Mitmieterschaft im Mietvertrag: Wann kann ein Unternehmen aus dem Mietverhältnis ausscheiden?
Mitmieterschaft: Wer steht tatsächlich als Mieter eines Geschäftslokals fest, wenn sich ein Unternehmen verändert, insolvent wird oder seinen Geschäftsbetrieb auf eine andere Gesellschaft überträgt? Die Antwort ergibt sich nicht immer allein aus dem ursprünglichen Mietvertrag. Auch spätere Vereinbarungen und das jahrelange Verhalten von Vermieter und Mietern können entscheidend sein.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2019: OGH vom 20.02.2019, 5 Ob 156/18d. Zur Entscheidung. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob eine insolvente Gesellschaft trotz ursprünglicher Mitmieterschaft noch an einem Verfahren über geplante Brandschutzmaßnahmen beteiligt werden musste.
Ein Geschäftslokal, zwei ursprüngliche Mieter und eine spätere Unternehmensübertragung
Eine Vermieterin hatte im Jahr 1997 Geschäftsräume in einem Geschäftshaus in St. Pölten an zwei miteinander verbundene Unternehmen vermietet: an eine GmbH und an eine GmbH & Co KG.
Später geriet die GmbH in Konkurs. Der Masseverwalter übertrug den laufenden Geschäftsbetrieb mehrerer Filialen auf die andere Gesellschaft. Von dieser Übertragung war auch die Filiale im gemieteten Geschäftslokal betroffen. Die übernehmende Gesellschaft übernahm zugleich die damit verbundenen Mietrechte.
Die ursprüngliche GmbH stellte ihre Geschäftstätigkeit ein und nutzte die Räume nicht mehr. Im Geschäftslokal war nur noch die andere Gesellschaft tätig. Sie bezahlte auch den Mietzins. Die Vermieterin behandelte sie über viele Jahre hinweg wie die alleinige Mieterin.
Später wollte die Vermieterin brandschutztechnische Sanierungsmaßnahmen im Geschäftslokal durchführen. Dafür sollte die Gesellschaft vorübergehende Eingriffe und Veränderungen im Mietobjekt dulden.
Im ursprünglichen Mietvertrag war allerdings weiterhin auch die mittlerweile insolvente GmbH als Mitmieterin angeführt. Die Vermieterin richtete ihren Antrag trotzdem nur gegen die Gesellschaft, die das Geschäftslokal tatsächlich nutzte und den Mietzins bezahlte.
Die Vorinstanzen wiesen den Antrag aus diesem formellen Grund ab. Ihrer Ansicht nach hätten grundsätzlich alle Mitmieter am Verfahren beteiligt werden müssen. Die insolvente GmbH sei rechtlich noch immer Mitmieterin.
Was der OGH zur Mitmieterschaft klargestellt hat
Der OGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Damit war die entscheidende Frage zunächst: War die insolvente GmbH überhaupt noch Mitmieterin?
Der OGH verneinte, dass dies zwingend aus dem ursprünglichen Vertrag abgeleitet werden musste. Durch die Übertragung des Geschäftsbetriebs und der dazugehörigen Mietrechte konnte die GmbH aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein. Die übernehmende Gesellschaft durfte daher grundsätzlich als alleinige Mieterin behandelt werden.
Das Verfahren scheiterte somit nicht bereits daran, dass die ursprüngliche Mitmieterin nicht als weitere Antragsgegnerin einbezogen worden war.
Ein ursprünglicher Mitmieter bleibt nicht immer dauerhaft Vertragspartei
Schließen mehrere Personen oder Unternehmen gemeinsam einen Mietvertrag ab, bilden sie grundsätzlich ein einheitliches Mietverhältnis. Wird später in dieses Mietverhältnis eingegriffen, müssen normalerweise alle betroffenen Mitmieter berücksichtigt werden.
Die bloße Tatsache, dass ein Mitmieter das Geschäftslokal nicht mehr nutzt oder keinen Mietzins mehr bezahlt, beendet seine Stellung jedoch nicht automatisch. Dafür braucht es grundsätzlich eine Vereinbarung zwischen dem ausscheidenden Mitmieter, dem verbleibenden Mieter und dem Vermieter.
Diese Vereinbarung muss nicht zwingend als förmliche „Vertragsübernahme“ bezeichnet werden. Sie kann sich auch aus mehreren Umständen und dem eindeutigen Verhalten aller Beteiligten ergeben.
Im konkreten Fall bezog sich der zwischen den Gesellschaften geschlossene Sacheinlagevertrag ausdrücklich auf den Geschäftsbetrieb und die damit verbundenen Mietrechte. Daraus ergab sich nach der Beurteilung des OGH, dass die Übernahme der Mietverhältnisse und das Ausscheiden der insolventen GmbH beabsichtigt waren.
Auch das Verhalten des Vermieters kann rechtliche Bedeutung haben
Besonders wichtig ist die Rolle der Vermieterin. Sie hatte die übernehmende Gesellschaft über viele Jahre hinweg wie die alleinige Mieterin behandelt. Nur diese Gesellschaft nutzte das Mietobjekt und bezahlte den Mietzins.
Der OGH wertete dieses Verhalten als möglichen Ausdruck einer schlüssigen Zustimmung zum Ausscheiden der ursprünglichen Mitmieterin. Eine ausdrückliche Vertragsurkunde war daher nicht die einzige denkbare Grundlage für die Annahme, dass die Mietrechte übergegangen waren.
Hinzu kam ein weiterer Gesichtspunkt: Die Vermieterin selbst berief sich darauf, dass die übernehmende Gesellschaft alleinige Mieterin sei. Sie konnte daher nicht gleichzeitig aus dem Fehlen der insolventen GmbH im Verfahren einen formellen Nachteil ableiten.
Das bedeutet nicht, dass jedes passive Verhalten automatisch zu einer Vertragsübernahme führt. Entscheidend ist vielmehr, ob die Umstände des Einzelfalls ein ausreichend eindeutiges Gesamtbild ergeben. Dazu gehören etwa vertragliche Übertragungsvereinbarungen, die tatsächliche Nutzung, die Mietzinszahlungen und die jahrelange Kommunikation zwischen den Beteiligten.
Die Brandschutzmaßnahmen waren damit noch nicht automatisch erlaubt
Der OGH entschied nicht endgültig, dass die geplanten Sanierungsarbeiten jedenfalls durchgeführt werden durften. Er stellte lediglich klar, dass der Antrag nicht schon deshalb abgewiesen werden durfte, weil die insolvente ursprüngliche Mitmieterin nicht in das Verfahren einbezogen worden war.
Das Erstgericht musste noch prüfen, ob die Voraussetzungen für die verlangte Duldung erfüllt sind. Dabei kommt es insbesondere darauf an, ob die geplanten Maßnahmen tatsächlich erforderlich, zumutbar und rechtlich zulässig sind.
Für die Mieterin bedeutet das: Auch wenn sie als alleinige Mieterin angesehen wird, muss sie nicht jede bauliche Veränderung ohne weitere Prüfung hinnehmen. Für die Vermieterin bedeutet es umgekehrt: Die richtige Bezeichnung der Verfahrensparteien ist nur eine von mehreren Voraussetzungen. Auch die konkreten Arbeiten und ihre Auswirkungen müssen nachvollziehbar begründet werden.
Was die Entscheidung für Vermieter und Unternehmen bedeutet
1. Bei Unternehmensübertragungen müssen Mietrechte ausdrücklich geregelt werden
Wird ein Unternehmen verkauft, eingebracht oder im Rahmen einer Sanierung auf eine andere Gesellschaft übertragen, sollte genau festgehalten werden, welche Mietverträge und Mietrechte betroffen sind.
Eine allgemeine Formulierung über die Übertragung des Geschäftsbetriebs kann im Einzelfall ausreichen. Rechtssicherer ist jedoch eine klare Dokumentation, aus der hervorgeht, ob der bisherige Mieter ausscheidet und die andere Gesellschaft in das Mietverhältnis eintritt.
2. Die tatsächliche Nutzung allein beendet die Mitmieterschaft nicht
Dass ein Unternehmen seine Tätigkeit einstellt, die Räume nicht mehr betritt oder keinen Mietzins mehr bezahlt, beendet seine vertragliche Stellung nicht automatisch. Solange keine wirksame Änderung des Mietverhältnisses vorliegt, kann der ursprüngliche Mitmieter weiterhin rechtlich beteiligt sein.
3. Vermieter sollten widersprüchliches Verhalten vermeiden
Wer über Jahre hinweg ausschließlich eine Gesellschaft als Mieterin behandelt, Mietzahlungen von ihr entgegennimmt und mit ihr über das Mietobjekt kommuniziert, kann damit unter Umständen eine schlüssige Zustimmung zu einer Vertragsübernahme zum Ausdruck bringen.
Das sollte vor allem bei Umstrukturierungen, Insolvenzen und Unternehmensverkäufen berücksichtigt werden. Eine spätere gegenteilige Argumentation kann erschwert sein.
4. Bauliche Maßnahmen brauchen eine gesonderte Prüfung
Die Frage, wer Mieter ist, und die Frage, ob bestimmte Arbeiten geduldet werden müssen, sind voneinander zu trennen. Selbst wenn die richtige Verfahrenspartei feststeht, muss die Zulässigkeit der konkreten Maßnahme geprüft werden.
Checkliste: Was jetzt zu tun ist
- Mietvertrag prüfen: Wer ist im ursprünglichen Vertrag als Mieter oder Mitmieter angeführt?
- Nachträge und Übertragungsverträge sammeln: Gibt es Vereinbarungen über einen Verkauf, eine Sacheinlage, eine Unternehmensübertragung oder die Übernahme von Mietrechten?
- Kommunikation dokumentieren: Wer wurde vom Vermieter über Jahre als Mieter behandelt? An wen gingen Vorschreibungen, Schreiben und Zahlungsaufforderungen?
- Zahlungsflüsse nachvollziehen: Welche Gesellschaft hat den Mietzins bezahlt und seit wann?
- Bei baulichen Maßnahmen Unterlagen verlangen: Welche Arbeiten sind geplant, warum sind sie erforderlich und wie lange dauern sie?
- Keine vorschnellen Erklärungen abgeben: Eine Zustimmung zu einer Vertragsübernahme oder zu umfangreichen Eingriffen sollte vorab rechtlich geprüft werden.
- Verfahrensbeteiligte sorgfältig bestimmen: Bei einem gerichtlichen Antrag kann es entscheidend sein, ob alle tatsächlich betroffenen Mietparteien einbezogen wurden.
Häufige Fragen zur Mitmieterschaft
Bleibt eine insolvente Gesellschaft automatisch Mitmieterin?
Nein, nicht zwingend. Die Insolvenz allein beendet die Mitmieterschaft zwar nicht automatisch. Eine Gesellschaft kann aber durch eine wirksame Übertragung der Mietrechte und die Zustimmung der übrigen Beteiligten aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein. Diese Zustimmung kann sich unter Umständen auch schlüssig aus dem Verhalten ergeben.
Reicht es, wenn nur ein Unternehmen das Geschäftslokal nutzt?
Die tatsächliche Nutzung ist ein wichtiges Indiz, reicht für sich allein aber nicht immer aus. Entscheidend ist das Gesamtbild aus Verträgen, Zahlungen, Erklärungen und dem Verhalten von Vermieter und Mietern.
Muss ich Brandschutzarbeiten immer dulden?
Nicht automatisch. Ob eine Duldung verlangt werden kann, hängt von den konkreten gesetzlichen Voraussetzungen, der Notwendigkeit der Arbeiten und ihrer Zumutbarkeit ab. Die Entscheidung des OGH beantwortete diese Frage im konkreten Fall noch nicht endgültig.
Kann der Vermieter später behaupten, es gebe weiterhin mehrere Mitmieter?
Das hängt von den Umständen ab. Wer eine Gesellschaft über Jahre hinweg wie die alleinige Mieterin behandelt und sich selbst darauf beruft, kann dadurch rechtlich gebunden sein. Ob tatsächlich eine schlüssige Zustimmung vorliegt, muss stets im Einzelfall geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Rechtliche Unterstützung bei Mietvertragsübernahmen und Sanierungsmaßnahmen
Die Entscheidung des OGH zeigt, dass bei Geschäftsmietverhältnissen nicht nur der ursprüngliche Vertrag zählt. Unternehmensübertragungen, Mietzinszahlungen und das jahrelange Verhalten der Beteiligten können entscheidend dafür sein, wer rechtlich noch als Mieter gilt.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Vermieter, Unternehmen und Mieter bei der Prüfung von Mietverträgen, Vertragsübernahmen sowie bei Streitigkeiten über Erhaltungs-, Verbesserungs- und Brandschutzmaßnahmen. Lassen Sie Ihre konkrete Situation frühzeitig prüfen. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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