Carport als „Multifunktionsfläche“ im Wohnungseigentum: Warum der OGH solchen Konstruktionen einen Riegel vorschiebt — Rechtsanwalt Wien

Wenn der Stellplatz plötzlich „Multifunktionsfläche“ heißt

Parkplätze sind knapp und teuer. Rechtsanwalt Wien
Umso wichtiger ist für Wohnungskäufer die Frage: Gehört der Carport wirklich „zu meiner Wohnung“ – und steht das auch rechtssicher im Grundbuch?

In einem aktuellen Verfahren vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) ging es genau darum: Carports wurden im Nutzwertgutachten nicht als Stellplätze, sondern als „Multifunktionsflächen“ bezeichnet und bestimmten Wohnungen als Zubehör zugeordnet. Ziel war offensichtlich, die strengen Regeln des Wohnungseigentumsrechts für Kfz-Abstellplätze zu umgehen. Der OGH hat diese Gestaltung klar zurückgewiesen – mit deutlichen Folgen für Bauträger, Wohnungskäufer und bestehenden Eigentümergemeinschaften.

Typische Ausgangslage: Doppelhaushälfte mit „eigenem“ Carport

In der Praxis sieht das Szenario oft ähnlich aus:

• Auf einer Liegenschaft werden mehrere Wohneinheiten (z. B. zwei Wohnhäuser) errichtet.
• Vor jedem Haus befindet sich ein Carport mit Stellflächen für jeweils zwei Pkw.
• Im Nutzwertgutachten – der Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum – werden diese Carports aber nicht als Stellplätze, sondern als „Multifunktionsflächen“ ausgewiesen.
• Diese „Multifunktionsflächen“ werden einzelnen Wohnungen als Zubehör bzw. Zuschlag zugeordnet, also so behandelt, als wären sie Teil des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts.
• Käufer erwerben Anteile an der Liegenschaft samt Wohnungseigentum an den Wohnungen und beantragen im Grundbuch auch die Eintragung der „Multifunktionsflächen“ als Zubehör zu ihren Wohnungen.

Genau das ist im entschiedenen Fall passiert. Die Gerichte der ersten und zweiten Instanz haben die Eintragung der Carports als Zubehör zu den Wohnungen jedoch abgelehnt – und der OGH hat diese Entscheidung bestätigt.

Was hat der OGH entschieden?

Der Oberste Gerichtshof hat den Revisionsrekurs der Antragsteller zurückgewiesen. Die Kernaussage:

• Die errichteten Carports sind ihrer tatsächlichen Nutzung nach klar als Kfz-Abstellplätze anzusehen.
• Dass sie im Nutzwertgutachten als „Multifunktionsflächen“ bezeichnet wurden, ändert daran nichts.
• Die frühere Gestaltungspraxis, Kfz-Abstellplätze als bloßes Zubehör zu Wohnungen zu deklarieren, ist nach der aktuellen Rechtslage nicht mehr zulässig.
• Das Grundbuchsgericht darf eine Eintragung ablehnen, wenn die vorgelegten Unterlagen den Verdacht nahelegen, dass eine Umgehung gesetzlicher Vorgaben versucht wird.

Die beantragte Einverleibung im Grundbuch – Carports als Zubehör zu bestimmten Wohnungen – wurde daher endgültig abgewiesen.

Zur Entscheidung.

Warum zählt die Nutzung mehr als die Bezeichnung?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht für Kfz-Abstellplätze eine klare Systematik vor:

• Sie können als selbstständige Wohnungseigentumsobjekte (z. B. „Tiefgaragenplatz Nr. 12“) begründet werden, oder
• sie bleiben allgemeine Teile der Liegenschaft, an denen alle Wohnungseigentümer gemeinsam berechtigt sind.

Die „Zwischenlösung“, Abstellplätze als Zubehör zu bestimmten Wohnungen zu definieren, ist nach der aktuellen Rechtslage nicht mehr vorgesehen. Der Gesetzgeber wollte hier Klarheit und Transparenz schaffen.

Der OGH hat in der Entscheidung betont:

• Das Grundbuchsgericht prüft nicht nur, ob die Unterlagen formal in Ordnung sind (richtige Form, Unterschriften etc.).
• Es hat auch zu prüfen, ob der Inhalt materiell-rechtlich unbedenklich ist.
• Wenn offenkundig ist, dass eine als „Multifunktionsfläche“ bezeichnete Fläche in Wahrheit ausschließlich als Kfz-Abstellplatz dient, kann eine Einverleibung als Wohnungszubehör abgelehnt werden.

Kurz gesagt: Substanz geht vor Etikett. Wie eine Fläche in Plänen oder Gutachten genannt wird, ist weniger wichtig als ihre tatsächliche Beschaffenheit und Nutzung.

Welche Risiken bestehen für Käufer und Bauträger?

Für Wohnungskäufer, Investoren und Bauträger ergeben sich aus dieser Rechtsprechung ganz konkrete Risiken:

1. Abweisung der Grundbucheintragung

Wenn Carports oder Stellplätze in Gutachten und Verträgen als „Multifunktionsflächen“, „Terrassenflächen“, „Lagerflächen“ oder Ähnliches bezeichnet werden, obwohl sie erkennbar als Kfz-Abstellplätze konzipiert und genutzt werden, droht:

• Das Grundbuchsgericht kann die beantragte Eintragung ablehnen.
• Die gewünschte rechtliche Zuordnung (z. B. als Zubehör zu einer bestimmten Wohnung) kommt nicht zustande.
• Bereits geschlossene Kaufverträge können inhaltlich nicht mehr vollständig umgesetzt werden.

2. Teure und langwierige Nachbesserungen

Ist die Einverleibung einmal abgewiesen, sind nachträgliche Korrekturen oft aufwendig:

• Es kann notwendig sein, neue Nutzwertgutachten zu erstellen.
• Alle Wohnungseigentümer müssen möglicherweise neuen Vereinbarungen zustimmen.
• Zusätzliche Kosten für Planung, Gutachten, rechtliche Beratung und Gebühren entstehen.

3. Unsichere Rechtsposition der Käufer

Käufer gehen oft selbstverständlich davon aus: „Der Carport gehört zu meiner Wohnung, das steht ja im Vertrag.“ Wenn die entsprechende Eintragung im Grundbuch aber scheitert, können folgende Probleme auftreten:

• Die exklusive Nutzung des Stellplatzes ist rechtlich nicht so abgesichert, wie gedacht.
• Streit mit anderen Wohnungseigentümern über die Nutzung von Stellplätzen wird wahrscheinlicher.
• Beim späteren Weiterverkauf der Wohnung kann der fehlende oder unklare Rechtsstatus des Stellplatzes den Kaufpreis drücken oder Interessenten abschrecken.

Wie lässt sich ein exklusives Nutzungsrecht trotzdem rechtssicher regeln?

Trotz der strengen Vorgaben des WEG gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, wenn ein bestimmter Stellplatz faktisch „zu einer Wohnung gehören“ soll:

• Selbstständige Wohnungseigentumsobjekte: Kfz-Abstellplätze werden als eigene Wohnungseigentumsobjekte begründet und können dann mit der Wohnung gemeinsam verkauft oder vermietet werden.
• Abreden nach § 32 Abs. 2 WEG: Wohnungseigentümer können Vereinbarungen über die Nutzung bestimmter allgemeiner Flächen treffen (z. B. exklusives Nutzungsrecht an einem Stellplatz).
• Benützungsregelungen nach § 17 WEG: Die Eigentümergemeinschaft kann verbindlich regeln, wer welche Teile der Liegenschaft auf welche Weise nutzt.

Wichtig ist dabei:

• Die Vereinbarungen müssen klar und widerspruchsfrei formuliert sein.
• Sie sollten mit Nutzwertgutachten, Bauplänen und tatsächlicher Nutzung übereinstimmen.
• Die rechtliche Ausgestaltung sollte so gewählt werden, dass sie auch künftigen Erwerbern verständlich und durchsetzbar bleibt.

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Praxisbeispiele: Wo kann es heikel werden?

Beispiel 1: Reihenhaus mit „Sommerfläche“

Ein Bauträger errichtet Reihenhäuser, vor jedem Haus ein überdachter Abstellplatz. Im Nutzwertgutachten heißt diese Fläche „Sommerfläche“ und wird jeder Einheit als Zubehör zugeordnet. Im Bauplan ist jedoch klar ein Kfz-Stellplatz mit Zufahrt und entsprechender Breite eingezeichnet. Ergebnis: Das Grundbuchsgericht kann die Eintragung als Zubehör zu den Häusern ablehnen, weil es sich erkennbar um Kfz-Abstellplätze handelt.

Beispiel 2: Wohnungskauf mit vermeintlich „fixem“ Carport

Ein Käufer unterschreibt einen Kaufvertrag, in dem steht, dass „die Multifunktionsfläche vor dem Haus“ zur Wohnung gehört. In der Werbung wurde damit geworben, dass der Carport „fix zur Wohnung gehört“. Im Grundbuchsantrag wird versucht, diese Fläche als Zubehör zu der Wohnung einzutragen. Das Gericht lehnt ab. Der Käufer hat nun zwar einen Vertrag, aber keine klare grundbücherliche Absicherung seines Stellplatzes.

Beispiel 3: Streit in der Eigentümergemeinschaft

In einer bestehenden Eigentümergemeinschaft wurden „Multifunktionsflächen“ vor Jahren einigen Wohnungen als Zubehör zugeordnet, obwohl es faktisch Stellplätze sind. Nun soll die Liegenschaft neu geordnet werden, etwa weil zusätzliche Parkplätze geschaffen werden. Es stellt sich heraus, dass die damalige Eintragung zweifelhaft war. Es kommt zu Diskussionen, wer welche Flächen wirklich exklusiv nutzen darf. Ohne saubere Rechtsgrundlage drohen langwierige Auseinandersetzungen.

Checkliste: Worauf sollten Käufer und Eigentümer jetzt achten?

Wer eine Wohnung mit Carport oder Stellplatz kaufen oder bestehende Verhältnisse überprüfen möchte, sollte folgende Punkte im Auge behalten:

• 1. Bezeichnungen genau prüfen
  Wie wird die Fläche in Nutzwertgutachten, Bauplänen und Verträgen bezeichnet? „Multifunktionsfläche“, „Terrasse“, „Lager“ – oder klar als „Kfz-Stellplatz“?
• 2. Tatsächliche Nutzung ansehen
  Dient die Fläche offensichtlich als Stellplatz (Zufahrt, Dimension, Überdachung)? Dann wird eine künstliche „Umbenennung“ vor Gericht wenig überzeugen.
• 3. Grundbuchsauszug kontrollieren
  Ist der Stellplatz als eigenes Wohnungseigentumsobjekt eingetragen? Oder nur als allgemeiner Teil? Oder findet sich gar keine klare Zuordnung?
• 4. Verträge vor Unterschrift prüfen lassen
  Vor dem Kauf sollten Kaufvertrag, Nutzwertgutachten und Pläne rechtlich geprüft werden, um Widersprüche und spätere böse Überraschungen zu vermeiden.
• 5. Alternative Gestaltungen nutzen
  Wenn ein exklusives Nutzungsrecht gewünscht ist, kann dies über eigenständige Wohnungseigentumsobjekte, Abreden nach § 32 Abs. 2 WEG oder Benützungsregelungen nach § 17 WEG rechtssicher gestaltet werden.

FAQ: Häufige Fragen zu Carports, Stellplätzen und Wohnungseigentum

Gilt mein Carport als „mein Eigentum“, wenn es so im Kaufvertrag steht?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, was im Grundbuch eingetragen ist und ob diese Eintragung nach dem WEG überhaupt zulässig ist. Wenn ein als Carport genutzter Platz bloß als „Multifunktionsfläche“ im Vertrag bezeichnet wird, schützt Sie das nicht davor, dass das Grundbuchsgericht die Eintragung ablehnt. Eine Prüfung der grundbücherlichen Situation ist daher unverzichtbar.

Kann ich einen Stellplatz einfach als „Lagerfläche“ bezeichnen, um ihn meiner Wohnung zuzuschlagen?

Das ist rechtlich riskant. Der OGH macht klar: Es kommt auf die tatsächliche Nutzung und Beschaffenheit an. Wenn aus Plänen, Bauausführung und Nutzung klar hervorgeht, dass es sich um einen Kfz-Stellplatz handelt, wird eine Umbenennung als „Lager“ oder „Multifunktionsfläche“ als unzulässige Umgehung gewertet werden können.

Ich habe schon vor Jahren eine Wohnung mit „Zubehör-Carport“ gekauft. Muss ich mir Sorgen machen?

Es kommt auf die konkrete Ausgestaltung an. Bestehende Eintragungen bleiben nicht automatisch unwirksam, sie können aber im Konfliktfall hinterfragt werden. Wenn Sie Ihre Rechtsposition klären oder eine geplante Umgestaltung rechtssicher vorbereiten wollen, empfiehlt sich eine individuelle Prüfung der Unterlagen (Grundbuch, Nutzwertgutachten, Verträge).

Wie sichere ich einen Stellplatz beim Wohnungskauf am besten ab?

Idealerweise wird der Stellplatz als eigenes Wohnungseigentumsobjekt im Grundbuch eingetragen. Alternativ kommen klare Benützungsregelungen oder Abreden zwischen den Eigentümern in Betracht. Wichtig ist, dass Vertrag, Nutzwertgutachten, Pläne und Grundbucheintragung übereinstimmen und der Gestaltungsspielraum des WEG eingehalten wird.

Rechtzeitig prüfen, Streit vermeiden – Unterstützung durch die Kanzlei Pichler

Gerade bei Immobilienkaufverträgen mit Carports oder Stellplätzen zeigt sich: Formale Bezeichnungen reichen nicht. Entscheidend ist, ob die gewünschte rechtliche Lösung auch mit dem Wohnungseigentumsgesetz vereinbar ist und vom Grundbuchsgericht akzeptiert wird.

Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Immobilien- und Wohnungseigentumsrecht unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH Käufer, Bauträger und Eigentümergemeinschaften dabei, rechtssichere Strukturen für Stellplätze und Carports zu schaffen – von der Vertragsgestaltung über die Abstimmung der Unterlagen bis zur Begleitung im Grundbuchsverfahren. Rechtsanwalt Wien

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Carport oder Stellplatz richtig im Grundbuch abgesichert ist, oder wenn Sie eine geplante Wohnanlage rechtlich sauber strukturieren möchten, können Sie Ihre Unterlagen prüfen lassen und sich gezielt beraten lassen.

Sie erreichen die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH in 1010 Wien, Karlsplatz 3, telefonisch unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen, bevor aus einer scheinbar bloßen „Bezeichnung“ ein handfestes rechtliches Problem wird.

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