Lagezuschlag im Altbau: Wann ist der Richtwertmietzins zu hoch?
Ein Lagezuschlag kann den monatlichen Mietzins deutlich erhöhen. Für Mieterinnen und Mieter ist aber oft schwer erkennbar, ob dieser Zuschlag tatsächlich zulässig ist. Reicht eine gute Verkehrsanbindung aus? Ist ein historisches Viertel automatisch ein Gründerzeitviertel? Und darf ein Vermieter den Lagezuschlag einfach mit der attraktiven Adresse begründen?
Die Antwort lautet: Nein, eine pauschale Beurteilung genügt nicht. Entscheidend sind die konkrete Wohnumgebung, der Gebäudebestand und die tatsächliche Qualität der Lage. Das hat der Oberste Gerichtshof bereits in seiner Entscheidung OGH vom 20.02.2019, 5 Ob 198/18f deutlich gemacht. Zur Entscheidung
Warum der Lagezuschlag so häufig zum Streitpunkt wird
Bei Wohnungen, die dem Richtwertmietzinssystem unterliegen, wird der zulässige Hauptmietzins nicht allein nach der Größe der Wohnung berechnet. Ausgangspunkt ist der gesetzliche Richtwert. Danach können verschiedene Zu- und Abschläge berücksichtigt werden.
Ein Lagezuschlag kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn sich die Wohnung in einer überdurchschnittlich guten Wohnlage befindet. Das ist mehr als eine ansprechende Adresse. Geprüft werden können unter anderem:
- die bauliche Struktur und das Alter der Gebäude,
- die Ausstattung der Wohnumgebung,
- die Verkehrsanbindung,
- Einkaufsmöglichkeiten und sonstige Infrastruktur,
- die allgemeine Qualität und Attraktivität des Wohngebiets.
Gerade in Wiener Altbaugebieten ist die Beurteilung anspruchsvoll. Ein Stadtteil kann historisch geprägt sein und dennoch einzelne besonders attraktive Straßenzüge aufweisen. Umgekehrt bedeutet eine gute Infrastruktur nicht automatisch, dass eine überdurchschnittliche Lage im rechtlichen Sinn vorliegt.
Der Fall, den der OGH 2019 beurteilen musste
In dem Verfahren ging es um eine unbefristete Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk. Der Mietvertrag begann im Oktober 2011. Die Mieterin hatte Zweifel, ob der von ihr bezahlte Hauptmietzins den gesetzlichen Vorgaben entsprach, und beantragte daher eine Überprüfung des Richtwertmietzinses.
Besonders umstritten war der vom Vermieter verrechnete Lagezuschlag. Im Verfahren wurde unter anderem der Gebäudebestand der maßgeblichen Umgebung untersucht. Rund 46 Prozent der Gebäude waren zwischen 1870 und 1917 errichtet worden. Weitere rund 41 Prozent stammten aus der Zeit vor 1870. Nur etwa 14 Prozent der Gebäude waren nach 1917 gebaut worden.
Die Gerichte bewerteten die Situation zunächst unterschiedlich. Das Erstgericht stellte eine vergleichsweise geringe Mietzinsüberschreitung von insgesamt 9,93 Euro für den Zeitraum November 2011 bis Juli 2014 fest. Das Rekursgericht verneinte hingegen den Lagezuschlag und bewertete weitere Zu- und Abschläge anders. Dadurch kam es zu einer angenommenen Überschreitung von 3.596,30 Euro.
Die Vermieter bekämpften diese Entscheidung beim Obersten Gerichtshof.
Was der Oberste Gerichtshof klargestellt hat
Der OGH hob die Entscheidung des Rekursgerichts auf und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung zurück. Die endgültige Höhe des zulässigen Mietzinses und der Rückforderung wurde daher noch nicht abschließend festgelegt.
Die zentrale Aussage betrifft die Einordnung als Gründerzeitviertel. Nach der gesetzlichen Regelung ist ein Lagezuschlag zwingend ausgeschlossen, wenn mehr als die Hälfte der maßgeblichen Gebäude zwischen 1870 und 1917 errichtet wurden und bei ihrer Errichtung überwiegend schlecht ausgestattete Kleinwohnungen enthielten.
Ein überwiegender Gebäudebestand aus der Zeit vor 1870 darf jedoch nicht ohne Weiteres mit einem gesetzlichen Gründerzeitviertel gleichgesetzt werden. Das Rekursgericht hatte die gesetzliche Einschränkung nach Ansicht des OGH unzulässig auf diesen älteren Gebäudebestand ausgedehnt.
Damit war aber noch nicht automatisch bewiesen, dass der Lagezuschlag zulässig ist. Der OGH betonte ausdrücklich:
- Auch außerhalb eines Gründerzeitviertels liegt nicht automatisch eine überdurchschnittliche Lage vor.
- Die konkrete Wohnumgebung muss tatsächlich untersucht werden.
- Ein gesamter Bezirk oder ein großer Stadtteil ist nicht zwingend der richtige Vergleichsmaßstab.
- Die Beurteilung muss auf nachvollziehbaren Feststellungen und einer ausreichenden Beweislage beruhen.
Das Rekursgericht musste sich außerdem noch mit den Einwänden der Mieterin gegen das Sachverständigengutachten und gegen die bisherigen Feststellungen auseinandersetzen.
Ein Gründerzeitviertel ist keine einfache Ja-nein-Frage
Für die Beurteilung ist regelmäßig ein räumlich passender Bereich entscheidend. Das können etwa mehrere Wohnblöcke oder Straßenzüge mit vergleichbarer Gebäude- und Wohnstruktur sein. Es kommt nicht automatisch auf die Grenzen eines ganzen Bezirks an.
Auch ein amtlicher Gründerzeitviertel-Plan ist nicht in jedem Fall endgültig. Die tatsächliche Entwicklung eines Gebiets kann berücksichtigt werden. Wenn zahlreiche Neubauten entstanden sind oder sich die bauliche Struktur erheblich verändert hat, kann zu prüfen sein, ob die historische Einordnung noch den aktuellen Verhältnissen entspricht.
Das gilt allerdings in beide Richtungen. Wenn ein Gebiet nicht mehr als Gründerzeitviertel einzustufen ist, folgt daraus noch nicht, dass eine überdurchschnittliche Lage gegeben ist. Der Vermieter muss zusätzlich nachvollziehbar darlegen können, warum die konkrete Wohnumgebung besser ist als die durchschnittliche Lage.
Zu- und Abschläge müssen in einer Gesamtschau bewertet werden
Der OGH beschäftigte sich außerdem mit weiteren Merkmalen der Wohnung. Bestätigt wurden ein Zuschlag von 10 Prozent für den Erstbezug nach einer Sanierung und ein Zuschlag von 2 Prozent für die Belichtung. Ebenfalls bestätigt wurde ein Abschlag von 8 Prozent wegen des fehlenden Lifts im dritten Stock.
Diese Einzelpositionen dürfen jedoch nicht völlig losgelöst voneinander betrachtet werden. Die Ausstattung einer Wohnung ist insgesamt zu bewerten. Eine gute Belichtung oder eine Sanierung kann einen fehlenden Lift nicht einfach ausblenden. Umgekehrt kann ein einzelner Nachteil nicht automatisch alle positiven Merkmale beseitigen.
Die Zu- und Abschläge sollen die Gesamtbewertung nachvollziehbar machen. Sie ersetzen aber keine sachgerechte Prüfung der Wohnung und ihrer Umgebung.
Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter?
Ein verrechneter Lagezuschlag sollte nicht ungeprüft akzeptiert werden. Eine Überprüfung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:
- Die Wohnung befindet sich in einem älteren Wiener Altbau.
- Der Mietvertrag unterliegt dem Richtwertmietzinssystem.
- Der Lagezuschlag wird im Mietvertrag oder in der Mietzinsaufstellung nicht nachvollziehbar erklärt.
- Die Umgebung besteht überwiegend aus historischen Gebäuden.
- Der Vermieter kann keine konkrete Untersuchung der Wohnlage vorlegen.
- Die Berechnung des Mietzinses enthält mehrere schwer verständliche Zu- und Abschläge.
Wichtig ist die Beweislage. Eine bloße Behauptung, die Wohnung liege in einem Gründerzeitviertel, reicht ebenso wenig aus wie der pauschale Hinweis auf eine besonders gute Adresse. Häufig müssen Pläne, Gebäudedaten, Sachverständigengutachten und die konkrete Entwicklung der Umgebung berücksichtigt werden.
Auch Vermieter sollten den Lagezuschlag sauber dokumentieren
Für Vermieter erhöht die Entscheidung den Dokumentationsaufwand. Wer einen Lagezuschlag verrechnet, sollte die Berechnung und ihre Grundlagen nachvollziehbar vorbereiten. Dazu können insbesondere gehören:
- eine klare Abgrenzung des maßgeblichen Vergleichsgebiets,
- eine Auswertung des dort vorhandenen Gebäudebestands,
- eine nachvollziehbare Beschreibung der Wohnqualität,
- Angaben zu Infrastruktur und Verkehrsanbindung,
- eine Begründung, weshalb die Lage überdurchschnittlich ist,
- eine korrekte Gesamtabrechnung aller Zu- und Abschläge.
Der bloße Umstand, dass ein Gebiet nicht als Gründerzeitviertel gilt, genügt nicht. Der Lagezuschlag braucht eine eigenständige sachliche Rechtfertigung.
Was Betroffene jetzt prüfen sollten
- Mietvertrag und Mietzinsaufstellung sichern: Prüfen Sie, ob ein Lagezuschlag ausdrücklich ausgewiesen ist und wie hoch er ausfällt.
- Berechnung nachvollziehen: Achten Sie auf weitere Zuschläge und Abschläge, etwa für Sanierung, Belichtung, Stockwerk oder fehlenden Lift.
- Wohnumgebung dokumentieren: Halten Sie den Gebäudebestand und die konkrete Struktur der umliegenden Straßenzüge fest.
- Unterlagen zusammentragen: Relevant können Pläne, frühere Mietzinsaufstellungen, Gutachten und schriftliche Begründungen des Vermieters sein.
- Frühzeitig rechtlich prüfen lassen: Ob ein Lagezuschlag zulässig ist, hängt regelmäßig von mehreren Tatsachen und der konkreten Beweislage ab.
Die Entscheidung des OGH stärkt daher nicht automatisch nur eine Seite. Mieter erhalten bessere Ansatzpunkte, um unberechtigte Zuschläge überprüfen zu lassen. Vermieter müssen hingegen damit rechnen, dass pauschale oder unzureichend belegte Berechnungen nicht anerkannt werden.
Häufige Fragen zum Lagezuschlag
Kann ich den Lagezuschlag einfach von der Miete abziehen?
Davon ist ohne vorherige Prüfung abzuraten. Ob der Zuschlag unzulässig ist und welche Folgen sich daraus ergeben, hängt vom Mietvertrag, dem anwendbaren Mietzinssystem, der konkreten Wohnumgebung und der Beweislage ab. Eine eigenmächtige Kürzung kann zu Zahlungsrückständen und weiteren Konflikten führen.
Ist eine Wohnung außerhalb eines Gründerzeitviertels automatisch teurer?
Nein. Außerhalb eines Gründerzeitviertels kann ein Lagezuschlag grundsätzlich in Betracht kommen, wenn die konkrete Lage tatsächlich überdurchschnittlich ist. Die fehlende Einordnung als Gründerzeitviertel allein beweist das aber nicht.
Reicht ein offizieller Gründerzeitviertel-Plan als Beweis?
Ein solcher Plan kann ein wichtiges Beweismittel sein. Er ist aber nicht in jeder Situation abschließend. Die tatsächliche bauliche Entwicklung und die konkrete Umgebung können eine zusätzliche Prüfung erforderlich machen.
Kann ich zu viel bezahlte Miete zurückfordern?
Das kann grundsätzlich in Betracht kommen, wenn eine Mietzinsüberschreitung festgestellt wird. Ob und in welchem Umfang eine Rückforderung möglich ist, muss anhand des konkreten Mietverhältnisses und der maßgeblichen Unterlagen geprüft werden.
Rechtsanwalt Wien: Lassen Sie die Mietzinsberechnung prüfen
Ein Lagezuschlag wirkt auf den ersten Blick oft wie eine einzelne Position in der Mietzinsaufstellung. Tatsächlich kann seine Zulässigkeit von historischen Gebäudedaten, Gutachten, der räumlichen Abgrenzung und mehreren Ausstattungsmerkmalen abhängen.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Mieterinnen, Mieter und Vermieter bei der rechtlichen Einschätzung von Richtwertmietzins, Lagezuschlag und Mietzinsüberprüfung. Wenn Sie Ihre Mietzinsberechnung prüfen lassen möchten, erreichen Sie die Kanzlei unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at.
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