Vorsicht bei Mietverträgen: Wann das Mietrechtsgesetz nicht gilt – und Sie plötzlich zu viel bezahlen
Einleitung: Wenn Vertrauen teuer wird
Das Mietrechtsgesetz schützt viele Mieter – aber nicht alle. Stellen Sie sich vor: Sie mieten eine Wohnung mit Terrasse, Gartenzugang und vielleicht sogar einem praktischen Büro im Haus – zur Miete natürlich. Alles scheint perfekt. Doch Monate später erfahren Sie: Ihre Miete ist viel höher als gesetzlich erlaubt. Sie berufen sich auf das Mietrechtsgesetz (MRG), das Mietzinsgrenzen setzt – und erleben vor Gericht eine böse Überraschung: Der Mieterschutz greift in Ihrem Fall nicht. Der Traum vom fairen Wohnraum wird zum Kampf gegen rechtliche Details.
Genau das ist einer Mieterin in Wien passiert. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einem konkreten Fall glasklar entschieden, wann das Mietrechtsgesetz – und damit Ihr Schutz vor überhöhten Mieten – nicht zur Anwendung kommt. Der Fall zeigt, wie komplex Mietverträge in der Praxis sein können und warum vor Vertragsunterzeichnung eine juristische Prüfung essenziell ist. Zur Entscheidung
Der Sachverhalt: Ein Mietvertrag, mehrere Gebäude – und ein großer Streit
Die Ausgangslage: Eine Mieterin in Wien schloss einen einzigen Mietvertrag über mehrere Flächen auf einem Grundstück ab. Dazu gehörten:
- Eine etwa 83 m² große Wohnung, die sich auf einen Altbauteil sowie einen neu errichteten Zubau verteilt,
- ein zusätzlich angemieteter Raum im Souterrain eines Garagengebäudes, den sie als Büro nutzte,
- sowie Gartenanteil, Terrasse, Garagenplatz und KFZ-Stellplatz.
Die Mieterin hielt den Mietzins insgesamt für zu hoch und brachte eine gerichtliche Überprüfung ein. Ihr Ziel war klar: Sie wollte durchsetzen, dass die gesetzlichen Grenzen des MRG zur Anwendung kommen und der Hauptmietzins dementsprechend reduziert wird.
Die Vermieter widersprachen energisch. Ihr Argument: Das Gesamtobjekt sei nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG unterworfen – und daher sei die Höhe der Miete grundsätzlich frei verhandelbar. Es kam zum Rechtsstreit. In den Vorinstanzen entschied man gegen die Mieterin – und sie legte Revisionsrekurs ein.
Rechtsanwalt Wien: Wann gilt das Mietrechtsgesetz – und wann nicht?
Das Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Mieter in vielfacher Weise – etwa durch:
- Begrenzung des Hauptmietzinses,
- Kündigungsschutz,
- und Regelungen zu Betriebskosten, Erhaltungspflichten sowie Mieterhöhungen.
Aber: Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für alle Mietverhältnisse automatisch. Es gibt in § 1 MRG eine Reihe von Ausnahmen – insbesondere bei:
- Neubauten, die nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden,
- sofern diese nicht mit öffentlichen Fördermitteln gebaut wurden.
Entscheidend ist also:
Wurde das Gebäude – oder der betroffene Bauteil – mit oder ohne öffentliche Mittel errichtet?
Außerdem hat der OGH klargestellt, dass die Beurteilung stets das gesamte “Mietobjekt” betrifft, das gemeinsam vermietet wird. Das bedeutet: Wenn Sie – wie im vorliegenden Fall – mehrere Räume (aus unterschiedlichen Gebäuden!) in einem einzigen Vertrag mieten, kann das Einfluss auf die Anwendbarkeit des MRG haben.
Wichtige Grundsätze laut OGH:
- Ein Mietvertrag über mehrere Gebäude(-teile) muss als einheitliches Mietobjekt betrachtet werden.
- Wenn wesentliche Gebäudeteile vom MRG ausgenommen sind (z. B. Neubau ohne Förderung), kann der gesamte Vertrag nicht dem MRG unterliegen.
- Ein eventuell bestehender “MRG-Teil” im Zubau reicht nicht aus, um das gesamte Mietverhältnis zu schützen – es sei denn, das Mietverhältnis ist vertragsrechtlich trennbar oder das Missverhältnis zwischen den Räumen wäre besonders krass.
Die Entscheidung des Gerichts: Schutz abgelehnt – Miete bleibt
Der Oberste Gerichtshof wies den Revisionsrekurs der Mieterin zurück. Das bedeutet konkret: Die vorinstanzlichen Entscheidungen bleiben bestehen. Die Richter kamen zu folgendem Schluss:
- Der Altbau und das Garagengebäude wurden ohne öffentliche Förderung errichtet → sie fallen nicht unter das Mietrechtsgesetz.
- Der Zubau wurde mit öffentlicher Förderung realisiert → dieser wäre grundsätzlich MRG-pflichtig.
- Da aber alle Flächen gemeinsam in einem Mietvertrag zu einem Gesamtmietzins vermietet wurden, griff der gesetzliche Mieterschutz insgesamt nicht.
- Die Mieterin konnte auch kein krasses Missverhältnis der Flächennutzung nachweisen (z. B. dass die MRG-pflichtige Fläche den weitaus größten Teil ausmachte).
Fazit: Keine Mietzinsüberprüfung, kein Schutz des MRG – der mietvertraglich vereinbarte Preis bleibt aufrecht.
Praxis-Auswirkung: Was bedeutet das für Mieter konkret?
Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für Mieterinnen und Mieter in ganz Österreich – speziell in Städten wie Wien, wo gemischte Mietverträge (Wohnung + Garage + Büro) gang und gäbe sind.
1. Beispiel: Wohnung mit Garage
Sie mieten eine Wohnung mit einem Garagenplatz in einem Neubau, der nicht gefördert wurde. Obwohl Mietwohnungen im Altbau oft unter MRG-Schutz fallen, hebt der Vertrag mit dem Garagenteil diesen Schutz auf – wenn alles gemeinsam vermietet wurde.
2. Beispiel: Wohnung + Büro im selben Gebäudekomplex
Sie wohnen im geförderten Zubau, nutzen aber einen angrenzenden, älteren Raum als Homeoffice, der aus einem Altbestand stammt ohne Förderung. Das Gesamtobjekt kann dadurch aus dem Geltungsbereich des MRG fallen. Der Mietzins wäre dann frei verhandelbar – potenziell deutlich teurer.
3. Beispiel: Wohnung mit Gartenanteil auf zwei Flurstücken
Sie mieten eine Wohnung im Neubau (gefördert), der Garten ist Teil eines alten Nebengebäudes oder Flurstücks eines Altbaus ohne Förderung – ebenfalls keine MRG-Anwendung beim Gesamtvertrag denkbar.
FAQ: Häufige Fragen zur Mietzinsbegrenzung und MRG-Ausnahme
Wann gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) überhaupt?
Das MRG gilt grundsätzlich für Mietverhältnisse von Wohnungen in Altbauten und geförderten Neubauten. Es schränkt zum Beispiel die Höhe der Miete, Kündigungsmodalitäten und Betriebskosten weiter ein. Ausgenommen sind vor allem Neubauten nach dem 30.06.1953, die nicht mit öffentlichen Mitteln errichtet wurden (sog. Vollausnahmen nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG).
Kann ich den Mietvertrag im Nachhinein aufteilen?
In der Regel nein. Wenn im Vertrag alle Mietgegenstände gemeinsam zu einem einheitlichen Hauptmietzins zusammengefasst sind, beurteilen Gerichte das Objekt als Einheit. Nur wenn vertraglich klar getrennt wurde (z. B. zwei getrennte Verträge mit eigener Mietzinsfestlegung), kann ein Teil noch unter das MRG fallen. Eine “nachträgliche Trennung” ist rechtlich kaum durchzusetzen.
Was kann ich vor Vertragsunterzeichnung tun, um meinen Mieterschutz zu sichern?
Handeln Sie proaktiv:
- Fragen Sie gezielt nach dem Baujahr und nach einer etwaigen öffentlichen Förderung.
- Lassen Sie sich ggf. die Förderbewilligung zeigen.
- Achten Sie darauf, ob alle Einheiten (Wohnung, Garage, Büro) in einem Vertrag zusammengefasst sind.
- Holen Sie vor der Unterschrift juristische Beratung ein – speziell bei Mischobjekten.
Fazit: Mietverträge nie blauäugig unterschreiben – rechtzeitig absichern!
Das Urteil des OGH zeigt: Wer einen Mietvertrag über verschiedene Gebäudeteile abschließt – sei es Wohnung, Büroraum oder Garage – kann unter Umständen seinen gesetzlichen Mieterschutz verlieren. Die Details entscheiden, und die Aspekte Förderung, Baujahr und Vertragsstruktur sind dabei entscheidend.
Unser Rat: Lassen Sie sich juristisch beraten, bevor Sie einen komplexen Mietvertrag unterschreiben. Gerade Vermietungen mit mehreren Objekten oder Sonderkonditionen bergen rechtliche Risiken, die erst Jahre später sichtbar werden – meist, wenn es schon zu spät ist.
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