„Max. bis Ende 2023“ im Mietvertrag: Warum dieser Passus Ihre Wohnsituation entscheidend verändern kann

Einleitung

Die Formulierung „max. bis Ende 2023“ im Mietvertrag sorgt für rechtliche Klarheit – oder etwa nicht?

Stellen Sie sich vor, Sie leben seit über einem Jahrzehnt in einem Haus, das Sie einst mit dem beruhigenden Gefühl gemietet haben, dort noch viele Jahre bleiben zu können. Und dann heißt es plötzlich: Ausziehen – obwohl keine exakte Auszugsfrist im Vertrag steht, sondern bloß der vage Satz: „max. bis Ende 2023“. Für viele Mieter entsteht in solch einem Moment ein Gefühl der Hilflosigkeit. Ist diese Klausel bindend? Muss man wirklich gehen? Gibt es noch rechtliche Auswege?

Genau dieses Szenario wurde kürzlich vom Obersten Gerichtshof (OGH) behandelt – mit weitreichenden Konsequenzen. In unserem Beitrag analysieren wir den Sachverhalt, die Entscheidung und deren Bedeutung für Mieter und Vermieter. Denn Mietrecht ist oft kein Minenfeld – sondern ein Raum voller klarer Regeln. Wenn man sie kennt.

Der Sachverhalt

Im Jahr 2013 mieteten zwei Personen ein Haus auf einem Grundstück. Der Mietvertrag war schriftlich abgeschlossen und enthielt unter anderem folgende Bestimmung zur Mietdauer: Das Mietverhältnis laufe „max. bis Ende 2023“. Gleichzeitig enthielt der Vertrag zugunsten der Mieter die Möglichkeit, mit einer Frist von drei Monaten jederzeit vorzeitig kündigen zu können.

Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war allen Vertragsparteien klar: Spätestens am 31. Dezember 2023 endet das Mietverhältnis. Diese Übereinstimmung im Willen war unbestritten.

Im Laufe der Jahre änderte sich die Eigentümerschaft an der Liegenschaft – es wurde ein neuer Vermieter eingesetzt. Als das Jahresende 2023 näher rückte, weigerten sich die Mieter jedoch, die Immobilie zu räumen.

Der neue Eigentümer reichte daraufhin eine Räumungsklage ein. Vor den Erst- und Berufungsinstanzen bekam er Recht. Die Mieter legten dennoch eine außerordentliche Revision beim Obersten Gerichtshof (OGH) ein und machten geltend, dass es sich nicht um eine rechtlich wirksame Befristung handeln würde. Doch der OGH entschied gegen sie.

Die Rechtslage zur Formulierung „max. bis Ende 2023“ im Mietvertrag

Das österreichische Mietrecht erlaubt grundsätzlich befristete Mietverhältnisse – diese unterliegen jedoch klaren rechtlichen Anforderungen. Diese Anforderungen sollen einerseits Sicherheit für den Vermieter schaffen, andererseits den Mieter vor willkürlichem Wohnungsverlust schützen.

§ 29 MRG – Befristung von Mietverträgen

Nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) darf ein befristeter Mietvertrag:

• nur schriftlich abgeschlossen werden (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG),
• und muss ein konkretes Enddatum der Mietdauer enthalten.

Auslegung nach dem ABGB

Nach den allgemeinen Auslegungsregeln des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) kommt es auf den sog. „Parteiwillen“ an. Das bedeutet: Wie haben beide Vertragsparteien die Formulierung „max. bis Ende 2023“ zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verstanden? Stand für beide Seiten klar fest, dass spätestens mit Ablauf des 31.12.2023 Schluss ist?

Der OGH betonte, dass es sich bei der Formulierung „max. bis Ende 2023“ um eine ausreichend konkrete Zeitbestimmung handelt – jedenfalls dann, wenn der gemeinsame Parteiwille klar belegt ist.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Oberste Gerichtshof (OGH) wies die außerordentliche Revision der Mieter ab – eindeutig und mit präziser Begründung:

• Es handelte sich um eine schriftliche Vereinbarung,
• die Befristung war durch die Angabe „max. bis Ende 2023“ im Mietvertrag enthalten,
• und der Parteiwille war unstrittig: Das Vertragsende sollte spätestens zum 31.12.2023 eintreten.

Für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Befristung ist es – so der OGH – nicht zwingend erforderlich, dass das Enddatum als „31.12.2023“ ausgeschrieben wird. Vielmehr genügt auch eine allgemein verständliche Formel, wie „Ende 2023“, „max. bis Jahresende“ oder vergleichbare Wendungen – wenn für beide Parteien unzweifelhaft feststeht, was gemeint ist.

Das Gericht stellte weiters klar: Die Verlängerung eines befristeten Vertrags erfolgt nicht automatisch durch bloßes Weiterwohnen. Wenn keine stillschweigende Verlängerung vereinbart oder vom Vermieter toleriert wird, endet das Mietverhältnis mit dem vertraglich vorgesehenen Endzeitpunkt.

Zur Entscheidung

Praxis-Auswirkung

Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen für Mieterinnen und Mieter ebenso wie für Vermieter. Im Folgenden drei praxisnahe Beispiele, die verdeutlichen, was dieses Urteil für den Alltag bedeutet.

1. Mieter unterschreibt Befristung mit unspezifischer Formulierung

Ein Mieter denkt, dass ein Passus wie „Mietdauer max. bis 2027“ keine echte Kündigungsvoraussetzung darstellt und möchte darüber diskutieren. Doch: Wenn beide Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verstanden haben, dass hiermit ein endgültiger Endtermin gemeint war, ist die Frist bindend. Selbst spätere Meinungsänderungen helfen dann nicht mehr.

2. Mieter will Verlängerung – Vermieter schweigt

Ein Mieter wohnt noch zwei Wochen über die Befristung hinaus in der Wohnung, ohne dass der Vermieter etwas unternimmt. In manchen Fällen kann dadurch (je nach Verhalten beider Seiten) ein neues unbefristetes Mietverhältnis entstehen. Doch: Das ist kein Automatismus. Der OGH betont, dass es hierfür konkrete Indizien braucht – und bloßes Verweilen genügt nicht.

3. Vermieter formuliert zu vage – Befristung unwirksam?

Schreibt ein Vermieter bloß „bis voraussichtlich Ende 2026“, ohne dass klar ist, ob das Datum vertraglich verbindlich ist oder nur eine Absicht – dann eröffnet sich ein rechtlicher Graubereich. Der OGH macht deutlich: Vage Erwartungen sind keine rechtswirksame Befristung. Es braucht Klarheit – im Text und im Willen.

FAQ – Häufige Fragen zur Befristung von Mietverträgen

1. Muss im Vertrag ein kalendarisches Enddatum wie „31.12.2023“ stehen?

Nein, der OGH hat klargestellt: Es genügt auch eine sinngemäß eindeutige Bestimmung wie „Ende 2023“, sofern sich daraus für beide Seiten unzweifelhaft ergibt, wann das Vertragsverhältnis endet. Entscheidend ist die Vereinbarung des konkreten Endzeitpunktes – nicht unbedingt die Tagesgenauigkeit der Formulierung.

2. Kann ich als Mieter eine Befristung „aussitzen“, wenn ich einfach nicht ausziehe?

Davon ist eindringlich abzuraten. Eine unwirksame Befristung kann zwar vor Gericht angefochten werden – aber im gegenständlichen Fall war sie gültig, obwohl die Formulierung „max. bis“ verwendet wurde. Das Risiko ist erheblich: Räumungsklagen, Kostenpflicht und negativer Eintrag in Datenbanken (z. B. KSV) sind die möglichen Folgen.

3. Als Vermieter: Wie stelle ich sicher, dass die Befristung im Mietvertrag gültig ist?

Achten Sie darauf, dass der Mietvertrag:

• schriftlich geschlossen wird,
• ein konkretes Enddatum enthält oder zumindest eine Formulierung wie „Ende 2023“,
• und die gemeinsame Absicht der Parteien über das Vertragsende dokumentiert ist.

Im Zweifel sollte der Vermieter Rechtsberatung einholen oder ein rechtssicheres Vertragsmuster verwenden, das im Streitfall standhält.

Fazit

Die Entscheidung des OGH zur Auslegung der Formulierung „max. bis Ende 2023“ schafft klare Verhältnisse: Eine derartige Klausel ist bindend, wenn sie Teil eines schriftlichen Mietvertrags ist und der Parteiwille klar für ein bestimmtes Ende spricht. Die Mietdauer endet dann – unmissverständlich – mit Ablauf des genannten Zeitraumes.

Merksatz: Mietverträge mit befristeter Dauer sind kein „Versuchsballon“, sondern rechtlich präzise regelbare Instrumente – wenn man es richtig macht.

Tipp unserer Kanzlei: Lassen Sie Mietverträge – ob als Vermieter oder Mieter – rechtzeitig prüfen. Denn auch scheinbar einfache Formulierungen können komplexe Konsequenzen entfalten.

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