Insolvenzschutz für Mietverträge: Warum Ihr Kooperationsvertrag mehr Wert sein kann, als Sie denken
Einleitung: Wenn plötzlich alles auf dem Spiel steht
Bei einer Insolvenz ist der Insolvenzschutz für Mietverträge oft entscheidend, um langfristige Investitionen rechtlich abzusichern. Stellen Sie sich vor, Sie investieren eine halbe Million Euro in ein Partnerschaftsprojekt – Bildschirme, Technik, Arbeitszeit. Alles läuft nach Plan, ein langfristiger Vertrag ist unterzeichnet. Doch dann – Insolvenz. Ihr Vertragspartner will plötzlich „aussteigen“. Keine Gegenleistung mehr. Alles, was Sie aufgebaut haben, droht verloren zu gehen. Rechtlos? Nicht zwingend.
Das Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom 15. Dezember 2025 (GZ 17 Ob 18/25h) beschäftigt sich genau mit diesem Albtraum – und liefert eine überraschend gute Nachricht für Unternehmer: Bestimmte Verträge genießen auch im Insolvenzfall einen besonderen Schutz. Doch worum ging es genau? Und was bedeutet das für Ihre Vertragssituation?
Der Sachverhalt: Wie eine halbe Million in LED-Screens rechtlich gerettet wurde
Die Ausgangslage war ein typisches Kooperationsmodell moderner Werbepartnerschaften: Eine Werbefirma vereinbarte mit einer bekannten Einzelhandelskette, dass sie in deren Schaufenstern LED-Werbedisplays installieren darf. Für die Hardware und technische Abwicklung investierte die Werbefirma rund € 500.000. Als Gegenleistung erhielt die Einzelhandelskette 50 % der Werbezeit kostenlos – ein klassisches „Barter-System“.
Der Vertrag war langfristig angelegt – mit Laufzeit bis 2032. Beide Seiten profitierten: Die Herstellerin der Screens erzielte Einnahmen durch Fremdwerbung, der Einzelhandel erhielt kostenfreie Eigenwerbung.
Doch dann: Die Einzelhandelskette geriet in wirtschaftliche Schwierigkeiten und leitete ein Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung ein – eine gesetzlich geregelte Form der Insolvenz nach der österreichischen Insolvenzordnung (IO). Sie wollte das Projekt beenden und nutzte dabei das in § 21 IO vorgesehene Sonderkündigungsrecht. Die Begründung: Man wolle keine weiteren Verpflichtungen aus einem „gegenseitigen Vertrag“ eingehen.
Die Werbefirma reagierte prompt: Sie beantragte eine einstweilige Verfügung, um den drohenden Rückbau der Werbescreens gerichtlich zu stoppen. Der Fall landete schließlich beim Obersten Gerichtshof.
Die Rechtslage: Was regelt die Insolvenzordnung – und für wen?
§ 21 IO – Das allgemeine Sonderkündigungsrecht
Grundsätzlich sagt § 21 Insolvenzordnung: Wird über ein Unternehmen das Insolvenzverfahren eröffnet, dann kann der Insolvenzverwalter (bzw. das Unternehmen im Sanierungsfall) von noch nicht vollständig erfüllten gegenseitigen Verträgen zurücktreten. Das klingt zunächst eindeutig – gilt aber nicht universell.
Die Ausnahme: Bestandverträge gemäß § 24 IO
Die große Ausnahme bildet § 24 IO. Dieser schützt Bestandverträge – also Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse – vor der Auflösung im Insolvenzfall. Der Gedanke dahinter: Solche Verträge betreffen in der Regel längerfristige Besitz- oder Nutzungsrechte und stabilisieren Geschäftsverhältnisse.
Genau hier liegt der Knackpunkt: Gilt ein Vertrag, bei dem keine Mietzahlungen in Geld, sondern Leistungen in Form von Gratiswerbung erfolgt sind, trotzdem als Bestandvertrag? Ist also ein Rücktritt ausgeschlossen?
Die Entscheidung des Gerichts: Warum das Sonderkündigungsrecht hier nicht greift
Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellte in seiner Entscheidung klar:
Der zwischen der Werbefirma und der Einzelhandelskette geschlossene Kooperationsvertrag ist ein echter Bestandvertrag im Sinne des § 24 IO – trotz unbarer Gegenleistung.
Begründung: Entscheidend sei nicht, ob klassisch Miete in Euro gezahlt wird, sondern ob eine brauchbare Sache oder Fläche gegen Entgelt zur Nutzung überlassen wird – zur Erzielung von Früchten oder Vorteilen. Eine Gegenleistung in Form von Werbezeit sei als „Entgelt“ im rechtlichen Sinn durchaus zulässig.
Deshalb urteilte das Höchstgericht, dass ein Rücktritt nach § 21 IO unzulässig war. Der Vertrag war insolvenzrechtlich zu schützen. Auch die einstweilige Verfügung zur Sicherstellung der Werbescreens wurde für gerechtfertigt erklärt.
Praxis-Auswirkung: Drei konkrete Szenarien für Unternehmen
Was bedeutet dieses Urteil nun für Unternehmen, die Verträge abschließen – besonders, wenn Sachwerte im Spiel sind? Drei Szenarien zeigen, wie groß die Relevanz dieser OGH-Entscheidung ist:
1. Szenario: Kooperationsverträge mit Investition – Digital Signage, Ladenbau etc.
Sie statten eine Supermarkt- oder Drogeriekette mit Displays, Lautsprechern oder anderen Elementen aus, investieren dafür selbst und erhalten Werbezeit oder Produktlistungen als Gegenleistung? Bei cleverer vertraglicher Ausgestaltung gilt diese Vereinbarung als „Mietvertrag“ – und ist selbst bei Insolvenz rechtlich geschützt.
2. Szenario: Pop-Up-Verkaufsflächen oder Verkaufsinseln in Shopping Centern
Sie mieten eine Fläche innerhalb eines größeren Geschäfts, ohne dafür Geld zu zahlen – etwa gegen Umsatzbeteiligung oder Dienstleistungen? Auch hier kann sich Bestandrecht ergeben, das Sie gegenüber Insolvenzrisiken absichert.
3. Szenario: Mobile Verkaufsstände in fremden Business-Locations
Sie bringen Ihre Infrastruktur (Kiosk, Food-Truck, Automaten etc.) auf fremden Grund und erhalten gegen Naturalien oder Umsatzanteil Nutzungsrechte? Bei entsprechendem Vertragsinhalt könnte auch das eine Nutzung über Bestand darstellen – und Ihr Recht auf Weiterbetrieb somit Schutz in einem Insolvenzfall genießen.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Bestandverträgen in Insolvenzen
1. Gilt ein Vertrag ohne Geldzahlung überhaupt als Mietvertrag?
Ja. Laut ständiger Rechtsprechung ist nicht entscheidend, dass der Mieter Geld zahlt, sondern dass eine wirtschaftlich verwertbare Gegenleistung erbracht wird. Eine „Gratis-Werbezeit“ kann – wie hier – als ersatzweise Entgelt gelten. Der Vertrag erhält dadurch mietähnlichen Charakter und fällt unter § 24 IO. Wichtig ist, dass die Nutzung entgeltlich erfolgt – auch wenn das Entgelt nicht klassisch monetär ist.
2. Was unterscheidet einen Bestandvertrag von einem Werk- oder Dienstvertrag?
Ein Bestandvertrag (z. B. Miet- oder Pachtverhältnis) überträgt das Recht, eine Sache oder Fläche zu nutzen – typischerweise gegen Entgelt und auf gewisse Zeit.
Ein Werkvertrag führt zu einem bestimmten Erfolgsprodukt (etwa: Montage eines Bildschirms), während beim Dienstvertrag Menschen Arbeitsleistung erbringen (z. B. Beratung, Betreuung).
Ob ein Vertrag als Bestandvertrag zu werten ist, hängt nicht vom Titel ab, sondern vom Inhalt der Hauptleistungspflichten.
3. Wie kann ich meinen Vertrag insolvenzsicher gestalten?
Hier sind drei Tipps zur Vertragsgestaltung mit Insolvenzschutz:
- Vertraglich definieren, dass eine bestimmte Fläche oder Sache überlassen wird – mit klar bezeichnetem Ort, Dauer und Nutzungszweck.
- Entgeltlichkeit betonen – etwa durch Gegenleistungen in Form von Werbezeit, Umsatzbeteiligung oder Dienstleistungen.
- Zusätzlich auf klare Trennung der Rechte (Nutzungsrecht vs. Eigentum) achten, um im Streitfall rascher Beweis führen zu können.
Für juristische Laien sind solche Formulierungen komplex – hier hilft eine anwaltliche Vertragsprüfung oft nicht nur rechtlich, sondern auch wirtschaftlich weiter.
Fazit: Sicherheit durch klare Verträge – auch bei Insolvenz
Das Urteil des OGH vom Dezember 2025 stärkt die Position von Unternehmern, die in Kooperationen investieren – insbesondere physisch in fremde Geschäftsräume. Selbst wenn der Vertragspartner insolvent wird, kann durch kluge vertragliche Gestaltung das eigene Nutzungsrecht geschützt sein. Die Grundregel: Wer ein Bestandsverhältnis schafft, schafft Sicherheit – auch in der Krise.
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