Mietzinsminderung Covid-19, Geschäftsmiete & Betriebskosten: Was der OGH zur Mietzinsminderung wirklich sagt [Rechtsanwalt Wien]

Mietzinsminderung Covid-19, Geschäftsmiete & Betriebskosten: Was der OGH zur Mietzinsminderung wirklich sagt

Wenn der Umsatz einbricht – aber die Miete weiterläuft

Mietzinsminderung Covid-19: Viele Geschäftsinhaber in Einkaufszentren kennen die Situation: monatelange Zugangsbeschränkungen, massive Umsatzeinbrüche – aber die Miet- und Betriebskostenvorschreibungen laufen scheinbar unvermindert weiter. Darf die Miete in solchen Fällen gekürzt oder gar nicht bezahlt werden? Und was gilt bei umsatzabhängigen Mieten und Pauschalen für Betriebskosten?

Bereits im Jahr 2024 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) mit einer wichtigen Entscheidung Klärung geschaffen: In der Entscheidung OGH vom 20.02.2024, 4 Ob 143/23t, wurden zentrale Fragen zur Mietzinsminderung während der Covid‑19‑Pandemie (Mietzinsminderung Covid-19) und zur Behandlung von Pauschalbetriebskosten beantwortet. Diese Grundsätze sind auch für zukünftige Krisenfälle von großer Bedeutung. Zur Entscheidung

Worum ging es konkret? Streit um Miete im Einkaufszentrum

Ausgangspunkt war ein Streit zwischen einer Vermieterin und mehreren Mieterinnen von Ladenflächen in einem Einkaufszentrum. Die Verträge enthielten:

• einen umsatzabhängigen Mietzins (Prozentsatz vom erzielten Umsatz) und
• monatliche pauschale Vorschreibungen für Betriebskosten.

Während der Covid‑19‑Pandemie kam es zu behördlichen Beschränkungen und Schließungen. Die Mieterinnen beriefen sich auf Mietzinsbefreiung oder Mietzinsminderung, weil ihre Geschäftslokale aufgrund der Maßnahmen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar gewesen seien. Die Vermieterin klagte auf Zahlung der ausstehenden Pauschalvorschreibungen für Betriebskosten.

Beide Seiten legten Revision ein – der OGH wies jedoch sowohl die Revision der Vermieterin als auch jene der Mieterinnen zurück und bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Dabei stellte er aber wichtige Grundsätze zur Frage auf, wann und in welchem Ausmaß Geschäftsmieter in Krisenzeiten weniger oder gar keinen Mietzins schulden.

Mietzinsminderung Covid-19

Rechtlich knüpft der OGH an die schon lange bestehenden Regeln der §§ 1104 ff ABGB und § 1096 ABGB an. Diese Bestimmungen regeln die Folgen sogenannter „Zufälle“ oder „höherer Gewalt“ – etwa Feuer, Krieg, Seuchen, Überschwemmungen – auf Mietverhältnisse.

Der OGH stellte klar:

• Covid‑19 ist eine „Seuche“ im Sinn des § 1104 ABGB.
• Behördliche Betretungsverbote können dazu führen, dass ein Geschäftslokal objektiv unbrauchbar wird.

Die Folgen sind deutlich:

• Vollständige Unbenutzbarkeit wegen behördlichem Betretungs- oder Öffnungsverbot (z. B. vollständige Schließung des Geschäftes):
  → Der Mietzins entfällt kraft Gesetzes vollständig für den Zeitraum der Unbenutzbarkeit.
• Teilweise Benutzbarkeit (z. B. nur Abholservice, eingeschränkte Öffnungszeiten, nur bestimmter Geschäftsbereich erlaubt):
  → Es besteht ein Anspruch auf anteilige Mietzinsminderung gemäß §§ 1104, 1105 ABGB.

Entscheidend ist dabei immer die objektive Gebrauchsfähigkeit des konkreten Lokals nach dem vertraglich vereinbarten Zweck – nicht die wirtschaftliche Situation des Mieters insgesamt.

Umsatzrückgang allein reicht nicht – Unternehmerrisiko bleibt beim Mieter

Viele Unternehmer haben während der Pandemie massive Umsatzeinbußen erlitten. Der OGH macht jedoch deutlich: Ein bloßer Umsatzrückgang genügt in der Regel nicht, um eine Mietzinsminderung (Mietzinsminderung Covid-19) zu rechtfertigen.

Rechtlich wird unterschieden zwischen:

• objektiven, lokalspezifischen Einschränkungen der Nutzung (z. B. Betretungsverbote, behördliche Schließung, Nutzung nur für bestimmte Waren oder Kundengruppen) → können eine Minderung oder Befreiung begründen;
• allgemeinen Rahmenbedingungen, die vor allem das Kundenverhalten betreffen (z. B. Maskenpflicht, Abstandsregeln, Angst der Kunden, geänderte Konsumgewohnheiten) → diese ordnet der OGH überwiegend dem Unternehmerrisiko des Mieters zu.

Mit anderen Worten: Nur wenn die vertragsgemäße Nutzung des konkreten Lokals durch Maßnahmen wie Zutrittsverbote, Flächensperren oder behördlich angeordnete Schließungen objektiv eingeschränkt ist, besteht ein Anspruch auf Mietzinsminderung. Ein Rückgang der Kundenzahl oder ein schlechterer Umsatz ohne konkrete Nutzungsbeschränkung genügt nicht.

Wie ist bei umsatzabhängiger Miete zu mindern?

Besonders relevant für viele Shops in Einkaufszentren: der umsatzabhängige Mietzins. Hier ist oft ein bestimmter Prozentsatz des Monats- oder Jahresumsatzes als Miete vereinbart.

Der OGH betont: Die sogenannte „subjektive Austauschgleichheit“ – also das ausgewogene Verhältnis von Leistung und Gegenleistung – muss gewahrt bleiben. Das bedeutet:

• Es genügt nicht, einfach den absoluten Zahlungsbetrag (z. B. „wir zahlen nur die Hälfte der sonst fälligen Miete“) zu reduzieren.
• Vielmehr ist der vereinbarte Prozentsatz, mit dem der Umsatz multipliziert wird, an die Nutzungseinbuße anzupassen.

Der OGH spricht hier von einer „relativen Berechnungsmethode“:

• Ist das Geschäft etwa durch ein behördliches Verbot nur zu 40 % nutzbar (bezogen auf die vertraglich vorgesehene Nutzung), ist der Prozentsatz der umsatzabhängigen Miete entsprechend zu reduzieren.
• Die Minderung erfolgt also in der Prozentkomponente der Miete, nicht nur in der absoluten Endsumme.

Das ist praktisch wichtig, weil sich durch Lockdowns nicht nur der Umsatz, sondern auch die Nutzbarkeit des Lokals ändert. Wer als Mieter lediglich „einen bestimmten Betrag weniger bezahlt“, ohne die Prozentsatz-Logik zu berücksichtigen, riskiert spätere Nachforderungen und Streit über die richtige Berechnung.

Pauschale Betriebskosten – warum sie oft trotzdem fällig bleiben

Ein weiterer Kernpunkt der Entscheidung betrifft pauschale Betriebskostenvorschreibungen. Im entschiedenen Fall verlangte die Vermieterin solche Pauschalen, die Mieterinnen wollten diese Zahlungen (teilweise) zurückbehalten.

Der OGH knüpft an die bekannte Rechtsprechung zu § 21 MRG an und hält fest:

• Pauschale Betriebskostenvorschreibungen können selbständige Mietzinsbestandteile sein.
• Sie sind grundsätzlich auch dann fällig, wenn die spätere Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ergibt. Der Mieter hat also zunächst einmal zu zahlen.

Allerdings trifft den Vermieter eine Darlegungs- und Nachweispflicht:

• Er muss die Grundlage der Pauschalverrechnung schlüssig behaupten und bei Bedarf nachweisen (z. B. Vereinbarung im Vertrag, Kalkulationsbasis).
• Er muss eine nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung vorlegen – typischerweise mit Aufschlüsselung der Kostenpositionen, Angaben zur Gesamtfläche und zur auf den Mieter entfallenden Fläche.

Nach Ansicht des OGH genügt in vielen Fällen bereits eine formell vollständige und nachvollziehbare Abrechnung, um die Pauschalvorschreibungen durchzusetzen. Im entschiedenen Fall konnten die Mieterinnen über bloße allgemeine Behauptungen hinaus nicht ausreichend darlegen, warum die Pauschalen im Lichte der Einschränkungen unberechtigt sein sollten.

Was heißt das in der Praxis? Typische Fallkonstellationen

1. Vollständige Schließung des Geschäfts

Wird ein Geschäftslokal durch behördliche Anordnung zur Gänze gesperrt (z. B. Lockdown mit Verbot der Öffnung für den Kundenverkehr) und ist der vertragliche Zweck gerade der Verkauf an Kunden vor Ort, dann:

• ist das Lokal objektiv unbrauchbar im Sinn des § 1104 ABGB,
• der Mietzins entfällt vollständig für diesen Zeitraum.

2. Nur eingeschränkte Nutzung (Click & Collect, beschränkte Warengruppen)

Erlauben die behördlichen Regeln nur eine eingeschränkte Nutzung – etwa nur Abholung vorbestellter Waren oder Verkauf eines begrenzten Sortiments –, ist das Lokal nicht völlig unbrauchbar, aber die vertraglich vereinbarte Nutzung wird deutlich eingeschränkt. Dann:

• besteht ein Anspruch auf anteilige Mietzinsminderung,
• hängt die Höhe der Minderung von der konkreten Umfangs- und Intensität der Nutzungsbeschränkung ab.

3. Kein Verbot, aber weniger Kunden wegen Maskenpflicht & Angst

Ist das Geschäft grundsätzlich geöffnet, bestehen aber allgemeine Maßnahmen wie Maskenpflicht, Abstandsregeln oder Zugangsbeschränkungen pro Quadratmeter, kommt es häufig zu Umsatzeinbrüchen. Nach der Linie des OGH:

• sind solche Einbußen normalerweise dem Unternehmerrisiko zuzurechnen,
• ein bloßer Umsatzrückgang ohne konkrete, lokalspezifische Verbote begründet keine Mietzinsminderung.

4. Umsatzabhängige Miete im Lockdown

Bei reiner umsatzabhängiger Miete kann es paradoxerweise auch ohne rechtliche Minderung zu 0 Euro Miete kommen, wenn der Umsatz bei vollständiger Schließung schlicht bei null liegt. Sobald aber Umsätze erzielt werden können, kommt es auf die:

• konkrete Nutzbarkeit des Lokals (voll, teilweise, nur eingeschränkt) und
• entsprechende Anpassung des vereinbarten Prozentsatzes

an. Eine saubere rechtliche Beurteilung ist hier besonders wichtig, um spätere Nachverrechnungen und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Was sollten Mieter von Geschäftslokalen jetzt tun?

1. Nutzungseinschränkungen lückenlos dokumentieren

• Behördliche Verordnungen, Bescheide und Schreiben aufbewahren.
• Konkrete Auswirkungen auf das Geschäft festhalten (z. B. Zutrittsverbot, maximale Personenzahl, gesperrte Flächen).
• E-Mail‑Verkehr und Schriftwechsel mit dem Vermieter sichern.

2. Beweise für Unbrauchbarkeit oder Einschränkung sammeln

• Fotos und Videos des geschlossenen oder nur eingeschränkt nutzbaren Lokals.
• Zeugenaussagen von Mitarbeitern, Kunden oder Center-Management.
• Dokumentation von Schließzeiten, eingeschränkten Öffnungszeiten oder Flächenreduktionen.

Wichtig: Die Beweislast für die Unbrauchbarkeit oder erhebliche Einschränkung der Mietsache trifft grundsätzlich den Mieter.

3. Bei umsatzabhängiger Miete: Prozentsatz statt nur Betrag verhandeln

• Nicht nur „pauschal weniger Miete“ verlangen.
• Auf eine konkrete Anpassung des vereinbarten Umsatz-Prozentsatzes drängen.
• Berechnungsmethoden schriftlich fixieren (z. B. Verhältnis der verwendbaren zur ursprünglich vorgesehenen Verkaufsfläche, Schließtage etc.).

4. Betriebskostenpauschalen prüfen, aber nicht unbedacht zurückhalten

• Betriebskostenabrechnungen genau prüfen: Sind sie nachvollziehbar und vollständig?
• Nur bei tragfähigen rechtlichen Gründen Vorschreibungen einbehalten oder kürzen – sonst drohen Zahlungsklagen und Verzugszinsen.
• Im Zweifel frühzeitig rechtliche Beratung einholen, bevor eigenmächtig Zahlungen eingestellt werden.

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Und was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?

Auch Vermieter von Geschäftslokalen können aus der Entscheidung wichtige Schlüsse ziehen:

• Verträge klar gestalten: Pauschalvorschreibungen, Kalkulationsgrundlagen, Flächenaufstellungen und Abrechnungsmethoden transparent regeln.
• Betriebskostenabrechnung sauber aufbereiten: Aufschlüsselung der Kosten, Gesamtfläche, Verteilungsschlüssel – je nachvollziehbarer, desto schwerer hat es der Mieter, Zahlungen zurückzuhalten.
• Krisenklauseln einbauen: Regelungen zu Pandemien, behördlichen Schließungen und zur Berechnung von umsatzabhängigen Mieten im Krisenfall können künftige Streitigkeiten vermeiden.
• Dokumentation: Auch Vermieter sollten Unterlagen zur tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit (z. B. Öffnung des Centers, gemeinsame Bereiche, Sicherheitsvorschriften) aufbewahren.

Häufige Fragen aus der Praxis

Reicht es, wenn ich einfach weniger Miete überweise, wenn mein Umsatz eingebrochen ist?

Nein. Ein reiner Umsatzrückgang – ohne konkrete behördliche Einschränkung der vertragsgemäßen Nutzung des Lokals – ist laut OGH in der Regel kein Grund für eine Mietzinsminderung. Wer eigenmächtig weniger zahlt, riskiert Zahlungsklagen, Verzugszinsen und gegebenenfalls Kündigung. Vor einer Reduktion sollten immer die tatsächlichen Nutzungseinschränkungen rechtlich geprüft werden.

Ich hatte ein Betretungsverbot für mein Geschäft. Muss ich dem Vermieter trotzdem etwas zahlen?

Bei einem behördlichen Betretungsverbot, durch das Ihr Geschäft für den vereinbarten Zweck nicht nutzbar war, entfällt der Mietzins grundsätzlich vollständig für diesen Zeitraum. Dennoch können vertragliche Besonderheiten (z. B. andere Vereinbarungen, Sonderklauseln) eine Rolle spielen. Außerdem sind Betriebskostenregelungen gesondert zu prüfen, insbesondere bei Pauschalen.

Wie wird die Miete bei teilweiser Schließung oder Click & Collect berechnet?

Hier kommt es auf den Umfang der objektiven Einschränkung der vertragsgemäßen Nutzung an. Bei umsatzabhängiger Miete ist nach der vom OGH betonten relativen Berechnungsmethode der vereinbarte Prozentsatz an die Nutzungseinbuße anzupassen – nicht nur der absolute Zahlbetrag. Die genaue Quote hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab und sollte sorgfältig juridisch und wirtschaftlich begründet werden.

Darf ich Betriebskostenpauschalen aussetzen, wenn das Center wegen Corona fast leer war?

Pauschale Betriebskosten gelten häufig als eigenständige Mietzinsbestandteile und bleiben grundsätzlich zahlungspflichtig, sofern die vertraglichen Grundlagen und die Abrechnung ordnungsgemäß sind. Ein bloß geringeres Besucheraufkommen oder die subjektive Einschätzung, dass „kaum jemand da war“, reicht in der Regel nicht, um diese Zahlungen rechtssicher zu verweigern. Vor einem Zurückbehaltungsrecht ist eine dringend anzuraten.

Rechtliche Einschätzung einholen, bevor es eskaliert

Konflikte über Geschäftsmieten und Betriebskosten in Krisenzeiten sind komplex – und emotional belastend. Es geht oft um hohe Beträge und die wirtschaftliche Existenz von Unternehmen. Gleichzeitig bewegen sich Vermieter und Mieter im Spannungsfeld zwischen gesetzlicher Risikoverteilung, vertraglichen Regelungen und praktischer Zumutbarkeit.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Miet- und Immobilienrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Streitpunkte bei Geschäftsmieten, umsatzabhängigen Mietmodellen und Betriebskostenabrechnungen – gerade auch vor dem Hintergrund der Covid‑19‑Rechtsprechung des OGH.

Wenn Sie unsicher sind, ob in Ihrem konkreten Fall eine Mietzinsminderung oder -befreiung in Betracht kommt, ob Betriebskostenpauschalen zu Recht verlangt werden oder wie ein bestehender Vertrag für zukünftige Krisen besser gestaltet werden kann, sollten Sie Ihre Situation individuell prüfen lassen.

Lassen Sie Ihre Ansprüche und Risiken rechtlich überprüfen, bevor Sie Zahlungen reduzieren oder Klage erheben. Die Pichler Rechtsanwalt GmbH steht Ihnen in Wien unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at zur Verfügung.

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