Insolvenz & Immobilien: Zahlungsplan schützt nicht – OGH-Urteil zeigt Risiken

Einleitung – Wenn die Schuldenlast trotz Zahlungsplan nicht endet

Ein Zahlungsplan schützt nicht vor Hypothek-Verwertung – darauf weist ein aktuelles Urteil eindrücklich hin. Viele Menschen, die in eine finanzielle Schieflage geraten, setzen große Hoffnungen in ein Insolvenzverfahren – insbesondere in einen Zahlungsplan. Die Vorstellung: Ein Teil der Schulden ist getilgt, der Rest „erlassen“. Endlich neu anfangen. Doch was ist, wenn man Immobilien besitzt und Gläubiger bereits vor der Insolvenz Sicherheiten eingetragen haben? Was passiert mit diesen Sicherheiten, wenn schon Geld aus Mieteinnahmen geflossen ist und der Zahlungsplan erfolgreich erfüllt wurde?

Die Realität ist ernüchternd: Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) zeigt, dass Gläubiger auch nach einem abgeschlossenen Zahlungsplan weiterhin auf Immobilienwerte zugreifen dürfen – selbst wenn sie zuvor bereits Geld erhalten haben. Für viele Schuldner ist das ein Schock. Dieser Artikel beleuchtet die Entscheidung des OGH im Detail und zeigt, was diese für Sie in der Praxis bedeutet – ob Sie nun Gläubiger oder Schuldner sind. Zur Entscheidung

Der Sachverhalt – Wenn die Bank mehrere Eisen im Feuer hat

Ein Mann hatte sich finanziell übernommen. Die Schulden waren so hoch, dass ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Im Zentrum stand eine Bank, bei der der Mann Kredite aufgenommen hatte. Zur Absicherung hatte sich die Bank Hypotheken auf zwei Wohnungen eintragen lassen – und zusätzlich die Mieteinnahmen dieser Immobilien abgetreten bekommen.

Im Rahmen des Insolvenzverfahrens konnte sich der Mann mit seinen Gläubigern auf einen Zahlungsplan einigen: Er sollte rund 10 % der Schulden begleichen, konkret rund 50.000 Euro. Die Bank erhielt parallel weiterhin Zahlungen aus den Mieteinnahmen.

Doch dann wurde eine der Wohnungen versteigert. Der Erlös: 135.000 Euro. Die Bank beanspruchte davon 127.750,20 Euro als durch die Hypothek besicherte Forderung. Der Schuldner protestierte: Die Bank habe doch bereits genug erhalten – aus den Mieten und dem Zahlungsplan.

Nach seiner Ansicht sollten die 135.000 Euro daher nun ihm zustehen. Schließlich sei die Schuld gegenüber der Bank doch durch die bisherigen Zahlungen bereits „abgezahlt“ worden. Der Fall landete beim Obersten Gerichtshof.

Rechtsanwalt Wien erklärt: Was sagt das Gesetz zur Insolvenz, Hypothek und Zahlungsplan?

Das österreichische Insolvenzrecht unterscheidet klar zwischen der persönlichen Haftung eines Schuldners und der sachenrechtlichen Absicherung eines Gläubigers. Konkret heißt das:

• Ein Zahlungsplan entlastet den Schuldner persönlich. Er verpflichtet sich, einen bestimmten Betrag zu zahlen. Wird dieser erfüllt, ist er gegenüber den Gläubigern „frei“ – aber nur persönlich.
• Wenn ein Gläubiger allerdings über eine Hypothek oder andere dingliche Sicherheiten (z. B. Mieteinnahmen) verfügt, kann er sich weiterhin an diesen Sicherheiten bedienen – unabhängig vom Zahlungsplan.

Nach §13 Abs 2 Insolvenzordnung (IO) sowie §14 Abs 1 IO ist geregelt, dass ein Zahlungsplan nur für Forderungen gilt, die nicht dinglich abgesichert sind – oder wenn der Gläubiger auf die Sicherheiten verzichtet hat. Das bedeutet:

Hypotheken und andere dingliche Sicherheiten bleiben wirksam, auch wenn ein Zahlungsplan erfüllt wurde. Der sogenannte „Abschlag“ durch den Zahlungsplan betrifft nur den Teil der Schulden, für den der Schuldner nicht bereits mit pfändbaren Vermögensgegenständen gehaftet hat.

Auch §1221 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) spielt hier eine Rolle: Er regelt, dass die Forderung eines Gläubigers durch eine Pfandbestellung nicht erlischt, sondern auch nach dem Eintritt einer persönlichen Entlastung aus dem Pfand verfolgt werden kann.

Dazu kommt ein weiterer wichtiger Punkt: Wenn der Gläubiger mehrere Sicherheiten besitzt (z. B. Hypothek und Mietzinsabtretung), werden diese nicht als „eine einzige“ betrachtet. Sie existieren rechtlich unabhängig voneinander.

Die Entscheidung des Gerichts – Warum die Bank das gesamte Geld bekommt

Der OGH (Entscheidung vom 28.11.2023, 3 Ob 182/23d) sah den Fall eindeutig: Die Bank durfte sich aus dem Versteigerungserlös in Höhe von bis zu 110.000 Euro (Wert der Hypothek) vollständig bedienen.

Alle bisherigen Zahlungen – weder aus dem Zahlungsplan noch aus den Mieteinnahmen – wurden gegen diesen Anspruch angerechnet. Warum?

• Die Zahlungen aus dem Zahlungsplan waren auf die persönliche Haftung gerichtet – nicht auf das Objekt der Sicherheit (die Wohnung).
• Die Mieteinnahmen waren eine andere Art der Sicherheit (Forderungszession). Sie konnten daher nicht mit dem Erlös aus der Hypothek „verrechnet“ werden.

Der Revisionsrekurs des Schuldners wurde daher abgewiesen. Die Bank durfte den Erlös behalten – trotz früherer Zahlungen.

Praxis-Auswirkung – Was bedeutet das für Bürger und Gläubiger?

1. Für Schuldner: Ein Zahlungsplan schützt nicht vor der Verwertung von Sicherheiten

Auch wenn Sie bereits einen Zahlungsplan erfüllt haben, können Gläubiger weiterhin auf Immobilien, Fahrzeuge oder Forderungsabtretungen zugreifen – wenn sie ordnungsgemäß besichert wurden. Der persönliche Vergleich hebt Sachhaftungen nicht auf.

2. Für Gläubiger: Sie können mehrere Sicherheiten parallel verwerten

Haben Sie sich sowohl durch eine Hypothek als auch durch Mieteinnahmen abgesichert? Dann dürfen Sie nach der OGH-Entscheidung beide Sicherheiten unabhängig voneinander nutzen – das erhöht Ihre durchsetzbare Quote erheblich.

3. Für Berater & Treuhänder: Frühzeitige Strukturierung ist entscheidend

Die Entscheidung unterstreicht: In der Insolvenz zählt jede Sicherheit. Wer frühzeitig Hypotheken oder Forderungen sichert, kann diese später auch verwerten – unabhängig von Vergleichen, Zahlungsplänen oder persönlichen Entschuldungen des Schuldners.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum OGH-Urteil und Sicherheiten im Insolvenzverfahren

Kann ich nach einem Zahlungsplan meine Wohnung „freibekommen“?

Nein. Der Zahlungsplan betrifft nur Ihre persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern. Er ändert nichts an bestehen gebliebenen dingsrechtlichen Sicherheiten wie einer Hypothek. Die Immobilie bleibt im „Pfandbereich“ – selbst nach erfülltem Zahlungsplan. Nur wenn der Gläubiger aktiv auf die Hypothek verzichtet oder diese von sich aus löscht, ist die Immobilie wieder unbelastet.

Was ist der Unterschied zwischen Mieteinnahmen und Hypothek als Sicherheit?

Beides sind Sicherheiten – aber rechtlich völlig unterschiedlich. Die Hypothek ist an die Sache (die Immobilie) gebunden und ermöglicht eine Verwertung durch Zwangsversteigerung. Die Mieteinnahmen hingegen sind Forderungen aus einem Mietvertrag, die an den Gläubiger abgetreten wurden (Zession). Sie können direkt gepfändet oder eingezogen werden – haben aber keinen Einfluss auf das Recht aus der Hypothek.

Was kann ich als Schuldner tun, wenn ich mehrere Sicherheiten belastet habe?

Grundsätzlich ist es wichtig, frühzeitig anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen – idealerweise vor dem Abschluss eines Zahlungsplans. In vielen Fällen können Gläubiger im Rahmen der Insolvenzsabwicklung dazu bewegt werden, auf Sicherheiten zu verzichten oder sich mit niedrigeren Quoten zufrieden zu geben. Bei bestehender Absicherung (Hypothek, Mieteinnahmen, etc.) ist dies jedoch Verhandlungssache – und jede Seite wird ihre Interessen sichern wollen.

Fazit – Zahlungspläne bieten Erleichterung, aber keinen Rundumschutz

Die Entscheidung des OGH stellt klar: Gläubiger mit dinglichen Sicherheiten – insbesondere Banken mit Hypothek – behalten ihre Rechte auch nach einem Zahlungsplan. Selbst wenn Geld bereits geflossen ist, bleibt der Wert der Immobilie für sie verwertbar – bis zur Höhe ihrer im Grundbuch eingetragenen Forderung.

Für Schuldner heißt das: Ein Zahlungsplan ist nur ein Teil der Lösung. Wer Immobilien besitzt oder Mieteinnahmen abgetreten hat, sollte professionellen Rat einholen. Denn Sicherheiten bleiben bestehen – und können weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen.

Wir von der Pichler Rechtsanwalt GmbH stehen Ihnen in Fragen des Insolvenzrechts, der Immobilienverwertung und im Gläubigerschutz mit umfassender Erfahrung zur Seite.

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Rechtliche Hilfe bei Insolvenz & Immobilien: Zahlungsplan schützt nicht?

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