Maklerstreit und Schlichtungspflicht: OGH erlaubt Klage ohne Innung

Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt: Bei einem Maklerstreit und Schlichtungspflicht müssen Immobilienmakler bei Provisionsstreitigkeiten nicht zwangsläufig zuerst zur Innung – ein Schlichtungsverfahren ist keine zwingende Voraussetzung für eine Klage. Diese Entscheidung betrifft nicht nur Beteiligte des konkreten Falls, sondern hat weitreichende Folgen für die gesamte Maklerbranche und andere reglementierte Berufe.

Einleitung: Wenn der Weg zur Wahrheit zum Umweg wird

Stellen Sie sich vor, Sie haben erfolgreich den Verkauf einer Immobilie eingefädelt. Wochen später erfahren Sie, dass nicht Sie, sondern eine andere Maklerin die üppige Provision von über 83.000 Euro kassiert hat. Statt sofort dagegen vorgehen zu können, sagt man Ihnen: „Zuerst Schlichtung — dann Klage.“ Aber was, wenn diese vorgeschaltete Schlichtung gar nicht eindeutig geregelt ist? Genau dieses Dilemma hat jetzt der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer richtungsweisenden Entscheidung aufgegriffen.

Der Sachverhalt: Zwei Makler, eine Provision – und ein großer Streit

Im Zentrum des Rechtsstreits standen zwei Immobilienmaklerunternehmen. Die Klägerin – „Maklerin A“ – behauptete, sie habe eine Immobilientransaktion vermittelt und damit Anspruch auf eine Provision in Höhe von über 83.000 Euro. Dennoch sei der fällige Betrag irrtümlich an „Maklerin B“ – die Beklagte – gezahlt worden. Die Klägerin forderte das Geld nun mittels Klage ein.

Die Beklagte verteidigte sich mit einem formalen Argument: Die Klägerin habe nicht versucht, den Streit vor Einbringung der Klage durch die Fachgruppe der gewerblichen Immobilientreuhänder schlichten zu lassen. Das sei jedoch laut Standesregeln der Immobilienmakler vorgesehen, weshalb allein deshalb die Klage abzuweisen sei. Es entbrannte ein Streit darüber, ob der Klägerin der Weg vor Gericht überhaupt offenstand – oder ob sie zuerst die verbandsinterne Schlichtung hätte anrufen müssen.

Die Rechtslage: Was sagen die Standesregeln – und wann sind sie verbindlich?

Immobilienmakler unterliegen in Österreich neben den allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften auch standesrechtlichen Regeln, welche von der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) formuliert und durchgesetzt werden. Eine dieser Regeln sieht vor, dass Streitigkeiten unter Maklern möglichst im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens beigelegt werden sollen, bevor Gerichte einbezogen werden.

Doch hier beginnt die juristische Differenzierung: Dürfen solche Standesregeln den zivilrechtlichen Rechtsweg einschränken?

Grundsätze des österreichischen Zivilverfahrensrechts

Gemäß § 6 JN (Jurisdiktionsnorm) steht jeder natürlichen und juristischen Person in Österreich grundsätzlich der Weg zum ordentlichen Gericht offen, um zivilrechtliche Ansprüche geltend zu machen. Eine Einschränkung dieses „Grundrechtes auf den Rechtsweg“ darf nur durch klare gesetzliche Regelung oder freiwillige vertragliche Vereinbarung erfolgen.

Wie ist ein verpflichtendes Schlichtungsverfahren rechtlich wirksam?

Sofern eine vorprozessuale Schlichtung vorgeschrieben werden soll, muss dies – z. B. durch Gesetz, Satzung oder Vereinbarung – klar geregelt sein. Das bedeutet:

• Es muss eindeutig formuliert sein, dass die Klage vorher nicht eingebracht werden darf.
• Der Ablauf des Schlichtungsverfahrens muss klar geregelt sein (instanzielle Zuständigkeit, Fristen, Verfahrensordnung).
• Der Ausschluss der Gerichtsbarkeit muss explizit ausgedrückt sein. Fehlt dies, kann nicht automatisch angenommen werden, dass ein Gericht nicht zuständig wäre.

Im konkreten Fall lag eine derartige eindeutige Regelung nicht vor. Die Standesregeln enthielten lediglich die Formulierung, es „solle“ eine Schlichtung erfolgen. Eine verbindliche Pflicht blieb unklar.

Die Entscheidung des Gerichts: Kein Ausschluss des Rechtsweges

Der OGH entschied mit Urteil vom 20.11.2025 (9 Ob 39/25p), dass die Klage der Maklerin zulässig war, obwohl sie vorab keine Schlichtung bei der Innung initiiert hatte.

Kernargument des Gerichts: Die Standesregel stellt keine zwingende Voraussetzung für die Einbringung einer Klage dar. Zwar können Berufskammern strenge Regeln für ihre Mitglieder erlassen, doch ein tatsächlicher Ausschluss des Rechtsweges bedarf einer klaren, normierten Regelung im Sinne der Verfahrensordnung.

Warum die Schlichtungspflicht versagte

Nach Ansicht des Gerichts genügten die Standesregeln in keiner Weise der Anforderung, eine echte „prozessuale Sperre“ des Rechtsweges für zivilrechtliche Klagen zu sein. Die Regelung:

• verwendete unpräzise Formulierungen („soll“ statt „muss“),
• ließ offen, wie lange die Schlichtung dauern darf,
• benannte keine exakten organisatorischen Abläufe,
• und enthielt keine ausdrückliche Bestimmung, dass die Anrufung des Gerichts bis zum Abschluss der Schlichtung gesperrt ist.

Damit war laut OGH keine wirksame Zugangsbeschränkung zum Gericht geschaffen worden. Die Klage war somit zulässig, und das Verfahren durfte durchgeführt werden. Zur Entscheidung.

Praxis-Auswirkung: Was heißt das konkret für Unternehmer und Kammermitglieder?

Dieses Urteil hat erhebliche praktische Relevanz – nicht nur für Maklerbetriebe, sondern auch für andere selbstständig tätige Kammerberufe wie Architekten, Ziviltechniker, Notare, Anwälte, Apotheker oder Ärzte.

Drei konkrete Auswirkungen auf die Praxis:

1. Beschleunigung der Anspruchsdurchsetzung

   Makler und andere Kammermitglieder können in vielen Fällen sofort klagen, ohne Zeit durch langwierige vorprozessuale Schlichtungsverfahren zu verlieren. Das kann im Geschäftsleben entscheidend sein – etwa bei drohendem Verjährungseintritt oder hoher Zahlungsausstände.

2. Mehr Sicherheit in Provisionsstreitigkeiten

   Gerade bei Mehrfachvermittlungen oder Überschneidungen von Maklertätigkeiten kommt es oft zu Unklarheiten, wer die Provision tatsächlich verdient hat. Das Urteil schafft Klarheit: Die Klärung dieser Fragen kann direkt vor Gericht erfolgen, auch wenn die Standesregeln zur Schlichtung „aufrufen“.

3. Vermeidung von Verfahrensfehlern

   Rechtsstreitigkeiten dürfen nicht mehr automatisch wegen fehlender Schlichtung abgewiesen werden. Das gibt Anwält:innen und Unternehmer:innen verfahrensrechtlich mehr Stabilität – solange keine eindeutige Rechtswegssperre besteht, muss die Klage behandelt werden.

FAQ – Ihre Fragen, juristisch beantwortet

1. Muss ich als Makler überhaupt je zur Schlichtung, wenn ich klagen will?

Nein – nicht zwingend. Die Standesregeln der Makler sehen zwar vor, dass Streitigkeiten möglichst geschlichtet werden sollen. Doch wenn aus dem Regelwerk nicht eindeutig hervorgeht, dass zuerst die Schlichtung durchzuführen ist und erst danach der Weg zum Gericht offensteht, dann bleibt Ihnen der zivilrechtliche Klageweg jederzeit offen.

Beachten Sie jedoch: Wer sich ständig über Standesregeln hinwegsetzt, riskiert disziplinarische Konsequenzen durch die Kammer.

2. Gilt das Urteil auch für andere Berufsgruppen mit Standesregeln?

Ja, zumindest tendenziell. Die Entscheidung ist zwar im Kontext der Immobilienmakler gefallen, aber die selben rechtlichen Erwägungen gelten oft auch in anderen Kammerberufen, z. B. für Rechtsanwälte (§12 RAO), Ziviltechniker oder Bilanzbuchhalter. Überall dort, wo eine „obligatorische Schlichtung“ vorgesehen ist, stellt sich die Frage, ob sie tatsächlich rechtsverbindlich ist. Mangelt es an Klarheit und Präzision, wird der Zugang zum Gericht durch diese Regelungen ebenfalls nicht wirksam begrenzt.

3. Kann das Gericht eine Klage trotzdem abweisen, wenn ich keine Schlichtung durchgeführt habe?

Nur dann, wenn eine bindende Norm den Vorrang der Schlichtung vorschreibt. Das könnte in Ausnahmefällen durch Gesetz oder durch eine vertraglich vereinbarte Schlichtungs- bzw. Schiedsvereinbarung der Fall sein (z. B. gemäß §§ 577 ff ZPO bei Schiedsverfahren). Fehlt eine solche umfassende Bestimmung und beruht der „Schlichtungsvorrang“ nur auf Standesregeln, ist der Kläger nicht automatisch zum Schlichtungsverfahren verpflichtet.

Tipp: Prüfen Sie professionell, ob tatsächlich eine solche Klausel besteht, bevor Sie gerichtliche Schritte setzen. Im Zweifel: Juristischen Beistand einholen.

Fazit

Das Urteil des OGH hat hohe Relevanz für das Verhältnis von Standesrecht zu allgemeinem Zivilrecht. Es stärkt den freien Zugang zum ordentlichen Rechtsweg und setzt gleichzeitig klare Maßstäbe an die Formulierung und Verbindlichkeit standesrechtlicher Pflichten. Für Makler und ähnliche Berufsgruppen bedeutet dies: Auch wenn im Kollegenkreis eine Schlichtung wünschenswert oder sogar empfohlen wird – rechtlich bindend ist sie nicht automatisch. Wer seine Ansprüche sichern will, kann und darf direkt vor Gericht ziehen – solange nicht eine streng formulierte Rechtswegssperre vorliegt.

(OGH-Entscheidung vom 20. November 2025, 9 Ob 39/25p, ECLI:AT:OGH0002:2025:0090OB00039.25P.1120.000)

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