stärkt die Position des Auftraggebers im Streit um Nachforderungen erheblich.

Häufige Fragen zum Thema Pauschalpreis und Zusatzleistungen

„Ich habe Zusatzarbeiten gemacht, aber es gibt keinen schriftlichen Nachtrag – hab ich trotzdem eine Chance auf Geld?“

Das hängt stark vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, ob sich aus den gesamten Umständen (E-Mails, Baustellenprotokolle, Gespräche) ergibt, dass der Auftraggeber ein zusätzliches Entgelt akzeptiert hat. Wenn der Auftraggeber allerdings klar erklärt hat, dass er die Leistung im Pauschalpreis sieht und Sie trotzdem ohne Widerspruch gearbeitet haben, ist das Risiko sehr hoch, dass ein Gericht – wie im OGH-Fall – eine Nachforderung ablehnt.

„Reicht es, wenn ich mündlich sage, dass das extra kostet?“

Rein rechtlich können auch mündliche Vereinbarungen wirksam sein. In der Praxis ist das aber schwer zu beweisen. Ohne schriftliche Dokumentation stehen oft Aussage gegen Aussage. Gerade bei höheren Beträgen und Pauschalverträgen ist eine schriftliche Bestätigung dringend zu empfehlen.

„Der Auftraggeber hat meine Nachtragsrechnung kommentarlos bezahlt – was heißt das?“

Die Bezahlung einer Nachtragsrechnung ohne Vorbehalt kann ein starkes Indiz dafür sein, dass der Auftraggeber das Zusatzentgelt anerkannt hat. Es kommt aber auch hier auf die konkrete Situation und etwaige vorherige Kommunikation an. In vielen Fällen stärkt eine solche Zahlung Ihre Position erheblich.

„Lohnt sich eine außerordentliche Revision zum OGH bei Werkvertragsstreitigkeiten überhaupt?“

Eine außerordentliche Revision ist nur dann zulässig, wenn eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt. Reine Angriffe gegen die Beweiswürdigung oder Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen haben beim OGH kaum Aussicht auf Erfolg. Deshalb sollte vor einer Revision immer genau geprüft werden, ob tatsächlich eine über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage vorliegt.

Professionelle Unterstützung bei Nachträgen und Werkvertragsstreitigkeiten

Unklare Pauschalpreise, mündliche Absprachen auf der Baustelle, E-Mails mit widersprüchlichen Erwartungen – all das kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Werkvertrags- und Baubereich unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH sowohl Auftragnehmer (Handwerker, Bauunternehmen, Dienstleister) als auch Auftraggeber (Private, Unternehmen, Bauträger) dabei, ihre Position rechtlich sauber abzusichern.

Wenn Sie unsicher sind, ob eine Nachforderung durchsetzbar ist oder ob Sie eine Forderung abwehren können, empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung der Unterlagen und Korrespondenz. So lassen sich teure Prozesse oft vermeiden oder zumindest die Erfolgsaussichten realistisch einschätzen.

Lassen Sie Ihre Verträge, Nachtragsangebote und Korrespondenz prüfen oder holen Sie sich Unterstützung in einem laufenden Streit. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at (Karlsplatz 3, 1010 Wien).

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.