Gewährleistungsfrist abgelaufen – trotzdem noch Ansprüche? Was Zusagen des Bauunternehmers wirklich bedeuten

Gewährleistungsfrist abgelaufen – viele Bauherrinnen und Bauherren wissen nicht, dass ihre Gewährleistungsrechte unter bestimmten Umständen wieder „aufleben“ können – selbst wenn die gesetzliche Frist bereits abgelaufen scheint. Besonders wichtig wird das, wenn der Bauunternehmer Mängel zunächst abstreitet, später aber doch eine „Lösung“ in Aussicht stellt.

Ein aktueller Fall zeigt: Eine scheinbar unverbindliche Formulierung wie „Wir werden sicher eine zufriedenstellende Lösung finden“ kann rechtlich weitreichende Folgen haben – zugunsten der Auftraggeberin bzw. des Auftraggebers.

Zur Entscheidung.

Typische Ausgangssituation: Poolüberdachung mit Konstruktions- und Untergrundproblemen

Im entschiedenen Fall ließ ein Grundstückseigentümer über seinem Pool ein verschiebbares Lamellendach errichten. Das Dach sollte den Pool schützen und sich bei schönem Wetter einfach öffnen lassen. In der Praxis passierte aber das Gegenteil:

• Der Untergrund bestand aus sogenanntem Sickerbeton, der nicht ausreichend tragfähig war.
• Das Lamellendach sank ab, die Schiebeelemente verkanteten und ließen sich nicht mehr öffnen.
• Regenwasser konnte eindringen, der Schutz des Pools war nicht mehr gegeben.

Der Auftraggeber reklamierte die Mängel wiederholt. Die ausführende Firma wies die Verantwortung zunächst von sich. Später, im Juni 2024, teilte sie jedoch schriftlich mit, man werde gemeinsam mit dem Hersteller des Untergrundes und einem Sachverständigen „sicherlich eine zufriedenstellende Lösung finden“.

Der Bauherr forderte daraufhin die Rückzahlung des bezahlten Entgelts. Im Verfahren ging es vor allem um zwei Fragen:

• Hätte die ausführende Firma vorab auf die mangelnde Tragfähigkeit des Untergrundes hinweisen müssen?
• Waren die Gewährleistungsansprüche bereits verjährt – oder wurden sie durch die „Lösungszusage“ wieder wirksam?

(Gewährleistungsfrist abgelaufen) Gewährleistungsfrist bei Bauwerken: Drei Jahre – aber nicht immer das Ende

Die Gewährleistung ist im österreichischen ABGB geregelt. Zentral ist hier § 933 ABGB.

Bei Bauwerken – also unbeweglichen Sachen – gilt grundsätzlich:

• Gewährleistungsfrist: drei Jahre ab Übergabe.
• Innerhalb dieser Frist müssen Mängel geltend gemacht werden.
• Nach Ablauf der Frist sind Gewährleistungsansprüche grundsätzlich verjährt.

Im Alltag wird das oft so verstanden: „Sind drei Jahre vorbei, kann ich nichts mehr machen.“ Das stimmt aber nicht in dieser Pauschalität. Denn die Rechtsprechung sieht wichtige Ausnahmen vor, insbesondere wenn der Unternehmer die Mängel anerkennt oder Nachbesserungen zusagt.

„Wir finden eine Lösung“ – schöne Worte oder rechtlich bindendes Anerkenntnis?

Im Pooldach-Fall kam es auf eine scheinbar harmlose Formulierung an. Die ausführende Firma teilte nach Beschwerden des Auftraggebers mit, man werde gemeinsam mit dem Untergrund-Hersteller und einem Sachverständigen „sicherlich eine zufriedenstellende Lösung finden“.

Das Gericht bewertete diese Aussage im Gesamtzusammenhang als:

• Anerkenntnis des Mangels bzw.
• Verbesserungszusage.

Rechtlich hat das eine entscheidende Folge: Wenn der Unternehmer einen Mangel anerkennt oder ernsthaft eine Verbesserung zusagt bzw. tatsächlich Verbesserungsversuche unternimmt, „springt“ die Rechtslage zurück in die Zeit vor der Übergabe des Werks.

Heißt konkret:

• Die Gewährleistungsrechte stehen wieder in vollem Umfang zur Verfügung (Verbesserung, Austausch, Preisminderung, Wandlung).
• Die Gewährleistungsfrist beginnt erst neu, wenn die Verbesserung erfolgreich abgeschlossen ist oder klar ist, dass sie scheitert bzw. nicht erfolgt.

Besonders wichtig: Eine solche Zusage kann auch nach Ablauf der ursprünglichen Gewährleistungsfrist erfolgen. Ob eine Erklärung als wirksame Verbesserungszusage oder Anerkenntnis gilt, hängt davon ab, wie der Auftraggeber sie redlicherweise verstehen durfte. Es handelt sich immer um eine Einzelfallprüfung.

Im entschiedenen Fall kam das Gericht zum Ergebnis, dass die Formulierung „sicherlich eine zufriedenstellende Lösung finden“ – im Lichte der bisherigen Korrespondenz und der Beteiligung eines Sachverständigen – als ernsthafte Zusage zur Mängelbehebung zu verstehen war. Damit waren die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers nicht verjährt.

Rechtsanwalt Wien

Was bedeutet das für Bauherrinnen und Bauherren in der Praxis?

Aus dieser Entscheidung lassen sich mehrere wichtige Lehren ziehen – sowohl für laufende Baustellen als auch für bereits abgeschlossene Projekte, bei denen Probleme auftreten.

1. Bauunternehmen müssen vor Risiken warnen

Wenn ein Fachunternehmen sieht, dass der Untergrund, die Konstruktion oder bestimmte Vorgaben problematisch sind, darf es nicht einfach schweigen und „bauen, was bestellt wurde“. Unterlässt der Unternehmer den Hinweis auf erkennbar ungeeignete Verhältnisse, trägt er dafür das Risiko. Das kann für Sie als Auftraggeberin/Auftraggeber bedeuten:

• Sie haben Gewährleistungsansprüche, auch wenn Sie selbst den Untergrund oder bestimmte Materialien bereitgestellt haben.
• Der Unternehmer kann sich nicht einfach darauf ausreden, dass „Sie das so wollten“.

2. Schriftliche Zusagen können Ihre Rechte retten

Wenn der Unternehmer – nach Beschwerden über Mängel – schriftlich erklärt, man werde eine Lösung finden, die Mängel beheben oder einen Sachverständigen beiziehen, kann das ein Anerkenntnis des Mangels sein. Damit:

• leben Ihre Gewährleistungsrechte wieder auf oder bleiben erhalten,
• kann die ursprüngliche Verjährung durch eine neue Frist ersetzt werden,
• haben Sie eine deutlich bessere Ausgangsposition für Verhandlungen oder ein Verfahren.

Wichtig ist allerdings: Nicht jede vage Floskel reicht aus. Es kommt auf den genauen Wortlaut und den Gesamtzusammenhang an. Dokumentation ist daher entscheidend.

3. Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Setzungsrisse am Zubau

Ihr Hauszubau zeigt nach zwei Jahren deutliche Risse. Sie melden dies dem Bauunternehmen. Zuerst heißt es: „Das ist normal.“ Später schreibt die Firma: „Wir werden mit unserem Statiker besprechen, wie wir das Problem lösen können, und die Risse sanieren.“ – Diese Erklärung kann als Verbesserungszusage gewertet werden, die Ihre Gewährleistungsrechte absichert.

Beispiel 2: Undichte Terrasse

Ihre neue Dachterrasse ist nach starken Regenfällen undicht. Der Unternehmer bietet an, die Abdichtung „aus Kulanz“ nachzubessern, und schickt einen Mitarbeiter zur Sanierung. Allein schon der Verbesserungsversuch kann dazu führen, dass Ihre Rechte wieder so behandelt werden, als wären Sie noch in der ursprünglichen Gewährleistungsfrist.

Beispiel 3: Problem mit Estrich oder Untergrund

Sie beauftragen einen Bodenleger, der auf einen vorhandenen Estrich verlegt. Später zeigen sich massive Unebenheiten, weil der Estrich ungeeignet war. Hätte der Fachbetrieb das erkennen und Sie warnen müssen, können Ihnen trotz Eigenleistung beim Untergrund Gewährleistungsansprüche zustehen.

Was sollten Betroffene konkret tun? – Checkliste bei Baumängeln

1. Mängel lückenlos dokumentieren

• Fotografieren Sie alle Mängel aus verschiedenen Perspektiven.
• Notieren Sie Daten, Uhrzeiten und Umstände (z. B. nach Regen, nach Frost).
• Führen Sie ein einfaches Bautagebuch oder eine Mängelliste.

2. Mängel schriftlich anzeigen

• Melden Sie Mängel immer schriftlich (E-Mail, eingeschriebener Brief oder Einwurf mit Zeugen).
• Beschreiben Sie den Mangel klar und sachlich.
• Setzen Sie eine angemessene Frist zur Nachbesserung.

3. Zusagen einholen – aber schriftlich

• Bitten Sie das Unternehmen um eine klare schriftliche Stellungnahme.
• Fragen Sie konkret nach: „Übernehmen Sie die Behebung dieser Mängel?“
• Bewahren Sie jede E-Mail, jedes Schreiben und jedes Protokoll sorgfältig auf.

4. Sachverständige und rechtlichen Rat frühzeitig einbeziehen

• Bei gravierenden Mängeln: Ziehen Sie frühzeitig einen Bausachverständigen hinzu.
• Lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie Fristen versäumen oder selbst teure Sanierungen beauftragen.
• Klären Sie, ob durch das Verhalten des Unternehmers (Verbesserungsversuche, Zusagen) Ihre Gewährleistungsrechte verlängert oder neu ausgelöst wurden.

5. Nicht vorschnell aufgeben

• Auch wenn Ihnen mitgeteilt wird, „die Gewährleistung ist vorbei“, muss das rechtlich nicht stimmen.
• Prüfen Sie, ob es Anerkenntnisse oder Verbesserungszusagen gab.
• Geben Sie Unterlagen nicht aus der Hand, ohne Kopien zu behalten.

FAQ: Häufige Fragen zu Gewährleistung und Verbesserungszusagen am Bau

„Meine Gewährleistungsfrist ist vorbei – kann ich überhaupt noch etwas machen?“

Das hängt von den Umständen ab. Grundsätzlich endet die Gewährleistung bei Bauwerken nach drei Jahren ab Übergabe. Haben Sie aber innerhalb dieser Frist Mängel angezeigt und hat der Unternehmer diese anerkannt, eine Lösung zugesagt oder Verbesserungsversuche gestartet, kann Ihre Rechtsposition deutlich besser sein. In manchen Fällen beginnen Fristen dadurch faktisch neu oder gelten weiterhin. Eine genaue Prüfung der Korrespondenz und des zeitlichen Ablaufs ist hier entscheidend.

„Reicht ein mündliches ‚Wir schauen uns das an‘ als Zusage?“

Mündliche Zusagen können rechtlich relevant sein, sind aber schwer zu beweisen. Eine klare schriftliche Erklärung („Wir werden den Mangel beheben“, „Wir finden eine zufriedenstellende Lösung“ etc.) ist deutlich stärker. Versuchen Sie, Gespräche in E-Mails zu bestätigen („Wie heute besprochen, haben Sie zugesagt, …“). So schaffen Sie eine Dokumentation, die im Streitfall ausgewertet werden kann.

„Der Unternehmer sagt, der Untergrund sei schuld, nicht er. Habe ich dann Pech?“

Nicht unbedingt. Wenn der Unternehmer als Fachfirma erkennen konnte, dass der vorhandene Untergrund (z. B. Sickerbeton, alter Estrich, weicher Boden) für das geplante Werk ungeeignet ist, hätte er Sie nach § 1168a ABGB darauf hinweisen müssen. Unterbleibt dieser Hinweis, kann der Unternehmer für daraus resultierende Mängel haften – selbst wenn er den Untergrund nicht selbst hergestellt hat.

„Soll ich Verbesserungsangebote aus ‚Kulanz‘ annehmen?“

„Kulanz“ klingt oft harmlos, kann aber rechtlich heikel sein. Ein Kulanzangebot ändert nichts daran, dass Ihnen möglicherweise gesetzliche Gewährleistungsrechte zustehen. Nehmen Sie Sanierungsangebote nicht vorschnell an, ohne die rechtlichen Folgen zu kennen. Manchmal ist es sinnvoll, klarzustellen, dass Sie das Angebot „ohne Präjudiz“ und unter Aufrechterhaltung aller Ansprüche akzeptieren. Lassen Sie solche Schreiben im Zweifel rechtlich prüfen.

Wann Unterstützung durch eine Kanzlei sinnvoll ist

Baumängel, unklare Zuständigkeiten (Generalunternehmer, Subunternehmer, Hersteller des Untergrundes) und laufende oder vermeintlich abgelaufene Gewährleistungsfristen machen die Situation für Betroffene oft unübersichtlich. Hinzu kommt der Druck, den eigenen Pool, die Terrasse oder den Zubau möglichst rasch wieder nutzen zu können.

Durch jahrelange anwaltliche Praxis im Bau- und Gewährleistungsrecht kennt die Pichler Rechtsanwalt GmbH die typischen Fallstricke: unklare Formulierungen in E-Mails, widersprüchliche Gutachten, streitige Fragen zur Warnpflicht und zur Verjährung. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann verhindern, dass Ansprüche verloren gehen oder Sie auf hohen Sanierungskosten sitzen bleiben.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Gewährleistungsansprüche noch durchsetzbar sind, ob eine Erklärung des Unternehmers als Anerkenntnis gilt oder ob eine Verletzung der Warnpflicht vorliegt, sollten Sie Ihre Unterlagen prüfen lassen.

Lassen Sie Ihre Situation unverbindlich rechtlich einschätzen. Die Pichler Rechtsanwalt GmbH in Wien ist unter 01/5130700 oder per E‑Mail an wien@anwaltskanzlei-pichler.at erreichbar. Bringen oder senden Sie Verträge, Pläne, Fotos und Korrespondenz mit dem Unternehmer mit – so kann gezielt beurteilt werden, welche Schritte sinnvoll und wirtschaftlich sind.

---

Rechtliche Hilfe benötigt?

Kontaktieren Sie unsere Rechtsanwaltskanzlei in 1010 Wien: Beratungstermin vereinbaren.