Wenn die Miete bezahlt ist – aber trotzdem ein Mietzinsrückstand bleibt
Mietzinsrückstand kann trotz bezahlter Miete entstehen: Viele Mieter gehen von einem einfachen Grundsatz aus: Wer den richtigen Betrag rechtzeitig überweist und im Verwendungszweck „Miete“ angibt, hat seine Schuld beglichen. Das kann jedoch zu kurz greifen, wenn gegenüber demselben Vermieter noch andere offene Forderungen bestehen.
Dann kann entscheidend sein, welchem Zweck der Mieter die Zahlung gewidmet hat, ob der Vermieter dieser Widmung rechtzeitig widerspricht und welche gesetzlichen Verrechnungsregeln anschließend gelten. Eine Zahlung, die nach dem Willen des Mieters für die laufende Monatsmiete bestimmt war, kann dadurch zunächst auf ältere Schulden angerechnet werden. Die aktuelle Miete bleibt dann möglicherweise offen und ein Mietzinsrückstand entsteht.
Mit dieser rechtlich heiklen Konstellation befasste sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung OGH vom 26.08.2014, 10 Ob 42/14w. Die Entscheidung ist bereits mehrere Jahre alt, ihre Grundsätze zur Zahlungswidmung und zur Verrechnung mehrerer Forderungen sind für Mietverhältnisse weiterhin von praktischer Bedeutung. Zur Entscheidung.
Ein Mietverhältnis, mehrere Forderungen
In dem vom OGH beurteilten Fall hatte eine Mieterin in einem Haus gleichzeitig eine Wohnung, ein Büro und eine Werkstatt gemietet. Die monatliche Gesamtmiete einschließlich Betriebskosten und Umsatzsteuer betrug 823,80 Euro.
Zwischen der Mieterin und der Vermieterin hatte es bereits ein früheres Mietzins- und Räumungsverfahren gegeben. Dieses Verfahren endete mit einem gerichtlichen Vergleich. Aus diesem Vergleich waren noch Zinsen und Prozesskosten offen.
Für Juli 2013 überwies die Mieterin insgesamt 823,80 Euro. Sie teilte die Zahlung ausdrücklich auf:
- 655,68 Euro für Büro und Werkstatt,
- 168,12 Euro für die Wohnung.
Die Mieterin wollte damit erkennbar die Juli-Mieten begleichen. Die Vermieterin widersprach dieser Zahlungswidmung jedoch. Nach ihrer Auffassung sollte die Zahlung stattdessen auf die noch offenen Forderungen aus dem früheren Vergleich angerechnet werden.
Anschließend forderte die Vermieterin die Mieterin nochmals zur Zahlung der Juli-Miete auf und erklärte schließlich den Rücktritt vom Mietvertrag. Sie verlangte vor Gericht sowohl die Zahlung von 823,80 Euro als auch die Räumung der Wohnung, des Büros und der Werkstatt.
Was gilt, wenn im Verwendungszweck eine bestimmte Miete steht?
Grundsätzlich ist eine Zahlungswidmung rechtlich beachtlich. Wer mehrere Schulden gegenüber derselben Person hat, kann bei einer Zahlung normalerweise angeben, welche konkrete Forderung damit beglichen werden soll.
Ein typischer Verwendungszweck lautet etwa „Miete März 2024“ oder „Mietzins Wohnung Top 3“. Damit bringt der Schuldner zum Ausdruck, wofür die Zahlung bestimmt ist. Diese Erklärung darf der Gläubiger nicht völlig ignorieren.
Die Zahlungswidmung ist allerdings nicht uneingeschränkt verbindlich. Der Gläubiger kann ihr widersprechen. Entscheidend ist dabei, dass der Widerspruch rechtzeitig erfolgt. Im Fall der Mieterin nahm der OGH an, dass die Vermieterin der Zuordnung zur Juli-Miete wirksam widersprochen hatte.
Dadurch durfte die Vermieterin die Zahlung aber nicht einfach nach freiem Ermessen irgendeiner beliebigen Forderung zuordnen. Vielmehr kamen die gesetzlichen Verrechnungsregeln zur Anwendung.
§ 1416 ABGB: Welche Schuld wird zuerst getilgt?
Nach den im Verfahren maßgeblichen Grundsätzen des § 1416 ABGB wird eine Zahlung, deren Zuordnung nicht wirksam durch den Schuldner festgelegt wurde, nach einer gesetzlichen Reihenfolge verrechnet.
Vereinfacht dargestellt gilt:
- Zuerst werden offene Zinsen berücksichtigt.
- Danach wird auf die Kapitalforderung angerechnet.
- Bestehen mehrere Kapitalforderungen, ist grundsätzlich die ältere beziehungsweise früher fällige Forderung zuerst zu berücksichtigen.
Im konkreten Fall bestanden noch ältere Forderungen aus dem gerichtlichen Vergleich. Deshalb wurde die Zahlung nach der Entscheidung des OGH nicht endgültig der Juli-Miete zugeordnet. Sie war vielmehr auf diese älteren offenen Forderungen anzurechnen.
Die Folge war erheblich: Die Juli-Miete blieb rechtlich offen, obwohl die Mieterin den gesamten monatlichen Betrag überwiesen und im Zahlungszweck ausdrücklich auf die Juli-Mieten hingewiesen hatte. Dadurch konnte ein Mietzinsrückstand bestehen bleiben.
Der Vermieter darf nicht beliebig „umwidmen“
Die Entscheidung bedeutet nicht, dass ein Vermieter jede Zahlung nach Belieben auf eine andere Schuld verschieben darf. Eine freie, willkürliche „Umwidmung“ durch den Gläubiger ist nicht der entscheidende Mechanismus.
Maßgeblich war vielmehr, dass die Vermieterin der Zahlungswidmung rechtzeitig widersprochen hatte. Dadurch griffen die gesetzlichen Verrechnungsregeln ein. Die Zuordnung zur älteren Schuld erfolgte somit nicht allein aufgrund einer freien Entscheidung der Vermieterin, sondern aufgrund der gesetzlichen Reihenfolge.
Für Mieter ist dieser Unterschied wichtig. Ein Überweisungsbeleg mit einem eindeutigen Zahlungszweck kann ein wesentliches Beweismittel sein. Er garantiert jedoch nicht in jedem Fall, dass die Zahlung rechtlich genau auf diese Forderung angerechnet wird.
Warum der Widerspruch nicht automatisch Annahmeverzug auslöst
Im Verfahren war außerdem die Frage strittig, ob die Vermieterin durch die Zurückweisung der Zahlungswidmung in sogenannten Gläubiger- oder Annahmeverzug geraten war.
Das Berufungsgericht hatte noch angenommen, dass die Vermieterin die Zahlung nicht unberechtigt zurückweisen dürfe und deshalb Annahmeverzug eingetreten sei. Der OGH verneinte dies jedoch.
Nach der Entscheidung verhindert der Widerspruch gegen die Zahlungswidmung die Zahlung nicht. Die Vermieterin hatte die Überweisung nicht schlicht zurückgewiesen. Vielmehr sollte die Zahlung nach den gesetzlichen Regeln auf eine andere offene Forderung angerechnet werden.
Der Widerspruch gegen die Zahlungswidmung führte daher nicht automatisch dazu, dass die Vermieterin die Annahme der Zahlung unberechtigt verweigert hatte.
Räumung: Ein offener Mietzins führt nicht automatisch sofort zum Verlust der Wohnung
Die Entscheidung des OGH hatte bei der Räumungsfrage ein anderes Ergebnis als bei der Zahlungsfrage.
Die Revision der Mieterin gegen den Zuspruch von 823,80 Euro wurde zurückgewiesen. Die rechtliche Beurteilung, dass die Juli-Miete offen geblieben war, blieb damit grundsätzlich bestehen.
Der Revision der Vermieterin gegen die Abweisung des Räumungsbegehrens gab der OGH hingegen Folge. Die Entscheidungen der Vorinstanzen zur Räumung wurden aufgehoben und die Sache zur neuerlichen Verhandlung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass der OGH bereits eine sofortige Räumung angeordnet hätte. Das Erstgericht musste zunächst weitere Feststellungen treffen und danach neu über die Räumungsfrage entscheiden.
Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, besteht für Mieter ein besonderer Schutz. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Mietzinsrückstand noch nachgezahlt werden. Zusätzlich muss geprüft werden, ob den Mieter am Zahlungsverzug ein grobes Verschulden trifft.
Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Von Bedeutung können unter anderem die Höhe und Dauer des Rückstands, die Kommunikation zwischen den Parteien, frühere Zahlungen und die Frage sein, ob der Mieter die offene Forderung erkennen konnte.
Auch die Besonderheiten bestimmter Verfahren nach § 33 MRG sind zu beachten. Wird die Höhe des Mietzinsrückstands gerichtlich festgesetzt, kann eine Zahlung des Mieters unter Umständen nicht ohne Weiteres auf andere Forderungen angerechnet werden. Einen solchen Sonderfall nahm der OGH in der behandelten Entscheidung jedoch nicht an.
Was bedeutet das im Alltag?
1. Alte Prozesskosten sind noch offen
Ein Mieter überweist die aktuelle Monatsmiete mit dem Verwendungszweck „Miete April“. Gleichzeitig bestehen noch offene Zinsen und Prozesskosten aus einem früheren Verfahren. Widerspricht der Vermieter der Zahlungswidmung rechtzeitig, kann die Zahlung nach § 1416 ABGB zunächst auf die älteren Forderungen angerechnet werden.
2. Der Mietvertrag umfasst mehrere Objekte
Wer eine Wohnung, ein Büro oder eine Werkstatt im selben Haus gemietet hat, sollte die einzelnen Beträge besonders genau aufschlüsseln. Auch eine eindeutige Aufteilung schützt nicht in jeder Situation vor einer anderen rechtlichen Verrechnung, wenn ältere Forderungen offen sind.
3. Der Vermieter kündigt oder droht mit Räumung
Eine solche Drohung sollte nicht ignoriert werden. Entscheidend ist zunächst, ob überhaupt ein Mietzinsrückstand besteht. Danach muss geprüft werden, ob das Mietverhältnis dem MRG unterliegt, ob eine Nachzahlung möglich ist und ob ein ausreichender Grund für eine Beendigung oder Räumung vorliegt.
4. Eine Zahlung wird zurückgewiesen
Eine Rückmeldung des Vermieters wie „Diese Zahlung gilt nicht für die aktuelle Miete“ kann rechtlich relevant sein. Betroffene sollten die Nachricht, den Zeitpunkt und den genauen Wortlaut sichern. Gerade bei der Frage, ob ein Widerspruch rechtzeitig erfolgte, können E-Mails, Briefe und Gesprächsnotizen wichtig werden.
Was Mieter jetzt beachten sollten
- Bei jeder Überweisung den Zahlungszweck möglichst genau angeben.
- Bei mehreren Mietobjekten die Beträge einzeln und nachvollziehbar aufschlüsseln.
- Überweisungsbelege, Kontoauszüge, Mahnungen und E-Mails vollständig aufbewahren.
- Prüfen, ob aus früheren Vergleichen, Verfahren oder Vereinbarungen noch Zinsen, Kosten oder andere Beträge offen sind.
- Einem Widerspruch des Vermieters nicht nur mündlich begegnen, sondern die eigene Rechtsposition nachvollziehbar dokumentieren.
- Bei einer Kündigungs-, Rücktritts- oder Räumungsandrohung unverzüglich rechtlichen Rat einholen.
Auch Vermieter müssen sorgfältig vorgehen
Für Vermieter zeigt die Entscheidung ebenfalls klare Grenzen auf. Bestehen ältere Forderungen, sollte einem abweichenden Zahlungszweck rasch und eindeutig widersprochen werden. Die Zahlung darf danach aber nicht beliebig auf eine frei ausgewählte Forderung angerechnet werden.
Vor einer Klage oder einer Erklärung zur Beendigung des Mietverhältnisses ist daher genau zu prüfen, welche Forderung tatsächlich offen ist. Sämtliche Zahlungen müssen rechtlich richtig verrechnet werden. Bei einem Mietverhältnis im Anwendungsbereich des MRG sind außerdem die besonderen Schutzbestimmungen und die Möglichkeit einer nachträglichen Zahlung zu berücksichtigen.
Häufige Fragen zur Zahlungswidmung bei Mietschulden
Reicht der Verwendungszweck „Miete“ aus?
Ein eindeutiger Verwendungszweck ist grundsätzlich wichtig und kann für die Zahlungswidmung sprechen. Er garantiert aber nicht immer die gewünschte Verrechnung. Bestehen mehrere offene Forderungen und widerspricht der Gläubiger rechtzeitig, können die gesetzlichen Regeln des § 1416 ABGB zur Anwendung kommen.
Kann der Vermieter meine Zahlung einfach auf alte Schulden anrechnen?
Nicht völlig beliebig. Entscheidend ist, ob der Vermieter der Zahlungswidmung rechtzeitig widersprochen hat. Danach gelten die gesetzlichen Verrechnungsregeln. Eine freie Zuordnung zu irgendeiner Forderung ist damit nicht automatisch zulässig.
Kann wegen einer offenen Monatsmiete sofort geräumt werden?
Eine Räumung folgt nicht automatisch aus jeder offenen Zahlung. Es müssen die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Bei MRG-Mietverhältnissen können insbesondere eine mögliche Nachzahlung und die Frage des groben Verschuldens eine wichtige Rolle spielen.
Was soll ich tun, wenn bereits eine Räumung angedroht wurde?
Sichern Sie sofort alle Zahlungsbelege, Mietverträge, Schreiben und Nachrichten. Warten Sie nicht ab. Ob ein Rückstand besteht, wie Zahlungen anzurechnen sind und ob Schutzbestimmungen des MRG greifen, sollte anhand der vollständigen Unterlagen geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Hilfe bei Mietzinsrückstand und Zahlungswidmung
Die Entscheidung des OGH zeigt: Bei mehreren offenen Forderungen kann der genaue Zahlungszweck entscheidend sein, aber nicht immer die gewünschte Wirkung entfalten. Ebenso wichtig sind der Zeitpunkt eines Widerspruchs, die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge und die besonderen Regeln des Mietrechts.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zur Zahlungswidmung, zu Mietzinsrückständen, gerichtlichen Vergleichen und drohenden Räumungsverfahren. Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen, bevor aus einer Unklarheit über eine Zahlung ein gerichtlicher Streit wird.
Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Kanzleisitz: Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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