Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG bei Bauarbeiten? OGH: § 8 Abs 3 MRG deckt das nicht

Provokante These: Die Inflation frisst Ihre Entschädigung nicht „von selbst“ auf – zumindest nicht im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz, und eine Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG gibt es dort nicht. Wer auf eine automatische Wertanpassung hofft, greift rechtlich daneben und verliert Zeit.

Was der OGH klargestellt hat

Ein Wiener Mieter hatte wegen massiver Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten seiner Vermieterin Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG beantragt. Während diese Verfahren noch liefen, stellte er 2023 einen zusätzlichen Antrag: Er wollte ausschließlich den inflationsbedingten Wertverlust seiner bereits bezifferten Ansprüche ersetzt bekommen – eine eigene „Inflationsabgeltung“ (Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG).

Die Gerichte erklärten diesen Zusatzantrag im Außerstreitverfahren für unzulässig, und der Oberste Gerichtshof wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Kernaussage ist deutlich:

• Eine eigenständige Inflationsabgeltung fällt nicht unter die Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG (keine Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG im Außerstreitverfahren).
• Solche Forderungen sind – wenn überhaupt – als Schadenersatz wegen Zahlungsverzugs zu prüfen und gehören auf den streitigen Rechtsweg, nicht ins Außerstreitverfahren nach § 37 MRG.

Zur Entscheidung.

Warum zählt Inflation nicht zur Bau-Entschädigung? (Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG)

§ 8 Abs 3 MRG ersetzt wesentliche Beeinträchtigungen, die unmittelbar aus den vom Mieter zu duldenden Arbeiten entstehen. Das Gesetz knüpft also an den konkreten Eingriff durch Bauarbeiten an – etwa Lärm, Staub, eingeschränkte Nutzbarkeit der Wohnung oder des Geschäfts. Es handelt sich um eine Eingriffshaftung ohne Verschulden: Entscheidend ist der direkte Zusammenhang zwischen Duldungspflicht und Beeinträchtigung.

Die allgemeine Geldentwertung durch Inflation passiert hingegen später, trifft jedermann und ist kein „Eingriff“ durch Bauarbeiten. Deshalb fällt sie nicht unter § 8 Abs 3 MRG – eine Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG ist damit nicht umfasst.

Gegen den Zeitfaktor kennt das Gesetz ein anderes Instrument: Verzugszinsen. Wer im Zahlungsverzug ist, schuldet grundsätzlich Zinsen nach § 1333 in Verbindung mit § 1000 ABGB – ohne dass ein Verschulden bewiesen werden muss. Mehr als diese gesetzlichen Zinsen gibt es nur unter zwei zusätzlichen Bedingungen:

• Es liegt ein konkreter, nachweisbarer Mehrschaden vor (zum Beispiel teurere Kontoüberziehung, Kreditkosten, tatsächlich entgangene Anlagezinsen), und
• der Schuldner befindet sich schuldhaft im Verzug (zumindest leichte Fahrlässigkeit).

Der bloße „abstrakte“ Kaufkraftverlust einer Geldsumme ist nicht ersatzfähig.

Praxis: So wirkt sich die Entscheidung aus

• Mieter können weiterhin Entschädigung für Bau-Beeinträchtigungen nach § 8 Abs 3 MRG bei Schlichtungsstelle oder Bezirksgericht beantragen. Das betrifft die Beeinträchtigungen selbst – nicht deren spätere „Indexierung“ (keine Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG über diesen Weg).
• Eine eigenständige Inflationsabgeltung im Außerstreitverfahren scheidet aus. Um Zeitverlust abzufedern, sollten Verzugszinsen ab Fälligkeit der Geldforderung ausdrücklich geltend gemacht werden.
• Wer über die gesetzlichen Zinsen hinaus mehr verlangt, muss einen konkreten Zusatzschaden belegen und schuldhaften Verzug nachweisen – das ist ein eigener, streitiger Zivilprozess mit entsprechender Beweislast.
• Vermieter sind nicht verpflichtet, ausstehende Entschädigungen „automatisch“ an die Teuerung anzupassen. Verzugszinsen können jedoch rasch teuer werden, sobald eine festgestellte Forderung fällig ist und nicht bezahlt wird.

Konkrete Beispiele aus dem Alltag

• Monatelanger Baulärm: Mieter A dokumentiert Lärm, Staub und Nutzungsausfälle. Er beantragt Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG – richtig so. Eine darüber hinausgehende „Inflationsabgeltung“ (Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG) gibt es in diesem Verfahren aber nicht. Er sollte Verzugszinsen ab Fälligkeit einfordern.
• Langsames Verfahren: Mieterin B wartet lange auf eine Entscheidung. Der bloße Kaufkraftverlust während dieser Zeit begründet keinen zusätzlichen Anspruch im Außerstreitverfahren. Verzugszinsen können erst ab Fälligkeit der Geldforderung geltend gemacht werden.
• Konkreter Zusatzschaden: Mieter C musste wegen ausgebliebener Zahlung seinen Kontoüberziehungsrahmen nutzen. Mit Belegen kann er diese Mehrkosten über die gesetzlichen Zinsen hinaus als Schadenersatz im streitigen Verfahren einklagen – vorausgesetzt, der Vermieter war schuldhaft im Verzug.
• Vermieter-Handlungsspielraum: Nach Feststellung und Fälligkeit der Entschädigung sollte rasch gezahlt oder eine angemessene Teilzahlung/Einigung gesucht werden, um Verzugsfolgen zu minimieren.

Handlungsempfehlung: So sichern Sie Ihre Ansprüche

Für Mieter

• Beeinträchtigungen präzise dokumentieren: Dauer, Intensität, betroffene Räume, Fotos/Videos, Lärmprotokolle, Zeugen, konkrete Nutzungsausfälle.
• Ansprüche zeitnah anmelden: Antrag nach § 8 Abs 3 MRG bei Schlichtungsstelle/Bezirksgericht stellen und die Beeinträchtigungen nachvollziehbar beschreiben.
• Zinsen nicht vergessen: Verzugszinsen ab Fälligkeit ausdrücklich mitverlangen – etwa ab einer qualifizierten schriftlichen Zahlungsaufforderung oder ab dem Zeitpunkt, zu dem die Forderung feststeht.
• Mehr als Zinsen? Konkrete Kosten belegen: Kontoauszüge zu Überziehungszinsen, Kreditverträge, Nachweise über tatsächlich entgangene Erträge sammeln. Beachten Sie: Für diese Mehrschäden ist ein separater, streitiger Prozess erforderlich, in dem Sie schuldhaften Verzug des Vermieters darlegen müssen.
• Strategisch vorgehen: Forderungshöhe klar beziffern, laufende Beeinträchtigungen aktualisieren und Fristen setzen, um Fälligkeit und Verzug sauber zu begründen.

Für Vermieter

• Keine automatische Indexierung: Es besteht keine Pflicht, Entschädigungen „wertzuerhalten“. Dennoch drohen Verzugszinsen ab Fälligkeit.
• Risiko begrenzen: Nach Feststellung und Fälligkeit unverzüglich zahlen. Prüfen Sie Vergleiche oder Teilzahlungen, um Prozess- und Zinsrisiken zu reduzieren.
• Baustellenmanagement: Transparente Kommunikation, Zeitpläne und Ersatzlösungen (z. B. Reinigungen, Ausweichzeiten) senken das Entschädigungsrisiko bereits im Vorfeld.

FAQ: Die häufigsten Fragen zur „Inflationsabgeltung“ im Mietrecht

Kann ich meine Entschädigung automatisch an die Inflation anpassen lassen?

Nein. Eine eigenständige „Inflationsabgeltung“ fällt nicht unter § 8 Abs 3 MRG (keine Inflationsabgeltung § 8 Abs 3 MRG im Außerstreitverfahren). Stattdessen sollten Sie Verzugszinsen ab Fälligkeit verlangen. Mehr als die gesetzlichen Zinsen gibt es nur bei nachweisbarem Zusatzschaden und schuldhaftem Verzug – im streitigen Verfahren.

Ab wann bekomme ich Verzugszinsen?

Verzugszinsen stehen grundsätzlich ab Fälligkeit der Geldforderung zu. Setzen Sie klare Fristen und dokumentieren Sie Ihre Zahlungsaufforderungen. Sobald der Vermieter objektiv im Verzug ist, laufen Zinsen – unabhängig von einem Verschulden.

Muss ich für zusätzliche Schäden (z. B. Kontoüberziehungszinsen) extra klagen?

Ja. Solche Ansprüche sind reiner Schadenersatz wegen Verzugs und gehören auf den streitigen Rechtsweg. Sie müssen den konkreten Schaden belegen und schuldhaften Verzug nachweisen.

Ich habe laufende Bauarbeiten – soll ich warten, bis alles vorbei ist?

Nein. Melden Sie Beeinträchtigungen zeitnah an, dokumentieren Sie fortlaufend und beziffern Sie Ihre Forderungen so konkret wie möglich. So sichern Sie Fälligkeit, Zinsen und Beweise.

Rechtsanwalt Wien: Unterstützung bei § 8 Abs 3 MRG & Verzugszinsen

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