Kellereigentum und Tiefgarage im Grundbuch: Wie Sie nachträglich entstandenes Eigentum richtig eintragen lassen – Rechtsanwalt Wien
Viele Eigentümer wissen nicht, dass ihr Kellereigentum rechtlich „in der Luft hängt“
Rechtsanwalt Wien: Unterirdische Tiefgarage errichtet, Kaufverträge abgeschlossen, Nutzung längst aufgenommen – aber im Grundbuch scheint nur die „normale“ Liegenschaft auf, nicht die Tiefgarage als eigenes Kellereigentum.
Für viele Eigentümer und Käufer ist das ein gefährlicher Blindfleck: Was baulich längst Realität ist, kann grundbücherlich unklar oder gar nicht abgesichert sein.
Genau in solchen Konstellationen stellt sich die Frage: Wie kommt Kellereigentum, das erst nach Anlegung des Grundbuchs geschaffen wurde, rechtssicher ins Grundbuch? Und welches Verfahren ist dafür überhaupt vorgesehen?
Mit einer aktuellen Entscheidung hat der Oberste Gerichtshof (OGH) diese Fragen deutlich beantwortet – und damit Eigentümern, Käufern und Projektentwicklern ein wichtiges Instrument bestätigt. Zur Entscheidung.
Typischer Problemfall: Tiefgarage gebaut – aber nicht korrekt verbüchert
Das der Entscheidung zugrunde liegende Szenario ist in der Praxis keineswegs exotisch:
- Eine Liegenschaft ist bereits im Grundbuch angelegt.
- Verkäufer und Käufer schließen Kaufverträge über Anteile an dieser Liegenschaft.
- Zugleich vereinbaren sie, dass an einer unterirdisch errichteten Tiefgarage Kellereigentum begründet werden soll – also ein eigenständiges Eigentum an einem unter der Erdoberfläche gelegenen Bauwerk.
- Die Tiefgarage wird aber erst nach Anlegung des Grundbuchs geschaffen.
- Die Eigentümer möchten dieses Kellereigentum nun als eigene Liegenschaft oder als selbstständiges Recht im Grundbuch eintragen lassen.
Das zuständige Gericht (hier das Oberlandesgericht Linz) lehnte zunächst die Einleitung eines sogenannten Richtigstellungsverfahrens ab und verwies im Wesentlichen darauf, dass eher die allgemeinen Regeln des Liegenschaftsteilungsgesetzes bzw. Grundbuchgesetzes zur Anwendung kommen sollten. Die Eigentümer gaben sich damit nicht zufrieden und bekämpften diese Entscheidung beim OGH.
Was der OGH klargestellt hat
Der Oberste Gerichtshof gab dem Rechtsmittel statt und traf eine klare Aussage:
- Wird Kellereigentum – etwa an einer Tiefgarage – erst nach Anlegung des Grundbuchs geschaffen, so ist für seine Eintragung in das Grundbuch das Richtigstellungsverfahren nach §§ 35 ff. des Allgemeinen Grundbuchs- und Grundverkehrs-Aufsichtsgesetzes (AllgGAG) heranzuziehen.
- Das OLG Linz wurde verpflichtet, genau dieses Richtigstellungsverfahren einzuleiten.
Damit stärkt der OGH eine bereits bestehende Linie der Rechtsprechung und schafft Rechtssicherheit: Neu entstandene unterirdische Bauwerke können über das AllgGAG-Grundbuchsberichtigungsverfahren verbüchert werden.
Rechtsanwalt Wien
Dieser Artikel richtet sich an Mandanten, die rechtlichen Rat bei Fragen rund um Kellereigentum und Verbücherung suchen. Ein Rechtsanwalt Wien kann Sie gezielt beraten und im Richtigstellungsverfahren begleiten.
Rechtlicher Hintergrund: Seit 2009 ist Kellereigentum ausdrücklich anerkannt
Mit der Reform des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB) wurde im Jahr 2009 in § 300 ABGB ausdrücklich klargestellt, dass auch unterirdische Bauwerke wie Keller oder Tiefgaragen eigenständiges Eigentum bilden können. Sie sind nicht bloß „Zubehör“, sondern können rechtlich verselbstständigt werden.
Wenn ein solches Bauwerk aber erst nach der Anlegung des Grundbuchs entsteht, stellt sich die praktische Frage: Wie wird dieses neue, unterirdische Eigentum im Grundbuch sichtbar gemacht?
Hier kommt das Allgemeine Grundbuchs- und Grundverkehrs-Aufsichtsgesetz (AllgGAG) ins Spiel. Es regelt, wie das Grundbuch ergänzt oder berichtigt werden kann, wenn der bestehende Grundbuchsstand mit der materiellen Rechtslage nicht (mehr) übereinstimmt. Für solche Fälle sieht das Gesetz ein spezielles Richtigstellungsverfahren vor.
Die Rechtsprechung des OGH hat bereits in der Vergangenheit entschieden, dass neu entstandene unterirdische Liegenschaften über dieses Verfahren in das Grundbuch aufgenommen werden können – auch wenn es in der Fachliteratur Kritik daran gibt.
Kritik aus der Lehre – und warum sie die Rechtsprechung nicht kippt
In der juristischen Diskussion wurden vor allem folgende Punkte kritisch gesehen:
- „Henne-Ei-Problem“: Was war zuerst – das Bauwerk oder die (grundbücherliche) Liegenschaft? Und darf man das Grundbuch über ein Verfahren korrigieren, das ursprünglich für andere Konstellationen gedacht war?
- Eingeschränkte Antragsrechte: Das Richtigstellungsverfahren ist im Wesentlichen ein amtswegiges Verfahren. Private Parteien haben nicht dieselbe direkte Steuerungsmöglichkeit wie etwa in einem klassischen Eintragungsverfahren.
- Rechtsschutzfragen: Die Beteiligung von Dritten (z. B. Nachbarn, Belasteten) und die Ausgestaltung ihrer Rechtsmittelmöglichkeiten wird teilweise als verbesserungswürdig gesehen.
Der OGH hat diese Kritikpunkte durchaus zur Kenntnis genommen, hält dennoch an seiner Linie fest: Für nachträglich entstandenes Kellereigentum ist das Richtigstellungsverfahren nach dem AllgGAG das anzuwendende Instrument. Eventuelle Verbesserungen des Rechtsschutzes sieht der Gerichtshof eher als Aufgabe des Gesetzgebers, nicht der Rechtsprechung.
Was bedeutet das für Eigentümer, Käufer und Projektentwickler?
Die Entscheidung hat unmittelbare praktische Konsequenzen für alle, die mit unterirdischen Bauwerken zu tun haben – insbesondere Tiefgaragen, größere Kelleranlagen oder ähnliche Objekte.
1. Chance: Nachträgliche Sicherung im Grundbuch ist möglich
Wer Kellereigentum (z. B. an einer Tiefgarage) erworben hat oder begründen möchte, kann sich darauf verlassen, dass eine grundbücherliche Sicherung über das Richtigstellungsverfahren nach §§ 35 ff. AllgGAG grundsätzlich erreichbar ist.
Die Eintragung im Grundbuch ist entscheidend, um:
- Rechtsklarheit herzustellen (wer ist Eigentümer des Kellereigentums?)
- Dritte zu binden (z. B. Erwerber, Gläubiger, Nachbarn)
- Finanzierungen abzusichern (Pfandrechte, Sicherheiten auf der Tiefgarage etc.)
2. Risiko: Das Verfahren ist komplex und kann dauern
Das Richtigstellungsverfahren ist kein einfacher Antrag auf Eintragung wie bei vielen anderen Grundbuchsangelegenheiten. Typische Besonderheiten sind:
- Formelle Anforderungen an die Unterlagen (Pläne, Beschreibungen, Genehmigungen, Verträge).
- Mögliche Ediktalfristen, also öffentliche Kundmachungen mit Fristen, innerhalb derer Dritte ihre Rechte geltend machen können.
- Beteiligung verschiedener Behörden und Stellen.
- Die Initiative liegt weitgehend bei Gericht bzw. Behörde; private Parteien haben nicht dieselben direkten „Steuerungsmöglichkeiten“ wie in einem klassischen Eintragungsverfahren.
In der Praxis bedeutet das: Zeitliche Verzögerungen und formelle Rückfragen sind eher die Regel als die Ausnahme.
3. Drittinteressen: Nachbarn und Belastete können sich melden
Wird Kellereigentum neu ins Grundbuch eingetragen, können davon auch Dritte betroffen sein, etwa:
- Eigentümer angrenzender Liegenschaften (z. B. wegen Leitungsrechten, Stützmauern, Wegerechten).
- Gläubiger, deren Pfandrechte sich auf bestimmte Teile der Liegenschaft beziehen.
- Mit- und Wohnungseigentümer, deren Rechtsposition durch die neue Struktur beeinflusst wird.
Diese Personen können im Richtigstellungsverfahren Einwendungen erheben. Konflikte über die Reichweite des Kellereigentums, die Zuordnung von Flächen oder bestehende Belastungen sind daher nicht selten und sollten rechtlich vorbereitet werden.
Wie sollten Betroffene in der Praxis vorgehen?
Wer nachträglich entstandenes Kellereigentum – typischerweise eine Tiefgarage – im Grundbuch absichern möchte, sollte strukturiert vorgehen. Folgende Schritte haben sich in der Praxis bewährt:
1. Unterlagen vollständig zusammenstellen
Sammeln Sie frühzeitig alle relevanten Dokumente, insbesondere:
- Kaufverträge und Vereinbarungen über die Begründung von Kellereigentum.
- Bauunterlagen (Pläne, Baubeschreibungen, Einreichunterlagen).
- Baubewilligungen und allfällige Bescheide der Baubehörde.
- Technische Beschreibungen der Tiefgarage/Kelleranlage, inklusive Lage und Ausmaß.
- Zustimmungen des Liegenschaftseigentümers und allenfalls weiterer betroffener Personen (z. B. Miteigentümer).
Je klarer und vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser verläuft in der Regel das Verfahren.
2. Frühzeitig rechtliche Beratung einholen
Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Liegenschafts- und Grundbuchrecht ist bekannt, dass gerade das Richtigstellungsverfahren nach AllgGAG eine sehr sorgfältige Vorbereitung erfordert. Fehler oder Unklarheiten zu Beginn können das Verfahren erheblich verzögern.
Ein erfahrener Rechtsanwalt kann insbesondere:
- prüfen, ob in Ihrem konkreten Fall tatsächlich das AllgGAG-Verfahren zutrifft,
- die Unterlagen rechtlich und technisch so aufbereiten, dass sie den gerichtlichen Anforderungen entsprechen,
- Sie im Kontakt mit Gericht und Behörden vertreten und Fristen sowie Rechtsmittel überwachen.
3. Behörden- und Gerichtsentscheidungen nicht einfach hinnehmen
Wie der geschilderte Fall zeigt, können Gerichte in erster Instanz die Einleitung des Richtigstellungsverfahrens ablehnen, etwa mit der Begründung, dass ein anderes Verfahren anzuwenden sei.
In solchen Fällen sollten Betroffene:
- Entscheidungen genau prüfen lassen,
- frühzeitig klären, welche Rechtsmittel (z. B. Rekurs) zur Verfügung stehen,
- nicht zögern, den Instanzenzug auszuschöpfen, wenn die Rechtslage auf ihrer Seite ist.
Die OGH-Entscheidung zeigt deutlich: Ein gut begründeter Rekurs kann erfolgreich sein und zur Einleitung des Richtigstellungsverfahrens führen.
FAQ: Häufige Fragen zum Kellereigentum und Grundbuch
Ist meine Tiefgarage automatisch im Grundbuch abgesichert?
Nein. Nur weil eine Tiefgarage baulich vorhanden ist, bedeutet das nicht, dass sie als eigenes Kellereigentum im Grundbuch ausgewiesen ist. Oft scheint nur die überirdische Liegenschaft auf. Ob Ihre Tiefgarage grundbücherlich gesichert ist, lässt sich nur durch Einsicht ins Grundbuch klären.
Kann Kellereigentum auch nachträglich noch begründet werden?
Ja. Seit der Gesetzesänderung 2009 ist klar, dass unterirdische Bauwerke wie Tiefgaragen eigenständiges Eigentum bilden können. Wird dieses Eigentum erst nach Anlegung des Grundbuchs geschaffen, kann die Eintragung über das Richtigstellungsverfahren nach dem AllgGAG erfolgen.
Wie lange dauert ein Richtigstellungsverfahren ungefähr?
Das hängt stark vom Einzelfall ab: Umfang der Unterlagen, Komplexität der baulichen Situation, Beteiligung Dritter und Arbeitsbelastung des Gerichts. Wegen möglicher Ediktalfristen und Beteiligungsverfahren sollten Sie mit einem eher längeren Zeitraum rechnen; eine seriöse Prognose ist nur nach Prüfung des konkreten Falls möglich.
Brauche ich für die Eintragung von Kellereigentum unbedingt einen Anwalt?
Gesetzlich zwingend vorgeschrieben ist anwaltliche Vertretung nicht in jedem Stadium. Aufgrund der Komplexität des Verfahrens, der formellen Anforderungen und der möglichen Einwendungen Dritter ist es jedoch in der Praxis sehr ratsam, sich anwaltlich begleiten zu lassen, um Verzögerungen und Rechtsnachteile zu vermeiden.
Professionelle Unterstützung bei Kellereigentum und Richtigstellungsverfahren
Wenn Sie eine Tiefgarage oder ein anderes unterirdisches Bauwerk besitzen, erworben haben oder errichten wollten und unsicher sind, ob Ihr Kellereigentum korrekt im Grundbuch abgesichert ist, sollten Sie nicht abwarten. Unklare Eigentumsverhältnisse können sich später – etwa beim Verkauf, bei einer Finanzierung oder bei Streitigkeiten mit Nachbarn – massiv auswirken.
Als erfahrener Rechtsanwalt berät die Kanzlei Pichler Eigentümer, Käufer und Projektentwickler bei der rechtssicheren Begründung und Eintragung von Kellereigentum und begleitet Sie durch das gesamte Richtigstellungsverfahren nach dem AllgGAG – von der ersten Unterlagenprüfung bis zur Vertretung vor Gericht.
Sind Sie von einem ähnlichen Fall betroffen oder haben Sie Fragen zur Verbücherung von Tiefgaragen und Kellereigentum? Sie erreichen die Pichler Rechtsanwalt GmbH unter 01/5130700 oder per E-Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. In einem persönlichen Beratungsgespräch kann geklärt werden, welche Schritte in Ihrem konkreten Fall sinnvoll und notwendig sind.
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