Mietvertrag für Ordination geändert – darf der Vermieter kündigen? Ordination im Mietvertrag
Wenn das Geschäftslokal plötzlich anders genutzt wird
Ein Mietvertrag sagt oft klar, wofür ein Objekt verwendet werden darf: „Ordination“ (Ordination im Mietvertrag), „Büro“, „Geschäftslokal für Handel mit …“. Die Praxis sieht dann manchmal ganz anders aus. Aus einer Ordination wird ein Arbeitszimmer, aus einem Geschäftslokal ein Lager oder Veranstaltungsraum. Genau in solchen Situationen droht Mietern ein böses Erwachen – bis hin zur Kündigung durch den Vermieter.
Ein aktueller Fall vor dem Obersten Gerichtshof (OGH) zeigt, wie streng Gerichte dabei sein können und wie wichtig klare Vereinbarungen und Beweise für die tatsächliche Nutzung sind.
Der konkrete Fall: Ordination im Vertrag – Arbeitsraum in der Realität
Im entschiedenen Fall war ein Geschäftslokal ausdrücklich als Arztordination vermietet. Der ursprüngliche Mieter, ein Universitätslehrer, nutzte die Räume aber faktisch anders – eher als Arbeitsraum oder Studio, nicht als laufend geöffnete Praxis für Patienten.
Nach seinem Tod trat seine Tochter in das Mietverhältnis ein. Auch sie war Ärztin. Sie verwendete das Lokal jedoch nur gelegentlich:
- zur Vorbereitung von Vorträgen,
- für kleine, fachspezifische Veranstaltungen,
- aber nicht für eine regelmäßig geöffnete Ordination mit Patientenbetrieb.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, das Objekt werde nicht entsprechend dem vereinbarten Verwendungszweck („Ordination“) genutzt. Die Mieterin argumentierte, ihre Nutzung sei einer Ordination „gleichwertig“ oder der Vermieter habe durch sein Verhalten sein Kündigungsrecht stillschweigend („konkludent“) aufgegeben.
Was der OGH dazu gesagt hat
Der OGH (Entscheidung 2025, ECLI:AT:OGH0002:2025:0080OB00087.25I.0812.000) hat die außerordentliche Revision zurückgewiesen. Zur Entscheidung
Die Kernaussagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Die gelegentliche Nutzung durch die Tochter war nicht gleichwertig mit dem vertraglich vereinbarten Betrieb einer Ordination.
- Ein stillschweigender Verzicht des Vermieters auf das Kündigungsrecht lag nicht vor.
- Es gab keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass in absehbarer Zeit mit Sicherheit eine ordinationsmäßige, regelmäßige Tätigkeit aufgenommen werden würde.
Wichtig ist dabei auch: Der OGH hat betont, dass die Beurteilung, ob eine Nutzung „gleichwertig“ ist oder ein konkludenter Verzicht vorliegt, im Wesentlichen Einzelfallfragen sind. Das Berufungsgericht hatte diese Fragen sachlich nachvollziehbar beantwortet – daher griff der OGH in diese Beurteilung nicht ein.
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Vertraglicher Verwendungszweck: Wie eng ist der Rahmen?
Ob ein Mietobjekt „ordnungsgemäß“ genutzt wird, hängt maßgeblich vom vertraglich vereinbarten Verwendungszweck ab. Bei Geschäftsräumlichkeiten ist dieser Zweck oft sehr konkret: (z. B. bei einer Ordination im Mietvertrag)
- „Arztordination“
- „Büro für Steuerberatung“
- „Einzelhandelsgeschäft für Textilien“
- „Gastronomiebetrieb (Café)“
Wesentliche rechtliche Punkte:
- Abweichende Nutzung: Wird das Objekt deutlich anders genutzt, kann das einen Kündigungsgrund bilden. Je spezieller der vertragliche Zweck, desto schneller ist eine Abweichung rechtlich relevant.
- Gleichwertigkeit: In manchen Fällen kann eine abweichende Nutzung noch als „gleichwertig“ angesehen werden (z. B. Umstellung von einem ähnlichen Gewerbe auf ein anderes mit vergleichbarer Belastung). Ob das so ist, entscheidet das Gericht im Einzelfall.
- Beurteilungszeitpunkt: Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung. Es kommt also darauf an, wie die Nutzung dann tatsächlich aussieht – nicht auf vage Zukunftspläne.
Warum gelegentliche Nutzung keine Ordination ersetzt
Im konkreten Fall war der Mietzweck „Ordination“. Das bedeutet typischerweise:
- regelmäßige Tätigkeit,
- laufender Patientenbetrieb,
- konstante Nutzung als Praxisstandort.
Demgegenüber stand:
- bloß sporadische Nutzung,
- vor allem für Vorbereitungsarbeiten und Veranstaltungen,
- kein laufender Praxisbetrieb.
Das Gericht kam daher zum Schluss: Das ist keine gleichwertige Nutzung. Dass die Mieterin Ärztin ist und theoretisch eine Ordination betreiben könnte, genügte nicht. Entscheidend war, dass:
- tatsächlich keine regelmäßige ordinationsmäßige Tätigkeit stattfand,
- und es auch keine konkreten, nachweisbaren Schritte gab, diese in naher Zukunft sicher aufzunehmen (z. B. Umbauarbeiten, Behördenverfahren, Anmeldungen).
„Schweigende Zustimmung“ des Vermieters? Nur in Ausnahmefällen
Viele Mieter hoffen darauf, dass der Vermieter durch langes Zuwarten oder Duldung eine abweichende Nutzung quasi akzeptiert. Der OGH stellt klar: Ein stillschweigender Verzicht des Vermieters auf sein Kündigungsrecht ist die Ausnahme.
Das bedeutet:
- Bloßes Schweigen oder Nichtstun des Vermieters reicht in der Regel nicht.
- Es müssen klare Umstände vorliegen, aus denen man schließen kann, dass der Vermieter bewusst und endgültig auf sein Recht verzichtet.
- Dazu braucht es meist eindeutige Handlungen oder Erklärungen (z. B. schriftliche Bestätigung, Vertragsänderung, ausdrückliche Zustimmung zur neuen Nutzung).
Im entschiedenen Fall gab es solche Anhaltspunkte nicht. Der Vermieter hatte die Nutzung nicht in einer Weise gebilligt, die als bewusster Verzicht auf das Kündigungsrecht ausgelegt werden konnte.
Was heißt das in der Praxis – für Mieter und Vermieter?
Typische Risikosituationen für Mieter
Mieter von Geschäftsräumlichkeiten geraten schnell in eine kritische Zone, wenn sie:
- ein als „Ordination“ vermietetes Lokal nur als privates Büro oder Lager nutzen,
- aus einem Geschäftslokal einen Veranstaltungsraum oder ein Atelier machen,
- einen Gastronomiebetrieb in ein reines Take-away oder Büro umfunktionieren, obwohl anderes vereinbart war.
Besonders riskant ist:
- wenn die ursprüngliche, vertraglich vorgesehene Nutzung nahezu vollständig aufgegeben wird,
- wenn es nur noch gelegentliche Aktivitäten in Richtung des Vertragszwecks gibt,
- wenn keine nachweisbaren Schritte zur Wiederaufnahme der vertraglichen Nutzung gesetzt werden.
Chancen und Handlungsbedarf für Mieter
Um rechtliche Risiken zu reduzieren, sollten Mieter:
- Verwendungszweck anpassen: Wenn sich die Nutzung ändern soll, möglichst eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen (Nachtrag zum Mietvertrag, E-Mail-Bestätigung).
-
Dokumentation aufbauen: Wenn Sie den ursprünglichen Zweck mittelfristig wieder aufnehmen wollen (z. B. Ordination), dokumentieren Sie:
- Planungsunterlagen,
- Umbau- oder Adaptierungsmaßnahmen,
- Behördenwege und Anmeldungen (z. B. Ordinationsbewilligung),
- konkrete Termine für die Inbetriebnahme.
- Kommunikation sichern: Halten Sie Vereinbarungen mit dem Vermieter schriftlich fest. Mündliche „Wird schon passen“-Zustimmungen sind im Streitfall schwer beweisbar.
Chancen und Pflichten aus Vermietersicht
Für Vermieter von Geschäftsflächen gilt:
- Klarheit verschaffen: Beobachten Sie, ob die tatsächliche Nutzung dem vertraglichen Zweck entspricht. Bei deutlichen Abweichungen sollten Sie frühzeitig reagieren.
-
Abmahnung und Dokumentation: Sprechen Sie Mieter auf Abweichungen an, dokumentieren Sie:
- Ihre Schreiben (E-Mail, Briefe),
- Antworten der Mieter,
- gegebenenfalls Fotos oder sonstige Nachweise für die tatsächliche Nutzung.
- Kein unbeabsichtigter Verzicht: Wenn Sie nicht auf Ihr Kündigungsrecht verzichten wollen, geben Sie keine unbedachten schriftlichen Zustimmungen zur abweichenden Nutzung, ohne sich der Folgen bewusst zu sein.
Auch wenn ein bloßes Dulden rechtlich noch keinen Verzicht bedeutet, ist eine konsequente und nachvollziehbare Vorgehensweise im Streitfall ein entscheidender Vorteil.
Konkrete Handlungsempfehlungen: Was sollten Sie jetzt tun?
Für Mieter von Ordinationen und Geschäftslokalen
- Mietvertrag prüfen: Lesen Sie den vereinbarten Verwendungszweck genau nach. Wie konkret ist er formuliert?
- Nutzung vergleichen: Deckt sich Ihre tatsächliche Nutzung wirklich damit – oder nur noch teilweise?
- Geplante Änderungen schriftlich vereinbaren: Wenn Sie das Lokal anders nutzen wollen, holen Sie eine schriftliche Zustimmung ein.
- Bei zeitweiliger Abweichung (z. B. Übergangsphase): Dokumentieren Sie Ihre konkreten Schritte zur Wiederaufnahme der vertraglich vorgesehenen Tätigkeit.
- Rechtzeitig beraten lassen: Vor größeren Änderungen der Nutzung oder bei Konflikten mit dem Vermieter ist eine anwaltliche Einschätzung sinnvoll.
Für Vermieter von Geschäftsobjekten
- Nutzung beobachten: Weicht die tatsächliche Nutzung erheblich vom Vertrag ab, halten Sie das fest.
- Mieter anschreiben: Sprechen Sie Abweichungen schriftlich an und fordern Sie Klarstellung bzw. Vertragsanpassung.
- Kündigungsrecht nicht „verschleifen“ lassen: Wenn Sie eine bestimmte Nutzung nicht akzeptieren wollen, kommunizieren Sie das klar.
- Vor Ausspruch einer Kündigung: Lassen Sie prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der aktuellen Rechtsprechung erfüllt sind und welche Beweise notwendig sind.
Auch wenn ein bloßes Dulden rechtlich noch keinen Verzicht bedeutet, ist eine konsequente und nachvollziehbare Vorgehensweise im Streitfall ein entscheidender Vorteil.
FAQ: Häufige Fragen rund um abweichende Nutzung von Geschäftslokalen
Ich nutze meine Ordination nur noch als Büro – kann der Vermieter kündigen?
Ja, das ist möglich. Ist im Mietvertrag ausdrücklich eine „Ordination“ vereinbart und findet faktisch kein ordinationsmäßiger Betrieb mehr statt, kann das einen Kündigungsgrund darstellen. Eine bloß gelegentliche oder rein büromäßige Nutzung wird nicht automatisch als gleichwertig angesehen. Ob im Einzelfall gekündigt werden kann, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und der tatsächlichen Nutzung ab.
Reicht es, wenn ich sage, dass ich „bald wieder“ eine Ordination eröffne?
Bloße Absichtserklärungen sind in der Regel zu wenig. Erforderlich sind konkrete, nachweisbare Schritte (Planung, Umbau, Behördenverfahren, Fixtermine), die belegen, dass die ursprüngliche Nutzung tatsächlich in naher Zukunft wiederaufgenommen wird. Ohne solche Belege riskieren Sie, dass ein Gericht den Kündigungsgrund trotzdem als gegeben ansieht.
Der Vermieter hat jahrelang nichts gesagt – hat er dadurch sein Kündigungsrecht verloren?
Nicht unbedingt. Ein stillschweigender Verzicht des Vermieters wird nur in Ausnahmefällen angenommen. Bloßes Zuwarten oder Schweigen bedeutet normalerweise keinen endgültigen Verzicht. Allerdings kann eine lange Duldung in Verbindung mit weiteren Umständen im Einzelfall eine Rolle spielen. Eine genaue rechtliche Prüfung des Einzelfalls ist daher wichtig.
Wie sichere ich mich als Mieter am besten ab, wenn ich die Nutzung ändern will?
Sprechen Sie die geplante Änderung offen an und lassen Sie sich die Zustimmung des Vermieters schriftlich geben. Ideal ist ein kurzer Vertragsnachtrag, in dem der neue Verwendungszweck klar geregelt ist. Bewahren Sie alle E-Mails und Schreiben sorgfältig auf. So haben Sie im Streitfall einen belastbaren Nachweis.
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Lassen Sie Ihre Situation frühzeitig prüfen – bevor eine Kündigung ausgesprochen wird oder Fristen verstreichen. Sie erreichen die Kanzlei in Wien unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at (Pichler Rechtsanwalt GmbH, Karlsplatz 3, 1010 Wien). So können rechtliche Risiken eingeschätzt, Lösungswege entwickelt und Ihre Rechte zielgerichtet gewahrt werden.
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