Mietrückstände und Räumungsklage: Warum spätere Zahlung die Wohnung nicht immer rettet
Mietrückstände können dazu führen, dass ein Mieter mehr als eine Mahnung riskiert. Wer mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist, muss mit einer Räumungsklage rechnen. Diese kann dazu führen, dass das Mietverhältnis endet und die Wohnung verloren geht. Besonders wichtig: Die nachträgliche Bezahlung der offenen Mieten beseitigt die rechtlichen Folgen nicht automatisch.
Der Oberste Gerichtshof hat bereits in seiner Entscheidung OGH vom 15.12.2014, 6 Ob 212/14s klargestellt, worauf es ankommt. Maßgeblich sind nicht nur die späteren Zahlungen, sondern auch der Zeitpunkt der Klage und die Frage, ob den Mieter am Zahlungsrückstand ein grobes Verschulden trifft. Zur Entscheidung.
Der typische Ablauf: Erst Mietrückstände, dann die Räumungsklage
In dem vom OGH beurteilten Fall waren über einen längeren Zeitraum Mietzinse offen. Bei Einbringung der Räumungsklage am 25. März 2014 bestanden Rückstände für die Monate Februar 2013 bis März 2014.
Die Vermieterin klagte auf Räumung. Die Zustellung der Räumungsklage stellte zugleich eine Aufforderung dar, die konkret bezeichneten offenen Mietzinse zu bezahlen. Während des Gerichtsverfahrens beglich die Mieterin die bis dahin aufgelaufenen Rückstände. Bis Ende Juni 2014 waren diese Beträge vollständig bezahlt.
Bei der Verhandlung am 22. Juli 2014 war jedoch bereits die Miete für Juli fällig und noch offen. Die Mieterin verwies auf finanzielle Schwierigkeiten, die mit gesundheitlichen Problemen ihrer Inhaberin zusammenhingen. Sie argumentierte, dass die inzwischen bezahlten Rückstände einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstünden.
Der OGH folgte dieser Argumentation nicht. Die Räumungsentscheidung blieb aufrecht.
Warum der Zeitpunkt der Räumungsklage entscheidend ist
Für die Beurteilung, ob ein Mietverhältnis wegen erheblicher Mietzinsrückstände beendet werden durfte, kommt es grundsätzlich darauf an, ob der maßgebliche Auflösungsgrund bereits bei Einbringung der Räumungsklage vorlag.
War die Klage zu diesem Zeitpunkt berechtigt, lässt eine spätere Zahlung das Mietverhältnis nicht automatisch wiederaufleben. Der Mieter kann also nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass die Sache erledigt ist, sobald die Mietrückstände nachbezahlt wurden.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede verspätete Zahlung zwingend zum Verlust der Wohnung führt. Das Mietrechtsgesetz sieht für bestimmte Fälle eine Schutzmöglichkeit vor. Diese greift aber nur unter bestimmten Voraussetzungen und ist keineswegs eine automatische „Rettung“ des Mietverhältnisses.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Eine nachträgliche Zahlung kann die Folgen der Räumungsklage unter Umständen abwenden, wenn:
- der gesamte bis zum Ende der Verhandlung fällige Mietzinsrückstand bezahlt wird,
- den Mieter am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft und
- das fehlende grobe Verschulden nachvollziehbar behauptet und bewiesen wird.
Die bloße Überweisung des eingeklagten Betrags reicht daher nicht immer aus. Das Gericht prüft auch die Entstehungsgeschichte der Mietrückstände. Dabei kann eine Rolle spielen, wie lange die Mietzinse offen waren, ob es schon früher Zahlungsprobleme gab und ob der Mieter auf Mahnungen oder Nachfristsetzungen reagiert hat.
Grobes Verschulden: Nicht jede finanzielle Notlage genügt
Der Begriff des groben Verschuldens ist für Mieter besonders wichtig. Gemeint ist nicht, dass jede verspätete Zahlung automatisch schwerwiegend vorwerfbar wäre. Entscheidend ist vielmehr eine Gesamtbetrachtung der Umstände.
Im Fall des OGH sprachen mehrere Punkte gegen die Mieterin:
- Die Rückstände erstreckten sich über einen langen Zeitraum.
- Bereits in der Vergangenheit war die Miete wiederholt verspätet bezahlt worden.
- Die Zahlungen erfolgten teilweise erst nach Mahnungen.
- Es wurde nicht ausreichend erklärt, weshalb die offenen Beträge trotz der Mahnungen nicht vor Einbringung der Klage beglichen worden waren.
- Die behaupteten finanziellen Schwierigkeiten für das Jahr 2014 wurden nicht ausreichend konkret dargelegt.
Gerade der bisherige Zahlungsverlauf kann daher entscheidend sein. Wer über längere Zeit immer wieder erst nach einer Mahnung bezahlt, hat eine deutlich schlechtere Ausgangsposition als jemand, der einmalig und nachvollziehbar in eine kurzfristige finanzielle Notlage geraten ist.
Auch gesundheitliche oder wirtschaftliche Probleme müssen konkret dargestellt werden. Allgemeine Hinweise auf Krankheit, Umsatzrückgänge oder finanzielle Belastungen genügen möglicherweise nicht. Wichtig können etwa nachvollziehbare Unterlagen, Zahlungsvereinbarungen, Kontobewegungen oder andere Belege sein, aus denen sich die konkrete Situation ergibt.
Was die Entscheidung aus dem Jahr 2014 für Mieter und Vermieter bedeutet
Für Mieter: Jede Frist ist ernst zu nehmen
Eine Mahnung oder Räumungsklage sollte nicht beiseitegelegt werden. Wer erst reagiert, wenn bereits ein Gerichtsverfahren läuft, setzt sich zusätzlichen Risiken aus.
Selbst wenn die vollständige Zahlung während des Verfahrens noch möglich ist, müssen sämtliche bis zum Ende der Verhandlung fälligen Mietzinse berücksichtigt werden. Es genügt also nicht unbedingt, nur jene Beträge zu bezahlen, die ursprünglich in der Klage angeführt waren.
Außerdem sollte der Mieter nicht nur zahlen, sondern auch die Hintergründe der Mietrückstände aufarbeiten. Wenn fehlendes grobes Verschulden geltend gemacht werden soll, muss nachvollziehbar dargelegt werden, warum es zur Nichtzahlung kam und welche Maßnahmen zur Lösung des Problems gesetzt wurden.
Für Vermieter: Rückstände präzise dokumentieren
Für Vermieter zeigt die Entscheidung, wie wichtig eine genaue Aufstellung der offenen Mietzinse ist. Die einzelnen Monate und Beträge sollten nachvollziehbar dargestellt werden. Auch frühere Mahnungen und verspätete Zahlungen können für die Beurteilung des gesamten Zahlungsverhaltens von Bedeutung sein.
Nachträgliche Zahlungen erledigen eine Räumungsklage nicht zwingend. Ob das Mietverhältnis dennoch fortbesteht, hängt vielmehr von den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Verschuldensfrage ab.
Vier Situationen aus der Praxis
- Einmalige kurzfristige Zahlungsstörung: Ein Mieter erhält sein Einkommen verspätet, informiert den Vermieter sofort und gleicht die Mietrückstände rasch vollständig aus. Eine solche Situation kann anders zu beurteilen sein als jahrelange wiederholte Säumnisse.
- Wiederholte Zahlung erst nach Mahnung: Wer regelmäßig erst nach Nachfristsetzungen bezahlt, muss damit rechnen, dass das Gericht dieses Verhalten bei der Verschuldensprüfung berücksichtigt.
- Zahlung nur des Klagsbetrags: Während des Verfahrens werden die ursprünglich eingeklagten Rückstände überwiesen. Inzwischen sind aber weitere Mietzinse fällig geworden. Auch diese können relevant sein.
- Räumungsklage wird ignoriert: Der Mieter reagiert weder auf die Klage noch auf gerichtliche Fristen. Dadurch können wichtige Einwendungen und Beweismittel verloren gehen.
Was Betroffene jetzt tun sollten
- Rückstand sofort berechnen: Prüfen Sie, welche Mieten, Betriebskosten und sonstigen vereinbarten Beträge tatsächlich offen sind.
- Zahlungsmöglichkeiten ausschöpfen: Wenn möglich, sollte der Rückstand so rasch wie möglich vollständig beglichen werden. Zahlungen sollten eindeutig zugeordnet und nachweisbar sein.
- Alle weiteren Fälligkeiten berücksichtigen: Auch Mietzinse, die während des Gerichtsverfahrens fällig werden, dürfen nicht übersehen werden.
- Unterlagen sammeln: Bewahren Sie Mahnungen, Zahlungsbelege, Schriftverkehr, Kontoauszüge und Nachweise über gesundheitliche oder wirtschaftliche Belastungen auf.
- Gerichtliche Fristen einhalten: Eine Räumungsklage darf nicht ignoriert werden. Fristen können kurz sein und haben erhebliche Folgen.
- Frühzeitig rechtlichen Rat einholen: Je früher die Situation geprüft wird, desto besser lassen sich Zahlungsplan, Einwendungen und Beweismittel beurteilen.
Häufige Fragen zu Mietrückständen und Räumungsklagen
Ich habe die offenen Mietrückstände inzwischen bezahlt. Muss ich trotzdem ausziehen?
Nicht zwingend, aber die Zahlung allein beendet das Problem nicht automatisch. Entscheidend ist unter anderem, ob der gesamte bis zum Ende der Verhandlung fällige Rückstand bezahlt wurde und ob den Mieter kein grobes Verschulden trifft.
Kann eine Krankheit die Räumung verhindern?
Gesundheitliche Probleme können bei der Beurteilung der persönlichen Situation eine Rolle spielen. Sie müssen jedoch konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Eine allgemeine Berufung auf Krankheit reicht möglicherweise nicht aus.
Was passiert, wenn ich schon früher öfter zu spät gezahlt habe?
Wiederholte verspätete Zahlungen können die rechtliche Position deutlich verschlechtern. Das bisherige Zahlungsverhalten kann dafür sprechen, dass der aktuelle Rückstand nicht bloß auf einem einmaligen, entschuldbaren Ereignis beruht.
Gilt eine Räumungsklage auch als Zahlungsaufforderung?
Eine Räumungsklage kann zugleich als Aufforderung zur Zahlung wirken, wenn die Mietzinsschuld ausreichend konkret bezeichnet wird. Ob dies im Einzelfall erfüllt ist, hängt vom Inhalt der Klage und den konkreten Umständen ab.
Rechtsanwalt Wien bei Mietrückständen und Räumungsklagen
Mietrückstände sollten niemals aufgeschoben werden. Die Entscheidung des OGH vom 15.12.2014, 6 Ob 212/14s zeigt deutlich, dass eine spätere Zahlung zwar wichtig sein kann, den Verlust der Wohnung aber nicht automatisch verhindert. Besonders problematisch sind lange Rückstandszeiträume und ein wiederholt nachlässiges Zahlungsverhalten.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieter und Vermieter bei Fragen zu Mietzinsrückständen, Räumungsklagen und den rechtlichen Folgen verspäteter Zahlungen. Lassen Sie Ihre Situation möglichst früh prüfen. Die Kanzlei Pichler ist unter 01/5130700 und per E-Mail unter wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar.
Rechtliche Hilfe benötigt?
Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.
