Mietzins während Corona-Lockdown: Wann entfällt die Zahlungspflicht wirklich?
Mietzins während Corona-Lockdown — Rechtsanwalt Wien
Wenn das Geschäft zu ist – muss die Miete trotzdem weiterlaufen?
Mietzins während Corona-Lockdown: Genau an dieser Frage sind in der Corona-Pandemie zahlreiche Mietverhältnisse zerbrochen. Einzelhändler standen vor verschlossenen Türen, die Fixkosten liefen weiter, der Umsatz brach ein. Vermieter pochten auf den Vertrag, Mieter auf behördliche Betretungsverbote. Mittendrin die Frage: Wer trägt das Risiko, wenn ein Geschäft wegen Lockdowns faktisch nicht mehr genutzt werden kann?
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat diese Streitfrage in den letzten Jahren mehrfach beleuchtet. In einer aktuellen Entscheidung vom 23.05.2024, 4 Ob 15/24w, bestätigt er seine Linie – und präzisiert, was Mietern und Vermietern in solchen Situationen zugemutet werden kann, insbesondere im Zusammenhang mit „Click & Collect“ und ähnlichen Notlösungen. Zur Entscheidung.
Der konkrete Fall: Outlet-Store im Lockdown
Im entschiedenen Fall betrieb eine Schuh-Einzelhandelsfirma einen Outlet‑Store in einem Fachmarktzentrum. Mit den behördlichen COVID‑19‑Betretungsverboten im Frühjahr 2021 war das Geschäftslokal zeitweise komplett geschlossen. Kein Kundenverkehr, kein normaler Verkauf – das Kerngeschäft war unmöglich.
Die Vermieterin klagte dennoch auf Zahlung des offenen Mietzinses und auf Räumung. Die Vorinstanzen gaben der Mieterin Recht und wiesen die Klage ab. Ihre Begründung: Das Geschäftslokal war durch die behördlichen Verbote temporär unbrauchbar, der Mietzweck konnte nicht erfüllt werden.
Streit gab es vor allem um zwei Fragen:
- Hätte die Mieterin statt des normalen Verkaufs „Click & Collect“ oder einen Abholservice anbieten müssen, um das Mietobjekt weiterhin zu nutzen?
- Ergab sich aus dem Mietvertrag eine Pflicht, derartige alternative Vertriebsformen kurzfristig einzuführen?
Die Mieterin bekämpfte die Entscheidung mit einer außerordentlichen Revision. Der OGH wies diese zurück – und machte dabei grundsätzliche Aussagen zur Risikoverteilung in solchen Fällen.
Rechtlicher Hintergrund: § 1104 ABGB und behördliche Schließungen
Die zentrale Norm ist § 1104 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Vereinfacht gesagt: Wird eine gemietete Sache durch außergewöhnliche Zufälle wie Feuer, Krieg, Seuche oder ähnliche Ereignisse gänzlich unbenutzbar, dann entfällt für diese Zeit die Pflicht zur Mietzinszahlung.
Für die Corona-Pandemie bedeutet das:
- Behördliche Betretungsverbote können das Mietobjekt rechtlich unbrauchbar machen, obwohl es physisch intakt ist; dies beeinflusst unmittelbar den Mietzins während Corona-Lockdown.
- Ist der vertraglich vereinbarte Zweck (etwa der stationäre Verkauf an Kunden im Geschäft) vorübergehend unmöglich, kann die Mieterin von der Mietzahlung befreit sein.
- Das gilt aber nicht automatisch. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob und in welchem Umfang das Mietobjekt noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.
Ein entscheidender Punkt: Gab es zumutbare Alternativen? Also etwa Lieferservices, Online-Vertrieb, „Click & Collect“ oder Abholstationen, die es erlauben, das Mietobjekt zumindest eingeschränkt weiter zu nutzen und so den Mietzweck teilweise zu erfüllen.
Was der OGH konkret entschieden hat
Der OGH hat in der Entscheidung vom 23.05.2024, 4 Ob 15/24w, die außerordentliche Revision zurückgewiesen, weil keine erhebliche Rechtsfrage vorlag. Inhaltlich bestätigt er jedoch die Linie der Vorinstanzen und die bisherige Rechtsprechung:
- Behördliche Betretungsverbote können dazu führen, dass ein Geschäftslokal während der betroffenen Zeiträume als unbrauchbar anzusehen ist. In solchen Phasen kann die Mieterin nach § 1104 ABGB von der Mietzinszahlung befreit sein.
- Ob ein Mietobjekt wirklich „unbrauchbar“ ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, ob der vereinbarte Mietzweck (z. B. Modeeinzelhandel mit Kundenverkehr) noch sinnvoll wahrgenommen werden kann.
- Die Frage, ob ein alternativer Service wie „Click & Collect“ der Mieterin zugemutet werden kann, ist vor allem eine tatsächliche Frage. Der OGH akzeptierte die Feststellungen der Vorinstanzen, dass im konkreten Fall:
- die technische und organisatorische Umsetzung eines Click-&-Collect-Systems kurzfristig sehr aufwendig gewesen wäre,
- erhebliche Kosten angefallen wären,
- die verbleibende Zeit des Lockdowns zu kurz war, um diese Investitionen wirtschaftlich zu rechtfertigen,
- und daher die Einführung unzumutbar und wirtschaftlich nicht tragbar war.
- Der OGH stellte klar: Es gibt keine generelle Pflicht, bei behördlichen Schließungen sofort auf Click & Collect oder andere Vertriebskanäle umzusteigen, wenn dies vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart wurde und im konkreten Fall unzumutbar ist.
- Allgemeine Betriebspflichten im Mietvertrag reichen in der Regel nicht aus, um eine sofortige, kostenintensive Umstellung auf neue Vertriebssysteme zu verlangen.
Damit bestätigt der OGH, dass Vermieter das Risiko von Mietausfällen bei Lockdowns nicht einfach mit dem Argument abwälzen können, der Mieter hätte „halt Click & Collect machen müssen“ – jedenfalls nicht ohne genaue Prüfung der tatsächlichen Umstände.
Was heißt „zumutbare Alternative“ in der Praxis?
Der Begriff der Zumutbarkeit ist rechtlich heikel, aber für die Praxis entscheidend. Er ist keine abstrakte juristische Idee, sondern knüpft an konkrete, nachweisbare Umstände an. Typischerweise spielen folgende Faktoren eine Rolle:
- Zeitfaktor: Wie schnell hätte ein neues System eingeführt werden müssen? War der Lockdown so kurz, dass sich eine kostspielige und komplexe Umstellung gar nicht mehr „ausgezahlt“ hätte?
- Technische Voraussetzungen: Gab es bereits ein Warenwirtschaftssystem, Online-Shop, Kundenverwaltung etc.? Oder hätte alles von Grund auf neu geschaffen werden müssen?
- Organisatorischer Aufwand: Schulung von Personal, Anpassung von Prozessen, Lagerlogistik, Retourenabwicklung – all das kostet Zeit und Ressourcen.
- Kosten und Ertragserwartung: Stehen Investitionen und laufende Kosten in einem realistischen Verhältnis zu den erwartbaren Umsätzen während des Lockdowns?
- Sortiment und Preisstruktur: Lässt sich die Ware überhaupt sinnvoll über Click & Collect oder Versand vertreiben (Größenproblematik, Beratungsbedarf, niedrige Margen, hohes Retourenrisiko)?
Im vom OGH geprüften Fall kamen die Vorinstanzen nach Abwägung dieser Aspekte zur Überzeugung, dass die Einführung von Click & Collect für diese Filiale nicht zumutbar war. Der OGH griff diese Tatsachenbewertung revisionsrechtlich nicht an.
Konkrete Auswirkungen für Mieter und Vermieter
1. Einzelhändler als Mieter
Chancen:
- Wenn Ihr Geschäftslokal durch behördliche Betretungsverbote tatsächlich nicht sinnvoll genutzt werden kann, besteht die Möglichkeit, für die Dauer der Schließung keine Miete zahlen zu müssen oder zumindest eine deutliche Reduktion zu erreichen.
- Das gilt insbesondere, wenn zumutbare Alternativen objektiv nicht vorhanden sind oder wirtschaftlich keinen Sinn ergeben.
Risiken:
- Sie tragen die Beweislast dafür, dass das Objekt unbrauchbar war und Alternativen unzumutbar waren. Pauschale Aussagen („Das hätte sich nie ausgezahlt“) genügen vor Gericht nicht.
- Haben Sie bereits vor dem Lockdown Online-Strukturen oder Click & Collect genutzt, kann eher argumentiert werden, dass Ihnen eine Intensivierung dieser Kanäle zumutbar gewesen wäre.
2. Vermieter von Geschäftslokalen
Risiken:
- Sie können mit Mietzinsausfällen konfrontiert sein, wenn das Mietobjekt aufgrund behördlicher Maßnahmen temporär unbrauchbar wird und dem Mieter keine zumutbaren Ausweichmöglichkeiten zur Verfügung stehen.
- Allgemeine Betriebspflichten im Mietvertrag genügen in vielen Fällen nicht, um den Mieter zu einer spontanen, kostenintensiven Umstellung zu verpflichten.
Handlungsmöglichkeiten:
- Bestehende Verträge sollten auf Regelungen zu Pandemie- oder Force-Majeure-Situationen geprüft werden: Nachweispflichten, Abstimmungsmechanismen, Pflichten zur Aufnahme alternativer Betriebsformen, wo zumutbar.
- Bei neuen Verträgen können klare Vereinbarungen getroffen werden, etwa:
- ob und ab wann alternative Vertriebswege (Click & Collect, Lieferservice) einzusetzen sind,
- wer die Kosten bestimmter Umstellungen trägt,
- wie Mietzinse bei behördlichen Schließungen angepasst oder gestundet werden.
3. Für beide Seiten: Streit vermeiden, Fakten sichern
Die Entscheidung zeigt deutlich: Details entscheiden. Wer rechtzeitig dokumentiert, kann seine Position besser durchsetzen – und hat zugleich bessere Karten für außergerichtliche Lösungen.
- Oft ist eine einvernehmliche Lösung – etwa zeitweilige Mietreduktion, Stundung oder Kostenbeteiligung an Übergangslösungen – wirtschaftlich sinnvoller als ein langer Prozess.
- In einem späteren Verfahren sind es konkrete Unterlagen und Zahlen, die den Ausschlag geben, nicht bloße Einschätzungen.
Checkliste: Was sollten Mieter und Vermieter jetzt tun?
Für Mieter von Geschäftslokalen
- Behördliche Bescheide sichern: Heben Sie alle Verordnungen, Schließungsanordnungen und offiziellen Informationen zu Betretungsverboten auf.
- Vertrag genau prüfen: Welche Betriebspflichten sind vereinbart? Gibt es Klauseln zu Pandemie, Betriebssicherung oder alternativen Vertriebswegen?
- Alternativen ehrlich analysieren:
- Welche technischen Systeme waren vorhanden?
- Welche Investitionen wären nötig gewesen?
- Welche Umsätze wären realistisch erzielbar gewesen?
Dokumentieren Sie diese Überlegungen schriftlich.
- Kosten und Ertrag kalkulieren: Holen Sie – wenn möglich – Kostenschätzungen oder interne Kalkulationen ein (z. B. IT-Angebote, Personalkosten, Marketingaufwand) und bewahren Sie sie auf.
- Kommunikation mit dem Vermieter: Führen Sie Ihre Gespräche möglichst schriftlich oder per E-Mail. Legen Sie Ihre Situation offen dar, machen Sie konkrete Vorschläge (Reduktion, Stundung, befristete Anpassung).
- Frühzeitig rechtlichen Rat einholen: Lassen Sie prüfen, ob und für welche Zeiträume ein Mietzinsentfall oder eine Reduktion in Betracht kommt.
Für Vermieter von Gewerbeimmobilien
- Mietvertrag analysieren: Welche Pflichten treffen den Mieter hinsichtlich Betriebsführung? Gibt es branchenübliche oder konkrete Vorgaben zu alternativen Vertriebswegen?
- Fakten erheben: Informieren Sie sich, welche technischen und organisatorischen Möglichkeiten Ihr Mieter hatte. Fragen Sie gezielt nach, ob bereits Onlinehandel oder Click & Collect etabliert war, um die Lage beim Mietzins während Corona-Lockdown besser beurteilen zu können.
- Dokumentation anfordern: Bitten Sie den Mieter um nachvollziehbare Unterlagen (Umsatzzahlen, Kostenkalkulationen), bevor Sie weitreichende Zugeständnisse machen oder Klage erheben.
- Vertragliche Anpassungen überlegen: Gerade bei Neuvermietungen oder Vertragsverlängerungen können klare Pandemie- oder Störungsklauseln erheblichen Streit in der Zukunft vermeiden.
FAQ: Häufige Fragen rund um Miete und Lockdown
Kann ich als Mieter einfach die Miete einstellen, wenn mein Geschäft geschlossen wird?
Nein. Auch wenn behördliche Schließungen grundsätzlich einen Mietzinsentfall nach § 1104 ABGB auslösen können, ist das immer eine Einzelfallentscheidung. Sie müssen prüfen (und später belegen) können, dass das Mietobjekt tatsächlich unbrauchbar war und keine zumutbaren Alternativen bestanden. Ein eigenmächtiger Stopp der Mietzahlungen ohne rechtliche Prüfung birgt ein hohes Prozessrisiko.
Muss ich als Händler immer Click & Collect anbieten, um meine Mietrechte zu wahren?
Eine generelle Pflicht dazu gibt es nach der Rechtsprechung des OGH nicht. Ob Sie Click & Collect einführen müssen, hängt von Ihren konkreten technischen Möglichkeiten, Kosten, der Dauer des Lockdowns und dem zu erwartenden Umsatz ab. Ist die Einführung objektiv unzumutbar oder wirtschaftlich sinnlos, kann Ihnen ein Unterlassen nicht ohne Weiteres vorgeworfen werden. Hier ist aber sorgfältige Dokumentation entscheidend.
Reicht es, wenn ich behaupte, dass sich ein alternatives System „nicht auszahlt“?
Vor Gericht reicht eine bloße Behauptung in der Regel nicht. Es kommt auf harte Fakten an: Kostenvoranschläge, interne Kalkulationen, Vergleiche zu Vorjahresumsätzen, Aussagen zu Kundenstruktur und Sortiment. Je besser Sie diese Umstände belegen können, desto eher wird ein Gericht Ihre Einschätzung zur Unzumutbarkeit nachvollziehen.
Wir haben während des Lockdowns reduzierte Miete vereinbart. Kann ich das im Nachhinein noch anfechten?
Das hängt stark von der konkreten Vereinbarung ab. Wurde klar geregelt, dass es sich um einen endgültigen Vergleich handelt, ist eine nachträgliche Anpassung schwierig. Wurde nur vorläufig gestundet oder reduziert, ohne die Rechtslage abschließend zu regeln, kann eine spätere Überprüfung denkbar sein. Hier ist eine individuelle Vertragsanalyse erforderlich.
Rechtzeitig beraten lassen – bevor der Streit eskaliert
Die Entscheidung des OGH vom 23.05.2024, 4 Ob 15/24w, zeigt deutlich: Bei Mietzinsfragen während behördlicher Lockdowns gibt es keine einfache Pauschallösung. Es kommt auf Verträge, Branchenbesonderheiten, technische Möglichkeiten, Kostenstrukturen und konkrete Umsatzerwartungen an. Und genau diese Details entscheiden, ob ein Mietzinsentfall oder eine Reduktion rechtlich durchsetzbar ist.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Miet- und Immobilienrecht unterstützt die Pichler Rechtsanwalt GmbH sowohl Mieter als auch Vermieter dabei, ihre Position realistisch einzuschätzen, Beweise sinnvoll zu sichern und tragfähige Lösungen zu finden – außergerichtlich oder im Prozess.
Sind Sie von Mietzinsstreitigkeiten im Zusammenhang mit behördlichen Schließungen betroffen oder möchten Sie Ihre Verträge für künftige Krisen rechtssicher gestalten? Dann lassen Sie Ihre Situation rechtlich prüfen. Sie erreichen die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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