Neufestsetzung von Jahresmietwerten: Können historische Fehler im Wohnungseigentum noch korrigiert werden?
Jahresmietwerte aus der Entstehungszeit einer Wohnungseigentumsanlage wirken oft jahrzehntelang weiter. Eine falsch berechnete Wohnfläche, ein der falschen Wohnung zugeordnetes Zimmer oder eine unzutreffende historische Aufstellung kann dabei mehr beeinflussen als nur eine alte Zahl. Betroffen sein können unter anderem die Größe von Eigentumsanteilen, die Verteilung bestimmter Kosten und wohnungseigentumsrechtliche Stimmverhältnisse.
Doch ist eine Korrektur nach so langer Zeit überhaupt noch möglich? Der Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Frage bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 auseinandergesetzt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob gravierende Fehler bei der ursprünglichen Festsetzung von Jahresmietwerten auch Jahrzehnte später eine Neufestsetzung rechtfertigen können.
Ein altes Haus, widersprüchliche Pläne und eine auffällige Flächenangabe
In einer Wiener Wohnhausanlage bestand seit dem Jahr 1952 Wohnungseigentum. Die maßgeblichen Anteile der Wohnungen waren damals anhand sogenannter Jahresmietwerte festgelegt worden. Diese Werte dienten als Grundlage für die rechtliche Größe der einzelnen Eigentumsanteile und konnten damit auch für weitere wohnungseigentumsrechtliche Berechnungen Bedeutung haben.
Eine Wohnungseigentümerin bezweifelte später, dass die historischen Werte richtig ermittelt worden waren. Besonders auffällig war die Wohnung W 5. In den damaligen Unterlagen war für sie eine Fläche von 107,10 Quadratmetern angesetzt worden. Der maßgebliche Bauplan wies hingegen nur 79,17 Quadratmeter aus.
Zusätzlich schien in der historischen Berechnung ein Zimmer auf, das nach dem Bauplan möglicherweise nicht zur Wohnung W 5, sondern zur angrenzenden Wohnung W 6 gehörte. Auch bei anderen Wohnungen bestanden offenbar Abweichungen zwischen den Flächenangaben und den Bauplänen.
Die Eigentümerin beantragte deshalb viele Jahrzehnte später eine Neufestsetzung der Jahresmietwerte. Dagegen wurde eingewendet, der Antrag sei verspätet. Bei den festgestellten Abweichungen handle es sich höchstens um einfache Mess-, Rechen- oder Bewertungsfehler, die nicht mehr unbefristet bekämpft werden könnten.
Was der OGH in der Entscheidung 5 Ob 225/14w klargestellt hat
Der OGH gab dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin nicht Folge. Maßgeblich ist die Entscheidung OGH vom 24.03.2015, 5 Ob 225/14w. Das Verfahren musste daher fortgesetzt werden. Das Erstgericht hatte den Sachverhalt genauer zu prüfen. Zur Entscheidung des OGH.
Der OGH stellte dabei nicht endgültig fest, dass die Jahresmietwerte tatsächlich falsch waren. Er entschied vielmehr, dass der Antrag nicht schon wegen des langen Zeitablaufs abgewiesen werden durfte. Entscheidend war, ob ein grundlegender Fehler bei der ursprünglichen Festsetzung vorlag.
Nach der Entscheidung kann eine Neufestsetzung grundsätzlich auch nach sehr langer Zeit beantragt werden, wenn bei der ursprünglichen Ermittlung gegen zwingende Grundsätze der Nutzwert- beziehungsweise Mietwertberechnung verstoßen wurde. Eine wesentliche falsche Zuordnung eines ganzen Zimmers kann ein solcher gravierender Fehler sein.
Gleichzeitig verlangte der OGH eine genauere Prüfung. Es musste festgestellt werden, wie groß die tatsächlichen Abweichungen zwischen den Bauplänen und den damaligen Berechnungen waren und worauf diese Abweichungen beruhten. Erst danach konnte beurteilt werden, ob eine Neuparifizierung oder eine Korrektur der Jahresmietwerte erforderlich war.
Nicht jeder Fehler erlaubt eine zeitlich unbegrenzte Korrektur
Für die Praxis ist die Unterscheidung zwischen einem einfachen Fehler und einem grundlegenden Systemfehler besonders wichtig.
Einzelner Rechen- oder Messfehler
Eine falsch addierte Zahl, eine geringfügige Messungenauigkeit oder eine einzelne unzutreffende Bewertung ist nicht automatisch ein Grund für eine unbefristete Neufestsetzung. Solche Fehler können rechtlich anders zu beurteilen sein als eine fehlerhafte Zuordnung von Räumen oder Objekten.
Grundlegender Fehler bei der Objektzuordnung
Anders kann die Situation sein, wenn die Berechnung nicht auf den maßgeblichen Bauplänen oder den tatsächlichen baulichen Verhältnissen beruht. Wird beispielsweise ein ganzes Zimmer der falschen Wohnung zugerechnet, betrifft das nicht bloß eine ungenaue Zahl. Es kann vielmehr die Bestimmung der Wohnung selbst und damit die Grundlage ihrer Bewertung berühren.
Ob ein solcher gravierender Fehler vorliegt, hängt immer von den konkreten Unterlagen und Umständen ab. Eine bloße Behauptung, dass alte Flächenangaben „nicht stimmen“, reicht in der Regel nicht aus. Erforderlich ist eine nachvollziehbare Gegenüberstellung der ursprünglichen Berechnung mit den maßgeblichen Plänen und sonstigen Beweismitteln.
Welche Folgen kann eine Korrektur haben?
Eine Neufestsetzung historischer Jahresmietwerte ist nicht nur eine technische Berichtigung alter Unterlagen. Sie kann sich auf mehrere Bereiche des Wohnungseigentums auswirken.
- Eigentumsanteile: Die rechtliche Größe eines Wohnungseigentumsobjekts kann von der ursprünglichen Bewertung beeinflusst sein.
- Kostenverteilung: Bestimmte Aufwendungen der Liegenschaft können nach Anteilen oder darauf aufbauenden Berechnungen verteilt werden.
- Stimmrechte: Die Größe von Anteilen kann für wohnungseigentumsrechtliche Abstimmungen Bedeutung haben.
- Verhältnis zwischen Eigentümern: Eine Korrektur kann die rechtliche Position einzelner Wohnungseigentümer innerhalb der Anlage verändern.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Korrektur automatisch zu einer umfassenden Neuberechnung sämtlicher Kosten oder zu einer rückwirkenden Änderung aller früheren Entscheidungen führt. Welche konkreten Folgen eintreten, hängt von der Art der Festsetzung, dem Inhalt der Unterlagen und der jeweiligen rechtlichen Grundlage ab.
Diese Unterlagen sollten Eigentümer jetzt prüfen
Wer bei einer älteren Wohnungseigentumsanlage Unstimmigkeiten vermutet, sollte nicht mit einzelnen Zahlen aus Verkaufsunterlagen oder aktuellen Skizzen beginnen. Wesentlich ist die historische Grundlage, auf der die Eigentumsverhältnisse beruhen.
- Baupläne und genehmigte Planunterlagen der ursprünglichen Anlage
- Wohnungseigentumsvertrag beziehungsweise ursprüngliche Begründungsunterlagen
- historische Nutzwert- oder Jahresmietwertberechnungen
- Unterlagen zur damaligen Flächenaufstellung und Raumzuordnung
- spätere Änderungen der Raumaufteilung oder bauliche Umbauten
- Bescheide oder Entscheidungen einer Schlichtungsstelle
- Unterlagen, aus denen die aktuelle Kostenverteilung oder Anteilsberechnung hervorgeht
Besonders aussagekräftig ist ein systematischer Vergleich: Welche Fläche war damals angesetzt? Welche Fläche ergibt sich aus dem maßgeblichen Bauplan? Wurden alle Räume der richtigen Wohnung zugeordnet? Gibt es Unterschiede nur bei einzelnen Zahlen oder zieht sich die Abweichung durch mehrere Objekte der Anlage?
Bei komplizierten Altanlagen kann zusätzlich eine technische oder sachverständige Prüfung notwendig sein. Erst die Verbindung aus baulicher Feststellung und rechtlicher Bewertung zeigt, ob es sich um eine geringfügige Ungenauigkeit oder um einen grundlegenden Fehler handelt.
Auch das rechtliche Gehör spielt eine Rolle
In der Entscheidung wurde außerdem ein verfahrensrechtlicher Punkt angesprochen. Ein Gericht darf seiner Entscheidung grundsätzlich keine Unterlage zugrunde legen, zu der die Parteien keine Möglichkeit zur Stellungnahme hatten. Wird eine Flächenberechnung verwendet, die den Parteien nicht übermittelt wurde, kann darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegen.
Wer sich darauf beruft, muss jedoch konkret darlegen, was bei rechtzeitiger Kenntnis dieser Unterlage anders vorgebracht worden wäre. Dazu gehören insbesondere:
- welche zusätzlichen Tatsachen behauptet worden wären,
- welche Beweise angeboten worden wären und
- warum dies zu einem anderen Ergebnis hätte führen können.
Die allgemeine Erklärung, man hätte sich „anders verteidigen“ können, genügt dafür nicht ohne Weiteres. Auch in lang dauernden Verfahren kommt es daher darauf an, die eigene Argumentation präzise und anhand der vorhandenen Unterlagen aufzubauen.
Was Betroffene konkret tun sollten
- Unstimmigkeit dokumentieren: Halten Sie fest, welche Fläche oder Raumzuordnung auffällig ist und aus welchem Dokument sich die Abweichung ergibt.
- Historische Unterlagen beschaffen: Verlassen Sie sich nicht nur auf aktuelle Pläne. Entscheidend können die Unterlagen aus der Zeit der Begründung des Wohnungseigentums sein.
- Berechnungen vergleichen: Stellen Sie die damaligen Jahresmietwerte, Flächenangaben und Raumzuordnungen den Bauplänen gegenüber.
- Ursache der Abweichung klären: Handelt es sich um einen Rundungs- oder Rechenfehler oder um eine wesentliche falsche Zuordnung?
- Auswirkungen prüfen: Klären Sie, welche Bedeutung die Abweichung für Eigentumsanteile, Kostenverteilung und sonstige Rechte haben kann.
- Rechtliche Schritte nicht vorschnell einleiten: Vor einem Antrag sollte die Beweislage geordnet und die Erfolgsaussicht anhand der konkreten Unterlagen beurteilt werden.
Häufige Fragen zur Neufestsetzung von Jahresmietwerten
Kann ich eine alte Berechnung nach Jahrzehnten noch überprüfen lassen?
Ja, das kann grundsätzlich möglich sein. Nach der Entscheidung OGH vom 24.03.2015, 5 Ob 225/14w ist ein Antrag nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil die ursprüngliche Festsetzung schon sehr lange zurückliegt. Voraussetzung ist jedoch, dass ein grundlegender Fehler bei der Berechnung oder Objektzuordnung nachvollziehbar dargelegt werden kann.
Reicht es, wenn die Wohnfläche um einige Quadratmeter abweicht?
Nicht automatisch. Eine geringe Abweichung kann auf einer Messungenauigkeit, Rundung oder einer anderen Bewertungsmethode beruhen. Entscheidend sind Ausmaß, Ursache und Bedeutung der Abweichung. Eine wesentliche falsche Zuordnung eines ganzen Raumes kann deutlich schwerer wiegen als eine geringfügige Differenz.
Was passiert, wenn ein Zimmer offenbar der falschen Wohnung zugerechnet wurde?
Das kann ein Hinweis auf einen grundlegenden Fehler sein. Ob tatsächlich eine Neuparifizierung oder Neufestsetzung erforderlich ist, hängt jedoch von den Bauplänen, den historischen Berechnungen und den weiteren Beweisen ab. Eine endgültige Beurteilung ist meist erst nach genauer Prüfung aller Unterlagen möglich.
Muss ich die alten Unterlagen selbst vollständig finden?
Sie sollten zunächst alles sichern, was Ihnen zugänglich ist. Dazu gehören insbesondere Kauf- und Wohnungseigentumsunterlagen, Pläne, Abrechnungen und frühere Gutachten. Welche weiteren Dokumente benötigt werden, lässt sich anschließend gezielt feststellen.
Rechtsanwalt Wien: Historische Jahresmietwerte rechtlich prüfen lassen
Die Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2015 zeigt: Das Alter einer Wohnungseigentumsanlage allein macht eine fehlerhafte historische Berechnung nicht unangreifbar. Geht es um einen bloßen Rechenfehler, gelten andere Maßstäbe als bei einer wesentlichen und systematischen Abweichung von den maßgeblichen Bauplänen.
Für Betroffene kommt es daher auf eine sorgfältige Analyse an. Alte Zahlen müssen mit den ursprünglichen Plänen, der Raumaufteilung und der rechtlichen Grundlage der Wohnungseigentumsbegründung abgeglichen werden. Erst daraus ergibt sich, ob ein rechtlich relevanter Korrekturbedarf bei den Jahresmietwerten bestehen kann.
Mit langjähriger Erfahrung als Rechtsanwalt im Wohnungseigentumsrecht berät die Kanzlei Pichler Wohnungseigentümer bei der Prüfung historischer Nutzwert- und Jahresmietwertberechnungen. Wenn Sie eine auffällige Flächenangabe oder eine unklare Raumzuordnung festgestellt haben, können Sie Ihre Unterlagen rechtlich einordnen lassen. Vereinbaren Sie ein Gespräch unter 01/5130700 oder schreiben Sie an wien@anwaltskanzlei-pichler.at. Die Kanzlei Pichler Rechtsanwalt GmbH erreichen Sie am Karlsplatz 3, 1010 Wien.
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