Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum: OGH stoppt Flächen-Tricks im Einkaufszentrum – Konkurrenzschutz gilt auch bei „gesplitteten“ Shops – hohe Pönalen drohen

Einleitung

Beim Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum investieren Sie über Jahre in einen Standort, bauen Stammkundschaft auf – und plötzlich eröffnet nebenan ein großer Konkurrent, obwohl Ihr Mietvertrag eigentlich einen Konkurrenzschutz verspricht. Der Frust ist groß, der wirtschaftliche Schaden spürbar. Noch schlimmer: Der Centerbetreiber behauptet, alles sei rechtmäßig, weil die neue Konkurrenz formal auf zwei kleinere Läden oder zwei Gesellschaften „aufgeteilt“ wurde. Genau dieser Praxis hat der Oberste Gerichtshof (OGH) nun eine klare Absage erteilt. Für Mieterinnen und Mieter in Einkaufszentren ist das ein starkes Signal: Wer Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum vereinbart, darf erwarten, dass sein Zweck ernst genommen wird – und nicht durch formale Konstruktionen ausgehöhlt wird.

Als auf Miet- und Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei begleiten wir seit Jahren Händler und Centerbetreiber in vergleichbaren Konstellationen. Die aktuelle Entscheidung zeigt: Wer seine Rechte klug vertraglich absichert und Verstöße entschlossen verfolgt, kann sich effektiv schützen – bis hin zu empfindlichen Vertragsstrafen. In diesem Beitrag erklären wir, was passiert ist, wie der OGH argumentiert und was das für Ihre Verträge konkret bedeutet.

Der Sachverhalt

Zwei Modehändlerinnen hatten in einem Einkaufszentrum Geschäftsflächen gemietet. In einem Sideletter zum Mietvertrag vereinbarten sie mit dem Centerbetreiber einen klaren Konkurrenzschutz: Sollten im Center Ladenflächen von mehr als 500 m² an Bekleidungshändler vergeben werden, bedurfte das zuvor ihres Einvernehmens. Später wurde zusätzlich eine Vertragsstrafe (Pönale) vereinbart: Bei Verstoß waren 15 % des Umsatzes der „verletzenden“ Bekleidungshändler im Center fällig, mindestens 400.000 Euro pro Jahr (wertgesichert).

In der Folge vermietete der Centerbetreiber zwei nebeneinanderliegende Geschäfte an zwei verschiedene Gesellschaften derselben Unternehmensgruppe: rund 491 m² (überwiegend Damenmode) und rund 434 m² (überwiegend Herrenmode). Beide Firmen waren personell und organisatorisch eng verflochten: Sie hatten unter anderem denselben Geschäftsführer und einen gemeinsamen „Retail Manager“, traten nach außen mit einheitlichen Marken und Preisen auf, betrieben gemeinsame Werbung und Internetauftritt, beschafften gemeinsam Waren, tauschten Personal aus und akzeptierten Gutscheine beziehungsweise Gutschriften wechselseitig.

Die beiden Mieterinnen werteten dies als Umgehung ihres Konkurrenzschutzes im Einkaufszentrum. Aus ihrer Sicht war die zusammenhängende Überlassung von über 500 m² an einen „wirtschaftlich einheitlichen“ Bekleidungskonkurrenten ohne ihre Zustimmung erfolgt. Sie klagten den Centerbetreiber auf Zahlung der (Mindest‑)Vertragsstrafe für die Jahre 2016 bis 2022, auf Rechnungslegung über die Umsätze der beiden Konkurrenzgeschäfte (weil sich daran die Pönale bemisst), auf Unterlassung weiterer entsprechender Vermietungen und auf Feststellung, dass ihnen auch künftig Schäden ersetzt werden müssen.

Die Rechtslage

Damit Laien die Kernaussagen verstehen, sind drei Grundsätze des österreichischen Zivilrechts entscheidend:

• Vertragsauslegung nach dem Zweck (§ 914 ABGB): Verträge werden nicht am buchstäblichen Wortlaut „festgenagelt“, sondern nach der erkennbaren Absicht der Parteien ausgelegt. Im Zweifel ist der Zweck der Regelung maßgeblich. Beim Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum ist das Ziel typischerweise klar: Schutz vor „übermächtigen“ Wettbewerbern und Verhinderung von Umgehungen.
• Beweislast für fehlendes Verschulden (§ 1298 ABGB): Verstößt jemand gegen eine vertragliche Pflicht (hier: den Konkurrenzschutz), schuldet er Schadenersatz bzw. die vereinbarte Vertragsstrafe, wenn ihn zumindest Fahrlässigkeit trifft. Wichtig: Der Verpflichtete – hier der Vermieter/Centerbetreiber – muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Gelingt diese Entlastung nicht, haftet er.
• Vertragsstrafe (Pönale, § 1336 ABGB): Eine vertraglich vereinbarte Pönale ist auch ohne konkreten Schadensnachweis geschuldet. Sie kann – in engen Grenzen – herabgesetzt werden, wenn sie grob unverhältnismäßig ist oder die Hauptleistung überwiegend erfüllt wurde. In der Praxis sind klar formulierte, an objektive Größen (z. B. Umsatz) anknüpfende Pönalen zwischen Unternehmern regelmäßig durchsetzbar.

Ergänzend gilt: Ist eine Pönale an den Umsatz des Verletzers geknüpft, folgt daraus regelmäßig eine Auskunfts- und Rechnungslegungspflicht als vertragliche Nebenpflicht. Ohne Zahlen kann die Pönale nicht berechnet werden; daher muss der Vermieter die hierfür nötigen Daten beschaffen und herausgeben. Der Unterlassungsanspruch wiederum leitet sich aus der vertraglich übernommenen Pflicht ab, bestimmte Konkurrenzsituationen nicht herbeizuführen – wird sie verletzt, kann die weitere Pflichtverletzung per Unterlassungstitel gestoppt werden.

Besonders praxisrelevant ist die von den Gerichten anerkennte Betrachtung der wirtschaftlichen Einheit: Wenn formell verschiedene Gesellschaften einer Gruppe faktisch wie ein einheitlicher Betrieb auftreten (gleiche Führung, zentraler Einkauf, einheitliche Marke, gemeinsame Werbung, abgestimmte Preise, Personaltausch, gegenseitige Gutscheine), werden ihre Aktivitäten – hier die vermieteten Flächen – zusammengezählt. Ob Kundinnen und Kunden die Läden als „ein Geschäft“ wahrnehmen, ist nicht ausschlaggebend. Entscheidend ist die reale wirtschaftliche Verflechtung.

Die Entscheidung des Gerichts

Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und wies die außerordentliche Revision des Centerbetreibers zurück. Die Kernaussagen:

• Konkurrenzschutz verletzt: Die Klausel erfasst nicht nur einzelne Einzelflächen. Werden mehrere Flächen, die zusammen über 500 m² liegen, an wirtschaftlich eng verbundene Gesellschaften derselben Unternehmensgruppe zum Betrieb von Bekleidungsgeschäften überlassen, liegt ein Verstoß vor – auch ohne ausdrückliche „Zusammenrechnungs“-Formulierung im Vertrag. Zweck und Sinn der Vereinbarung gebieten es, Umgehungen durch Aufspaltung zu verhindern.
• Vertragsstrafe geschuldet: Die vereinbarte Pönale (15 % des Umsatzes der verletzenden Bekleidungshändler, mindestens 400.000 Euro pro Jahr) gilt dem Grunde nach. Sie ist nicht auf einen Einzelfall (ein bestimmtes anderes Geschäft) beschränkt, sondern generell bei Verstößen gegen den Konkurrenzschutz anwendbar – so war es vertraglich vorgesehen.
• Rechnungslegungspflicht: Weil sich die Pönale am Umsatz der Konkurrenzgeschäfte bemisst, muss der Centerbetreiber über die entsprechenden Umsätze abrechnen. Er hat die dafür erforderlichen Informationen zu beschaffen und vollständig offenzulegen.
• Unterlassung: Die weitere Überlassung der beiden betroffenen Flächen an die konkret involvierten Konkurrenzgesellschaften zum Betrieb von Bekleidungsgeschäften ist zu unterlassen. Darüber hinaus sind Vermietungen von über 500 m² an Bekleidungshändler ohne das geforderte „zeitgerechte Einvernehmen“ generell zu unterlassen.
• Feststellung künftiger Schäden: Da auch in Zukunft wirtschaftliche Nachteile möglich sind, ist das Feststellungsbegehren berechtigt. So wird verhindert, dass Ersatzansprüche an Verjährung oder Beweisschwierigkeiten scheitern.

Zum Thema Verschulden stellte der OGH klar: Für Vertragsstrafe und Schadenersatz genügt Fahrlässigkeit. Der Vermieter konnte sich nicht entlasten. Die enge Verflechtung der beiden Shop-Gesellschaften war offensichtlich – unter anderem durch identische Führungskräfte und einen gemeinsamen Ansprechpartner im operativen Geschäft.

Zur Entscheidung.

Praxis-Auswirkung

Was bedeutet die Entscheidung für Bürgerinnen und Bürger bzw. Unternehmer in der Praxis? Drei typische Beispiele:

• Beispiel 1 – Modehändler mit Konkurrenzschutz ab 500 m²: Ein Shoppingcenter plant, eine internationale Modemarke anzusiedeln. Um die 500-m²-Schwelle zu „unterlaufen“, sollen zwei nebeneinanderliegende Shops à 320 m² und 280 m² an zwei Schwestergesellschaften vermietet werden – gleiche Marke, gemeinsamer Auftritt, zentraler Einkauf. Nach der OGH-Linie sind die Flächen zusammenzurechnen, der Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum ist verletzt, sofern keine Zustimmung der geschützten Mieter vorliegt. Ergebnis: Unterlassungsanspruch, Rechnungslegung und Pönale (bis mindestens 400.000 Euro/Jahr, je nach Vereinbarung) können durchgesetzt werden.
• Beispiel 2 – Aufteilung in Damen- und Herren-Konzepte: Ein Betreiber splittet bewusst in „Women“ und „Men“, jeweils knapp unter 500 m², mit identischer Corporate Identity, verbundenen Warenwirtschaftssystemen, gegenseitigen Gutscheinen und Personaltausch. Auch hier greift die wirtschaftliche Einheitsbetrachtung: Die Aufspaltung schützt nicht. Zustimmung ist einzuholen – andernfalls drohen empfindliche Folgen.
• Beispiel 3 – Franchise-/Gruppenstrukturen: Zwei Franchise-Nehmer derselben Marke mieten unmittelbar benachbarte Flächen, werden von derselben Gruppenholding gesteuert und bewerben gemeinsame Aktionen. Je nach konkreter Verflechtung (zentrale Leitung, abgestimmte Preise/Marketing, gemeinsames Personal oder Einkauf) kann auch hier eine wirtschaftliche Einheit vorliegen. Der Centerbetreiber muss sorgfältig prüfen, ob ein Konkurrenzschutz ausgelöst wird.

Für Mieter/Einzelhändler ist das eine Stärkung ihrer Verhandlungsposition: Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum wirkt auch gegen „Tricks“ wie die Aufspaltung in mehrere Gesellschaften oder Konzepte. Eine an den Umsatz der Verletzer gekoppelte Pönale, kombiniert mit einem vertraglichen Auskunftsrecht, schafft reale Durchsetzungskraft.

Für Vermieter/Centerbetreiber steigen die Sorgfaltspflichten. Gruppen- und Verflechtungsstrukturen sind vor Abschluss zu prüfen. Wer ohne Zustimmung vermietet, riskiert hohe Pönalen, Unterlassungstitel und Folgeansprüche – über Jahre. Ein dokumentierter Prozess zur Einholung des „zeitgerechten Einvernehmens“ ist essenziell.

Für Unternehmensgruppen/Mehrmarkenbetreiber gilt: Formale Trennungen helfen wenig, wenn operativ eine Einheit gelebt wird. Frühzeitige rechtliche Prüfung und transparente Abstimmung mit Center und geschützten Mietern vermeiden teure Auseinandersetzungen.

Rechtsanwalt Wien: Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum durchsetzen

Wenn es um Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum geht, zählt eine saubere Vertragsgrundlage und konsequente Durchsetzung: Sideletter, Zustimmungsvorbehalte, klare Flächenschwellen, umsatzbezogene Pönalen und ein praktikables Auskunfts- und Rechnungslegungsregime. Als Rechtsanwalt Wien beraten wir Sie dazu, wie Sie Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum vertraglich gestalten, Umgehungskonstruktionen erkennen und Ansprüche (Unterlassung, Pönale, Auskunft) effizient geltend machen.

FAQ Sektion

Gilt der Konkurrenzschutz wirklich auch dann, wenn jede einzelne Fläche unter 500 m² bleibt?

Ja, wenn der Vertrag nach seinem Zweck so auszulegen ist, dass Umgehungen ausgeschlossen sein sollen. Der OGH stellt klar: Werden mehrere benachbarte Flächen an wirtschaftlich eng verflochtene Gesellschaften derselben Gruppe zum Betrieb derselben Warengattung vermietet, sind sie zusammenzurechnen. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Einheit – nicht die formale Aufteilung oder ob Kunden die Läden als „eins“ wahrnehmen.

Wie kann ich als Mieter eine wirtschaftliche Einheit nachweisen?

Sammeln Sie Indizien: gemeinsame Geschäftsführung oder identische Führungskräfte, ein zentraler „Retail Manager“, gleiche Markenauftritte, abgestimmte Preise, gemeinsamer Einkauf/Warenwirtschaft, identische Marketingkampagnen, Personaltausch, gegenseitige Akzeptanz von Gutscheinen/Gutschriften, einheitliche IT-Systeme oder Websites. Dokumentieren Sie Fotos, Screenshots, Werbemittel, Aussagen von Mitarbeitenden, Handelsregisterauszüge und Organigramme. Je dichter das Gesamtbild, desto eher wird eine wirtschaftliche Einheit angenommen.

Muss der Vermieter mir Umsatzzahlen der Konkurrenz offenlegen?

Wenn die Vertragsstrafe an den Umsatz der „verletzenden“ Konkurrenz anknüpft, ja. Aus der Pönale folgt regelmäßig eine vertragliche Nebenpflicht zur Auskunft und Rechnungslegung. Der Vermieter hat die relevanten Zahlen zu beschaffen und vollständig zu übermitteln, damit die Pönale berechnet werden kann. Verweigert er dies, kann das gerichtlich durchgesetzt werden.

Kann sich der Vermieter damit verteidigen, er habe „nichts gewusst“?

Nicht ohne Weiteres. Nach § 1298 ABGB trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass ihn kein Verschulden trifft. Bei offensichtlichen Verflechtungen – gleiche Führungskräfte, gemeinsamer Ansprechpartner, identische Marken- und Einkaufsstrukturen – wird es schwer, fehlende Fahrlässigkeit zu beweisen. Centerbetreiber sind gut beraten, vor Vermietungen sorgsam zu prüfen und sich Zustimmungstatbestände schriftlich abzusichern.

Wie hoch ist das Risiko, dass eine Pönale vom Gericht „gekürzt“ wird?

Die Pönale kann nach § 1336 ABGB in Ausnahmefällen gemildert werden, etwa wenn sie grob unverhältnismäßig ist. In B2B-Verhältnissen sind klar formulierte, am Umsatz orientierte Pönalen jedoch weitgehend akzeptiert – insbesondere, wenn sie den Vertragszweck (effektiver Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum) absichern. Eine Kürzung kommt vor allem in extrem gelagerten Fällen in Betracht. Entscheidend ist die sorgfältige Gestaltung der Klausel.

Ich habe den Eindruck, dass mein Konkurrenzschutz umgangen wird. Was soll ich jetzt tun?

Handeln Sie zeitnah: Prüfen Sie Ihre Vertragsunterlagen (Mietvertrag, Sideletter, Zustimmungserklärungen). Sichern Sie Beweise zur wirtschaftlichen Verflechtung der neuen Konkurrenz (siehe oben). Fordern Sie den Centerbetreiber schriftlich zur Unterlassung, zur Herstellung des vertraglich geforderten Einvernehmens und zur Rechnungslegung auf. Lassen Sie die Lage rechtlich bewerten, um Pönale, Unterlassung und allfälligen Schadenersatz gezielt durchzusetzen. Frühzeitiges Vorgehen erhöht die Erfolgschancen erheblich.

Fazit und nächste Schritte

Der OGH stellt klar: Konkurrenzschutzklauseln sind nach ihrem Zweck auszulegen. Wirtschaftliche Einheiten zählen mehr als formale Trennungen. Wer Flächen in „Damen“ und „Herren“ aufspaltet oder mehrere Gruppengesellschaften unterhalb einer Flächenschwelle platziert, kann den Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum nicht umgehen. Für Mieter schafft das Rechtssicherheit und scharfe Durchsetzungsinstrumente – bis hin zu hohen, umsatzbezogenen Vertragsstrafen, Unterlassungstiteln und umfassenden Auskunftspflichten. Für Centerbetreiber bedeutet es gesteigerte Sorgfalt, klare Compliance-Prozesse und transparente Kommunikation mit geschützten Mietern.

Jede Vertragslage ist individuell. Ob und in welchem Umfang Ansprüche bestehen, hängt vom genauen Wortlaut, den Umständen des Einzelfalls und der Beweisbarkeit der wirtschaftlichen Verflechtungen ab. Wir prüfen Ihre Unterlagen, entwickeln eine belastbare Strategie und setzen Ihre Rechte effizient durch – außergerichtlich und, wenn nötig, vor Gericht.

Pichler Rechtsanwalt GmbH – Ihre Ansprechpartner für Miet- und Immobilienrecht in Einkaufszentren.
Telefon: 01/5130700
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