Mietzinsrückstand trotz Gegenforderung: Wann drohen Zahlung und Räumung?
Mietzinsrückstand trotz einer offenen Forderung gegen den Vermieter kann für Mieter wirtschaftlich erheblich sein. Sie berechtigt jedoch nicht automatisch dazu, die Miete einzubehalten oder eigenmächtig zu kürzen. Besonders riskant wird die Situation, wenn der Mietvertrag ein Aufrechnungsverbot enthält und bereits ein beträchtlicher Mietzinsrückstand entstanden ist.
Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2014 deutlich: Im Verfahren OGH vom 25.09.2014, 9 Ob 52/14h, musste der Gerichtshof zwischen der Zahlungspflicht der Mieterin und der Frage unterscheiden, ob sie das Betriebsgebäude tatsächlich sofort räumen musste. Das Ergebnis war differenziert: Die Mietzinsforderung blieb bestehen, die Räumungsfrage musste jedoch nochmals geprüft werden. Zur Entscheidung.
Ein komplexer Streit zwischen verbundenen Unternehmen
Eine Gesellschaft hatte seit 1999 ein Betriebsgebäude auf unbestimmte Zeit gemietet. Der monatliche Mietzins erhöhte sich im Laufe der Jahre und betrug zuletzt rund 3.760 Euro netto zuzüglich Umsatzsteuer und Betriebskosten.
Ab Februar 2006 wurden die Mietzahlungen eingestellt. Für den Zeitraum von März 2006 bis August 2008 ergab sich nach den gerichtlichen Feststellungen ein Mietzinsrückstand von rund 135.389 Euro.
Die Angelegenheit war allerdings nicht einfach gelagert. Vermieterin und Mieterin waren gesellschaftsrechtlich und personell miteinander verbunden. Zusätzlich hatte die Mieterin der Vermieterin eine gebrauchte Industriemaschine um 300.000 Euro verkauft. Aus diesem Geschäft war noch ein erheblicher Kaufpreis offen.
Außerdem waren 70.000 Euro vom Konto der Mieterin an die Vermieterin überwiesen worden. Die Mieterin vertrat die Ansicht, diese Zahlung sei als Mietzinsvorauszahlung gedacht gewesen. Eine entsprechende Vereinbarung konnte jedoch nicht festgestellt werden.
Im Mietvertrag war zudem ein Aufrechnungsverbot enthalten. Die Mieterin durfte ihre eigenen Forderungen daher grundsätzlich nicht einfach gegen die Mietzinsforderungen der Vermieterin verrechnen.
Was der OGH zum Mietzinsrückstand und zur Zahlungspflicht entschied
Die Vermieterin mahnte die offenen Mietzinse im August 2008 ein und erklärte im September 2008 die vorzeitige Auflösung des Mietvertrags. Sie verlangte sowohl die Zahlung des Rückstands als auch die Räumung des Betriebsgebäudes.
Die Mieterin bestritt, überhaupt einen Mietzinsrückstand in dieser Höhe zu schulden. Sie berief sich auf die 70.000-Euro-Zahlung sowie auf die offene Kaufpreisforderung aus dem Verkauf der Industriemaschine. Hilfsweise erklärte sie die Aufrechnung.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte letztlich die Entscheidung über die Zahlungspflicht. Die Mieterin musste daher grundsätzlich rund 135.389 Euro zuzüglich Zinsen bezahlen.
Entscheidend war das Aufrechnungsverbot. Nach der Beurteilung des OGH war dieses wirksam. Die Mieterin konnte ihre behaupteten Gegenforderungen daher nicht ohne Weiteres von den offenen Mietzinsen abziehen. Auch die Zahlung von 70.000 Euro wurde nicht als Mietzinsvorauszahlung anerkannt, weil eine entsprechende Vereinbarung nicht festgestellt werden konnte.
Warum ein Aufrechnungsverbot beim Mietzinsrückstand ernst zu nehmen ist
Ein Aufrechnungsverbot bedeutet vereinfacht gesagt: Der Mieter darf eine eigene Forderung gegen den Vermieter nicht einfach dazu verwenden, die Mietzahlung einzustellen oder zu reduzieren.
Das kann auch zwischen Unternehmern wirksam vereinbart werden. Die bloße Tatsache, dass der Mieter seinerseits eine berechtigte Forderung gegen den Vermieter haben könnte, beseitigt das Aufrechnungsverbot nicht automatisch.
Eine solche Vertragsklausel kann in besonderen Fällen unwirksam sein. Das kann etwa eine erhebliche wirtschaftliche oder rechtliche Ungleichgewichtslage, eine gröbliche Benachteiligung oder eine problematische Verwendung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen betreffen. Im entschiedenen Fall waren solche Umstände jedoch nicht ausreichend erwiesen.
Für die Praxis bedeutet das: Eine Gegenforderung und ein Aufrechnungsverbot müssen getrennt geprüft werden. Selbst wenn die Gegenforderung tatsächlich besteht, darf sie nicht zwangsläufig zur Kürzung der Miete verwendet werden. Dadurch kann ein Mietzinsrückstand entstehen, obwohl gleichzeitig eine Gegenforderung besteht.
Eine stillschweigende Änderung muss klar erkennbar sein
Die Mieterin argumentierte außerdem, die Parteien hätten das Aufrechnungsverbot später stillschweigend aufgehoben. Dafür sah der OGH jedoch keine ausreichenden Anhaltspunkte.
Wirtschaftliche Verflechtungen, gemeinsame Gesellschafter oder eine langjährige Geschäftsbeziehung reichen dafür nicht aus. Auch einzelne Zahlungen oder eine bestimmte interne Verbuchung beweisen nicht automatisch, dass die Parteien das vertragliche Aufrechnungsverbot nicht mehr anwenden wollten.
Eine nachträgliche Änderung muss vielmehr aus dem Verhalten beider Seiten eindeutig hervorgehen. Wer eine Mietzinsvorauszahlung, eine Verrechnung oder eine abweichende Zahlungsvereinbarung behauptet, sollte diese daher schriftlich und möglichst konkret dokumentieren.
Warum die Räumung trotz Mietzinsrückstand nicht endgültig bestätigt wurde
Bei der Räumungsfrage kam der OGH zu einem anderen Ergebnis. Die Entscheidungen der Vorinstanzen wurden in diesem Punkt aufgehoben und die Sache an das Erstgericht zurückverwiesen.
Der Grund lag in den besonderen Umständen des Falls. Zwar sprach vieles dafür, dass ein erheblicher Mietzinsrückstand bestand. Gleichzeitig war die rechtliche und wirtschaftliche Beziehung zwischen den Parteien ungewöhnlich komplex. Die Mieterin hatte sich auf Gegenforderungen, eine behauptete Mietzinsvorauszahlung und eine mögliche Aufrechnung berufen.
Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs war deshalb nicht von vornherein ausgeschlossen, dass die Mieterin den Rückstand nicht grob schuldhaft verursacht hatte. Ihre Rechtsansicht, sie dürfe unter bestimmten Umständen aufrechnen, war nicht offensichtlich völlig unvertretbar.
Bei einem der Höhe nach strittigen Mietzinsrückstand muss das Gericht daher zunächst klären, welcher Betrag tatsächlich geschuldet ist. Unter bestimmten Voraussetzungen soll der Mieter die Möglichkeit behalten, den festgestellten Rückstand noch zu bezahlen und dadurch eine Räumung abzuwenden.
Das Berufungsgericht durfte die Räumung daher nicht ohne diese vorgelagerte Prüfung endgültig bestätigen.
Wichtig ist die genaue Trennung: Der OGH erklärte nicht, dass die Mieterin nichts bezahlen müsse. Die Zahlungspflicht wurde vielmehr bestätigt. Offen blieb lediglich, ob und unter welchen Voraussetzungen die Räumung ausgesprochen werden durfte.
Was das Urteil im Geschäftsalltag bedeutet
1. Der Mieter hat eine offene Kaufpreisforderung
Ein Unternehmen verkauft dem Vermieter eine Maschine. Der Kaufpreis wird nicht vollständig bezahlt. Trotzdem darf der Mieter die monatliche Miete nicht automatisch um den offenen Kaufpreis reduzieren, wenn im Mietvertrag ein Aufrechnungsverbot enthalten ist.
2. Eine Zahlung soll angeblich als Mietzinsvorauszahlung gelten
Eine Überweisung an den Vermieter kann unterschiedliche Zwecke haben. Ohne klare Vereinbarung lässt sich später nur schwer beweisen, dass es sich um eine Mietzinsvorauszahlung und nicht etwa um eine andere Zahlung gehandelt hat.
3. Vermieter und Mieter sind gesellschaftsrechtlich verbunden
Gemeinsame Gesellschafter oder familiäre beziehungsweise geschäftliche Beziehungen ersetzen keine eindeutigen Zahlungsvereinbarungen. Gerade bei verbundenen Unternehmen sollten Mietzins, Darlehen, Kaufpreise und Vorauszahlungen strikt getrennt dokumentiert werden.
4. Der Mieter erhält eine Mahnung oder Auflösungserklärung
Ab diesem Zeitpunkt besteht besonderer Handlungsbedarf. Wer weiter abwartet, riskiert zusätzliche Zinsen, Verfahrenskosten und den Verlust wichtiger Argumente. Eine bloße interne Verbuchung oder mündliche Erklärung genügt regelmäßig nicht, um die Angelegenheit verlässlich zu klären.
Was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten
- Mietvertrag prüfen: Suchen Sie nach Aufrechnungsverboten, Fälligkeitsregelungen und Bestimmungen über Vorauszahlungen.
- Zahlungen eindeutig dokumentieren: Im Verwendungszweck und in einer begleitenden Vereinbarung sollte klar stehen, wofür ein Betrag geleistet wird.
- Gegenforderungen nicht eigenmächtig abziehen: Eine offene Forderung schützt nicht automatisch vor einem Mietzinsrückstand.
- Mahnschreiben ernst nehmen: Nach einer Mahnung sollten Höhe, Berechnung und rechtliche Einwendungen unverzüglich geprüft werden.
- Aufrechnung ausdrücklich erklären: Wenn eine Aufrechnung rechtlich möglich ist, muss sie klar, nachvollziehbar und rechtzeitig erklärt werden.
- Unterlagen sichern: Dazu gehören Mietvertrag, Kontoauszüge, Rechnungen, E-Mails, Gesellschafterbeschlüsse und interne Buchungsunterlagen.
- Räumungsrisiko realistisch einschätzen: Auch wenn die Räumung nicht sofort durchsetzbar sein sollte, kann die Zahlungspflicht trotzdem bestehen bleiben.
Häufige Fragen zum Mietzinsrückstand
Kann ich die Miete zurückhalten, weil der Vermieter mir Geld schuldet?
Nicht ohne Weiteres. Ein Aufrechnungsverbot kann verhindern, dass eine eigene Forderung gegen die Mietzinsforderung verrechnet wird. Ob die Klausel im konkreten Vertrag wirksam ist und ob eine Ausnahme besteht, muss im Einzelfall geprüft werden.
Reicht eine mündliche Vereinbarung über eine Mietzinsvorauszahlung?
Eine mündliche Vereinbarung kann zu Beweisproblemen führen. Im Verfahren aus dem Jahr 2014 konnte gerade nicht festgestellt werden, dass die Zahlung von 70.000 Euro als Mietzinsvorauszahlung vereinbart worden war. Schriftliche Vereinbarungen und eindeutige Zahlungsbelege sind daher besonders wichtig.
Kann trotz eines Streits über die Miethöhe geräumt werden?
Das hängt von den Umständen ab. Bei einem bestrittenen Rückstand muss unter bestimmten Voraussetzungen zunächst geklärt werden, welcher Betrag tatsächlich geschuldet ist. Wenn den Mieter am Rückstand kein grobes Verschulden trifft, kann ihm die Möglichkeit bleiben, den festgestellten Betrag zu bezahlen. Eine automatische Sicherheit vor der Räumung bedeutet das jedoch nicht.
Ist eine offene Gegenforderung dann völlig wertlos?
Nein. Sie kann grundsätzlich weiterhin bestehen und gesondert geltend gemacht werden. Sie darf aber nicht automatisch mit den Mietzinsen verrechnet werden. Zahlungspflicht und Gegenforderung sind rechtlich getrennt zu beurteilen.
Rechtzeitig handeln, bevor aus einem Zahlungsstreit ein Räumungsverfahren wird
Ein Mietzinsrückstand kann sich rasch zu einer existenziellen Belastung entwickeln. Besonders kompliziert wird die Situation bei verbundenen Unternehmen, nicht eindeutig dokumentierten Zahlungen und vertraglichen Aufrechnungsverboten.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt in mietrechtlichen und wirtschaftsrechtlichen Fragen prüft die Kanzlei Pichler Mietverträge, Zahlungsaufstellungen, Gegenforderungen und Mahnungen. Lassen Sie Ihre Ansprüche und Risiken möglichst frühzeitig klären. Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH am Karlsplatz 3, 1010 Wien, unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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