Mietrecht: Wenn die Tochter bleibt – Warum der Auszug der Mieterin nicht automatisch zur Kündigung führt

Einleitung: Der Horror für viele Vermieter – „fremde“ Personen in der Mietwohnung

Mietrecht sorgt regelmäßig für Unsicherheit, wenn Angehörige eines Mieters in der Wohnung verbleiben. Für viele Vermieterinnen und Vermieter ist es einer der größten Albträume: Der Mieter zieht aus, aber jemand anderes, oft ein Familienmitglied, bleibt ohne formellen Mietvertrag in der Wohnung. Schnell stellt sich dann die Frage: Liegt hier eine unzulässige Weitergabe der Wohnung vor? Und noch entscheidender – kann das Mietverhältnis deshalb gekündigt werden? Umgekehrt bangt der Mieter, ob seine Kinder oder Angehörigen in der vertrauten Umgebung bleiben dürfen, wenn sich die eigenen Lebensumstände ändern.

Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom 19.11.2025 bringt Klarheit in genau so einen heiklen Fall. Die Entscheidung schützt nicht nur das grundrechtlich verankerte Wohnbedürfnis, sondern setzt auch ein deutliches Zeichen: Es kommt nicht allein darauf an, wer als Name im Mietvertrag steht – entscheidend ist der gelebte Alltag in den vier Wänden. Zur Entscheidung

Der Sachverhalt: Wenn der Lebensmittelpunkt mehr wiegt als ein Ortswechsel

Eine Wohnungseigentümerin aus Wien kündigte ihrer langjährigen Mieterin. Der Vorwurf: Die Wohnung sei an deren Tochter und deren Familie „weitergegeben“ worden – ohne Einwilligung der Vermieterin, was nach § 30 des Mietrechtsgesetzes (MRG) unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsgrund wäre.

Die Vermieterin argumentierte, dass die Tochter der Mieterin erst dann in die Wohnung eingezogen sei, als die Mutter diese bereits verlassen hatte, um eine eigene Eigentumswohnung zu beziehen. Es habe – so die Darstellung der Kündigungsseite – kein gemeinsames Wohnen mehr stattgefunden. Damit, so die Ansicht der Eigentümerin, liege eine unzulässige Überlassung der Wohnung vor, und die Tochter sei auch nicht „eintrittsberechtigt“ in das bestehende Mietverhältnis.

Die Mieterin hingegen berief sich entschieden auf eine andere Darstellung: Ihre Tochter sowie deren Kinder hätten viele Jahre lang gemeinsam mit ihr im selben Haushalt in der Wohnung gelebt. Die Eigentumswohnung sei lediglich eine vorübergehende Alternative während Umbauarbeiten gewesen. Sie habe niemals vorgehabt, das bestehende Mietverhältnis vollständig aufzugeben, sondern plane, wieder mit ihrer Tochter gemeinsam in die bisherige Wohnung zurückzukehren. Die Tochter sei daher sehr wohl zur Weiterführung des Mietvertrags berechtigt gewesen.

Die Rechtslage: Wann ist eine Wohnungsüberlassung kündigungsrelevant?

Der Kündigungsschutz des österreichischen Mietrechtsgesetzes (MRG) ist in vielen Fällen stark ausgeprägt – insbesondere für sogenannte „Altbauwohnungen“, Wohnungen mit Mietzinsregulierung oder Wohnungen in bestimmten Gebäuden, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen.

Gemäß § 30 Abs. 2 Z 4 MRG kann ein Mietverhältnis vom Vermieter gekündigt werden, wenn der Mieter die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an einen Dritten überlässt. Doch auch hier gilt wie so oft im Recht: Keine Regel ohne Ausnahmen.

Ein entscheidender Punkt ist die sogenannte Eintrittsberechtigung nach § 14 MRG. Diese Norm schützt enge Angehörige – insbesondere Kinder, Ehepartner, eingetragene Partner oder Lebensgefährten – wenn diese mit dem ursprünglichen Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben und nach dem Auszug des Mieters in der Wohnung bleiben möchten.

Wichtig ist: Das Zusammenleben muss real gewesen sein. Es reicht nicht aus, am Papier wohnhaft oder gemeldet zu sein. Die Gerichte prüfen genau, ob das tatsächliche Zusammenleben auf Dauer angelegt war – also ob Haushalt, Lebensführung, Kostenaufteilung und soziale Verbundenheit gegeben waren. Erst dann kann von einem Eintritt ins Mietverhältnis gesprochen werden.

Die Entscheidung des Gerichts: OGH schützt verfestigten Familienhaushalt

Der Oberste Gerichtshof (OGH) wies die Revision der Vermieterin mit seinem Urteil vom 19.11.2025 (ECLI:AT:OGH0002:2025:0070OB00176.25W.1119.000) zurück. Damit bestätigte das Höchstgericht die Entscheidungen der beiden Vorinstanzen, die den Kündigungsantrag der Eigentümerin bereits abgewiesen hatten.

Kernaussage des OGH: Die Kündigung war unzulässig, weil die Tochter der Mieterin sehr wohl als „eintrittsberechtigte Person“ nach § 14 MRG angesehen werden kann.

Das Gericht stellte fest:

• Die Tochter hatte – unstrittig – mehrere Jahre lang mit ihrer Mutter in der Wohnung gelebt.
• Die familiäre und wirtschaftliche Gemeinschaft war dauerhaft angelegt.
• Der vorübergehende Auszug der Mutter in eine andere Eigentumswohnung unterbrach diesen Status nicht nachhaltig.

Somit kann die Tochter das Mietverhältnis fortführen – unabhängig davon, ob ein schriftlicher Vertrag auf sie umgeschrieben wurde oder ob die Mutter auch weiterhin in der Wohnung präsent ist. Die Vermieterin ging leer aus.

Praxis-Auswirkungen: Was bedeutet die Entscheidung konkret?

1. Für Mieter: Der Haushalt zählt, nicht nur die Adresse

Wenn Sie mit Ihren Kindern in einer Wohnung leben, die Sie gemietet haben, kann Ihr Kind unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis übernehmen, wenn Sie ausziehen – auch ohne Zustimmung des Vermieters. Wichtig ist, dass ein tatsächlicher gemeinsamer Haushalt bestand. Es reicht also nicht, dass jemand nur am Papier mitgemeldet war.

2. Für Vermieter: Kündigungen wegen „Weitergabe“ sind rechtlich riskant

Vermieterinnen und Vermieter sollten sehr genau prüfen (lassen), ob die Voraussetzungen einer unzulässigen Wohnungsüberlassung tatsächlich vorliegen. Eine Kündigung wird von den Gerichten nur in Ausnahmefällen anerkannt – insbesondere, wenn es Anhaltspunkte dafür gibt, dass es sich um ein echtes Familienwohnen gehandelt hat.

3. Für Angehörige: Der Eintritt ins Mietverhältnis muss nicht genehmigt werden

Kinder oder andere enge Angehörige benötigen keine Erlaubnis des Vermieters, wenn sie rechtlich zum Eintritt berechtigt sind. Ein entsprechendes Gerichtsurteil stärkt diese Rechte und schafft Sicherheit für Familien, die vielfach über Jahrzehnte in einer Mietwohnung leben.

FAQ zur „Überlassung“ und zum Eintrittsrecht nach dem MRG

1. Was ist ein „gemeinsamer Haushalt“ im Sinne des Mietrechts?

Ein gemeinsamer Haushalt im Sinne des § 14 MRG liegt dann vor, wenn zwei (oder mehr) Personen tatsächlich zusammenleben, also gemeinsam wohnen, haushalten, wirtschaften und den Alltag teilen. Dabei kommt es nicht nur auf wirtschaftliche Aspekte an (wie geteilte Kosten), sondern auch auf soziale Komponenten – etwa gemeinsame Mahlzeiten, Betreuung der Kinder oder Pflege im Krankheitsfall. Entscheidender Zeitpunkt ist, ob dieser Zustand vor dem Auszug des Hauptmieters bestand.

2. Muss der Eintritt in das Mietverhältnis schriftlich erfolgen?

Nein. Der Eintritt einer berechtigten Person in das Mietverhältnis erfolgt rein gesetzlich, ohne dass es eines neuen Mietvertrags oder einer Unterschrift bedarf. Der Vermieter kann den Eintritt zur Kenntnis nehmen, muss ihn aber nicht genehmigen. Strittig kann allerdings sein, ob die Eintrittsvoraussetzungen vorliegen – in diesen Fällen kann nur ein Gericht Klarheit schaffen.

3. Wie kann ich als Mieter oder Vermieter einen gemeinsamen Haushalt nachweisen oder widerlegen?

Der Nachweis eines gemeinsamen Haushalts erfolgt regelmäßig durch Indizien:

• gemeinsame Meldeadresse
• gemeinsame Strom- und Internetverträge
• Zeugenaussagen von Nachbarn oder Bekannten
• gemeinsam abgeschlossene Versicherungen
• Pflegeleistungen, Kindererziehung, Haushaltsarbeiten

Gerichte nehmen eine Gesamtbetrachtung vor. Ein einzelner Aspekt reicht meist nicht. Für Vermieter, die eine Überlassung als unzulässige Weitergabe anfechten möchten, ist es daher mitunter schwer, den Nachweis gegen einen bestehenden „Familienhaushalt“ zu führen.

Fazit: Mietrecht schützt gelebte Realität – nicht nur Papierformalitäten

Das Urteil des OGH zeigt einmal mehr, dass das österreichische Mietrecht große Rücksicht auf familiäre Lebensrealitäten nimmt. Wer über Jahre hinweg mit Angehörigen in einer Wohnung lebt, darf nicht willkürlich vor die Tür gesetzt werden – selbst wenn der Name im Mietvertrag nicht wechselt. Gleichzeitig sollten Vermieter nicht leichtfertig kündigen, ohne die rechtlichen Voraussetzungen gründlich zu prüfen.

In komplexen Fällen lohnt es sich, professionelle rechtliche Beratung einzuholen – egal ob Mieter oder Eigentümer. Unsere Kanzlei in Wien steht Ihnen dabei mit Fachwissen, Erfahrung und einer objektiven Einschätzung zur Seite.

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